"Папа маму утешает,
Дом построить обещает,
Но мы слышим каждый раз
Все один и тот же сказ,
Что нам стоит дом построить,
Нарисуем, будем жить"
В.Петроу
Масштабная реализация инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства преимущественно обусловлена наличием эффективных и прозрачных механизмов финансирования. Такие механизмы должны действовать параллельно с нерыночными формами государственной поддержки за бюджетные средства, адресованной определенным социальным сегментам населения. Но рыночная составляющая должна оставаться главной.
Что имеем
Основная доля жилищного строительства до недавнего времени финансировалась за счет привлечения средств граждан в фонды финансирования строительства (ФФС). Эти и другие формы привлечения средств не смогли защитить инвесторов от волны дефолтов со стороны застройщиков, накрывшей строительный рынок с началом финансового кризиса. Но в Украине строительство жилья до сих пор прямо финансируется различными способами за счет средств населения (договоры о долевом участии и проч.). Общей чертой таких форм финансирования является то, что частные инвесторы фактически дают взаймы средства застройщикам (!) путем осуществления предоплаты за "будущее" жилье, при этом не имея какой-либо возможности контролировать целевое использование своих средств и беря на себя все известные финансовые риски, а именно: кредитный риск дефолта со стороны застройщика, рыночный риск изменения цен на недвижимость в процессе строительства, валютный риск, воспользовавшись банковскими кредитами в иностранной валюте. За эти ничем не обеспеченные "кредиты" застройщики ничего не платят. Более того, предварительно заплатив за еще не существующие квартиры, частные инвесторы берут на себя также и строительные риски, связанные с крайне низким качеством строительных работ и отсутствием надлежащего контроля над их выполнением. С периодическими обострениями экономического кризиса все это уже не раз ударяло по частным инвесторам, и существует очень большая вероятность того, что это снова может произойти в ближайшее время, если не изменить правила игры.
Частные заемщики по валютным ипотечным кредитам понесли тяжелые финансовые потери от внезапного обесценивания национальной денежной единицы к иностранной валюте в 2008-м и 2014 г. Следствием девальвации гривни стал стремительный рост гривневого эквивалента задолженности по валютным кредитам. Соответственно, втрое увеличились ежемесячные амортизационные и процентные платежи. Со стороны заемщиков (получающих доходы в гривнях) имели место многочисленные отказы платить долг по кредитам, деноминированным в иностранной валюте (в основном в долларах США). Удельный вес проблемной задолженности оценивается в почти 90% (!) от совокупного портфеля ипотечных кредитов. Для защиты заемщиков Верховной Радой был введен временный запрет на взыскание долгов за счет заложенного жилья. Но эта временная мера слишком затянулась, а пока она действует, банки будут воздерживаться от кредитования.
Одновременно с обвальной девальвацией гривни ситуация еще больше ухудшилась вследствие внезапного обесценивания жилой недвижимости. Потеряли смысл многочисленные незавершенные спекулятивные аферы, к которым прибегало большое число лиц, рассчитывавших на дальнейшее повышение рыночных цен. Заемщики по кредитам на приобретение недвижимости с целью ее перепродажи для получения спекулятивной маржи остались без источников погашения долгов. Стоимость залога не покрывает остатки по проблемным кредитам. Продолжаются многочисленные судебные споры.
Инвестиции в жилье до сих пор рассматриваются населением как определенная форма сбережений, альтернативная банковским депозитам. Но, как это печально известно на примере банковского кризиса, накопления граждан могут легко и быстрыми темпами уйти из сферы жилой недвижимости в случае распространения случаев мошенничества со стороны застройщиков, провоцируя прекращение деятельности добросовестных строительных компаний. Сегодня на стадии незавершенного строительства находятся тысячи объектов, поэтому надо сделать все возможное, чтобы основной инвестиционный источник - сбережения населения - не был исключен из хозяйственного обращения и не провоцировал новое обесценивание национальных денег из-за ажиотажного спроса на иностранную валюту в результате оттока средств с рынка недвижимости.
Парадоксальность ситуации заключается в том, что существующая огромная потребность в новом жилье со стороны населения не превращается в платежеспособный спрос из-за банального отсутствия ипотеки - заемных средств в дополнение к собственным накоплениям. "Новейшие ноу-хау", когда банки предлагают населению дешевые пятипроцентные кредиты на участие в финансировании жилья, "добирая" доходность по кредитам к рыночным ставкам (25–30%) за счет дополнительных комиссионных от застройщиков, уже заложенных в цену квартир, вызывают серьезные сомнения в порядочности и перспективности таких подходов. Вместо этого ипотечную нишу, оставленную банками, быстро заполнили сами застройщики, предлагая покупателям жилья различные неявные формы кредитования в виде отсрочки платежей за квартиры, собственность на которые передается после окончательного расчета. По подсчетам УНИА, стоимость таких "кредитов" в виде ценовых оговорок, привязки к иностранным валютам, комиссионных и процентных платежей превышает 42% (!) годовых. Отсутствие контроля за выполнением строительных работ и целевым использованием заимствованных средств со стороны профессиональных кредиторов (банков) подталкивает застройщиков к небрежному отношению к заключенным договорам с физлицами, а также к мошенничеству.
Объемы банковских кредитов на проектное финансирование строительства жилья в Украине равны нулю. Непопулярность среди банков операций по прямому кредитованию строительных проектов связана с фактическим отсутствием предмета залога (!). Строительные земельные участки не могут быть залогом, потому что предоставляются местными властями застройщику в краткосрочную аренду, то есть объекты незавершенного строительства и участки, на которых они расположены, не формируют единое целое - главный признак недвижимости и поэтому не могут служить залогом и передаваться в ипотеку. Кроме того, непонятно, как можно забрать такой залог в счет погашения кредита у застройщика, который не возвращает банку кредит, но на которого оформлены документы на аренду участка и разрешительные документы на строительство. У банка нет никаких гарантий, что такое переоформление вообще возможно, а если и так, тогда как при этом избежать продолжительных изнурительных бюрократических процедур по переоформлению этих документов на другого застройщика, который достроит и возвратит кредит? Отсутствие обеспечения по кредитам застройщикам, которые к тому же не имеют гарантий сбыта жилья и прогнозируемых источников поступления средств для погашения, закрывает им доступ к банковскому кредитованию.
Закон и судебная практика в Украине не защищают банки, соответственно, они закладывают эти риски в провизии, что значительно повышает процентную ставку для заемщиков, даже для тех, которые могут доказать свою кредитоспособность и добросовестность. Отдельной проблемой для ипотечных кредиторов являются процедуры удовлетворения требований за счет предмета ипотеки - жилья, где зарегистрированы несовершеннолетние дети. Судебная практика защиты таких детей за счет кредиторов встает на пути улучшения условий проживания большого числа других семей, для которых ипотека стала недоступной. Безусловно, права детей должны быть защищены, если кредит был получен под залог имеющегося жилья, в котором уже проживали несовершеннолетние. Но если семья покупает себе новое жилье, взяв средства в банке, тогда подходы должны быть совсем другими, и закон должен работать уже на защиту кредитора. Интересно, что в мире ипотечным кредитом считается заем именно на приобретение жилья, а заимствование на другие цели под залог недвижимости относится к разряду потребительских или коммерческих кредитов.
Кроме того, ставки по кредитам серьезно зависят от изменчивости стоимости привлечения главного на сегодняшний день источника ликвидности банков - депозитов населения. Линейная корреляция между депозитными и кредитными ставками делает уровень последних непредсказуемым в перспективе больше года. Поэтому банки воздерживаются от долгосрочного кредитования, как и вкладчики - от долгосрочного размещения своих средств на депозитах. У финучреждений нет источников и инструментов привлечения долгосрочного финансирования ипотечных программ по причине полного отсутствия обращения долгосрочных ипотечных облигаций и рыночной мотивации (стимулирования спроса) инвесторов для их приобретения. Даже несмотря на значительное удешевление недвижимости в результате рыночной коррекции под влиянием кризиса, долгосрочные кредиты на жилье недоступны из-за высоких процентных ставок и комиссионных. Но жесткая позиция НБУ в вопросах таргетирования инфляции и установления учетной ставки согласно рыночным условиям, скорее всего, уменьшит аппетиты правительственных чиновников и их популизм в расходовании бюджетных средств без надлежащих источников. Поэтому есть надежда, что инфляционные таргеты будут возвращаться к однозначным цифрам.
В Украине официально зарегистрировано около 2 млн внутренне перемещенных лиц с Востока Украины и из Крыма, но реальное количество вынужденных переселенцев может быть значительно больше. Государственная стратегия относительно жилья для переселенцев до сих пор не сформулирована. Следовательно, многочисленные предложения о финансовой помощи со стороны международных гуманитарных фондов, общественных и волонтерских организаций не находят практического применения. Запуск государственной программы финансирования строительства жилья для перемещенных лиц из зоны АТО становится крайне необходимой мерой, которую давно ждут от правительства. Кабмин должен в ближайшее время определить принципы государственной политики в этой сфере. Предложение по использованию как главного источника бюджетных средств неизбежно приведет к быстрому сворачиванию программ из-за дефицита финансирования.
Пути решения
Во-первых. Обеспечение честного распределения рисков между участниками рыночных отношений и выполнения ими взаимных гарантий путем применения прозрачных финансовых механизмов коммерческого строительства и реализации квартир. Надо ограничить операции по привлечению средств населения на стадии строительства или даже запретить - только продажа готового жилья по приемлемым ценам принципиально повлияет на объемы строительства. Возможно, внедрить используемые в мире формы депонирования средств покупателями для будущего приобретения новопостроенного жилья по заключенным договорам с застройщиками. Также нужно законодательно отделить ипотечные кредиты на приобретение жилья от других кредитов под залог недвижимости, упростив регистрационные процедуры и процедуры удовлетворения требований кредиторов. Это принципиально снизит риски, привлечет значительно большее количество банков в сферу ипотеки и снизит ее стоимость.
Во-вторых. Установление справедливых цен на жилье путем исключения из стоимости строительства непрофильных составляющих, которые не должны прямо финансироваться за счет граждан. Освобождение застройщиков от расходов, которые прямо не связаны со строительством многоквартирных жилых домов, включая согласование технических условий по подключению к коммуникациям. Также граждане-налогоплательщики, покупающие квартиры в новостройках, не должны платить за жилье, которое переходит в распоряжение местной власти и потом непрозрачно перераспределяется. Также они не должны оплачивать другую составляющую цены - капитальные инженерные сети, бесплатно передаваемые частным компаниям-поставщикам, которые потом взимают с потребителей амортизацию этих сетей, заложенную в тарифе на их услуги.
В-третьих. Внедрение операций банковского финансирования строительства с дальнейшим сбытом готового жилья за счет ипотечного кредитования. Принципиальным вопросом для введения банковского кредитования застройщиков является превращение незавершенного строительства в удобный предмет ипотеки. Прекратить скрытую продажу строительных участков путем краткосрочной аренды, нарушающей принцип единого целого относительно земли и недвижимости, на ней расположенной. Участки должны продаваться на публичных конкурсах.
В-четвертых. Расходы госбюджета на субсидирование доли процентов ипотечных заемщиков должны быть оптимизированы с позиций экономного расходования средств, которое обеспечит привлечение новых реципиентов без непропорционального увеличения ассигнований на такие цели. Самым реальным шагом к выполнению такой социально значимой задачи правительства является сочетание финансовых преференций частным инвесторам с рыночными формами организации жилищного финансирования. Политика правительства в этой сфере должна базироваться на том, что граждане, которые имеют желание и возможность стать владельцами жилья, могут рассчитывать на государственную помощь. Такая помощь должна предусматривать освобождение от обложения НДС операций по первому приобретению жилья. Нужно также упростить механизм компенсации первого взноса за приобретенное новопостроенное жилье путем возвращения уплаченного гражданами налога на доходы.
В-пятых. Перезапуск вторичного обращения ипотеки на рынке ценных бумаг путем стимулирования выпусков ипотечных облигаций. Это особенно важно для успешного внедрения пенсионной накопительной реформы, которая может затормозиться из-за отсутствия на рынке ценных бумаг инструментов с низким уровнем риска (кроме ОВГЗ). Ипотечные облигации являются традиционными активами для вложений пенсионных фондов. В странах ЕС свыше 20% пенсионных сбережений размещается в долгосрочные ипотечные ценные бумаги. Использование кредитов рефинансирования НБУ финансирующим банкам под залог ипотечных облигаций (или РЕПО) должно стать временным источником кредитных ресурсов до момента его замещения другими недорогими источниками по результатам пенсионной реформы.
В-шестых. Надо немедленно прекратить политические спекуляции на проблеме "валютных заемщиков". Этот давний узел надо разрубить принятием адекватного закона наподобие тех, что принимались в разгар финансового кризиса
2008 г. в некоторых восточноевропейских странах по реструктуризации ипотеки, номинированной в иностранной валюте (в основном в швейцарских франках), а именно: признание сторонами долга в сумме по "историческому курсу" на дату выдачи кредита. Сделать это надо для всех ипотечных заемщиков без ограничений. После этого прекратить действие моратория на взыскание долгов. В случае отказа заемщика от заложенного жилья в счет погашения долга банки не должны требовать от него выплачивать разницу между остатком долга и стоимостью взысканного жилья. Понятно, что по результатам реструктуризации не могут возникать какие-либо налоговые обязательства.
В-седьмых. Национальный банк Украины должен взять на себя свою часть ответственности вместе с кредиторами с помощью ряда преференций, которые смягчат следствия реструктуризации валютной ипотеки. Прежде всего, позволить банкам возвратить реструктуризированные кредиты, по которым будут возобновлены своевременные платежи, в высокую вторую категорию по риску, что позволит включать такие кредиты в состав ипотечного покрытия по выпускам ипотечных облигаций. После чего включить ипотечные облигации в инструменты рефинансирования и РЕПО.
В-восьмых. Разработать государственную жилищную программу строительства и реализации жилья, которая должна включать следующие составляющие:
- справедливый отвод участков и их прозрачная продажа застройщикам, имеющим производственные мощности и опыт строительства, отсекая спекулянтов-посредников;
- оснащение участков инженерными сетями и другими коммуникациями, что, кстати, увеличит спрос на строительные участки и поступления в местные бюджеты. Возможно, за счет таких поступлений создать специальный фонд для совместного с поставщиками финансирования ремонта старых и строительство новых сетей;
- организация недорогого банковского финансирования строительства современных многоквартирных домов и последующей продажи квартир покупателям, которые будут пользоваться ипотечными кредитами. Для реализации программы правительство должно опираться прежде всего на государственные банки;
- создание условий для банков - ипотечных кредиторов по надлежащему управлению ликвидностью и капиталом путем запуска обращения ипотечных облигаций, обеспечив инвесторов в такие ценные бумаги набором преференций, в том числе возможностями инвестировать средства пенсионных накоплений и резервов страховых компаний;
- централизация государственных жилищных ведомственных программ и программ обеспечения жильем беженцев и льготников. Унифицировать (стандартизировать) проектно-строительную документацию согласно современным требованиям и калькуляцию стоимости строительно-монтажных работ. Прежде всего, привлекать украинские строительные компании к реализации проектов, отказавшись от услуг иностранных подрядчиков. Привлечь банки и международные фонды к частичному финансированию таких программ на возвратной основе.
***
И, в конце концов, надо собрать все "нарисованные" чиновниками проекты, внимательно инвентаризировать их и спросить: куда делись средства?