У каждого города свои особенности, которые учитываются (или должны учитываться) в стратегии его развития. Однако каждый населенный пункт должен подчиняться основной цели — улучшению жилищных условий и созданию комфортной среды в общем. В Киеве к первостепенным градостроительным проблемам жилищной застройки относятся: строительство многоквартирных ЖК с минимальным количеством объектов инфраструктуры; устаревший жилищный фонд и незавершенные строения. Что делать?
Слишком плотная застройка с минимумом инфраструктуры
Обычно спальные районы ассоциируются с нефункциональной средой, которая акцентирована на жилищной функции и ограничена в объектах социальной и транспортной инфраструктур.
Еще до COVID-19 у жилищных комплексов без должного уровня инфраструктуры, согласно статистике, показатель непроданных квартир мог быть на уровне 50%. Во время пандемии актуальность ЖК, в основе которых концепция live-work-play, лишь возросла.
Сейчас успешный проект девелопмента должен объединять объекты социальной инфраструктуры, торговые и офисные помещения, публичные пространства и т.п. Кроме того, девелоперы обдуманно подходят к сдаче в аренду или продаже коммерческих площадей. Правильно реализованные, эти шаги повышают дополнительную ценность комплекса.
В Генплане Киева под жилищное строительство предусмотрено более тысячи гектаров промышленных зон, в большинстве расположенных на левом берегу. Именно здесь могут развиваться проекты комплексного девелопмента, а с распространением формата удаленной работы — часть коммерческих площадей можно отводить под коворкинги. В перспективе это может сэкономить время и снизить загруженность автодорог, соединяющих левый и правый берега города.
Формат точечной застройки не исключается при правильной реализации. В частности он релевантен для исторической части города, где есть ограничения по высоте, ширине или другим параметрам застройки.
Во всяком случае комплексы должны повышать уровень комфорта и делать среду сбалансированной и более функциональной, ведь количество населения городов будет только возрастать. Кстати, Киев сегодня занимает высокие позиции в рейтингах загруженности дорог и высотного строительства.
Для решения проблемы планирования максимально компактной и вместе с тем комфортной городской среды нужно обратить внимание на тенденцию нового урбанизма. Концепция постепенно развивается с конца прошлого века. Ее принцип заключается в том, что близ жилых зданий в пределах района сосредоточивают административные, культурные, общественные пространства, торговые площади. Условно создают город в городе, где до большинства объектов можно добраться пешком за несколько минут.
Высокий процент старого жилищного фонда
Проблема изношенного фонда актуальна в той или иной степени для всех стран, но наиболее остро стоит в постсоветских государствах.
По данным Госстата, на 2019 год общая площадь жилищного фонда Украины составляла 1011,4 млн м2, не меньше половины которого — устаревший.
В столице на 2019 год жилищный фонд имел общую площадь 59,1 млн м2. По информации представителей коммунальной организации «Институт Генерального плана г. Киева», около 12 млн м2 занимают устаревшие здания. Сегодня в Киеве анонсирована разработка Программы реновации жилья, что станет предпосылкой к реконструкции многоквартирных домов в столице.
Процесс реновации невозможен, пока есть территории для застройки в пределах города (такие проекты финансово более выгодны). К тому же для реализации важна законодательная основа.
За последние два года были разработаны три законопроекта о комплексной реконструкции кварталов, которые так и не приняли. Недавно Министерство развития громад и территорий сделало достоянием гласности очередной проект закона о реконструкции кварталов устаревшего жилья. Предыдущий документ, утвержденный в 2006 году, фактически не заработал.
Есть несколько вариантов для действий. Кроме банального сноса «хрущевок», можно восстановить здания поквартальной реновацией, однако это предполагает немалые затраты и длительность процесса. Например, таким путем пошли во Франции, где программа реновации реализуется немногим более 10 лет. В частности в Лионе обновляли коммуникационные и инженерные системы, сносили устаревшие здания, а на их месте возводили новые социальные и жилые объекты, которые отвечают современным техническим характеристикам, и организовывали публичные пространства.
Другой вариант — реконструкция (модернизация). Так, в свое время в Германии посчитали, что модернизировать изношенные здания будет дешевле, чем построить новые. Уместность этого способа зависит от состояния конструктивных элементов объекта. В этом случае полностью обновляют коммуникации, меняют балконы, достраивают новые этажи и т.п.
Следует отметить, что это временное решение, ведь с годами состояние зданий будет ухудшаться.
Изменить ситуацию в общем должен закон, определяющий оптимальные условия, которые в свою очередь способствовали бы привлечению инвесторов. Это могут быть упрощенные разрешительные процедуры и процесс получения земельного участка, снижение стоимости подсоединения к коммуникациям и т.п.
Жилищные долгострои и незавершенные комплексы
Другой проблемой являются жилищные долгострои, которых более сотни в стране. Больше половины таких зданий находятся в столице. За последние полтора года их стало еще больше.
Согласно законопроекту, предложенному профильным министерством в 2019 году, долгострой — это объект строительства, который не принят в эксплуатацию в течение года с даты наступления срока, определенного договором. В зависимости от страны, этот период может варьироваться, кое-где он составляет пять лет.
В свою очередь, случаи в Украине, когда застройщик выплачивает компенсацию инвестору за нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию, единичны.
Кроме того, долгострои и незавершенные здания ухудшают общий вид города в целом и удешевляют соседние объекты недвижимости.
Причина появления таких объектов — преимущественно проблемы с финансированием, которые могут возникнуть как из-за неправильных расчетов затрат на строительство, так и из-за экономических кризисов. Другие предпосылки для возникновения проблемных проектов — нарушение строительных норм, отсутствие должной документации, протесты местных жителей и т.п.
На сегодняшний день, чтобы защитить права покупателей жилой недвижимости и минимизировать риски возникновения новых незавершенок в Украине, представлен соответствующий проект закона. Но пока документ не утвержден, актуальными для инвесторов остаются проверка документации, соответствие цены за квадратный метр в объекте рыночной стоимости (весьма низкие цены должны насторожить), изучение проектов и имиджа девелопера.
В США и странах Евросоюза развитие градостроительства регулирует строительная полиция. Она проверяет стройплощадки на соблюдение норм и по необходимости может остановить строительство. О создании такого органа периодически говорят и в Украине.
Сегодня урегулировать ситуацию с проблемными объектами может подготовка соответствующей законодательной базы. Кроме того, полезной будет инвентаризация, чтобы оценить состояние зданий и решить, насколько целесообразно достраивать тот или иной проект. Привлечение застройщика, который завершит возведение объекта, — следующий этап, который должен происходить при содействии местных органов власти.
Для урегулирования проблем в сфере градостроительства Украина может воспользоваться наработанным опытом стран-соседей. Например, одним из вариантов для улучшения качества жизни в столице, где количество населения постоянно возрастает, может стать реализация концепции нового урбанизма с многофункциональными и компактными районами в противоположность бетонным гетто. Но на очереди утверждение документов, которые урегулировали бы вопросы устаревшего фонда и предотвратили появление новых незавершенок.
Все статьи автора читайте здесь.