В свое время В.И.Ленин написал известную в советское время фразу: «Ключевой вопрос любой революции — это вопрос власти». В условиях современной Украины этот тезис можно было бы сформулировать так: «Ключевой вопрос для любой власти — сейчас! — это вопрос земли».
Почему? Два ответа.
Первый — для городов и других населенных пунктов: тот, кто владеет землей, полностью контролирует строительство жилья, офисов, супермаркетов, банков, заводов, школ, то есть всего того, что, с одной стороны, приносит доход бизнесменам и налоги бюджету, а с другой — определяет условия жизни людей. Понятно, что эти вещи связаны: бизнес, имея значительное влияние на власть, заботится о своих собственных интересах, поэтому в центре Киева, например, не нашлось места для обычных продуктовых магазинов: хлебных, молочных, овощных. Зато построены небоскребы офисов, элитных жилых домов.
Второй ответ — для сельскохозяйственных земель за пределами городов, поселков и сел: тот, кто завладеет пашней, бесценными украинскими черноземами и иными сельхозугодьями, после прихода в Украину европейских цен на землю разбогатеет, как древний Ксеркс. В том, что эти цены рано или поздно придут, нет никаких сомнений.
Вся страна видит, какие сражения ведутся между мэрской командой и оппозицией за контроль над распределением городской земли в Киеве. Только на последней сессии, 1 октября, было «распределено» порядка 600 земельных участков (точное количество установить невозможно, поскольку около 400 проектов решений просто не выдали депутатам, их голосовали с голоса, по одному лишь названию). На этот раз в большинстве Черновецкого вместо «Регионов» стабильно голосовала фракция «НУ».
Землю раздавали везде — в лесных массивах Конча-Заспы, Пущи-Водицы, Святошино. Андрей Иванов, депутат-миллионер и совладелец агрокомбината «Хотовский», все-таки добился перевода пашни в «земли общественной застройки» (эти намерения предполагало «ЗН» в №35 от 22 сентября 2007 года). В частную собственность граждан передано около 300 земельных участков «под застройку», причем все эти граждане являются... студентами — схема, ставшая классической еще при А.Омельченко, когда таким же образом, через подставных лиц, были переданы в одни руки 1,7 га заповедной Феофании.
Не так громко, но не менее яростно земельные сражения ведутся по всей Украине, во всех городских, сельских и других советах. Однако в столице, благодаря высокому уровню политической активности и гражданского сознания, скрыть «дерибан» земель невозможно: хотя «распределение» происходит за закрытыми дверьми, люди рано или поздно узнают о его результатах.
Как же все это происходит?
Предоставление земли в постоянное пользование
По закону существуют четыре способа решения земельных вопросов. Первый — предоставление земельных участков в постоянное пользование. Это когда участком можно пользоваться хоть и не пожизненно, но без точно определенного срока и платить за это фиксированный земельный налог. В свою очередь, если земля предоставляется в аренду, то точно определяется срок аренды и размер платы за землю; это происходит в соответствии с договором сторон.
В постоянное пользование земля предоставляется только юридическим лицам государственной и коммунальной форм собственности: институтам, больницам, школам, госучреждениям и т.п., которые находятся на своей территории давно и, по сути, лишь оформляют право пользования согласно требованиям действующего Земельного кодекса Украины. Среди общего количества земельных участков, распределяемых на каждом заседании Киевсовета, доля предоставляемых в постоянное пользование составляет около 30—35% (по площади). Серьезный криминал (коррупцию или взяточничество) здесь искать не стоит, поскольку руководство бюджетных учреждений не имеет возможности давать крупные взятки, а чиновники, соответственно, не могут их требовать. Однако злоупотребления возможны и имеют место.
С одной стороны, коммунальные предприятия или государственные институты, располагая значительными территориями, сдают землю местной общины (которой лишь пользуются) в аренду предпринимателям и другим структурам и получают, кроме официальных, еще и «неофициальные» платежи и «откаты».
С другой — городские власти могут «выкручивать руки» государственным или коммунальным предприятиям и «отхватывать» у них куски бывшей территории. То есть оформлять не всю площадь, которая была раньше в пользовании учреждения, а забирая часть для своих целей. Яркий пример — Октябрьская больница в центре Киева, где более половины из 14 га, бывших в пользовании, городские власти при А.Омельченко передали частным фирмам под застройку.
Как распродают нашу землю
Второй вид распределения земли — продажа частному (физическому) или юридическому лицу. Она может проходить конкурентным образом (инвестиционный конкурс или аукцион), а может — без какого-либо конкурса, фактически — «по договоренности» между «денежным мешком», которому эта земля приглянулась, и определенными лицами местных властей.
Нельзя сказать, что по форме — это грубый дерибан за копейки. Наоборот, внешне все выглядит довольно прилично: сертифицированный специалист-оценщик производит денежную оценку земельного участка, Киевсовет ее утверждает (можно подумать, он в этом понимает?!), и после этого заключается договор купли-продажи между мэрией и новым владельцем.
Главное условие — чтобы стоимость земли была не ниже так называемой нормативной, периодически устанавливаемой местным советом. Так, в Киеве с 2000 года определены 180 оценочных зон с минимальной нормативной стоимостью 131,88 грн. за квадратный метр, или примерно 2,6 тыс. долл. за сотку, и максимальной — 2307,9 грн., или 45,7 тыс. долл. за сотку. Как для рядового украинца, это довольно значительные суммы, но для столичной земли — это в действительности мизерная цена. Почему?
Рассмотрим примеры. В конце 2006 года, а точнее 21 декабря, Киевсовет утвердил продажу 3,72 га под рынком «Троещина» по цене 1017 грн./м2, или 20 тыс. долл. за сотку, которые выкупил юридический хозяин рынка — ООО «Троещинский рынок». В самом центре Киева, на Липках (ул. Лютеранская) было продано 36 соток по цене 3391,7 грн./м2, или 67 тыс. долл. за сотку. Как видим, эти суммы значительно выше нормативных, следовательно, последние явно занижены и значительно уступают даже официальным расценкам на приобретение земли в столице.
Однако любопытно другое. Задумайтесь: 20 тыс. долл. на Троещине или 67 тыс. долл. на Печерске — это много или мало? Иными словами, можно ли считать такие цены реальными рыночными?
Как сложить справедливую цену, или О земельных аукционах
Рассмотрим распределение земли путем продажи с аукциона. Если он проводится открыто, без ограничения количества участников и иных дискриминационных дополнительных условий, то можно считать его честным способом распределения земли. Каждый участник аукциона называет сумму, которую он готов отдать за конкретный участок, идет нарастание цены, и наибольшая стоимость станет правильной или справедливой ценой. Следовательно, аукцион — единственный критерий корректного определения рыночной цены земли.
Нельзя сказать, что таких земельных аукционов у нас не бывает. На том же заседании Киевсовета 21 декабря 2006 года из 199 распределенных участков общей площадью почти 400 га было выставлено на аукцион аж... четыре. При этом три участка имели мизерную площадь — 42 сотки, или 0,1% (!) от общей площади распределенной земли, и лишь один — 113 га на Оболони — был действительно значительным, но этот случай требует отдельного рассмотрения.
Теперь сопоставим цену продажи земли Троещинского рынка (1017 грн./м2) с ценой продажи на открытом аукционе участка по ул. Луначарского, 20-б, на той же Троещине. При стартовой цене 821 грн./м2 участок отдали с аукциона по 1500 грн./м2, или в 1,5 раза дороже, чем землю под Троещинским рынком, которую продавали без аукциона. Следовательно, сотка на рынке стоит не 20 тыс. долл., а минимум 30 тыс. долл.
Легко подсчитать, что на «бесконкурентной» продаже киевляне потеряли минимум 18 млн. грн., или 3,5 млн. долл. Почему минимум? Потому что этот рынок — очень популярное торжище, его ежедневно посещают тысячи людей, заработать на нем можно намного больше, чем в любом другом месте столицы, следовательно, цена его земли намного выше, чем никому не известного участка на троещинской окраине.
Точно так же по ул. Лютеранской: 36 соток были проданы по цене 67 тыс. долл. за сотку, в свою очередь, по газетным объявлениям, обычная цена сотки на Печерске — 100 тыс. долл., следовательно, и здесь киевляне недополучили как минимум 1,12 млн. долл. Почему минимум? Если учесть, что место «центровое», возле секретариата президента, то его вероятная цена значительно выше: 150—200 тыс. долл. за сотку — именно такие суммы встречаются в объявлениях.
Так или иначе, аукционы показывают значительно более высокие цены земельных участков, нежели те, что установлены нормативами или с помощью экспертов-оценщиков. Понятно, что заинтересованные лица — строительные и инвестиционные компании — делают все возможное, дабы приобрести землю подешевле. Поскольку профессионалы-оценщики по желанию клиента могут увеличить или уменьшить цену земельного участка в разы(!), строительные компании пытаются не допустить земельных аукционов, а городские чиновники, в свою очередь, пользуются этим ради собственного обогащения. Вот только о городской казне и интересах киевлян не думает никто.
По этой причине в Киеве и других городах страны происходит мизерное количество аукционов. Власти не заинтересованы в честном распределении земли, наоборот, непрозрачные способы раздачи участков, посредством продажи без аукциона или вообще передачи в собственность бесплатно, являются самыми прибыльными путями обогащения местных чиновников и властной верхушки — от глав и депутатов сельских советов до министров и народных депутатов Украины.
Земля за бесценок, или Фарс вместо аукциона
Однако в отдельных случаях продажу земли с аукциона власти превращают из честного способа распределения земли в бесчестный. Покажем, как это делается, на примере продажи 113 га земли на Оболони в Киеве.
Во-первых, почему киевская мэрия не продала землю просто так, без какого-либо конкурса, как она постоянно это делала? Продажа с аукциона состоялась лишь потому, что иначе (без конкурса) она стала бы слишком скандальным событием, которое могло привлечь внимание и общественности, и президента, и правительства, и Генеральной прокуратуры. Поэтому и был разыгран этот, как мы убедимся дальше, «договорный» аукцион.
Кроме того, устроив это шоу, киевские власти всячески старались сделать себе рекламу, попиариться: в своих заявлениях они сравнивали эту продажу с повторной продажей «Криворожстали». Однако тот аукцион видела по телевидению вся страна, и цена там выросла в шесть раз, а тут киевские чиновники так выскакивали из своих коротких штанишек, чтобы показать, что они белые и пушистые, что даже назвали наперед конечную сумму продажи(!) — порядка 1 млрд. грн.
Вы спросите, откуда они знали конечную цену? Да очень просто! Известна начальная цена — 869 млн. 359,8 тыс. грн., по правилам этого аукциона, чтобы продажа состоялась, необходимо сделать минимум три шага, то есть три повышения цены на определенную в тех самых правилах сумму — 5% от начальной стоимости, или 43 млн. 468 тыс. грн. Сложив первое и трижды второе, получим конечную цену — 999,7 млн. грн.
Вы спросите, а откуда они знали, что будет только три шага? Может, покупатели будут торговаться дольше? Так бы на самом деле и было (кусок земли очень лакомый!), если бы победитель не был определен заранее, а если он определен, то всех остальных случайных претендентов нужно отсечь — тем или иным образом.
Так оно и случилось. Сначала заявок было 18 (!), потом — пять, но на конечную стадию — торги — вышли лишь двое претендентов. Были сделаны три запланированных шага, после чего один участник вышел из игры. Следовательно, этот участник был далеко не случайным...
Как нужно продавать землю
Обратим внимание на еще один аспект этой, мягко говоря, сделки. В цивилизованном мире, где работает рыночная экономика, такие большие территории никогда не продают одним махом, поскольку продавать по частям — намного выгоднее, суммарно можно получить в несколько раз больше. И это понятно: желающих приобрести 113 га не так уж много...
Следовательно, действия мэра Л.Черновецкого и его команды в этом случае нанесли прямой экономический ущерб общине Киева. Теперь уже новый хозяин может делить эту землю и продавать по кускам, но — намного дороже. Что ни говори, а демонстрация фильмов об итальянской мафии не прошла бесследно: если не уровень культуры, то уровень коррупции точно повышается.
Теперь по поводу качества самой земли на этом участке. Опять-таки, в цивилизованном мире «голую» землю никогда не продают.
Мэрия сначала определяет целевое назначение территории (у нас его определяет Генплан Киева), потом разрабатывает детальный проект застройки: в каком месте будет стоять школа, где — магазин, где — кинотеатр, а где — жилые дома.
Потом мэрия прокладывает все подземные и наземные коммуникации (теплосети, водопроводы, дороги и т.п.) и только после этого продает земельные участки под строительство наперед определенных объектов. Именно так, целенаправленно и организованно, осуществляется строительство и развивается город.
Экономически подобная продажа подготовленных земельных участков приносит бюджету намного больше средств, а жители не живут годами с постоянно перерытыми дорогами и периодическими отключениями света, воды или телефона. Если вы думаете, что в мэрии всего этого не знают, то ошибаетесь: все они побывали за рубежом и видели или слышали, как это делается там. Просто они пришли к власти не для того, чтобы думать о родном городе и о людях.
Что потеряли киевляне
Киев, можно сказать, навсегда лишился участка площадью в 113 га, который при разумном использовании мог бы каждый год приносить значительную материальную прибыль или нематериальные позитивы для жителей столицы. Какие именно?
Во-первых, этот участок — свободен от застройки, расположен вдоль залива Верблюжий (на других картах — озеро Луговое). К нему ведет двухполосная (четыре ряда) улица Богатырская, в 600 метрах — станция метро «Героев Днепра», поэтому он идеально подходит для создания зоны отдыха с пляжами, ландшафтным парком, спортивными и игровыми площадками. Именно поэтому по Генплану здесь было предусмотрено сохранение зеленой зоны.
Во-вторых, по краю этого участка, по Генеральному плану Киева, должна проходить Кольцевая дорога, остановившаяся в двух-трех километрах от него, на Минском проспекте. Дальше она должна перейти через Десенку и Днепр по двум мостам, но, если трасса Кольцевой сдвинется в сторону, вследствие продажи этого участка, то мостов нужно будет строить больше (это видно по карте), что повлечет за собой огромные дополнительные расходы из городского бюджета. Следовательно, утраченный участок — оптимальный вариант для Кольцевой.
В-третьих, даже если строить здесь жилой микрорайон, то логично, чтобы это делал город: территория уже обеспечена дорогой и метро, которые построены на налоги киевлян, а не за средства нового хозяина, и значительную часть квартир следовало бы сделать социальными, то есть раздать именно очередникам, бесплатно, а также по программам 50:50 или 30:70 (продавать за полцены или за треть). Однако зачем нынешним городским властям эта головная боль?
Какова же «цена вопроса»?
Это словосочетание родилось в наше время и применяется, когда нужно обойти закон, нечистоплотного чиновника или заработать сомнительным образом. Какова же «цена вопроса» в нашем случае? Сколько «заработали» высокие киевские чиновники и сколько заработает новый хозяин земли, принадлежавшей раньше городу? Можно сказать и иначе: сколько потеряла городская община от такого «аукциона»?
На первый взгляд, 1 млрд. грн., полученный от аукционной продажи, — это огромная куча денег. Но все познается в сравнении. Посмотрим, по какой цене земля в Киеве продается в других случаях.
В феврале с.г. стоимость земли, проданной с аукционов, колебалась от 1,5 тыс. до 2,2 тыс. грн. за квадратный метр. Более того, как публично признал один из чиновников Киевзема, если цена не поднимается до 1300 грн., участок снимается с аукциона. Следовательно, 1300 грн./м2 — это минимальная цена земли в Киеве, а участок на Оболони продали всего за 880 грн./м2. Почему?
Городские власти объясняют это тем, что по участку проходят два газопровода высокого давления и высоковольтная ЛЭП и что их перекладка обойдется в 500 млн. грн. Однако это абсолютно фантастическая сумма, взятая с потолка. Так, стоимость, например, прокладки 1 км газопровода среднего давления стоит 0,5 млн. Длина участка — 3 км, поэтому даже если предположить, что общая сумма перекладки всех магистралей обойдется в 100 раз больше, то есть 50 млн., то это составит лишь 5% стоимости продажи земли.
По оценкам экспертов, на проданных 113 га можно построить 1 млн. квадратных метров жилья, и при себестоимости строительства 1 тыс. долл./кв.м общая стоимость застройки составит 1 млрд. долл. На этом фоне стоимость перекладки вообще составит мизерную величину — 1%. Если же учесть, что стоимость продажи построенного жилья и офисов — от 2 до 3 тыс. долл. за квадрат, или суммарно 1 млн. квадратных метров будет стоить от 2 до 3 млрд. долл., то на этом фоне 50 млн. грн. вообще выглядят бесконечно малой величиной...
Таким образом, эти расчеты дополнительно подтверждают тот факт, что состоялся банальный «договорной» аукцион, на котором городская казна, получив 200 млн. долл. (1 млрд. грн.), потеряла в 10—15 раз больше — 2—3 млрд. долл. Это, кстати, и есть «цена вопроса» — именно столько мог бы заработать город, а теперь заработает новый владелец в результате застройки 113 га. Одно радует: тут он просто оставил мэра и его команду в дураках.
Земля «за красивые глаза»
Третий предусмотренный Земельным кодексом Украины способ распределения земли — бесплатная приватизация. В городах и других населенных пунктах землю можно получить безвозмездно для следующих целей: для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек (приусадебное строительство), садоводства, дачного и гаражного строительства. Могут быть и другие цели: ведение фермерского или личного крестьянского хозяйства, но тут мы их не будем рассматривать.
Каждый гражданин Украины имеет право на бесплатный участок (в установленных кодексом пределах), но далеко не каждый может это право реализовать. Для этого нужно, чтобы участок имел соответствующее целевое назначение, а также чтобы соответствующий совет принял решение о предоставлении вам свободного участка, даже если вы сами такой отыщете.
А знаете ли вы, где, например, в Киеве есть свободные участки? Наверное, абсолютное большинство рядовых граждан не знает, а найти какие-либо карты, планы, схемы распределения городских земель просто невозможно. Однако некоторые нерядовые граждане и знают, и находят.
На упоминавшемся уже заседании Киевсовета 21 декабря 2006 года было бесплатно передано в частную собственность 1,05 га в виде 12 участков площадью от 8 до 10 соток. Где взялись эти свободные от застройки участки, неизвестно, как неизвестно и то, за что осчастливили новых хозяев — стоят ли они на квартирной очереди, или же эта земля унаследована, либо, может, они — инвалиды войны? Все эти вопросы — без ответов: в решениях Киевсовета нет никаких объяснений, почему именно этим людям, а не тем, кто, например, стоит в 128-тысячной квартирной очереди, выделена земля...
Аренда для «своих» и для «чужих»
Четвертый способ распределения земли — предоставление в аренду. Подобным образом в Киеве распределяют от 60 до 70% территории. На первый взгляд, злоупотребления городских властей здесь невозможны: земля арендуется на определенный срок и по установленной ставке оплаты, которая записывается в договоре аренды. Но на самом деле путей обогатиться здесь великое множество — конечно, для чиновников, а не для простых киевлян.
Первый путь — чиновник может устанавливать такой срок аренды земли, какой ему заблагорассудится. Например, участок для строительства и эксплуатации торгово-развлекательного центра на ул. Багговутовской дается на пять лет, а на ул. Магнитогорской для такого же центра — на 15 лет. Почему такая разница? Почему один хозяин получит головную боль с продлением аренды только через 15 лет, а второй — уже через пять?
Вероятно потому, что чиновник и хозяева в обоих случаях по-разному «договорились».
В целом же срок аренды в решениях Киевсовета колеблется от нескольких месяцев до 50 лет, и установление того или иного срока в каждом случае не имеет никаких логических обоснований, кроме, конечно, одного — размера взятки. Видимо, для городских властей здесь имеется широкое поле, на котором они хорошо пасутся и исправно жиреют.
Второй путь — размер ставки арендной платы. Он может колебаться от 1 до 10% нормативной денежной оценки земли. В законодательстве не определено, по каким критериям устанавливать этот процент.
Спросите себя, как бы вы определяли величину арендной платы? Любой здравомыслящий человек на этот вопрос даст простой ответ: для мелких предпринимателей и самостоятельно занятых, работающих в сфере бытового обслуживания и мелкой торговли, для тех, кто выпекает хлеб, ремонтирует обувь, продает молоко, овощи или газеты, ставки арендной платы должны быть минимальными — 1—2%. Для тех, кто строит супермаркеты, отели, офисные центры, элитное жилье и т.п., — максимальными, 10%.
Но это человек со здравым смыслом. А жажда наживы диктует чиновнику совершенно иные критерии назначения арендной платы. Так, на сессии Киевсовета 21 декабря 2006 года из 145 земельных участков (в том числе под очень элитное строительство) сколько, вы думаете, получили ставку 10%? Целых... три. При этом ни в одном другом решении ставка арендной платы вообще не упоминалась, а в эти три решения ее вносили отдельным пунктом. Наверное, в этих трех случаях арендатор оказался «непонятливым», не понял «прозрачных» намеков, а если так, ему и впаяли на полную катушку, да еще и в решение это записали. Тут мы имеем такое же поле для обогащения мэрского аппарата, как и в предыдущем случае.
Стоимость нашей земли занижена
Рассмотрим еще один путь обогащения чиновников и землевладельцев — через экономию на земельных платежах. Мы уже упоминали, что размеры ставок арендной платы определяются как процент от нормативной денежной оценки, от 1 до 10%. Для Киева, напомним, минимальная нормативная стоимость одной сотки составляет 2,6 тыс. долл. (131,88 грн. за кв. м), а максимальная — 45,7 тыс. долл. (2307,9 грн.). Но земельные аукционы и газетные объявления показывают, что земля стоит намного дороже — от 30 тыс. долл. на Троещине до 150 тыс. долл. на Печерске. Следовательно, нормативная стоимость занижена по сравнению с рыночной в 5—10 раз!
Вывод: городская казна могла бы получать несравнимо большие поступления от платы за землю, если бы была справедливо, на рыночных основах установлена нормативная денежная оценка земли. Сейчас эти поступления в бюджете Киева составляют мизерную величину — только 2,3% от запланированных на 2007 год доходов. Продажа 113 га на Оболони и других участков должна дать еще 1,4 млрд. грн. (10,8% поступлений). Однако если власти и в дальнейшем будут таким образом распродавать нашу землю, то нашим внукам не останется даже тех несчастных 2,3% бюджетных поступлений, которые есть сейчас.
Почему же чиновники занижают стоимость земли в Киеве и, вероятно, в других городах Украины? Очень просто: они сами и строительные олигархи, которых они обслуживают, не хотят установления справедливой цены на землю на рыночной основе — ведь тогда им пришлось бы платить намного большие суммы. Мощный клан инвестиционных и строительных компаний не скупится на взятки городским властям, чтобы получить участки для строительства.
В бюджет города, то есть на нужды городской общины, в течение трех-пяти лет выплачивается мизерная арендная плата (в Киеве это, как правило, только 3% нормативной стоимости земли). По окончании строительства, продажи квартир и офисов даже эта плата перестает поступать. В лучшем случае в городскую казну поступит еще более мизерный земельный налог — 1% нормативной стоимости. При этом строительные компании получают 200—300—500(!) процентов прибыли.
Земля города — неисчерпаемый источник средств
К сожалению, наши олигархи и богачи не понимают того, что давно стало социально-политической аксиомой в мире: нельзя быть богатым и счастливым в стране злых и бедных. Богатым быть можно, а счастливым — никогда. Поскольку богатых, их детей и внуков ненавидят все, кроме подхалимов и подручных холопов, и жить счастливо в этой ненависти просто невозможно.
К сожалению, в общественном сознании отсутствует понимание того факта, что городская земля является неисчерпаемым источником для обеспечения жизни нынешних и грядущих поколений. Земля, на которой стоит город или село, никуда исчезнуть не может, поэтому различные земельные налоги и сборы могут ежегодно год наполнять бюджет и приносить пользу городской общине. Главное — правильно распорядиться этими территориями, не уменьшая налоги в пользу наиболее зажиточных жителей города.
В цивилизованном мире именно так, за счет налогов, осуществляется перераспределение общественного продукта, обогащается общество в целом, а не отдельные его представители, снимается социальная напряженность, взаимодействие между работодателями и наемными работниками из состояния противостояния переходит в состояние партнерства. А община не лишается источника благосостояния, который может кормить как нынешнее, так и грядущие поколения до конца света.