По роду своей деятельности мне часто приходится общаться с иностранными и местными экспертами-консультантами, работающими в украинских представительствах международных и зарубежных организаций. Большинство из них - специалисты высокой квалификации, но часто, выслушав или прочитав их очередной труд, я невольно вспоминаю высказывание не очень модного ныне автора по имени Фридрих Энгельс. А звучит оно так: «Для метафизика вещи и их мысленные отражения, понятия, суть отдельные, неизменные, застывшие, раз навсегда данные предметы, подлежащие исследованию один после другого и один независимо от другого. Для него вещь или существует, или не существует, и точно так же вещь не может быть самой собой и в то же время иной. Положительное и отрицательное абсолютно исключают друг друга; причина и следствие тоже находятся в застывшей противоположности... Метафизический способ понимания, хоть и является правомерным и даже необходимым в известных областях, рано или поздно достигает того предела, за которым он становится односторонним, ограниченным, абстрактным и запутывается в неразрешимых противоречиях...»
Этот гимн диалектическому образу мышления я вновь вспомнил, прочтя в «ЗН» от 20 ноября с.г. статью сотрудников USAID В.Яценко и М.Винера «Надо ли Украине ускорить «клонирование» частных пенсионных фондов?», в которой речь шла и о проводимом холдинговой компанией «Киевгорстрой» и входящим в нее банком «Аркада» эксперименте по соединению, по знаменитому примеру Чили, частного жилищного строительства с частным пенсионным обеспечением.
Главный урок «чилийского чуда»
Видимо, не нужно читателя убеждать, что за всеми так называемыми «экономическими чудесами» стоят совершенно реальные общественные процессы, о которых мы можем знать или не знать. Авторы вышеупомянутой статьи от 20 ноября с.г. сразу же обратили наше внимание на то, что «до начала пенсионной реформы Чили была страной с относительно благополучной рыночной экономикой, а не виртуальной, как в Украине; что их банковская система была намного надежней и прозрачней украинской; что фондовый рынок с десятками «голубых фишек» там уже существовал; что большинство расходов, связанных с переходом к новой пенсионной системе, финансировались в Чили за счет жесткого ограничения других бюджетных статей; что демографическая система была намного благоприятней, а скрытый государственный долг по обязательствам солидарной пенсионной системы - намного меньшим, чем сейчас у нас. И наконец, существовавший в то время диктаторский режим генерала Пиночета обеспечил надежную политическую поддержку для такой радикальной реформы».
В арифметике, как известно, от перемены мест слагаемых сумма не меняется. Но в высшей математике мысли, каковой является диалектика, сие отнюдь не истина. Вот и в нашем случае перестановка последнего фактора на первое место во многом объясняет наличие остальных. Иначе говоря, пенсионная реформа в Чили, начатая 1 мая 1981 года, была подготовлена восемью годами пиночетовского режима, который, образно говоря, не позволил рыночной экономике превратиться в виртуальную. Об этом мне приходилось много раз писать в «ЗН», причем со слов не только побывавших в Чили киевских строителей, но и приезжавшего к нам крупного чилийского предпринимателя «славянских кровей» (см. «ЗН» от 1 ноября 1997 года). Увы, в погоне за «рынком и демократией» некоторые аналитики упорно не желают учитывать одну многократно подтвержденную историческую закономерность.
Весь путь мировой цивилизации в эпоху Нового времени показывает, что модернизация развития той или иной страны совершалась асинхронно. Сначала она шла в духовной сфере, затем модернизировалась экономика, т.е. вызревали реальные интересы в обществе и происходила дифференциация форм собственности. И только после образования горизонтальной структуры, называемой гражданским обществом, происходило изменение политической системы, закрепление в ней представительств реальных интересов. Это означает, что переход от дотоварной экономики к товарной, к рынку никогда и нигде не осуществлялся параллельно с демократизацией. Политическим переменам всегда предшествовало более или менее длительное господство авторитарных режимов.
Франции, например, понадобились два столетия и целая цепь революций, диктатур и охлократий, чтобы подготовить к демократии социальную структуру, национальный характер, политическую культуру своего народа. Если один режим не справлялся с возникавшими при формировании национального рынка огромными противоречиями и центробежными силами, на смену приходил более жесткий бонапартистского типа. Наполеон - не только диктатура, но и «кодекс Наполеона», закрепивший права собственности и прочие атрибуты рынка.
То же самое происходило в Англии, Испании, Португалии, Латинской Америке (Пиночет, Перон, Фухимора и т.д.), Восточной Азии (Южная Корея, Индонезия, Малайзия, Сингапур, в том же алгоритме развивается Китай). Если же взять бывшие европейские социалистические страны, то функции авторитарной подготовки рыночных преобразований там выполнили режимы Яноша Кадара в Венгрии, Густава Гусака в Чехословакии, Войцеха Ярузельского в Польше. Именно они подготовили в своих странах знаменитые «бархатные революции», которые знаменовали переход от государственного капитализма к либерально-рыночному.
Из-за значительного различия в уровне развития отдельных регионов в многонациональных Югославии и Советском Союзе «бархатом» обойтись, увы, не удалось. Лишь наиболее экономически развитые Словения и Хорватия, Эстония, Литва и Латвия сумели более или менее «бархатно» перейти к демократическому устройству (Хорватии пришлось все же пережить военный конфликт с Сербией и склонный к авторитаризму режим Туджмана). В остальных бывших республиках титовское «самоуправление» и горбачевская «перестройка» сменились режимами с разным уровнем авторитаризма, при котором действует формула «Разрешено все, кроме политики», или в более мягкой форме - «Позволено все, что не ведет к смене власти». Власть при этом отказывается от претензий на полный контроль за обществом и оставляет за собой лишь несколько управляемых зон: собственную безопасность, оборону, внешнюю политику, социальное обеспечение, стратегию развития. Микроэкономика, культура, религия, частная жизнь остаются вне «отеческого внимания».
Таким образом, в авторитарных системах люди в принципе имеют возможность выбирать между различными центрами власти или конкурирующими друг с другом экономическими группировками, включая мафии. И если носители вызревающих интересов готовы кинуться друг на друга (вспомните октябрьские события 1993 года в Москве, родственные события в Казахстане, Грузии, Азербайджане, Армении), «сильная рука» не допускает этого. Так постепенно создаются условия для гармонизации интересов, а значит, для демократических реформ. Прыжок через исторический этап никому еще не удавался.
Не удастся он и Украине. Многократные попытки Леонида Кучмы усилить свои управленческие функции и до, и после принятия Конституции есть, как говорили классики, объективная необходимость «радикальных экономических реформ». Когда массы врываются в политику со своими интересами, а механизм, способный их переварить и гармонизировать, весьма слаб (это, в первую очередь, Верховная Рада), невольно начинается поиск того или иного варианта аппаратного пути (один из них - создание управляемой верхней палаты парламента для преодоления «вечного» сопротивления «нижних товарищей»).
Увы, другие ветви украинской власти - исполнительная и судебная - не в пример чилийской переходной модели слабы, погрязнув в междоусобицах в коррупции. В этой ситуации переход к варианту коалиционного правительства, характерного для развитой демократии, столь же бесперспективен, как и переход к пенсионной системе, основанной на развитой рыночной экономике.
О жилищно-пенсионной метафизике
«Диалектика природы» чилийской безналичной «единицы развития» - UF, ставшей прообразом «единицы инвестирования» (украинское сокращение - «ОдІн») банка «Аркада», оказалась финансовым НЛО для критиков эксперимента киевского холдинга. Так, при разборке причин «переутомления» чилийского пенсионного чуда они упустили из виду, что все долгосрочные вложения в Чили производятся в UF, которая котируется не в местной наличной песете, а в долларах США с тем, чтобы сделать ее независимой от текущей инфляции. А теперь обратим внимание на то, что годы «утомления» приходятся на 1995-й и 1998-й. Вам они ничего не напоминают? Ну, конечно же, это - годы мексиканского и бразильского финансовых кризисов, когда все латиноамериканские капиталы бросились бежать из неблагополучных мест, ища для себя местечко поспокойнее и поприбыльнее. На родном континенте им оказалось Чили - во многом благодаря своей самой стабильной в мире денежной единице - UF. В результате курс песеты к доллару сильно подскочил, что и привело к существенному курсовому убытку доходов негосударственных пенсионных фондов (НПФ).
Безусловно, далеко не все прекрасно в «чилийском королевстве». Но когда нам сообщают, что заметно возросла в инвестиционном портфеле тамошних НПФ доля государственных ценных бумаг, что работники часто меняют место пенсионной прописки, что лишь 70% рабочей силы охвачены частным пенсионным страхованием, что реальные инвестиционные доходы НПФ нестабильны, то, как говорится, нам бы их проблемы. Что касается критики деятельности мыльных украинских НПФ, процветавших в первой половине 90-х годов (сюда же можно добавить и мыльные частные фирмы по вложению денег в жилстроительство типа приснопамятных «Меркурия» и «Академии»), то почему уважаемые консультанты не подвигли украинские власти на запрет деятельности подобных грюндеров, чей богатый опыт хорошо известен из истории Запада (50-70-е годы ХІХ века)? И вот теперь, когда появилась первая компания, которая, начиная с 1995 года, последовательно завоевала высокое доверие субъектов жилищного рынка (по утверждению ее руководства, ежемесячные жилищные взносы порой превышают поступления в столичную казну), а затем решила попробовать финансовую схему «пенсия-жилье», пенсионные специалисты находят почти сплошь негатив…
Самое любопытное, что наши критики привели два примера, которые четко показывают невозможность на нынешнем этапе постсоветской истории делать этот эксперимент общегосударственным. Первый из них связан с неудачной попыткой Казахстана решить пенсионную проблему по чилийской модели: она была признана амбициозной и преждевременной. Второй пример относится к известному продукту местного «правого центра» - пакету реформаторских мер «Экономический рост-97», где также предлагалось ввести с января 1997 года обязательные индивидуальные пенсионные счета. Впрочем, и сегодня эта нереальная в местных условиях идея продолжает бродить в умах отечественных и заезжих реформаторов.
Причины этой нереальности были процитированы в начале настоящей статьи. Но они же показывают не только возможность, но и в определенной мере необходимость эксперимента, оформленного президентским указом №735/99. Когда отсутствует фондовый рынок и, следовательно, возможность диверсификации любого инвестиционного портфеля, когда в стране, по сути, функционируют лишь два рынка, да и то с определенными ограничениями, - валюты и недвижимости (остальные, включая оптовую торговлю, полностью или частично монополизированы), строить пенсионную схему можно только на одном из них. И если бы наши финансовые учреждения добились такого же доверия у вкладчиков, как «Киевгорстрой», то за счет тех 10-20 млрд. долл., которые находятся в «чулках» населения, можно было бы организовать весьма недурственную частную пенсионную схему. Но пока свои средства граждане готовы отдать в обмен на жилищную недвижимость, о чем мы знаем не только по деятельности «Киевгорстроя», но и по приоритету вложений нашего весьма скромного по численности среднего класса, уж не говоря о более зажиточных слоях. И слава Богу, что такая, пусть и далекая от рыночного совершенства возможность пенсионных вкладов появилась: с чего-то ведь надо начинать! Или прикажете умирать на старости в нищете и без нормального жилья в ожидании явления народу развитого фондового рынка?
Теперь пройдемся по конкретным замечаниям к жилищно-пенсионной схеме, предложенной ХК «Киевгорстрой».
Комментирует председатель правления акционерного коммерческого банка «Аркада» Константин Палывода:
- Когда я читаю о банковских «ссудах покупателям жилья на срок от двух до пяти лет», то должен заметить, что у нас идет не продажа жилья, а кредитование клиентами «Киевгорстроя» (КГС). Как известно, жилищный риск связан прежде всего с длительностью строительного цикла (примерно 2,5 года). Естественно, конъюнктура за это время может значительно измениться. Вот мы и решили максимально уйти от такого рода риска, во-первых, сократив цикл строительства в среднем до 9 месяцев, а во-вторых, принеся в жертву сверхприбыли. Те самые, которые в свое время вознамерились получить московские строители. По их схеме жилье возводилось за бюджетные деньги, а потом оценивалось по неким справочникам и экспертным заключениям. Цены в итоге оказались настолько завышенными, что к концу 1998 года у них оказалось 2,5 тыс. нереализованных квартир. Конечно, этот факт можно связать с российским августовским кризисом, но в Украине ведь тоже в то время было несладко. Тем не менее мы благополучно реализовывали свой продукт. Почему? Да потому что в нашей схеме, помимо всего прочего, существенную роль играет психология и здравый смысл. Когда инвестор кредитует КГС, он субъективно привязывается к своей квартире. Да, формально он может забрать свои деньги, причем с прибылью. Но даже в самые трудные времена так поступали не более 7% клиентов в месяц.
Второй фактор снижения риска связан с тем, что заявку на проектирование и строительство дают сотрудники банка, которые заняты привлечением средств. Поскольку ими накоплен большой опыт и всегда имеется оперативная информация о потребностях в том или ином виде жилья, банк четко знает, что где и почем строить. Кстати, все эти и другие процедуры четко описаны в «Положении о порядке привлечения и использования средств на финансирование жилищного строительства и дополнительном социальном обеспечении граждан Украины в рамках эксперимента», утвержденном приказом Госстроя Украины от 8 октября 1999 года.
Третий фактор уменьшения степени риска обусловлен условиями инвестирования: 40-60% вкладывает заказчик жилья, остальное кредитует банк (т.е. для инвестора заемщик - это КГС, а для банка - инвестор). КГС отвечает перед инвестором незавершенкой, которую он передает банку как ипотечный залог, сами же инвесторы-заемщики закладывают в банк свои строящиеся квартиры. При этом указанные проценты отнюдь не случайны. В условиях отсутствия полноценных кредитных историй у наших граждан система финансирования должна объективно отбирать платежеспособных клиентов. Исходя из принятой дисконтной схемы кредитования, наши расчеты показали, что риск оказывается минимальным, когда инвестор за год до сдачи квартиры оплачивает 40% ее договорной стоимости, а за три месяца - 60%. А поскольку квартира одновременно поступает в залог, из расчетов следует, что рыночная стоимость квартиры почти всегда гарантирует банку возврат кредита. Таков мой комментарий фразы «можно предположить, что ссуды будут предоставляться на основании скорее субъективных решений, чем надлежащего финансового анализа».
Если вы взглянете на функциональную схему жилищного рынка на рис.1, взятую из документа, который был подготовлен министром жилья в Чили во времена правления генерала Пиночета, то убедитесь, что на Западе нет «командной связи» между агентством недвижимости, банком и строительным подрядчиком. Но она-то главным образом и уменьшает риск! Это стало следствием того, что, развиваясь преимущественно эволюционно в течение нынешнего столетия, Запад накопил во всех сферах общественной деятельности массу системных ошибок, которые обычно разрешаются революционным путем. Вот и эксперты рабочей группы по проведению пенсионной реформы в Украине, судя по фразе «ответственность за возврат денег несет покупатель», так, видимо, и не поняли, что пенсию вкладчика оплачивают заемщики-инвесторы жилстроительства за счет того, что вклады и кредиты оценены в ОдІн, чей курс поднимается вместе с инфляцией, увеличивая тем самым величину вклада (рис.2).
В данном контексте я хотел бы отметить еще два неверных утверждения авторов рассматриваемой статьи. Во-первых, вклады будут ежегодно расти не на 10% (в тексте неверно указаны «инвестиционные единицы»), а по формуле сложного процента (рис.3). И во-вторых, курс ОдІн по отношению к гривне будет не колебаться, а постоянно расти, ибо мы должны держать его таким, чтобы он был интересен и вкладчику, и заемщику. И действительно, с 1 марта с.г. индекс курса ОдІн поднялся на 9% синхронно с индексом инфляции.
Теперь пару слов относительно утверждения, что в случае банкротства КГС или «Аркады» вкладчик, он же - будущий пенсионер, может оказаться «на нуле». Разумеется, от банкротства не гарантирован никто. Но если оценивать его вероятность, то для нашего банка она сравнительно невелика, благодаря солидному опыту работы на жилищном рынке, включая опыт предбанкротства в 1995 году. И если банк тогда выжил, то лишь за счет создания собственных жилищных схем, причем вылез он из банкротной ямы всего за полгода. С тех пор мы наработали целый ряд методик, как уберечься от краха. Во-первых, холдинг для нас полностью прозрачен, во-вторых, средства из жилищных сберегательных вкладов мы кредитуем на срок до 30 лет, но не позже момента выхода заемщика на пенсию, в-третьих, банк кредитует не строителя, а инвестора-заемщика, и потому сигнал о том, что «дом не продается», означает прекращение его последующего строительства и полное изменение проекта. Признаком успешного «размещения» дома служит инвестирование на начальном этапе предложения 5% квартир. Другими словами, постоянно действует обратная связь продавец-покупатель. Поэтому утверждение, что спад стоимости жилья из-за чрезмерного предложения у нас более вероятен, чем в Америке, было бы верно, если бы наш мониторинг не был более оперативен, чем на Западе. Из-за сравнительно высокой стабильности экономики там как бы произошла атрофия рисковых ожиданий. Иначе они бы сначала не строили, а потом продавали.
Что касается приведенных зарубежных примеров, то выбор Венгрии и американского города Балтимор, на наш взгляд, некорректен: там не используется ни чилийская, ни отечественная схема привлечения инвестиций, где, кроме рынка недвижимости, вкладывать деньги некуда. Между прочим, в США сейчас отрабатывается методика включения в инвестиционный портфель объектов недвижимости. Кризис же инвестиций в недвижимость, который наблюдался недавно в США, Японии и других развитых странах, был связан как раз с длительным строительным циклом, от чего мы благополучно ушли.
Наконец, несколько замечаний относительно возможных способов инвестирования жилстроительства. Но не в некой абстрактной ситуации, а в нашей родной конкретике. Начну с муниципальных облигаций, в свое время выпущенных киевскими, одесскими, крымскими и другими местными властями для строительства жилья. Их покупали обычно не нуждающиеся в квартире, а желающие получить доход. Занимались ими муниципальные финорганы, у которых и без того масса проблем. При этом использовались не рыночные цены, а рассчитанные по различным нормативам. В результате отсутствия обратной связи с рынком недвижимости, основанной на скрупулезном жестком мониторинге, крах этого финансового инструмента был предрешен.
Аналогичный результат постиг и трасты. Эта форма инвестирования, как известно, себя полностью дискредитировала из-за сплошных правонарушений, и вернуть инвестора к этому виду кредитования в ближайшее время практически невозможно. Что касается метода совместного кредитования, то мы его, по сути, и применяем, только вместо группы банков инвесторами выступают банк «Аркада» и заказчик жилья (это, конечно, не значит, что мы не будем приветствовать участие коллег, которое предусмотрено указом Президента и положением Госстроя).
Некоторые из рекомендованных авторами статьи в «ЗН» предпосылок успеха киевского эксперимента налицо: у нас есть регистрация прав собственности и страхование квартиры, которая передается в залог. Теперь начинаем страховать и незавершенку, которую нам передает в залог КГС. Всем этим займутся страховые компании - «Гарант-Авто» и недавно выкупленная нами «Виспер». Как показывает наш опыт, необходимая инфраструктура сама по себе не рождается, ее нужно организовать, чем мы постоянно и занимаемся. Специальной же операции оценки залога у нас нет: цену квартиры диктует рынок. Ввиду отсутствия частной собственности на землю, территория вокруг дома передается по акту, что, понятно, хуже, чем купля-продажа земли, но забрать ее никто не может. О принципе подтверждения имущественного состояния заемщика я уже говорил.
Возвращаясь
к чилийским урокам...
Два года назад упоминавшийся выше чилийский гость рассказал мне, что, получив образование в знаменитой «чикагской школе», молодые чилийские экономисты разработали собственную программу реформ, приспособленную к местным социально-экономическим условиям. То же самое произошло после второй мировой войны в Японии. Там не выдвигали рыночных и демократических лозунгов, а тихо и незаметно, поблагодарив низким поклоном американцев за Конституцию, положили ее на полку, туда же отправили и заокеанские экономические советы. И совершили «тихую» революцию (заметьте: не эволюцию), проведя переориентацию экономики на внешний рынок, а производственные отношения - на традиционные японские ценности.
Украина, к сожалению, пошла по иному пути, взяв на вооружение компрадорский капитал и, стало быть, полное подчинение национального производственного и ресурсного потенциала зарубежным транснациональным корпорациям. Сойти с этого пути очень трудно. Это требует консолидации национальных интересов и высокой активности правительства. Руководство страны должно ориентироваться в первую очередь на развитие национальных корпораций типа «Киевгорстроя», поддержку их внешнеэкономической экспансии. Только тогда у нас появятся «голубые фишки», прозрачные банки, фондовый рынок и невиртуальная рыночная экономика.