Для решения судьбы украинцам, живущим в многоквартирных домах, дали время до 1 июля.
Именно до этого дня им нужно либо создать ОСМД (объединение совладельцев многоквартирных домов), либо их отдадут "в управление" - местная власть назначат им "управляющего" Кто это таинственное существо - отчасти прояснил закон "О жилищно-коммунальных услугах", одобренный ВР в первом чтении 2 февраля.
Долгое сбрасывание бабы с воза…
Попытки власти снять с себя бремя устаревшего жилищного фонда наблюдаются с далекого 1992 г., когда президент Л.Кравчук подписал Закон "О приватизации государственного жилищного фонда". Народ, разумеется, рванул "приватизировать" свою квартиру, забывая, что за нее он отработал, отслужил, отстоял в кварточереди 10–15 лет, а то и больше. Квартира, собственно, и без того принадлежала ему, ибо выселить его по Жилищному кодексу УССР было почти нереально: советская власть относилась к народу как, извиняюсь, хозяин к скотине: держала в хлеву, но на улицу не выгоняла, никогда.
После того, как почти все бывшие квартиры "коммунальной формы собственности" стали частными, избавиться от затрат и головной боли от устаревшего жилищного фонда стало розовой мечтой всех премьеров и министров ЖКХ. За механизм-панацею взяли известную модель развитых стран - кондоминиум, используемый для многоэтажек и коттеджных городков среднего класса во всем мире. У нас ему дали более благозвучное название - ОСМД и накинули (siс!) на все без исключения многоквартирные дома. Абсолютно предполагаемой повальной или хотя бы массовой "оэсмэдэзации" не произошло…
Особенно показательны результаты "выполнения" последней Государственной программы реформирования ЖКХ, которую в 2009 г. с большой помпой (конституционным большинством!) приняла в виде закона Верховная Рада. Программа обещала еще год назад, до 1 января 2015 г., создать ОСМД в 70% жилищного фонда, а наличие управляющих компаний (вместо ЖЭКов) - в 80% домов. И где они? Вместо 45,5 тыс. ОСМД родилось лишь 16,5 тыс. (25% жилищного фонда), о количестве управляющих компаний вообще нет никаких официальных сведений.
В Киеве, богатейшем городе страны, в 12,5 тыс. многоквартирных домов аж… 385 ОСМД. Вместе с домами ЖСК (911 единиц) они охватывают лишь 1/10 жилфонда и имеют множество проблем: с регистрацией, землеотводом, естественными монополиями и т.п. Но главная преграда - конкурирующие фейковые ОСМД, которые непременно создают застройщики, чтобы отдать обслуживание домов собственным ЖЭКам. Ведь дома новые, ремонта и других хлопот там минимум, остается только двор подметать, зато квартплата - ого-го! Почему же соседи не хотят объединяться с соседями? Коренное отличие зарубежного кондоминиума от отечественного ОСМД заключается в том, что там за жилье платили приличные деньги, а здесь оно доставалось даром. Понятно, что те, кто заплатил деньги за жилье, будут о нем заботиться, а кому досталось бесплатно, сохраняет соответствующую совковую (патерналистскую) ментальность: зачем идти в какое-то "оэсэмдэ", если средний гражданин без него родился, без него жил, да и дальше надеется жить? И это надо воспринимать как факт.
Понимания последнего у многочисленных иностранных и отечественных грантоедов, которые два десятилетия пытались в Украине "впихнуть невпихуемое", не было. Либо же они его… скрывали.
Есть и более глубокая причина: управление инженерно-имущественным комплексом, которым является современная многоэтажка, - сложная задача сама по себе. А делать это через общие собрания владельцев вообще как минимум комично. Проводя аналогию с акционерным обществом, там должны быть и совет директоров, и наблюдательный совет, и общие собрания акционеров, а кроме того, бдительный надзор общественности, судебной и четвертой власти - СМИ. В цивилизованных странах все это есть, но в наших реалиях это вырождается в своевольного председателя правления, который создает карманную ревизионную комиссию, а собрание превращает в управляемый базар. В итоге получаем колхоз! Властные органы отмахиваются от конфликтов и споров внутри ЖСК и ОСМД - мол, это ваши личные внутренние вопросы. А их жильцы остаются один на один с председателем правления, и тут - как кому повезет.
В США, Канаде, других странах жилые комплексы вместе с территорией и инфраструктурой принадлежат ассоциациям владельцев, куда входят все, имеющие здесь жилье. Они заключают соглашение, где прописаны их права и обязанности, порядок содержания территории и т.п. Чтобы перевести такую форму владения т.н. фригольд (свободную собственность) в кондоминиум (общую собственность), необходимо согласие всех (!) владельцев. Это свидетельствует о высоком уровне ответственности при принятии решений.
Общего согласия, этого ключевого фактора, и близко нет ни в нашей жизни, ни в нашем законодательстве. Все наши ЖСК и ОСМД заканчивают свое законное существование после проведения первого собрания - следующее собрание с имеющимся кворумом уже не происходит ни-ког-да! В России в свое время проводили проверки показавшие: 95% протоколов собраний обществ совладельцев липовые. Так что жильцам, которым достался честный председатель правления, несказанно повезло, ибо в противном случае переизбрать вора, недотепу или просто бездельника (нужное подчеркнуть) законным путем невозможно.
Таким образом, имеем: первое - непригодную для внедрения коллективной ответственности ментальность обывателей при общем неравенстве имущественного состояния; второе - сложность самого механизма коллективного управления; третье - отсутствие эффективного контроля над деятельностью правления ОСМД и, как следствие, - отсутствие у него какой-либо ответственности.
Забыть! Раз и навсегда…
Должны констатировать: проблема содержания жилищного фонда (капитальные ремонты, внутренние сети, дырявые крыши, фекальные подвалы) через канал ОСМД не рассосалась. Поэтому законодатель решил разрубить этот гордиев узел, правда, не одним, а двумя ударами.
Первый - Закон "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" (№ 417-VIII от 14.05.2015 г.), которым определен конечный срок создания или несоздания ОСМД -
1 июля с.г. Здесь, пардон, мозолит глаза вопрос: если на протяжении 23 лет украинцы не перевели свои дома в коллективную собственность, какого черта они вдруг сделают это за год? Саму идею собезьянничали с подобного российского закона, который дал… 1-процентный результат. Отсюда вывод: заказчики и авторы этого закона понимали, что кардинального роста количества объединений совладельцев за этот год не будет, поэтому подготовили следующий шаг.
Это - новая редакция закона "О жилищно-коммунальных услугах", принятая в первом чтении (регистрационный №1581-д от 9.12.2015 г.), предлагающая установить новые правила игры для десятков миллионов украинцев, которые живут (или будут жить) в многоэтажках.
Проект просто переполнен невыполнимыми обещаниями, общими декларациями и мертворожденными нормами. На 29 страницах текста слово "закон" и производные от него повторяются 134 раза, и приблизительно в 50 случаях имеют место ссылки на "законодательство", которое еще… не написано! Это вопросы, ответы на которые должен был дать именно этот закон, однако не дал, отослав к тому, что не существует. Существенные же новации сводятся к немногим, но взрывоопасным положениям.
Во-первых, вводится понятие "жилищной услуги": это услуга по управлению многоквартирным домом. Она имеется и в действующей редакции закона о ЖКХ, однако широкого внедрения не приобрела. Зато перечень услуг собственно по содержанию домов исчез! Кто устанавливает тарифы, и кто отвечает за уборку внутридомовых помещений и придомовой территории, обслуживание внутридомовых сетей, содержание лифтов, освещение мест общего пользования, текущий ремонт и т.п., не определено.
Зато вводится новый актер - управляющий - физическое или юридическое лицо, которое будет предоставлять "услугу управления", т.е. служить посредником между теми, кто будет в реальности подметать, убирать, ремонтировать дом, и его жильцами. Таким хитрым способом власть, которая хоть как-то контролировала ЖЭКи и несла ответственность за состояние жилищного фонда, сходит со сцены и отдает народ в рабство управляющему. Ведь поменять его можно лишь теоретически, тогда как практика свидетельствует, что сменить руководство даже в ОСМД, где жильцы кое-как объединены, невозможно.
Во-вторых, вводится два новых тарифа: плата за "услугу управления" и "клиентское обслуживание", последнее - дополнительный платеж ко всем коммунальным услугам. Понятно, что плата за "услугу управления" также идет отдельно от платы за собственно содержание дома и окружающей территории. (Народ, раскрывайте кошельки шире!) Кроме того, если управляющий от лица жильцов будет заключать договоры с водоканалом или теплокоммунэнерго, он будет получать "комиссионное вознаграждение", и не разово, а постоянно - оно включается в цену "услуги управления".
В-третьих, даже, если в доме есть ОСМД, договор на предоставление коммунальных услуг будут составлять отдельно с каждым совладельцем (что имеет место и сейчас). Но если понимать это, как написано, то каждый член семьи как совладелец будет заключать отдельный договор с поставщиком и платить отдельно от отца, мамы, бабушки, братьев и сестер. Такое впечатление, будто у каждого - свой персональный умывальник, батарея и унитаз…
В-четвертых, поставщик будет отвечать за качество услуги не до крана или батареи, а только до "точки учета". То есть если на общедомовых счетчиках горячая вода или теплоноситель в норме, то за температуру воды и воздуха в квартире поставщик не отвечает.
В-пятых, в новой редакции закона о ЖКХ управляющий "по решению совладельцев многоквартирного дома и в пределах выделенных ими средств (подчеркнуто мной. - О.С.) по отдельному договору организует выполнение и выступает заказчиком работ по капитальному ремонту (замене) общего имущества многоквартирного дома". Может это и неплохо, что людей заведомо предупреждают, что капремонт - за собственный счет. Однако, разумеется, это не будет способствовать "процессу оэсэмдэзации", потому что государство обмануло граждан: в законе "О приватизации…" было обещание капремонта, которое теперь признается пустяком.
В-шестых, Закон "Об особенностях осуществления права собственности…" определил, что стоимость "услуги управления" устанавливается по согласию сторон, т.е. при участии жильцов. Однако проект закона о ЖКХ вносит существенное дополнение, перечеркивающее эту норму. Теперь тариф на обслуживание "определяется на уровне цены, предложенной в конкурсном предложении победителем конкурса". Думать, что предложения ограничатся разумными пределами, наивно. Если сейчас стоимость квартплаты устанавливает местный исполком или госадминистрация, оглядывающаяся на рейтинг и следующие выборы, то бизнесмен от ЖКХ думает исключительно о прибыли. Теперь главное - "правильно организовать конкуренцию", тогда на конкурс будут предложены, например, такие тарифы: 102, 101 и 100 грн за квадратный метр. Конкурсная комиссия определит победителем того, кто предложил наименьшую цену, и все будет в полном соответствии с условиями конкурса.
В-седьмых, управляющий должен застраховать свою ответственность за причинение вреда общему имуществу, т.е. конструкциям, сетям, техническому оснащению и т.п. многоквартирного дома. Прогрессивная, казалось бы, норма. Но возникает вопрос, способен ли частный предприниматель-управляющий оплатить страховой взнос, который равен даже нескольким процентам оценочной стоимости большого многоквартирного дома. Это - сотни тысяч или миллионы гривен. Вопрос этот риторический, ведь эта норма просто отсекает малый и средний бизнес, основу экономики всех высокоразвитых стран, от этого рынка.
В-восьмых, установлено право потребителей "на уменьшение в порядке, установленном Кабинетом министров Украины, размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их непредоставления, предоставления не в полном объеме или снижения их качества". Фактически такое право у граждан существовало и в старом законе о ЖКХ. Но многие ли потребители смогли им воспользоваться?
Выводы и предложения
Дальше анализ проекта можно не продолжать, потому что в последнем положении - суть, квинтэссенция, дух и буква подхода власти. Правительство и Верховная Рада в очередной раз пытаются прислужиться владельцам коммунальных монополий и крупного строительного бизнеса.
А ведь поставить на место прожорливых акул дикого украинского капитализма при желании довольно просто: тотальный технический контроль количественных и качественных параметров холодной и горячей воды, учет полученных квартирами и домами гигакалорий, техническая фиксация периодов непредоставления услуг и введение штрафных санкций за отсутствие услуги или отклонение от параметров. Когда монополист будет знать, что за отсутствие воды или тепла он не просто не получит зарплату, но еще и заплатит за это жителям в двойном-тройном размере, только тогда он будет заинтересован не обманывать людей, а работать честно.
Главный вопрос реформы ЖКХ не в том, кто будет предоставлять услуги - ЖЭК, управляющий или монополист. Главное - чтобы люди знали три вещи: за что именно они платят, кто и как определяет размер этой платы, и как будет наказан исполнитель за холодную "горячую" воду, едва теплые батареи и грязный подъезд. Это и будет освобождением от жилищно-коммунального рабства. Это и будет реформой жилищно-коммунальной отрасли, о которой у нас так долго ведутся пустые разговоры.