Америка родила Рузвельта, Франция - генерала де Голля, Германия - Эрхарда, Китай - Дэн Сяопина, Чили - Пиночета. Каждого из этих людей знают не только в их странах, но и во всем мире, потому что всех их объединяет одно обстоятельство: в смутное для нации время они возглавили ее и вывели из кризисного состояния.
Нашлись и проявили себя подобные люди и в бывших социалистических странах - Польше, Чехии, Словакии, Венгрии, странах Балтии. Может, не всегда они были на первых ролях, но тем не менее сумели выполнить предназначенную им роль. Но вот Украина до сих пор - скоро уже восемь лет - не может родить человека, который сумел бы вывести ее из состояния практически перманентной деградации во всех сферах жизни общества. Все больше появляются перерожденцы, болтуны, неудачники, а то и просто импотенты.
Кроме наличия личностей, способных повести страну в правильном направлении, вышеперечисленные страны (а этот перечень можно дополнить и многими другими) объединяет еще одно, на первый взгляд, не очень примечательное обстоятельство: почти во всех программах выхода из кризиса этих стран одним из главных пунктов значилась сфера жилищного строительства. Именно ей отводилась роль локомотива, способного вывести экономику из упадка. А в некоторых странах (например, в Индонезии) отдельно разрабатывались специальные программы развития жилищной сферы ввиду ее особого экономического и социального значения. И эффект от такого внимания к жилищному строительству был действительно огромен.
Э то объясняется прежде
всего тем, что строительной отрасли свойствен самый большой мультипликативный эффект. Только прямые поставки продукции для строительства осуществляются 32 отраслями народного хозяйства, а с учетом косвенного влияния на другие отрасли (мебель, бытовая техника, осветительные приборы, банковская сфера и т. д.) перечень окажется значительно шире. Единица инвестиций в строительство жилья дает дополнительно 2-3 единицы инвестиций в народное хозяйство. Конкретный показатель мультипликатора зависит от степени развития строительной отрасли, номенклатуры использованных отраслью материалов, уровня обеспеченности граждан жильем, культуры строительства, уровня доходов населения и т.д.
Не меньшее, а может, и большее социальное значение жилищной сферы. Во всех странах жилье для подавляющего большинства людей - это главный и нередко единственный их капитал. Имеющий жилье человек более защищен и более устойчив не только в материальном, но и социально-психологическом плане. Соответственно, ему есть что терять в случае политических или социальных катаклизмов. Кроме того, есть прямое влияние уровня и качества обеспечения жильем на решение демографической проблемы, устойчивость семей, воспитание детей. В конечном итоге жилье, его качество - это часть культуры как нации, так и каждого человека. Поэтому в развитых странах жилищная проблема постоянно находится в центре внимания государства.
Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в странах Западной Европы. В Соединенных же Штатах преобладает ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.
Классическая форма контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы - действует в Германии. Они начали возникать еще в конце ХVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 000 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т. д. Таким образом в выигрыше оказываются все, кроме последнего.
Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.
Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.
Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Максимальный срок погашения займа - 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6 процентов годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).
Следует отметить, что формы государственной поддержки не ограничиваются только ежегодными премиями вкладчикам стройсберкасс. После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.
Подсчитано, что государственные премии в сумме 500 млн. немецких марок, выплаченные вкладчикам стройсберкасс, стимулируют дополнительное поступление инвестиций в жилищную сферу в сумме 11 млрд. немецких марок. Кроме этого, каждая марка, выплаченная в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 марки налогов.
Несколько иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Следует подчеркнуть, что ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов.
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.
В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.
Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Фэнни Мэй), Корпорация жилищного кредитования (Фредди Мэк) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Джинни Мэй). Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами.
Следует сказать, что рынок долговых обязательств, выпущенных этими организациями, является сегодня крупнейшим в мире по объему обращающегося на нем капитала. По оценкам экспертов, он достиг в начале 90-х годов почти 3,5 трлн. долларов, что значительно превышает соответствующие показатели, например, рынка американских правительственных ценных бумаг (1,9 трлн.) или корпоративных облигаций (1,4 трлн. долларов).
Каковы же основные направления государственной политики формирования вторичного ипотечного рынка? Они следующие:
- страхование или гарантирование ипотечных кредитов от риска невозврата, что делает выдачу кредитов и покупку обеспеченных ими ценных бумаг более привлекательными для банков и инвесторов, а сами кредиты - более доступными для населения;
- разработка и содействие внедрению различных инструментов ипотечного кредитования;
- разработка разнообразных механизмов выпуска и обращения ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
- стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов и соответствующей документации, необходимая при государственном страховании (гарантировании) отдельных ипотечных кредитов, а также для их обращения на вторичном рынке;
- предоставление налоговых льгот определенным категориям инвесторов.
М одель ипотечного креди-
тования жилья, аналогичная американской, применяется в Дании и Швеции. В других западноевропейских странах она несколько модифицирована.
Необходимо отметить, что многие постсоциалистические страны существенно продвинулись в реформировании системы инвестирования в жилищную сферу. Это прежде всего страны Центральной Европы - Чехия, Словакия, Польша, Венгрия, где уже действуют различные инструменты ипотечного кредитования жилья, а также система контрактных жилищных сбережений. Об успехах в сфере финансирования жилья свидетельствует пример Чехии и Словакии: через два года после появления первых строительных касс их вкладчиком стал каждый пятый житель этих стран.
Несколько нетрадиционным путем вывода жилищной сферы из застоя пошла соседняя Беларусь. Согласно указу президента, там с 1996 года осуществляется целевая внебюджетная эмиссия, средства от которой направляются в строительство жилья через механизм льготного кредитования граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (официально числящихся в очереди). Сумма таких кредитов составляет 90 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Остальные 10 процентов заемщик должен уплатить самостоятельно - за счет собственных средств или стройматериалами (обоями, краской и т.п.). Кредиты выдаются Сбербанком Беларуси сроком на 40 лет под 3-5 процентов годовых в зависимости от доходов заемщика. Обеспечением выданных таким образом кредитов является приобретаемое жилье. При этом заемщик становится его собственником только после полного погашения кредита. Такой механизм не только позволяет избежать иждивенческих настроений среди заемщиков, но и поощряет их экономическую активность.
Уже в 1997 году темпы строительства жилья в Беларуси увеличились на 27 процентов по сравнению с 1996-м. А в прошлом году в стране было введено жилья на 8 процентов больше, чем в 1997-м. Общая площадь введенного жилья в прошлом году составила 3,64 млн. кв. м. Для сравнения: в Украине в прошлом году было введено 5,6 млн. кв. м жилья. Следовательно, на каждого белоруса было построено 0,33 кв. м жилья, а на каждого украинца лишь 0,1 кв. м. - в 3,3 раза меньше…
Справедливости ради необходимо отметить, что белорусская модель финансирования жилищного строительства не так уж нова и нетрадиционна. Правительство США при президенте Ф.Рузвельте по рекомендации известного экономиста Дж. Кейнса довольно широко использовало в 30-е годы целевую, «связанную» эмиссию для финансирования строительства жилья. Используется «связанная» эмиссия и в других государствах. В теории Дж. Кейнса это называется стимулированием денежной эмиссии с целью оживления спроса.
И так, во всех развитых
странах финансирование жилищной сферы находится постоянно в поле зрения государства и в значительной мере им регулируется. Как же обстоят дела в Украине? Сначала немного статистики. Начиная с 1991 года объемы строительства жилья постоянно падают. Если в 1987-90 годах в целом по стране вводилось в строй в среднем 20 млн. кв. м жилья в год, то в прошлом году было построено всего лишь 5,6 млн. кв. м, то есть объемы строительства упали почти в четыре раза.
Сегодня только официально в очереди на улучшение жилищных условий в Украине числится свыше 2 млн. человек. При этом следует отметить, что в последние годы учет новых нуждающихся практически не ведется. В силу мизерности доходов сельских жителей жилищное строительство на селе практически свернуто.
Финансирование за счет государственного, местных бюджетов и за счет средств предприятий, составлявшее львиную долю инвестиций в жилищный сектор во времена СССР, в подавляющем большинстве регионов сведено к нулю. А других источников инвестиций в жилье в стране нет - при среднем уровне доходов в 150 гривен и перманентных неплатежах население стать реальным инвестором не в состоянии. Дай Бог, просто выжить.
Есть, правда, отдельные островки, где жилищное строительство пока не умерло и даже делает отчаянные попытки выжить в этом нежизнеспособном экономическом пространстве под названием Украина. Прежде всего это Киев. Надо отдать должное усилиям Киевской городской администрации и холдинговой компании «Киевгорстрой», которые, проявляя чудеса политического и экономического героизма и действуя по принципу «голь на выдумки хитра», умудряются в этом «мертвом сезоне» для инвестиций находить какое-то финансирование для жилищного строительства. Конечно, их технологию «накапливания квадратных метров» можно критиковать за отсутствие экономической перспективы и подверженность огромному риску, что и подтвердило падение гривни в сентябре прошлого года. Тогда появилось немалое количество «отказников», которые не смогли продолжать накапливать «квадратные метры». Это - еще один аргумент в пользу того, что жилищная сфера должна стать предметом заботы государства; именно оно должно страховать, гарантировать, опекать и, конечно же, в числе первых внедрять инвестиционные технологии в жилищную сферу.
Однако как раз с внедрением у нас больше всего проблем. Это, с одной стороны, и понятно: раз нет технологий финансирования - нечего и поддерживать, не на что и тратиться. Так легче и хлопот меньше. Но это на деле. А на словах наблюдается удивительный парадокс: на сегодняшний день в Украине существует больше десятка различных законов, указов Президента, постановлений Кабинета министров, направленных на «усиление, улучшение, развитие» и т.д. жилищного строительства в Украине. Тут тебе забота и о ветеранах, и об афганцах, и о сельских застройщиках, и, конечно же, о молодежи. Есть даже целая концепция развития жилищного строительства в стране, принятая Верховной Радой прошлого созыва. Не говоря о том, что в каждой официальной речи каждого официального лица обязательно наличествует абзац о необходимости внедрения ипотеки, других технологий финансирования жилья. И так из года в год. Вот только отрасль уже с 1990 года медленно, но уверенно умирает.
Собственно, парадокс, заключающийся в обилии законодательных актов, направленных на улучшение дел в жилищном строительстве, и полное отсутствие наличия такого улучшения на практике объясняется просто: в Украине не работают не только эти законы, в Украине трудно найти сферу, где законы работают. Проблема, стало быть, в отсутствии авторитета власти, в полном параличе политической воли, в неумении и нежелании власть предержащих что-нибудь сделать для прекращения развала отрасли, которая создает основу обитания человека - его жилье.