Нынче, когда формируются бюджеты разного уровня, а текущий отопительный сезон требует от городских и поселковых общин больших, чем в прежние годы, «жертв» на приобретение энергоносителей, буквально каждая тысяча гривен на счету. Продажа и передача в аренду земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или коммунальной собственности, — большой резерв для улучшения финансового состояния населенных пунктов, страдающих от недофинансирования.
Как используется этот резерв на сегодняшний день, видно хотя бы из того, что в перечне злоупотреблений бесплатная передача земли под разного рода объекты — от солидных супермаркетов, заправок до коммерческих автостоянок и киосков — занимает одно из ведущих мест. А для пополнения местных бюджетов землю продавать или передавать в аренду следует не только на законных основаниях, но и (для обеспечения полной прозрачности этого процесса и создания конкуренции между покупателями) вполне определенным способом — посредством организации аукциона, публичных торгов, в которых могут принять участие все желающие. Поскольку на продажу земли сельскохозяйственного назначения установлен мораторий до начала 2005 года, то купля-продажа участков, размещенных в черте городов и поселков, дает возможность отработать методику, приобрести необходимые навыки, обучить специалистов.
Как же обстоят дела с продажей земли в городах и поселках и передачей ее в аренду? До принятия нового Земельного кодекса Украины возможность выкупить землю вместе с недвижимостью законодательно была предусмотрена лишь в случаях приватизации автозаправочных станций и объектов незавершенного строительства. Но и такую возможность использовали немногие предприниматели, поскольку не было соответствующих законодательных гарантий обеспечения права собственности. Давала о себе знать и неопределенность перспектив формирования рыночных земельных отношений. И несмотря на президентские указы 1995 и 1999 годов, положительные сдвиги происходили очень медленно. Так, еще в первом полугодии 2001 года всего в Украине выдавалось в среднем в месяц по 125 государственных актов на право собственности на выкупленные земельные участки несельскохозяйственного назначения.
Процесс этот активизировался с принятием нового Земельного кодекса Украины, а также началом реализации Проекта поддержки приватизации земли в Украине Агентства США по международному развитию (USAID). Уже во втором полугодии 2001-го ежемесячное количество выдаваемых госактов на землю возросло почти вдвое, а во второй половине 2002 года этот показатель достиг 400 единиц. Всего на сегодняшний день в Украине выдано более 6,5 тыс. государственных актов на выкупленные земельные участки, причем 82% приходится на деятельность Проекта поддержки приватизации земли в Украине.
Казалось бы, когда многие технические и юридические препятствия сняты, земельный аукцион должен был стать если не единственной, то ведущей формой продажи земли или передачи ее в аренду. Однако этого не происходит. Чтобы подсчитать, в скольких городах Украины регулярно проводятся земельные аукционы, хватит пальцев одной руки. Да и общее количество таких мероприятий в масштабах страны незначительно. Например, в минувшем году по всей Украине земельные участки несельскохозяйственного назначения выкупили более 5 тыс. предприятий и частных предпринимателей, а общая площадь проданных участков составляет лишь две с небольшим тысячи гектаров. То есть можно утверждать, что речь идет только о «пробе пера».
Неприятию земельных торгов, которые, казалось бы, выгодны всем, существуют два объяснения. Одни полагают, что это происходит в основном вследствие отсутствия квалифицированных специалистов, а ведь грамотно организовать и провести земельный аукцион очень даже не просто. Можно согласиться с такими мнениями, но лишь частично. К сожалению, причина игнорирования земельных торгов лежит гораздо глубже. Да, органам местного самоуправления очень выгодно продавать землю по ее реальной цене, которую можно получить лишь на публичных торгах. Ведь, согласно законодательству, от продажи угодий несельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной собственности, 90% средств идет в местный бюджет и лишь 10 — в государственный. Но публичные торги невыгодны чиновникам, кланам, для которых растущие в цене участки земель в городах и других населенных пунктах являются поистине золотым дном.
Во многих городах контролирующие органы фиксируют достаточно весомые суммы потерь местных бюджетов (по самым скромным подсчетам представителей Проекта поддержки приватизации земли в Украине, ежедневный размер таких поступлений может составлять более 300 тыс. гривен). Это связано с тем, что участки дорогой и многими желанной городской земли порой вообще не продаются, не сдаются в аренду, а… раздаются местными органами нужным людям. Есть и другая форма злоупотреблений — это когда земельная сделка совершается не по рыночным, а по заниженным ценам. Вследствие этого цены так «пляшут», что органы, ведающие земельными ресурсами, не могут назвать их средний уровень, сложившийся в разрезе городов и других населенных пунктов.
Хотя, как выяснилось, в некоторых регионах в этом вопросе есть положительные примеры. Например, в Полтавской и Ривненской областях существует четкая система купли-продажи земель несельскохозяйственного назначения. С большей или меньшей точностью здесь можно говорить о сложившейся средней цене. По словам представителей этих регионов, ее продают в зависимости от места расположения и спроса: в Полтаве — по 20—120 грн. за квадратный метр, в Ривном — по 10—40 грн., а в отдельных случаях — и по 220 грн. за квадратный метр.
Что же тормозит более широкое внедрение в практику земельных аукционов? Отвечая на этот вопрос, заместитель председателя Государственного комитета Украины по земельным ресурсам Владимир Жмуцкий, в частности, сказал, что на проведение аукционов решаются только люди с качествами первопроходцев. В результате прозрачные земельные торги чаще исключение, нежели правило. Количество их, по его мнению, могло бы возрасти, если бы в действиях всех заинтересованных сторон было больше скоординированности. Пришло время поставить на четкую основу работу фирм, организующих земельные торги.
При всех издержках процесса купли-продажи земли первые сдвиги даже в отдельных регионах дали толчок для активизации вторичного рынка продаж. Согласно официальным цифрам, объем вторичного рынка составил 7—8% от общего количества продаваемой земли несельскохозяйственного назначения. Но за общими благополучными показателями скрываются огромные контрасты в разрезе регионов. Больше всего земельных участков продано во Львовской, Волынской, Запорожской и Полтавской областях. Особенно медленно, по данным специалистов Проекта, приватизируются земельные участки несельскохозяйственного назначения в Киевской, Кировоградской областях и в Автономной Республике Крым.