Война внесла коррективы в рынок недвижимости. Сегодня, чтобы оценить объект, специалисты рынка прежде всего смотрят на его расстояние от фронта, учитывают, насколько страдает его локация от боевых действий, и только потом — остальные параметры этой недвижимости.
Какое расстояние до фронта?
Сейчас специалисты различают такие типы городов в Украине в зависимости от их расстояния до линии активных боевых действий:
- прифронтовые города, которые все время обстреливают захватчики: Херсон, Харьков, Никополь, Чернигов, Авдеевка;
- срединная зона: Киев, Днепр, Хмельницкий, Кропивницкий, Черкассы;
- западные области: Львов, Ивано-Франковск, Тернополь, Волынь, Черновцы;
- пострадавшие (ранее оккупированные) города: Херсон, Изюм, Ирпень, Гостомель и другие города Киевской области.
Конечно, в прифронтовой зоне значительно упали объемы покупки/продажи, остановлено новое строительство. Правда, аренды много, но она дешевая. Цены против довоенных снижены на 30–50%. Спросом пользуются квартиры с ремонтом и полностью меблированные. Обычно те, кто выехал из страны, соглашаются продавать свои квартиры с большими скидками.
Например, в Харькове можно арендовать за 4–6 тыс. грн то, что до большой войны сдавали в аренду за 8–10 тыс. Арендуют преимущественно те, кто потерял жилье в Купянске и других населенных пунктах неподалеку от Харькова.
Абсолютно другая ситуация в регионах, расположенных на значительном расстоянии от зоны боевых действий. Здесь цены за 2023 год выросли даже в долларовом эквиваленте и превысили в некоторых городах цены до вторжения. Спрос на жилье стабильный, и договоры оформляют все время.
Существенный рост цен в западных регионах является результатом релокации на запад многих компаний, которые переводят с собой работников и покупают им жилье. И хотя многие предприятия уже переместились в западные области, с работой там до сих пор тяжело, поэтому на сегодняшний день больше всего переселенцев едут в Киев и Киевскую область: здесь есть работа, жилье, которое начало восстанавливаться, социальная инфраструктура и даже замечательные места отдыха, а цены в области не заоблачные, как на западе.
Ложкой дегтя может стать ситуация с метро в Киеве. Если столица в ближайшее время не решит проблему затопления Голосеевского направления, где потенциальные арендаторы уже прекращают рассматривать варианты аренды, здесь, кроме снижения цены аренды, может вообще исчезнуть продажа объектов экономкласса.
В целом в Киеве и центральных регионах спрос постепенно растет, есть продажи в строящихся объектах. Но эти продажи до сих пор точечные — покупатель выбирает из лучших домов и локаций, а продавцы охотно идут навстречу в отношении большинства объектов. Предложений много, потому что те, кто не собирается возвращаться, готовы предоставлять немалые скидки.
Осенью 2023 года под аренду в Киеве разобрали все паркинги и даже верхние этажи многоэтажек. Некоторые частные инвесторы покупают жилье, чтобы сдавать его в аренду переселенцам. Этот спрос поддерживается тем, что Киев остается наиболее защищенным городом благодаря лучшей противовоздушной обороне.
Средняя цена на покупку квартиры в Киеве составляет 1000–1500 долл./кв. м, хотя стоимость уникальной (особенно исторической) коммерческой недвижимости может достигать и 5–6 тыс. долл./кв м.
Инвесторы соглашаются покупать квартиры, на аренду которых есть спрос со стороны переселенцев. Вместе с тем срок окупаемости может составлять 15–20 лет.
Только с ремонтом и мебелью
Если раньше чаще покупали жилье «под ремонт», то теперь, как говорят агенты, покупатели хотят полностью отремонтированные квартиры с «полным фаршем» — и это основное требование во время покупки квартир на вторичном рынке, поскольку строительные материалы существенно подорожали, а делать ремонты почти некому.
Кажется, даже некоторые девелоперы уже готовы к тому, что им не удастся продавать квартиры в новых зданиях «под чистовую отделку». Они готовятся продавать квартиры с базовой отделкой, в которых сразу можно жить. В определенной степени это приближает нас к европейским рынкам, где обычно продают жилье с отделкой и с кухней (и всей сантехникой) — остается лишь купить мебель.
Офисы — спрос самый низкий
Что касается коммерческой недвижимости, то спрос на офисно-административные помещения очень низкий, поскольку сотрудники преимущественно работают дома, появляясь в офисе раз в неделю.
Некоторые офисные центры в Киеве заполнены сегодня всего на 50% и готовы существенно снижать арендные ставки — от 10 долл./кв. м в месяц. А некоторые офисные центры для привлечения арендаторов начали делать ремонты своими силами.
Торгово-развлекательные центры (ТРЦ) живут лучше, потому что смогли приспособиться к поставке новых видов товаров, на которые во времена войны есть спрос у потребителей. Загруженность ТРЦ достигает 70%. Владельцы дают хорошие скидки, потому что заявленные 21 долл./кв. м платить никто не хочет. Стоимость аренды почти не превышает 15–18 долл./кв. м в месяц. Времена, когда аренда в ТРЦ достигала 50–150 долл./кв. м, давно прошли.
А вот производственные объекты начали пользоваться дополнительным спросом, особенно малые, которые можно арендовать под небольшое производство, обслуживание или складские функции. И хотя ставки аренды до сих пор не превышают 5–6 долл./кв. м, заполняемость таких площадей растет, — это также связано с тем, что многие склады на севере уничтожил агрессор во время вторжения.
Прогноз: цены постепенно будут расти
В следующем году сохранятся тенденции 2023-го: жилье будет пользоваться спросом и цены постепенно будут расти, потому что все больше будет чувствоваться дефицит площадей, учитывая их потерю вследствие военных действий.
Полноценное строительство жилья вряд ли восстановится в 2024 году, девелоперы будут продавать постепенно то, что начали строить еще до большой войны, поскольку инвесторы не хотят вкладываться в новое строительство из-за очень высоких рисков. Продажа того, что будет достраиваться, на общие объемы или цены влиять не будет.
Офисная недвижимость и в дальнейшем будет стагнировать, а ритейловая — находиться в неизменном состоянии. Производственная же недвижимость продолжит развиваться, строиться и наращивать потенциал, особенно в западной части страны.
***
Конечно, основное влияние на рынок недвижимости оказывает все же общая стабилизация экономики. Как ни странно, но мы идем по этому пути. Так, Национальный банк прогнозировал рост экономики Украины в 2023 году на 5–6%. Потребительская инфляция замедлилась и составляет до 5,8%. Есть ожидания роста производства в течение следующих 12 месяцев. На 2024 год рост ВВП прогнозируют на уровне 2–3%.
Все эти прогнозы нельзя назвать очень оптимистичными, но они дают надежду, что бизнес в Украине будет развиваться, ведь страна приспосабливается к условиям войны.
Жить дальше и делать свое дело — другого пути у украинцев нет. И это дает возможность с оптимизмом смотреть на рынок недвижимости в 2024 году.