Развитие банковской системы Украины в ближайшие годы сами банкиры во многом связывают с развитием ипотеки. Высокие темпы роста этого вида кредитования в минувшем году (на 80%) создают хорошую почву для подобных прогнозов. Строители тоже демонстрируют интерес к развитию ипотеки: хотя им и все равно, за чей счет будут куплены построенные ими «метры», расширение круга имеющих возможность приобрести недвижимость за счет кредитов также не помешает. На прошедшей в Нацбанке третьей международной научно-практической конференции «Ипотечный рынок в Украине» отмечалось даже, что ипотека и строительная отрасль станут «локомотивами экономики Украины». Красивые слова. Но что же на этом рынке происходит реально?
А реально ипотечные кредиты составляют лишь 6% от общего кредитного портфеля банков. По данным самых «продвинутых» строителей, в кредит продается лишь около 10% построенного ими жилья (по ХК «Киевгорстрой» из 2,7 млрд. грн., проинвестированных в строительство за девять лет работы, только 296 млн. грн. пришлись на кредитные средства). Точных данных о доле кредитных операций на вторичном рынке недвижимости нет, но там цифры такого же порядка. Так что хотя объемы ипотечного кредитования и растут, массовым это явление станет еще не скоро.
Главное препятствие — ипотека пока дорога. Причем как для потребителя, т.е. покупателя недвижимости в кредит под ее залог, так и для банка, выдающего такой кредит. Не в накладе остаются только риэлтор да строитель — свои деньги они получают исправно.
Возьмем рынок жилья, наиболее «привычный» сегодня к кредитным операциям. Желающий купить квартиру в кредит вооружается калькулятором, и после непродолжительных вычислений оказывается, что при существующих процентных ставках в 12—16% и сроках погашения от 3 до 30 лет он заплатит за квартиру как минимум на треть, а может статься, и в два с половиной раза дороже, чем при ее покупке «за свои». Причем если раньше можно было уменьшить выплаты процентов, погашая кредит с опережением графика, то сегодня банки «риск досрочного погашения» на себя все чаще не берут. В таких случаях проценты на всю сумму кредита приходится выплачивать полностью, независимо от сроков возврата.
Другой фактор, вызывающий опасения у потенциального клиента ипотеки, — «перегрев» рынка жилья в крупных городах, прежде всего в Киеве. Во-первых, не все покупатели готовы покупать сегодня квартиры по явно завышенным ценам. Точнее, те, кто готов, в услугах ипотеки, как правило, не нуждаются. А во-вторых, очевидно, что рано или поздно эти цены пойдут вниз. И тогда в пассиве у покупателя окажется кредит на совершенно не мотивированную сумму.
Другую сторону этого риска несут банки: их кредиты, в случае падения цен на недвижимость, теряют в обеспечении; но об этом чуть ниже.
И, наконец, в нашей стране пока сложно предугадать экономическую ситуацию и риски на 10—30 лет вперед. Те, кто сегодня получают зарплаты в 500—700 долларов и хотели бы взять долгосрочный ипотечный кредит, не могут гарантировать, что будут получать такие же или большие деньги в течение десятилетий. А перспектива оказаться с расторгнутым ипотечным договором, отобранной квартирой и начисленными штрафными санкциями, когда позади многие годы выплат, вряд ли кому-либо улыбается.
Мало того, ипотечный кредит дорог сегодня и для банков. Они несут ряд рисков: курсовой (актуальный, как выяснилось, и для доллара), риск невозврата, тот же ценовой и т. д. Кроме этого, нормативами НБУ предусмотрено 100-процентное резервирование под кредиты, выданные под залог недвижимости. Эти риски банки и пытаются компенсировать высокими процентами и уменьшением доли стоимости недвижимости, которую кредитуют.
Но главный риск банков заключается в том, что их активы в основном краткосрочны — это остатки на счетах и депозиты физ- и юрлиц. Что в какой-то момент может послужить предпосылкой для возникновения кризиса ликвидности банковской системы. Особенно в условиях развития ипотеки. Получается, что банк берет деньги на короткий срок, а отдает надолго. И если клиенты вдруг в массовом порядке начнут изымать депозиты, банку может оказаться нечем их отдавать. Принятые же во всем мире механизмы рефинансирования ипотечных кредитов, связанные с оборотом ипотечных ценных бумаг, у нас пока не работают.
Даже наиболее серьезные маркетинговые исследования в области ипотеки не дают однозначный ответ на вопрос, какими категориями населения она сегодня востребована. С одной стороны, известно количество очередников. Официально оно составляет 1,5 млн. семей. Однако реально в жилье в Украине нуждаются до 17 млн. чел. Сегодня в Украине строится около 6 млн. кв. м жилья в год. Казалось бы, спрос на жилье огромен, рынок должен расти, цены на нем — тоже! Однако банкиров и строителей интересует лишь платежеспособный спрос на недвижимость. А он уже фактически удовлетворен: рынок жилья считается близким к насыщению. Те, кто мог купить квартиры без кредита, их уже купили. А те, кто не может… Ипотека в существующем виде, как легко убедиться, для них тоже дороговата. А потому, на кого рассчитаны современные предложения банков, — непонятно.
Хотя… На практике существует некая прослойка среднего класса, благодаря неким жизненным обстоятельствам готовая переплатить за право пользоваться жильем уже сию минуту. Однако что это за обстоятельства и как широка эта прослойка — маркетологам не ведомо.
Тот же калькулятор может продемонстрировать, что если у нуждающегося в жилье есть 20 тыс. долл., то вместо того, чтобы за эти деньги покупать не лучшую однокомнатную квартиру в Киеве, сегодня выгоднее положить их на депозит под 7,5%. Тогда ежемесячный доход от него позволит снять такую же не лучшую однокомнатную. А если положить деньги на гривневый депозит под 20%, то вырученных 300 долларов в месяц хватит уже на аренду трехкомнатной. При этом деньги сохранятся до лучших времен, когда цены на жилье таки упадут.
Существует, конечно, «московский сценарий» роста спроса на рынке недвижимости. При этом основными инвесторами выступают спекулянты, приобретающие или строящие жилье для последующей продажи. Одна и та же квартира может продаваться по много раз: в Москве огромное количество новых квартир, особенно в элитных домах, которые сменили уже нескольких хозяев, но в которых еще никто не жил. Пирамидообразный рост цен на недвижимость в таком случае обязательно закончится обвалом рынка недвижимости и цен на нем. Со всеми вытекающими последствиями для ипотечных кредитов, посчитать которые также легко с помощью калькулятора.
Кстати, обвал цен в Москве неизбежно приведет к их падению у нас. Хотя, возможно, оно и не будет носить столь обвального характера. Во избежание последствий банкам имеет смысл задуматься о рычагах влияния на рынок недвижимости, например, о создании новых или поглощении существующих его крупных игроков.
В результате на фоне довольно высокой активности рынка недвижимости ипотека сегодня ни в Украине, ни в России фактически не работает. То, что мы имеем, — обычное кредитование под залог недвижимости. Не на лучших условиях.
Потребитель прежде всего хочет видеть в ипотечном кредитовании а) небольшие проценты и б) невысокую стартовую цену. С тем, чтобы купить квартиру в кредит он мог себе позволить в любой момент, а не лихорадочно собирая деньги на первый взнос, размер которого растет опережающими темпами вместе со стоимостью жилья на рынке. С тем, чтобы переплатил он за нее (вместе с процентами) максимум треть, но никак не в два раза. И чтобы выплаты по кредиту были соизмеримы с его среднемесячным доходом, а не требовали напряжения всех сил. То есть, как на Западе: под четыре процента, на тридцать лет, менее 10% стоимости, которые нужно сразу внести своими деньгами.
Кстати, в развитых странах, гордящихся своими кредитными традициями, ипотека (как, впрочем, и другие долгосрочные кредиты) является, среди прочего, кормушкой для всевозможных психотерапевтов и психоаналитиков. Страх потерять работу или в зарплате, выпасть из графика погашения кредитов, ухудшить кредитную историю, а то и лишиться купленного является основным источником свирепствующей там эпидемии неврозов. Причем страдают от них не привычные к риску бизнесмены, а именно средний класс, чьи доходы зависят от многих людей и многих факторов. У нас это еще впереди…
Итак, требования клиента понятны: платить подольше и поменьше. И это не выглядит издевательством — об эффективных механизмах, позволяющих банкам во многом удовлетворить эти требования, мы уже упоминали. Главное условие для этого — доступ банков к «длинным деньгам». К такому же долгосрочному и дешевому рефинансированию, как и те кредиты, которых хотят клиенты. Главным принятым в мире механизмом такого рефинансирования является выпуск банками или другими ипотечными заведениями т.н. ипотечных ценных бумаг, обеспеченных совокупностью недвижимости, находящейся у них в залоге. На Западе в эти бумаги чаще всего вкладывают деньги такие инвесторы, как негосударственные пенсионные фонды и компании по страхованию (их договора, как правило, заключаются на десятки лет).
Но сегодня ни те, ни другие в Украине не развиты, и разовьются не скоро. Залогом их успеха является наличие у населения некоторого количества средств, свободных от насущных жизненных нужд (т.е. остающихся даже после покупки жилья). Да, сегодня деньги у людей появляются, но еще не в таком количестве. В результате спрос на ипотечные ценные бумаги не сформирован. Не говоря о многочисленных нюансах их обращения в Украине, связанных с нестыковками в законодательстве.
Но «длинные деньги» нужны банкам не на одну только ипотеку. От них зависит повышение устойчивости банковской системы в целом, возможность общего снижения кредитных ставок и т. д. То есть в первую очередь чтобы уйти от рисков, связанных с краткосрочными активами. Получается, что нашим финучреждениям нужна не ипотека как таковая, с ее клиенто-ориентированными проблемами, а прежде всего связанные с ней механизмы рефинансирования. Вот за них банки и собираются бороться.
Кстати, еще одним механизмом повышения рентабельности ипотечных кредитов для банков могут стать изменения условий резервирования под ипотечные кредиты: за снижение его нормы со 100 до 50% на вышеупомянутой конференции высказывался даже председатель НБУ Сергей Тигипко.
Похоже, банковский кризис конца прошлого года подстегнул эти финучреждения к поиску способов повышения своей ликвидности. На последних ипотечных «тусовках» банкиры выступали за скорейшее формирование ипотечного учреждения второго уровня. Напомним — оно призвано эмитировать свои ценные бумаги, обеспеченные ипотекой или ипотечными ценными бумагами банков или других ипотечных учреждений «первого уровня», и тем самым осуществлять их рефинансирование. Причем, по мнению банкиров, создание такого заведения должно взять на себя государство. А уже потом его могут приватизировать частные инвесторы...
Итак, подведем итог вышесказанному. Потребительский рынок до ипотеки — в таком виде, как она есть сейчас и будет в ближайшем будущем, — не созрел. Конечно, кредиты под 4% на 30 лет сегодня были бы востребованы и у нас, но в ближайшее десятилетие такое предложение вряд ли появится на рынке. Но банки в погоне за необходимым им, как воздух, рефинансированием будут усиленно продвигать ипотеку в массы. Строительные компании будут им вторить, ведь кредитование сможет обеспечить им дополнительные объемы заказов. Однако ожидания, что спрос на жилье благодаря ипотеке вырастет в пять-шесть раз, мягко говоря, завышены. Потому что калькулятором наш человек пользоваться все-таки умеет. И «продать» ипотеку сегодня получится разве что государству. На что банки, видимо, и намекают.