Финансовая состоятельность громад в широком смысле предполагает активное использование местной властью разных источников (налогов, кредитов, грантов, благотворительной помощи и прочего) и проектного подхода в управлении. Но необходимый минимум финансовых ресурсов громады так или иначе должны получать за счет уплаты местных налогов и сборов.
Успех в администрировании имущественных налогов не в последнюю очередь зависит от того, насколько хорошо местная власть и налоговые органы владеют информацией об объектах недвижимости и характере их использования. И здесь, к сожалению, существуют серьезные пробелы, особенно когда речь идет о недвижимом имуществе, отличном от земельного участка.
Значительное количество проблем в сфере регистрации и учета прав на недвижимое имущество является закономерным следствием продолжительной и сложной истории ее развития. Более четверти века назад Кабинет министров принял постановление от 18.02.1998 года №192 «О мерах по созданию системы регистрации прав на недвижимое и движимое имущество», которым была создана межведомственная комиссия, а непосредственным исполнителем функций по созданию соответствующей инфраструктуры определено Министерство юстиции.
Однако прошло целых четыре года (на протяжении которых была неудачная попытка урегулировать вопрос на законодательном уровне), пока Минюст в 2002-м своим приказом создал Реестр прав собственности на недвижимое имущество и утвердил Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество. Функция регистрации прав собственности на недвижимое имущество была возложена на предприятия бюро технической инвентаризации (БТИ), которые выполняли ее, руководствуясь указанным положением, на протяжении последующих десяти лет. Регистрацию прав собственности осуществляли в двух формах: электронной и на бумажных носителях (в реестровых книгах и регистрационных делах).
Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (далее — Закон) Верховная Рада приняла 1 июля 2004 года. Изначально Закон предусматривал создание единой системы государственной регистрации вещных прав на земельные участки и другое недвижимое имущество, а также ограничений этих прав в составе государственного земельного кадастра. Но на практике такую систему не создали.
Важным этапом в становлении системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество стало принятие в 2010 году новой редакции Закона, вследствие чего он был лишен привязки к земельному кадастру, а в определении терминов впервые появилось название «Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество» (в первоначальной редакции Закон предусматривал создание Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их ограничений). В 2012 году в результате внесения новых изменений в Закон функции государственного регистратора были распространены на нотариусов.
В итоге систему государственной регистрации прав согласно Закону ввели с 1 января 2013 года. Это, в частности, означало, что все права и отягощения на недвижимое имущество начали регистрировать в (новом) Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ГРВП).
В конце 2016-го Реестр прав собственности на недвижимое имущество (действовал с 2002 года), Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества (действовал с 1999 года) и Государственный реестр ипотек (действовал с 2004 года) стали неотъемлемой архивной составной частью ГРВП. Фактически эти реестры остались в полуживом состоянии, поскольку данные из них не перенесли в ГРВП. Данные в новый реестр переносят только тогда, когда лицо обращается за регистрацией права собственности или при совершении других нотариальных действий.
Несмотря на то, что администратором всех перечисленных реестров является государственное предприятие «Национальные информационные системы» (и его предшественник ГП «Информационный центр»), с учетом особенностей интеграции этих реестров нередко бывают случаи некорректного отображения данных. Одной из наиболее распространенных проблем является непогашение записей в (старом) Реестре прав собственности на недвижимое имущество, что может привести к ситуации, когда один и тот же объект недвижимости с точки зрения ГРВП и его архивной составляющей может принадлежать разным лицам. И когда на такую недвижимость начисляется налог, эта «техническая ошибка» превращается в реальную проблему.
Закон предусматривает, что государственный регистратор при проведении регистрационных действий обязательно использует сведения Государственного земельного кадастра (ГЗК) и Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕГЭССС), а также сведения других реестров (кадастров), автоматизированных информационных систем, держателем которых являются государственные органы, путем непосредственного доступа к ним или в порядке информационного взаимодействия с ГРВП. К сожалению, нередки случаи, когда такое информационное взаимодействие нарушается.
После начала функционирования ГРВП в течение нескольких лет продолжался поиск оптимальной модели работы государственных регистраторов, так что современный вид система регистрации прав на недвижимое имущество приобрела только в 2019–2020 годах, после завершения процесса объединения территориальных громад.
В 2021 году правительство начало экспериментальный проект по получению государственными регистраторами (в том числе нотариусами) сведений о регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящихся в распоряжении БТИ на бумажных носителях. Фактически это означало налаживание электронного взаимодействия через ГРВП между государственными регистраторами и БТИ в формате «запрос — ответ». Уполномоченные работники БТИ в рамках реализации этого проекта получили ограниченный доступ к ГРВП (для заполнения некоторых форм), без права проводить регистрационные действия. БТИ, являющиеся коммунальными предприятиями, присоединялись к проекту на добровольных началах.
Реализация этого пилотного проекта создала возможность внедрить услугу по онлайн-регистрации прав на недвижимое имущество (приобретенное до 2013 года) через портал «Дія». Сейчас указанная услуга доступна для жителей 12 областей, а также отдельно города Луцка. Алгоритм предоставления такой услуги предусматривает, что после получения заявления и копий документов, удостоверяющих право собственности, государственный регистратор самостоятельно присылает в БТИ запрос на получение сведений о соответствующем объекте недвижимости. После получения подтверждения от БТИ государственный регистратор вносит данные в ГРВП.
По данным Минюста, по состоянию на начало 2024-го государственные регистраторы сформировали более 11 тыс. электронных запросов через ГРВП в БТИ, абсолютное большинство из которых (10,5 тыс.) приходится на 2023 год. То есть процесс набирает обороты, но кардинально не решает проблему учета объектов недвижимости.
Важно заметить, что упомянутое выше электронное приложение не предусматривает оцифровывания оригиналов регистрационных дел, находящихся в архивах БТИ. Кроме того, процесс регистрации прав происходит по заявительскому принципу, а значит, не охватывает большинство объектов недвижимости, построенных до 2013 года.
При таких условиях оптимальным вариантом было бы масштабирование на всю страну опыта Киева, где с 2017 года продолжается проект по созданию электронного архива технической и правоустанавливающей документации БТИ. По данным КГГА, к апрелю 2023-го оцифровали свыше 120 тыс. документов и планировали за два следующих года оцифровать еще 270 тыс.
С одной стороны, это позволило бы защитить архивы БТИ от физического уничтожения (что чрезвычайно актуально в условиях войны), а с другой — создало бы дополнительную возможность для наполнения базы Государственной налоговой службы информацией об объектах налогообложения без жесткой привязки к ГРВП. Как пример можно взять то, как наполнялась база ГНС по земельным участкам, — по данным Государственного земельного кадастра и даже шнуровых книг.
Но с учетом значительных расходов на такой проект можно предположить, что у него невысокие шансы быть в полной мере реализованным на практике. При этом громады, готовые взять на себя функцию администрирования местных налогов, вполне могли бы воспользоваться опытом Киева и хотя бы начать оцифровывать архивы БТИ.
А государство (в лице Минюста) вполне могло бы приложить усилия к упорядочению данных ГРВП и его архивной составляющей (Реестра прав собственности на недвижимое имущество), не перекладывая на граждан обязанность исправлять «технические ошибки», возникшие совсем не по их вине.
Эта публикация подготовлена при поддержке Европейского Союза и его государств-членов: Германии, Швеции, Польши, Дании, Эстонии и Словении. Содержание этой публикации является исключительной ответственностью ее автора и не может никоим образом восприниматься как отображающее взгляды Программы «U-LEAD с Европой», правительства Украины, Европейского Союза и его государств-членов Германии, Швеции, Польши, Дании, Эстонии и Словении.