Украины в ближайшее время может начаться масштабная реструктуризация. Профильные инвесторы вправе рассчитывать на серьезный дисконт при розничной перепродаже профсоюзных санаториев, с которыми оптом собирается выйти на рынок ЗАО «Укрпрофздравница».
На рынке появится лучшее
Как стало известно автору, в этом году целый ряд привлекательных объектов Федерации профсоюзов Украины (ФПУ) могут перейти под полный долгосрочный контроль частных арендаторов с правом последующего выкупа или перспективой переоформления в судебном порядке. Речь может идти о более чем двадцати пансионатах, грязелечебницах в Ялте, Евпатории, Карпатах и под Киевом. Среди них такие жемчужины отрасли, как санаторий «Курпаты» в Большой Ялте. Его уникальный спальный корпус обеспечивает «эффект присутствия» при виде из окна палат (за что и признан шедевром архитектуры ХХ века), а санаторные возможности ориентированы на семейное оздоровление гостей с заболеваниями легких.
Профессионалов отельного бизнеса также могут заинтересовать санаторий «Верховина», расположенный в Закарпатье неподалеку от горнолыжного курорта Воловец и знаменитого озера Синевир, и небольшой санаторий «Львов» в пригороде одноименного областного центра.
Об интенсивной подготовке к выведению этих и других объектов из собственности ФПУ свидетельствует сразу несколько процессов, о которых сообщили наши источники в «Укрпрофздравнице». Во-первых, руководство этого ЗАО, созданного для управления профсоюзными объектами, в последнее время активизировало работу по отбору документов на право пользования земельными участками, на которых расположены санатории, и оценке соответствующих зданий. Так, в решении правления «Укрпрофздравницы» от 11 августа 2010 г. отдельно отмечается, что «ряд руководителей до сих пор не выполнили приказ правления… о предоставлении оригиналов Государственных актов на право пользования землей». Пунктом 2.4 этого же решения предупреждены о персональной ответственности за непредоставление документов на землю директора восьми «дочек» ЗАО, причем именно инвестиционно привлекательных санаториев — «Мисхор», «Орлиное гнездо», «Львов». Опрошенные нами участники рынка предполагают, что оригиналы земельных актов требуются для того, чтобы сократить временные и управленческие затраты на переоформление объектов «пакетом».
Во-вторых, в документах «Укрпрофздравницы» просматривается возрастающее давление руководства ЗАО на директоров санаториев. Уже упомянутым решением от 11 августа 2010 г. более двадцати менеджеров на местах предупреждены о персональной ответственности (читай «о возможном увольнении») за невыполнение планов доходности санаториев, несвоевременное перечисление дивидендов, средств в инвестиционный фонд и т.д. По версии менеджмента ЗАО, предупрежденные руководители подрывают финансовый результат «Укрпрофздравницы» и неэффективно используют «коечный фонд» своих объектов. Отметим, что среди «провинившихся» по финансам — также руководители наиболее привлекательных санаториев: «Верховина», «Курпаты», «Жовтень», а также Киевской городской бальнеобольницы. Вряд ли это совпадение.
Наши источники склонны считать, что директоров санаториев таким образом «подвешивают», чтобы те не препятствовали передаче контроля над объектами сторонним коммерческим структурам. Дело в том, что учредительные документы «Укрпрофздравницы» и решения съездов Федерации профсоюзов серьезно ограничивают возможности «простой» продажи санаториев и земли под ними, а также их реорганизации и ликвидации. Поэтому коммерсанты, желающие использовать профсоюзный объект, вынуждены прибегать к схеме аренды его зданий. Надо сказать, что документы, копии которых имеются в редакции, скорее подтверждают правоту наших источников. Например, из решения от 11 августа вытекает, что руководители крымских и карпатских санаториев предупреждены за невыполнение планов доходности и оказания услуг в январе—мае этого года, т.е. в межсезонье.
В-третьих, происходят неоднозначные процессы вокруг части путевок в профсоюзные санатории, централизованно закупаемой за средства двух обязательных фондов социального страхования: от несчастных случае на производстве и по временной потере трудоспособности. С одной стороны, руководство «Укрпрофздравницы» и ФПУ периодически дает понять, что обслуживание этой группы отдыхающих (250 тыс. в год) является важным и почетным направлением бизнеса ЗАО. Например, в вышеуказанном решении отмечается «социальная направленность, а в некоторых случаях и стопроцентная зависимость дочерних предприятий от закупок государственных фондов». С другой стороны, есть основания считать, что эксплуатация «социального» сегмента рынка малоперспективна. Как известно, обязательные внебюджетные фонды Украины сейчас стали дефицитны и дотируются, вопреки законодательству, из государственного бюджета. Это очень беспокоит правительство, поэтому министр труда и социальной политики Василий Надрага уже получил от премьера указание разработать «бездефицитные проекты бюджетов фондов… на 2011 г.». И скорее всего болезненное решение будет найдено в сфере сокращения расходов, а не увеличения доходов фондов.
Опрошенные чиновники не исключают, что небывалое сокращение «социальных» закупок путевок будет использовано руководством ФПУ как формальный предлог для массовой передачи санаторных объектов частным инвесторам. Тем более, что председатель ФПУ Василий Хара одновременно является председателем комитета Верховной Рады по вопросам труда и социальной политики. А значит, может непосредственно влиять на условия работы двух упомянутых госфондов. Например, на размер страхового взноса, который был уменьшен в 2009 году.
Кроме того, параллельно продолжается и работа «Укрпрофздравницы» по «розничной» передаче в аренду санаториев. Так, 2 сентября и.о. председателя правления ЗАО Галина Головинец предписала главврачу санатория «Курпаты» Алине Геращенко готовиться к передаче 16 (всех вспомогательных) зданий санатория в аренду: предоставить здания для оценки, подготовить технико-экономическое обоснование для аренды и исчерпывающий пакет документов о состоянии объекта. Этому предшествовало письмо к председателю ФПУ с предложением об аренде от некоего ООО «Пальмира-Парадайз». Как видно из документов, фирма интересуется использованием указанных объектов в течение 25 лет с правом выкупа. На письме имеется виза «К исполнению».
Редакция не располагает официальными сведениями об опыте «Пальмира-Парадайз» в курортном бизнесе. Однако наши источники утверждают, что это ООО аффилировано с российским бизнесменом, контролирующим отель «Пальмира Палас» в Ялте.
Напомним, что ранее СМИ сообщали о передаче в аренду на три года всей инфраструктуры санатория «Ясная поляна».
Почему сейчас?
Массовое отчуждение профсоюзной недвижимости в инвестиционно привлекательных регионах, безусловно, противоречит ключевому бизнес-правилу «не продавай, когда дешево» (в кризис). Тем более что санаторные объекты «Укрпрофздравницы» успешно сбывают большую часть путевок по рыночным ценам. По мнению отельеров, к «оптовому» перераспределению профсоюзных чиновников подталкивают прежде всего субъективные причины некоммерческого характера, а не сложности с оплатой льготных путевок.
Напомним, что на руководителей «Укрпрофздравницы» и Федерации профсоюзов в последние месяцы сыплется град обвинений и медиаатак, связанных с имуществом санаториев. Как уже писалось в «Зеркале недели», это создает ФПУ внутренние и внешние PR-проблемы, перерастающие в политическую угрозу отставки председателя г-на Хары (он, напомним, член фракции «Регионы Украины»). Вероятно, такой фон делает неспешную работу по привлечению инвесторов в санаторные объекты по отдельности нецелесообразной. Хотя именно такой подход, безусловно, принес бы максимальную прибыль в среднесрочной перспективе.
Отметим, что с августа текущего года руководитель ЗАО Эдуард Колесник отстранился от контроля над профсоюзными объектами, уйдя в отпуск. Наши источники не исключают, что это попытка избежать участия в проектах сотрудничества с частными арендаторами. Интересно, что обязанности г-на Колесника исполняет не его первый заместитель Олег Кленин, а Галина Головинец. Возможно, эта ситуация заставила г-н Хару дополнительно «легитимировать» работу — лично давать письменные указания, связанные с рассмотрением предложений о долгосрочной аренде.
Естественно, медиацентр Федерации профсоюзов считает публикации и обвинения по поводу передачи санаториев «Укрпрофздравницы» коммерческим структурам «провокациями», способствующими «попыткам рейдерского захвата профсоюзных здравниц». В то же время руководство ФПУ видит для себя не меньшую угрозу со стороны власти. В письме председателя Федерации В. Хары на имя премьер-министра выражается «обеспокоенность массовыми проверками здравниц контролирующими органами (СБУ, УБЭП и т.д.). «Истинная цель этих действий», — говорится в письме, — «отобрать санаторно-курортные объекты (у профсоюзов) и передать их в государственную и коммунальную собственность».
По мнению же парламентских источников, Василий Хара, возглавивший Федерацию профсоюзов в предвыборном 2008 году, не смог наладить курортный бизнес (являющийся для ФПУ основным видом деятельности) в условиях выстраивания сложных отношений с группами влияния как в нынешней, так и в предыдущей коалициях. Одна из проблем этих отношений — политическая деятельность профсоюзов как лоббистов прав наемных работников и промышленного бизнеса.
Кто придет?
Мы попросили участников рынка коммерческой недвижимости проанализировать упоминаемые в СМИ коммерческие структуры как состоявшихся или потенциальных арендаторов профсоюзных санаториев за последний год. Ни один из экспертов не смог подтвердить «профильную» компетентность, инвестиционные и рыночные возможности этих фирм в туристическом бизнесе. Поэтому наши собеседники предполагают, что подобные бизнесмены действуют венчурно — и после затихания скандалов вокруг перераспределения объектов будут вынуждены массово предложить их известным игрокам рынка, в первую очередь — российским и турецким.