Скандал с «Элита-Центром» — одна из старых, но все еще кровоточащих ран, которые популизм не лечит. Однако на фоне многозначительного молчания следствия новоявленные пинкертоны от политики в надежде нарастить предвыборный рейтинг снова ищут организаторов аферы в рядах своих оппонентов, а пострадавшие ловят момент, пытаясь получить очередные гарантии возмещения ущерба от тех и других.
Дальше всех пошел глава «Союза брутально обманутых граждан» Иван Несин, представляющий самых обездоленных жертв аферы. На днях он публично выразил большую благодарность столичной власти за «внимание к проблемам потерпевших», решившей облагодетельствовать самых нуждающихся (квартиру получит якобы каждый четвертый из полутора тысяч пострадавших). При этом в качестве фиги в кармане г-н Несин держал обращение к президенту Украины, где, цитируем, «предупредил гаранта о том, что если договоренности, достигнутые со столичной властью, не получат статуса официальных документов на уровне государства, столица увидит бойкотирование выборов и массовые акции протеста». И, надо сказать, к обещанным акциям есть кому присоединиться — только за последнюю неделю центральные каналы рассказали об еще нескольких случаях строительных афер в Киеве. Эксперты предупреждают о дальнейшей прогрессии.
По словам г-на Несина, на 25 сентября уже назначен круглый стол с участием обманутых инвесторов, представителей секретариата президента и руководства КГГА, на котором якобы проблема «Элиты» будет исчерпана. Такое обещание лидеру «брутально обманутых» дал глава секретариата Виктор Балога, по-видимому, выдерживающий предвыборную линию главы государства, издавшего очередной указ, предписывающий столичной власти закрыть вопрос «Элиты».
На самом деле недоверчивость инвесторов вполне объяснима. Во-первых, за подобной тактикой скрывается банальная беспомощность людей перед государственной машиной, так и не захотевшей расставить точки над «і» в этой истории. Во-вторых, за два с половиной года Украинское государство не сподобилось не то что найти и наказать виновных, но и извлечь уроки из самого громкого строительного скандала в Украине. От парламента страна не получила внятного законодательства, а от Кабмина — действенных механизмов контроля за исполнением уже существующего, что отчасти могло бы урегулировать отношения на погрязшем в земельной коррупции строительном рынке.
История вопроса
Вся прелесть «Элиты-Центра» заключалась в том, что, кроме финального «кидка» и исчезновения с деньгами инвесторов, она в основном играла по сложившимся к середине десятилетия правилам… Как формальным так и не формальным.
К тому времени так называемый киевский строительный бум приобрел отчетливые черты маразма. Крупные строители упорно не собирались реагировать на рост спроса расширением предложения… Увеличивалась только цена предложения. Пресловутый киевский миллион ежегодного ввода жилья прекрасно смотрелся в 2001 году и откровенно издевательски — в 2004-м. То, что четыре года строители не реагировали на спрос, проняло даже Александра Омельченко, который иронически поинтересовался у застройщиков: не собираются ли они получить за это орден?
Фактически весь прирост обеспечивали небольшие фирмы, прорвавшиеся на «вкусный» киевский рынок.
Правда, тут возникали проблемы — потенциально рентабельность весьма высока (до 30—40%), но и барьеры входа тоже весьма высокие…Чужих откровенно не любили и по мере сил с ними боролись. Причем дело заключалось даже не в двух сотнях справок для разрешения на строительство. В Европе застройщик собирает не меньше.
В Украине все портила сложившаяся деловая практика: своим — все, чужим — закон. Чиновникам остро хотелось кушать… В итоге без протекции собрать документы, согласно законодательству, было ну очень проблематично, а по существу невозможно. Получение участка под застройку — это вообще отдельная песня…
Принцип «делиться надо» к 2005 году одержал практически безоговорочную победу… Строительный рынок превратился в кормушку групп влияния, причем, по существу, это устраивало все политические партии в городе независимо от оттенков. В свою очередь, наличие прикрытия позволяло «решать вопросы» и начинать строительство задолго до окончания сбора разрешений, оформляя все задним числом.
Постсоветская практика создала и еще одно превосходное условие для аферистов. Строители практически не несли и не несут ответственности за несвоевременный ввод жилья. Задержка ввода в строй до полугода считается совершенно нормальной, а до года — терпимой. Штрафные санкции за это практически отсутствуют (считать им 0,3% пени в месяц как-то трудно). Поэтому деньги на строительство одного объекта спокойно перебрасываются на другой, благо для застройщика привлеченные финансовые ресурсы совершенно бесплатны.
Правда, при этом резко возрастают и риски. Рентабельность у строителей действительно высокая, но банальная ошибка в прокрутке средств может вполне привести к реальному, а не «плановому» замораживанию стройки… Хотя отличить причины приостановки трудно, а в условиях повального срыва сроков появляются прекрасные отговорки.
Тем более, согласно бухгалтерской отчетности наших строителей, все они или убыточны, или перебиваются с хлеба на квас. Реальная прибыль растекается среди поставщиков и субподрядчиков, не попадая на балансы материнских фирм.
В общем фон для аферы был вполне благоприятен. Чем ее организаторы и воспользовались. Для начала была приобретена фирма, худо-бедно построившая несколько домов. Потом на ее базе начал быстро лепиться холдинг из группы «лтдэшек»…
При этом группа компаний «Элита-Центр» не была оформлена как юридическое лицо, использовался только бренд. Все операции и договоры проходили через другие компании — ООО «НДЦ Прогресс», ЗАО «Строительный — инжиниринговая компания «БИК», ООО «Марс-1», ООО «АБФ», ООО «Химбуд» и т.п. И начался сбор ресурсов…
Одновременно решался и вопрос с поддержкой. Забавно, но «элитовцы» позиционировали себя как фирму под милицейским прикрытием. Судя по тому, что среди пострадавших оказалось несколько высокопоставленных чинов силовых структур, некие основания у них были… Впрочем, данный аргумент (независимо от уровня его достоверности) работал, скорее, для решения вопросов с чиновниками.
Поначалу фирма не слишком выделялась среди подобных. В городе было вполне достаточно полузамерших котлованов. Отличие появилось только в 2005 году. На рынке начался очередной ценовой рывок, однако «Элита» ему не последовала, продолжая удерживать цены на достаточно демократичном уровне. Это было нетрудно, так как реального строительства она почти не вела…
Исключение составляла разве что замечательная стройка на Отто Шмидта. Там, получив разрешение на строительство трехэтажного торгово-офисного центра, аферисты заложили… двадцатиэтажный дом. Потенциальным покупателям на ушко объясняли, что позже они договорятся «наверху» и решат вопросы. Зная любимую мэрию, им верили.
Забавно, но дом стоит на склоне, и в случае достройки имел все шансы «уехать» вниз. Но покупателей это не останавливало… Компания по сбору средств имела полный успех, и за достаточно короткое время ей удалось привлечь десятки миллионов долларов.
Интересно, что ряд осторожных покупателей отпугнула именно уступчивость «элитовцев». Последние с готовностью шли навстречу клиентам, изменяя условия договоров. На киевском рынке, где покупатель квартиры после уплаты денег по определению «всегда не прав», это действительно настораживало.
Впрочем, этим дело и ограничилось. Многочисленные контролирующие органы, прохождение которых требует таких усилий и затрат (предположим, чисто моральных), к раскрытию аферы имели очень слабое отношение. Двойные продажи были вскрыты именно покупателями.
В феврале 2006 года тогдашний начальник городской милиции генерал Ярема на сессии Киеврады подводил краткие итоги: «Кількість потерпілих, які на сьогодні звернулись в міліцію, — це 1562 громадянина. Загальна сума збитків — 441, 1 млн. грн». Впечатляет…
Собственно, на этом историю «Элиты» можно считать оконченной. Основные фигуранты благополучно испарились и, несмотря на громкие заявления и рассказы о том, что «мы их вот-вот найдем и уже на хвосте сидим», так и пребывают в бегах. Начался процесс разгребания последствий… Кто только ни потоптался на этой благодатной почве. Начиная от оппозиции и заканчивая президентом Украины.
Тема громкая, и накануне выборов, как городских и парламентских 2006-го, так и нынешних, звучала неплохо. Реальный прогресс скромнее… Проблема даже не в компенсациях… Проблема в подходах, которые могут быть использованы, но до сих пор не использованы.
С одной стороны, по мнению некоторых экспертов, в той же Европе подавляющее большинство «элитовцев» вообще ничего бы не получили. Свои риски они не страховали. Более того, по данным того же доклада Яремы, из внесенных денег — 330,98 млн. грн. (75%) были внесены наличкой. Через банки прошло чуть менее 25%. Между прочим, с мая 2005 года Минюст зарегистрировал постановление Национального банка Украины об установлении предельной суммы наличных расчетов (от 05.05.2005 г. № 469/10749 НБУ Постанова від 15.04.2005 №132 «Про затвердження Змін до Інстукції про безготівкові розрахунки в Україні в національній валюті»). С момента вступления в силу данного документа все покупки от 10 тысяч гривен и выше должны будут осуществляться исключительно в безналичной форме».
Все наличные сделки после этого как минимум должны подтверждаться судом с обязательным выяснением источника средств (продал квартиру — за сколько оценка и проч.). Кажется, для этого Нацбанк постановление и вводил.
Инвесторы данный пункт проигнорировали. В результате основным подтверждающим документом о вложении средств являются как раз справки, выданные... самими жуликами. Кстати, число потерпевших «съехало» с заявленных 1562 до 1220, зарегистрированных КГГА.
Между тем в среднем на инвестора получается порядка 56—72 тыс. долл., что вполне прилично. Идея, что город должен скинуться и вытащить их всех, по мнению многих, очень небесспорна.
«С трудом представляется, — говорят оппоненты «элитчиков», — что в случае успеха своих инвестиций они бы с кем-то делились…». Тем более что, кроме основной массы покупателей жилья для проживания, существует вполне приличная группа товарищей, покупавших квартиры для перепродажи (по оценкам, до 20% квартир приобреталось именно с этой целью).
С другой стороны, есть целый ряд вопросов, который позволяет обманутым вкладчикам оппонировать тем, кто обвиняет их в нелепой доверчивости, обусловленной банальным стремлением «оторвать квартирку подешевле».
Во-первых, не все платили налом. И этот аргумент «элитчиков», пожалуй, один из самых сильных. 25 процентов инвесторов «Элиты» были прокредитованы солидными украинскими банками. В их числе — «Аваль», Укрсоцбанк, Укркредитбанк. Два из них по этому поводу даже открыли целые кредитные линии. По большому счету, речь о мине под всю банковскую систему Украины, которая еще не разорвалась благодаря только большой конспирации самих банков, не желающих портить «личное дело» собственным службам безопасности. А также отсутствию массовых исков со стороны пострадавших, решивших не распыляться и пока подождать с этим атакующим направлением. Показательно, что данное обстоятельство отнюдь не смущает наши банки — они наращивают обороты, продолжая кредитовать потенциальных «элитчиков». Видно, проценты настолько высоки, что перекрывают не только возможные потери, но и закрывают любые вопросы, связанные с репутацией.
Во-вторых, обманутые инвесторы, проводя бессонные ночи на чужих подушках в съемных квартирах, продолжают терзаться главным, наверное, вопросом: почему мошенники несколько лет беспрепятственно строили не дом — аферу в самом центре столицы? Пусть даже за их деньги.
По-видимому, наличие двух правд в этой истории и не позволяет прекратить растянувшиеся на годы выяснения отношений между инвесторами и государством. Похоже, именно это обстоятельство, с одной стороны, не дает чувствующей за собой хвост власти — и местной, и верховной, категорически отказать «элитчикам». С другой — ощущение полной безнаказанности ей же позволяет тянуть время и обещать без гарантий, в выгодный для нее момент. Сегодня как раз такой. И здесь уж, как говорится, все средства хороши.
Бедные и богатые
Последним ноу-хау «держателей столицы» стало разделение полутора тысяч обманутых инвесторов на два сословия — бедных и богатых. Первые, по мнению власти, за жилье в квартирах «Элиты» сняли с себя последнюю рубашку. Вторые решили банально заработать на вложении денег в недвижимость. На этот счет еще в конце прошлого года очередная сессия Киеврады разродилась решением о том, что город будет спасать только самых нуждающихся. На тот момент в еще более-менее монолитной среде инвесторов начались брожения. Что, наверное, вполне объяснимая вещь в силу хотя бы того обстоятельства, что в этой истории, несмотря на наличие общего интереса, горе у каждого свое. Каждый отстаивает свои личные интересы и вполне конкретные квадратные метры.
Уже к марту среди «самых обиженных» появился лидер — тот самый г-н Несин, об инициативах которого мы рассказали в самом начале нашей истории. С помощью местной власти была зарегистрирована общественная организация под названием «Союз брутально обманутых граждан». Что, кстати, породило немало слухов в среде «не самых обиженных» (но о них ниже). Параллельно прошли конкурсы на застройку 11 участков, выделенных для пострадавших. Единственным условием, которое вменилось застройщику (а это холдинговая компания «Киевгорстрой»), стало перечисление 25 процентов жилой площади в пользу заказчика строительства — одной из структур Киевской городской государственной администрации. В общей сложности — 50 тысяч квадратных метров.
Метраж прикинули, исходя из примерного на сегодняшний день списка пострадавших, вошедших в общественную организацию. А это «участники боевых действий, ветераны войны и труда, аварии на ЧАЭС, инвалиды, а также те, кто продал свое жилье ради приобретения нового, или семьи, которые стоят на квартирной очереди». Всего чуть более 300 человек. Кстати, притом только киевляне. Последнее обстоятельство местная власть объясняет отсутствием правового поля, в котором можно было бы решить эту проблему, а также пассивностью государства, которое якобы так и не обеспечило мэрию не только механизмами решения конкретной проблемы «Элиты», но и рычагами, способными упредить подобные ситуации в будущем.
В результате указ президента мэр Черновецкий назвал предвыборным пиаром, а свое волевое решение таки обеспечить пострадавших желанными метрами — личной инициативой. Надо сказать, что уверенность мэра в том, что он занимается чистой благотворительностью, подкрепляет и недавнее решение районного суда столицы в отказе иску пострадавших, потребовавших признать местную власть виновной в бездеятельности по отношению к происходящему на строительном рынке города.
Однако выльется ли публичная благотворительность власти в конкретный результат — большой вопрос. Потому как никаких других официальных документов, кроме пространного решения сессии, подтверждающих желание столичной власти решить проблему наиболее пострадавших в афере «Элиты», на сегодняшний день не существует. Списки, составленные общественной организаций — без официального подтверждения МВД, — в любой момент могут развалиться. А 25 процентов квартир — для всех так и не приобрести конкретных очертаний — для каждого. В силу хотя бы одной причины. Во время проведения инвестиционного конкурса КГГА не уточняла — сколько, каких квартир и в каком доме потребуется отдать «элитчикам». Как не уточнялись и детали возможного несовпадения по метражу квартир старых инвестдоговоров «Элиты» и новых домов. Кто и как будет рассчитывать доплаты? И будут ли они вообще? Короче говоря, таких моментов — десятки. Нежелание прояснить их сразу — настораживающий факт.
Надо сказать, что наводящие вопросы «ЗН» на этот счет несколько смутили руководителя «Союза брутально обманутых граждан». Эта же тень смущения, по-видимому, подвигла г-на Несина подстраховаться и попытаться окончательно утвердить списки и документы не где-нибудь, а за круглым столом у президента. Насколько сей акт окажется правомочным, остается только догадываться.
Поэтому у «брутально обманутых», невзирая на оптимистичные прогнозы местной власти через два-три года обеспечить их жильем, остаются все шансы остаться ни с чем. Ситуацию может усугубить и оговорка в уставе организации о невозможности ее членам принимать участие в каких-либо акциях, исках или судах против КГГА. Через три года срок исковой давности пройдет, и ищи ветра в поле?.. Кому тогда предъявлять претензии? Застройщик, если, конечно, построит дома, отдаст квартиры КГГА (и почему не конкретному человеку?). А вот как поведет себя власть через три года? В нашей стране ответ на этот вопрос не существует в природе.
Искать правды, но не в своем отечестве, намереваются остальные (а их почти тысяча) обманутые инвесторы. Понимая всю сложность ситуации, а также необходимость первоочередного обеспечения жильем тех, кто в нем особо нуждается, эти люди никак не могут «натянуть на голову» отказ в помощи им самим. И мы вряд ли сейчас имеем в виду тех, кто, к примеру, звонит Ивану Несину из Нью-Йорка, и, по его словам, «берет на себя наглость уточнять, как продвигаются дела с сотнями его законных метров». Такие, действительно, есть, и живут они не только в Нью-Йорке, но и на Печерске. Мы, наверное, не имеем в виду и тех «обманутых», которые борются за то, чтобы участки под застройку для «элитчиков» отошли самим «элитчикам», мол, сами построим. Мы, к примеру, об иногородних, которые купили жилье детям-студентам, решившим остаться в столице. Вариаций на эту тему — десятки. Кто в этом случае проведет черту между «брутально» обманутым гражданином и не «брутально»?
Так, «Центр правозащиты» — одна из пяти общественных организаций, существующих в среде «элитчиков», в четверг проведет пресс-конференцию, на которую уже приглашены лидеры ведущих политических сил, всегда готовых что-нибудь пообещать. «Теперь, желательно, на бумаге, скрепленной подписью, — считает одна из лидеров организации Елена Резниченко. — Иначе — иск в Европейский суд».
А здесь перед украинскими гражданами, надо сказать, открываются широчайшие возможности, где стираются все границы между бедными и богатыми в силу только лишь того, что все они — пострадавшие.
«Жертв аферы «Элиты-Центра» настолько много, что трудно представить, чтобы все эти люди с их семьями могли бы составлять монолитную группу людей, выдвигающую ясные четкие требования и планомерно добивающуюся принятия обязывающих решений, — говорит представитель Межрегиональной консультационной группы SeLeV-Consulting Group Елена Волочай. — Кто-то уже совсем сломлен этим горем, кто-то опустил руки, кто-то продолжает бороться. Путем манипуляций, а сегодня это и происходит, пострадавших очень легко раздробить на мелкие группки и справиться с ними без особого труда. Запускаются слухи, что наиболее влиятельные жертвы с помощью своих связей уже «решили» свои вопросы, т.е. получили компенсации или квартиры. В СМИ ширится информация, что среди жертв есть «свои» — это малоимущие, те, кто продал свои квартиры, а также «чужие» — это так называемые «богачи», а также мифические спекулянты, которые ничего не должны получить. Раздаются обещания, не подкрепленные никакими правовыми документами, носящими обязывающий характер, и люди забирают свои иски из судов в надежде, что за это им воздастся в первую очередь.
Понятно и то, что, создавая особое общественное мнение, те, кто каким-либо образом причастны к афере или должны будут отвечать за ее последствия в силу принадлежности к властным структурам, намеренно сталкивают людей.
Иначе как могло случиться такое, что одни пострадавшие начинают идти «стенка на стенку» на других пострадавших?
Власть говорит: «Распределять жилье среди пострадавших будет общественная организация «Союз брутально обманутых граждан», которую создали наиболее незащищенные пострадавшие.
Но как может быть такое, что пострадавшие будут распределять жилье через общественную организацию? Этого не может быть по закону, но люди верят, что именно они будут это делать.
Хочу сказать, что среди потерпевших от аферы не все являются участниками боевых действий, ветеранами, инвалидами, стоявшими на очереди, но все (!) имеют право беспрепятственно пользоваться своим имуществом. Все физические и все юридические лица имеют право владеть имуществом. Это один из основных принципов европейского права.
В соответствии со ст. 1 Протоко-
ла 1 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод, Конституции Украины и ее законов, государством должен быть создан действенный механизм, позволяющий людям реализовывать свое право собственности без дополнительного бремени и без риска неправомерных действий по отношению к ним.
Очевидно, что Украина могла создать любые законы, «какие представляются необходимыми», для осуществления правомерного контроля за деятельностью «Элиты-Центра» и использованием ею средств, находящихся в ее распоряжении. Однако государство этого не сделало», — заключила юрист.
В этой связи в арсенале пострадавших есть, пожалуй, единственный трофей — решение столичного суда об удовлетворении иска о бездеятельности государственной комиссии по регулированию рынка финансовых услуг. По мнению Елены Резниченко, отстаивающей позицию «элитчиков» в суде, «Элита- Центр» на момент действия закона о финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья привлекала средства третьих лиц и осуществляла финансовые операции на рынке, не имея на то необходимой лицензии. У комиссии на этот счет свои аргументы. «Мы свою позицию озвучили еще год назад, — говорит представитель юридической службы комиссии Галина Ткаченко. — На момент заключения договоров «Элитой» еще не были внесены изменения в законы о финансово-кредитных механизмах и инвестиционной деятельности. А потому компания имела право привлекать средства не через финансовую структуру, а напрямую — заключая инвестиционный договор с дольщиками, которые по закону несут все риски вместе с застройщиком. В этом основной нюанс».
По словам чиновника, районные суды столицы уже вынесли несколько обратных решений на этот счет, лишив «элитчиков» последнего трофея. Сами «элитчики» считают эти решения еще одним поводом обратиться в Европейский суд.
Дело государственной важности
Насчет вчерашних гарантий, сегодняшних законов и прогнозов экспертов по поводу ожидаемой очередной вспышки строительных скандалов у нас состоялся довольно интересный разговор с почетным президентом «Киевгорстроя» народным депутатом Владимиром Поляченко, собаку съевшем на тонкостях строительного бизнеса в Украине.
— Владимир Аврумович, так что все-таки делать с пострадавшими «Элиты»?
— Помочь нужно в первую очередь бедным и тем, кто надеялся купить квартиру для себя. А уже затем рассматривать проблемы других, тех, кто просто хотел вложить деньги в дорогую столичную недвижимость и заработать. Ведь эти люди делали бизнес и, следовательно, понимали степень риска. Не получилось ?! Обидно, но ведь это проблемы не города! А вообще лично для меня мотивы инвесторов, решивших довериться этой компании, до сих пор загадка. Ну, это ж надо быть настолько наивными, чтобы не потребовать элементарных документов и отдать наличные деньги неизвестно кому.
— Давайте не будем забывать, что в числе пострадавших много тех, кого финансировали довольно серьезные украинские банки. Более того, для инвесторов «Элиты» «наивные банки» открыли целые кредитные линии.
— Я не верю, что опытный банкир на это пойдет. Тогда это не банк, это контора какая-то...
— Ну, если «Аваль», Укрсоцбанк и Укркредитбанк — конторы...
— ??? Тогда я не знаю, что ответить.
— Хорошо, все уже произошло. Кому отвечать? Третий год государство пеняет на местную власть, которая оказалась не в состоянии или не захотела проконтролировать то, что делается у нее буквально под носом. Местная власть, в свою очередь, тычет пальцем в сторону парламента, якобы не обеспечившего ее вменяемыми законами.
— Я считаю, что государство к этому не имеет никакого отношения. Отвечать должен город.
— Давайте конкретно, если отвечать, то за что?
— За то, что он дал землю организации-пустышке. Скажу вам прямо, профессиональное строительное сообщество предчувствовало «Элиту». У меня много друзей-коллег в Москве, а там на тот момент были уже сотни тысяч обманутых и брошенных. Поэтому еще до скандала мы лоббировали в парламенте закон о внесении изменений и дополнений в 25 статью закона Украины о планировании застройки территорий. Хочешь строить — покажи свою квалификацию! В этом документе говорилось, что физические и юридические лица, заинтересованные в осуществлении строительства, обязаны предоставлять исполнительным органам власти на местах документы, которые подтверждают финансовую стабильность компании. Это было в 2004 году. Закон не прошел. Свою роль сыграла политика… Потом случилась «Элита».
Мы перехватили этот закон уже на 5-й сессии парламента. Решили его еще более ужесточить. Хотели потребовать от застройщика не только годовой бухгалтерский отчет, финансовые показатели прибыли и лицензию на строительство, но и отчет о движении денег на счетах, а также документально подтвержденную информацию о производственных мощностях застройщика, количестве работающих на него людей и т.д. Для этого я специально ездил в Москву и общался с первым замом Лужкова Ресиным.
Однако большинство из предложенных нами пунктов не прошло. Но я был бы рад хотя бы годовому бухгалтерскому отчету, финансовым показателям прибыли и лицензии на строительство.
— Которая, у нас в свободной продаже… Однако я уже о другом. Закон прошел, пусть даже в усеченном варианте. И, тем не менее, в том же Киеве, те же фирмы-однодневки получают землю под строительство. В лучшем случае ее перепродают. Например,.. «Киевгорстрою». В худшем — начинают лепить дома самостоятельно. Без нужного количества башенных кранов, людей, денег, гарантий на окончание строительства наконец.
— Я думаю, что в какой-то мере это еще отрыжка старого. В какой-то — результаты работы депутатов «втемную». Когда я был председателем строительной комиссии Киевсовета, специальная группа помощников и депутатов, оснащенная фото и видеотехникой, выезжала на каждую площадку, документировала её, составляла отчёт. Эти документы выносились на рассмотрение комиссии и становилось понятным, возможна или не возможна застройка данной конкретной территории. И тогда у того, кто лоббировал вопрос, просто не поднималась рука что-то нам противопоставить. Сегодня депутаты работают втемную.
— Но Журавский буквально вчера на пресс-конференции заявил, что местная власть ничего не может поделать и не может предотвратить появление очередной «Элиты» — нет закона.
— Это неправда. Рычаги есть. Во-первых, с 2003 года действует закон о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья. В 2006 году в него, а также в закон об инвестиционной деятельности, были внесены серьезные уточняющие изменения, согласно которым без лицензированной финансовой структуры, которая управляет деньгами и контролирует строительство, работать на рынке невозможно. Во-вторых, действует закон о планировании застройки территорий, о котором мы с вами уже говорили. Однако г-н Журавский, наверное, понятия не имеет о таких документах, если делает подобные заявления.
Мало того, если выполнять хотя бы эти два закона, от «Элиты» в подавляющем большинстве случаев можно уйти. Но что делать, если в той же Киевраде не выполняются нормы этих документов? Какой там годовой отчет и показатели прибыли? Когда я слушаю Черновецкого, который заявляет, что обращался и в Кабмин, и в Нацбанк с просьбой урегулировать вопрос о продаже жилья только через ФФС, то вообще не понимаю, о чем он говорит? Это все давно отрегулировано.
— Может быть, он имеет в виду аффилированные Фонды финансирования строительства, созданные теми же компаниями-однодневками, которым так любит жаловать землю Киеврада? Такие проблемы уже есть.
— Это действительно уже не вопрос Черновецкого, а дальнейшего усовершенствования законодательства. Но, повторяю, Черновецкий и сегодня имеет достаточно механизмов и полномочий, чтобы как следует проверить застройщика и не пустить на рынок потенциального «кидалу». Однако наличие законных механизмов бойкотируется властью. В результате создаются предпосылки для очередных строительных афер. Площадки по-прежнему получают посредники, не имеющие никакого отношения к строительству, а крупные компании покупают участки уже на вторичном рынке. «Киевгорстрой», к примеру, почти половину участков приобретает у посредников.
— Какие еще нужны инструменты государственного регулирования?
— Уже существующие законы нужно еще более ужесточить. Появились аффелированные ФФС — разработайте механизм противодействия. Нужно ужесточить и процесс проверки застройщика, ввести пункты, которые мы предлагали и за которые украинский парламент не проголосовал в 2006 году. Движение денег на счетах, производственные мощности, качество строительства предыдущих объектов, репутация и пр. В Москве все это уже действует. Там работает специальная комиссия, которая занимается подобными проверками. Там действует прозрачный тендерный комитет, продающий не землю, а права на осуществление совершенно конкретных и просчитанных инвестиционных проектов. Для этого нужна политическая воля будущего парламента.
— Вас могут обвинить в лоббировании интересов монополистов.
— До каких пор мы будем клеить ярлики и путать монополистов с профессионалами? Пусть обвиняют. Но это надо делать. Строить двухэтажки в Сумах и высотки в столице — это совершенно разные технологии. Этому нужно учиться. Здесь же вопросы безопасности жизни людей, которые потом будут в этих домах жить. В Азербайджане 16-этажный дом сложился... Я же не говорю, к примеру, что надо продавать только построенное жилье.
— Но об этом на всех углах кричит местная власть. При этом апеллирует к той же Росии, которая якобы именно таким образом остановила махинации на рынке жилья.
— Это неправда. Это была временная мера, от которой очень скоро отказались. Они продают строящееся жилье, потому что ни у одной даже средней компании не хватит оборотных средств, чтобы самостоятельно построить дом.
— В России что — уже нет коррупции?
— Просто они раньше нас наступили на эти грабли и поняли, что раздавать землю не выгодно. Гораздо рациональнее планировать объёмы строительства, разрабатывать предпроектные предложения, создавать тендерную документацию и реализовать инвестиционные проекты на открытых тендерных торгах, строго контролируя отбор участников. Строить должны те, кто умеет строить и имеет возможности для осуществления этой деятельности. При этом отнюдь не обязательно, чтобы застройщиком выступала только крупная фирма. Могут быть и средние, и малые… Но все обязаны показать свои реальные возможности..
— А десятки тысяч обманутых инвесторов?
— По-моему, это старые хвосты. Схемы, действующие на рынке в России сегодня, поставили заслон явным мошенникам. И обманутым вкладчикам помогли, призвав на помощь действительно честных и профессиональных застройщиков. Их просили оказать помощь, к их предложениям относились серьёзно, понимая, что если уж и они откажутся, то никто не сможет решить эту возникшую социальную проблему. Понимаете, социальную. И занимаются её решением лично первые руководители — в Москве — Лужков, в Московской области — Громов… Россия за последние несколько лет внесла серьёзные изменения в своё законодательство. Мы же пока продолжаем топтаться на месте. И еще, я скажу одну довольно не популярную вещь, сегодня в Украине, кроме ФФС, есть еще один способ привлечь деньги в строительство — облигации. Многие строительные организации, которые имеют площадки, выпускают под них облигации. Вроде все нормально, бумага выдается условно до 2011 года… Но у меня на этот счет не выходит из головы вопрос: зачем выпускать облигации, если можно создать фонд? Ведь ФФС — это конкретная квартира, а облигация — квадратный метр. Здесь и экстрасенсом быть не надо, чтобы предположить — где-то обязательно «стрельнет». Будет масса конфликтов. Давайте не забывать о том, что облигация не закрепляет за человеком конкретную квартиру. ФФС — закрепляет. Участник ФФС может в любой момент отказаться от участия в инвестировании жилья и получит свои деньги обратно по текущей стоимости. В облигационной схеме все иначе и во-многом не в пользу человека.
— А кто вообще должен заставить местную власть и избранного общиной мэра соблюдать закон? Этот вопрос особенно интересен в разрезе предстоящей административной реформы и дискуссии о расширении полномочий местных советов.
— Надо выбрать нормальных депутатов.
— Ну, Владимир Аврумович… Где их взять-то, да еще в условиях пропорциональной избирательной системы.
— Систему надо менять. Я лично считаю, что депутаты местных и районных Советов должны избираться по мажоритарной системе. Люди должны знать своих депутатов и иметь возможность отозвать их в случае, если они не защищают интересы своих избирателей. Что я могу здесь еще сказать? Прокуратура должна контролировать законность принимаемых депутатами решений.
— Там своя схема. Протесты выносятся, а потом тонут в тоннах бюрократических бумаг в рамках неких прокурорских «дорасследований».
— Кабинет министров должен иметь какие-то рычаги влияния.
— Какие?
— Должен иметь право снять с работы чиновника, который нарушает. В конце концов, посыл «я не депутат горсовета», которым сегодня прикрываются столичные чиновники, мало убедителен. Смотрите глубже. Не сессия принимает решения. Сессия — это уже некий вывод, заключение, логично вытекающее из десятков подписей представителей власти — архитектора, начальника Киевзема, зама главы администрации и т.д.
— По сути, сессия закрепляет то, что разрешила власть?
— Совершенно верно. И я снова повторю, что первоисточник всех бед в строительстве сегодня — земля. Хотите, расскажу хохму из собственной жизни? Я ведь крупный латифундист, у меня аж 12 соток в кооперативе в Козине! И, как законопослушный гражданин, пока местная власть выясняла отношения, четыре года ждал возможности приобрести 20 соток, которые прилегают к моему участку. Но три месяца назад пришел человек и сказал, что он — не член нашего кооператива — купил этот участок!
Таким образом, на сегодняшний день можно констатировать, что «Элита» стала возможна в Украине только благодаря обстановке на рынке жилья. За прошедшие почти два года ничего в общем не изменилось. Землю все так же раздают из-под полы. Бессовестно со стороны местных властей и бесконтрольно со стороны высшей власти. В Киеве, и не только, существует еще с десяток строек застывших на околокотлованной фазе.
Идею аукционов по земле торпедируют все кому не лень. Задержки ввода все так же системны. Строители бодро и весело уходят от налогов и жалуются на беспросветную жизнь. Инвестор все так же бесправен, а законодательные инициативы по регулированию застройки либо отсутствуют, либо на них метровыми буквами читается название лоббирующей компании или партии.
Рынок по-прежнему «кумовской» и «крышуемый», а не конкурентный (на этом фоне особенно трогательно выглядит заявление АМК об отсутствии в строительстве монополизма.
Предложения эконом-класса (именно на потребности в нем паразитировала «Элита») как не было, так и нет. Это по поводу стабильных процессов на рынке…
Что изменилось за время борьбы пострадавших «Элиты» за отчасти спорные, но свои права? Ну разве что застройщиков стали чаще шерстить за наличие двойных продаж. Так что если следующая партия поклонников г-на Волконского не будет жадничать и не станет продавать квартирки по два раза, то они также могут просто собрать деньги и уехать.. Сразу после выборов. Или после очередного круглого стола в секретариате, Кабмине… Где по традиции предпочитают героически бороться с последствиями, а не устранять причины.