Бесспорно, главное достижение 2019 г. - это полное устранение посредников с 1 февраля 2020 г. и полная отмена какой-либо платы за регистрацию оценки, поскольку плата за регистрацию нарушала основной принцип, согласно которому государство не должно требовать деньги за начисление налогов. Эта победа далась нелегко, авторы схемы отчаянно противились, отыгрываясь, как всегда, на тех, у кого нет защиты коррупционеров, - на оценщиках.
К сожалению, каких-то других достижений нет. Почему?
Во-первых, опять не подняли вопрос о необходимости создать и использовать данные кадастра недвижимости (оцифровки улиц, городов и поселков городского типа), который был бы синхронизирован с другими реестрами. Не путать с кадастром земли, на базе которого желательно создать кадастр недвижимости. Во-вторых, стоимость недвижимости будет сначала определять единая база, о чем выдавать ее владельцу справку. Казалось бы, это шаг вперед. Но как единая база будет делать это без кадастра недвижимости? Ответ однозначен: опять будет криво-косо и со многими несуразностями.
Ведь характеристики недвижимости в единую базу вносили оценщики. Это имело как положительные, так и негативные результаты. Положительным было то, что государство не должно было создавать кадастр недвижимости и тратить на него средства. Негативным - то, что недобросовестные оценщики искажали данные, фальсифицируя оценку. Делали они это по собственной инициативе, или заказчики просили их занизить стоимость? Кажется, вопрос риторический, но крайними сделали именно оценщиков. Поэтому теперь заказчик будет вносить исходные дани в единую базу самостоятельно.
Будут ли заказчики пытаться, как и раньше, фальсифицировать данные? Может, у кого-то есть сомнения? Кого будем отстранять следующим? Участников сделки? Или все же сделаем нормальный кадастр недвижимости?
Было бы правильным для формирования справки, которую будет выдавать единая база после 30 июня, чтобы владелец вносил только адрес объекта своей недвижимости и номер квартиры. В последнем варианте закона, который подавали в ВР во втором чтении, этот вопрос не был раскрыт. И поскольку закон с 12 декабря все еще ожидает подписи президента, то никто не знает, какая редакция будет в окончательном варианте. Вопрос оставили на усмотрение ФГИУ, и есть надежда, что новое руководство Фонда решит его правильно, т.е. технические характеристики будут вынимать из существующих реестров - градостроительных кадастров, реестра земельных участков и т.п., которые будут синхронизированы с единой базой.
Также надеемся, что у единой базы будет хороший алгоритм расчетов стоимости недвижимости, и этот алгоритм наконец обнародуют. Честно говоря, новое руководство Фонда госимущества уже давно могло бы сделать публичным алгоритм расчетов, но почему-то этого не делает.
Почему? Интересно было бы получить ответ.
Кроме того, Фонд госимущества мог бы начать обнародовать имя оценщика, который регистрировал оценку в единой базе, и перекрывать доступ к базе не только субъектам оценочной деятельности, но и недобросовестным оценщикам, которые фальсифицируют исходные данные. В частности тем, кто пишет, что в центре Одессы есть частные одноквартирные дома на улицах, примыкающих к Дерибасовской. Эту фальсификацию легко обнаружить, поэтому очевидно, что нужно ввести наказание для таких оценщиков.
Однако проблемой единой базы в последнее время стало не занижение стоимости, а как раз ее завышение. Например, с самого начала искажены результаты оценки гаражей - не паркингов, принадлежащих более зажиточным владельцам, а именно гаражей старого типа, за продажу которых платится 8,5% от их стоимости в госбюджет, Пенсионный фонд и военный сбор.
Примером могут быть гаражи на улице Туполева в городе Киеве. Их стоимость, по данным свободного рынка, составляет 1950–2000 грн/м2. База ФГИУ регистрирует гаражи на этой улице от 4150 грн/м2. Разница с 1 м2 - 4150 – 2000 =2150 грн/м2, что с типичного гаража площадью 40 м2 составляет
86 тыс. грн. Если это умножить на 8,5% налогов и сборов, то переплата с типичного гаража - 7310 грн. А поскольку продают эти гаражи люди небогатые, то для них такая переплата весьма немаленькая. К сожалению, чаще всего стоимость завышают для недорогих объектов, что бьет по наименее защищенным слоям населения, а за наиболее дорогие объекты платится меньше. Это заложено именно в принципе усреднения стоимости.
Поэтому Фонд госимущества должен усовершенствовать программное обеспечение единой базы, сделать его прозрачным и публично доступным для обсуждения. Искажение результатов не выгодно никому, потому что занижение стоимости единой базой нежелательно для государства, а завышение не создает доверия к правительству и нарушает один из очень важных принципов, сформулированных в Налоговом кодексе: налоги должны быть справедливыми.