Дом XXI века — новые стандарты строительства |
На сегодняшний день отечественный рынок жилья приобрел довольно отчетливую структуру и устоявшиеся связи. Основные его участки сформированы и освоены. Вследствие этого становятся востребованными методологии, пока еще мало известные у нас, однако давно и хорошо зарекомендовавшие себя в странах с богатыми традициями свободного предпринимательства.
В переводе с английского девелопмент означает развитие, а применительно к недвижимости — продвижение проектов, с нею связанных. И хотя в Украине процесс становления девелопмента в его классическом понимании только начинается, судя по опыту нашего ближайшего соседа — России — понадобится не так уж много времени, чтобы установить новые стандарты строительства жилья и взаимоотношений с клиентами. Во всяком случае, у одного из украинских пионеров этого начинания — проектно-инвестиционной компании «Жилье ХХІ века» вполне серьезные намерения добиться успеха в этом секторе рынка.
Но прежде о том, что подразумевают под развитием недвижимости. Это сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта — объекта недвижимости. Он включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Данный бизнес требует сравнительно крупных инвестиций с длительным циклом, а произведенный им продукт способен продолжительное время создавать регулярный поток денежной массы. Но он должен без промедления реагировать на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере.
Различают две основные схемы девелопмента. В первом случае девелопер не берет на себя финансовые риски и работает на гонораре. Как правило, инвестор его нанимает, чтобы тот на имеющемся земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбирают такого девелопера преимущественно при помощи тендера. Его задача сводится к проектированию на деньги инвестора, необходимым согласованиям с властями, строительству и сдаче площадей. Ко всем работам он привлекает соответствующих специалистов, но ответственность за весь проект полностью несет сам.
Вторая схема значительно сложнее. Здесь девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая в качестве единоличного организатора проекта. Выполняя функции, предусмотренные первой схемой, он, кроме того, занимается построением финансовой схемы проекта, вкладывая в него при этом собственные средства, которые ложатся в ее основу. В завершенном виде такая схема — это сложная комбинация собственных средств девелопера, привлеченных им инвестиций, банковских кредитов и предварительных платежей будущих арендаторов.
Такая деятельность, естественно, чревата высокими рисками. Зато при смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущих доходах от построенного объекта. И если в первом варианте гонорар за руководство проектом лишь в отдельных случаях может достигать 10% его стоимости, то во втором, вложив столько же на раннем этапе, девелопер претендует на долю до 50% построенной недвижимости. Вот почему специалисты считают девелопмент такого рода наиболее сложной из всех возможных операций на рынке недвижимости, так как в ней совмещаются риэлторские, строительные, архитектурные и финансовые операции. Это, если хотите, искусство, требующее исключительных личных качеств и опыта. Удачливость, конечно, тоже не помешает.
Из изложенного следует, что на успех в девелопменте могут рассчитывать лишь те операторы рынка жилья, которые сумели поднять свое профессиональное мастерство до уровня виртуозности. Соответствует ли этому условию проектно-инвестиционная компания «Жилье ХХІ века», вознамерившаяся стать одним из лидеров строительного комплекса Киева?
Она создана в 2002 году путем объединения усилий, опыта и знаний высококвалифицированных специалистов, сплоченных в единый творческий коллектив ее нынешним генеральным директором Алексеем Бутенко, и одного из основных игроков на рынке торговой недвижимости — инвестиционно-проектной компании «XXI век». Событие для города довольно значимое, так как знаменует собой новый шаг в развитии жилищного строительства столицы. О том, что это утверждение не голословное, лучше всего свидетельствуют проекты подземного трехуровневого паркинга, возводимого на улице Лютеранской, и жилого дома, строительство которого начато там же. В стадии окончательной разработки — проекты жилых домов, которые вскоре будут построены на улицах Терещенковской и Круглоуниверситетской. К специфике компании можно отнести то, что на этапах своего становления она занималась различными видами деятельности в области строительства, прошла путь от продажи стройматериалов до оказания услуг девелопмента.
ИПК «ХХІ век» объединяет свыше 30 предприятий. В их числе — созданные ею сеть торговых центров «Квадрат» и украинских ресторанов быстрого питания «Швидко», рестораны «Первак» и «Тарас», «Царское село», «Корона-Клуб». В свое время эта компания, возглавляемая заслуженным экономистом Украины Львом Парцхаладзе, поддержала конкретными действиями начинание Киевской городской государственной администрации, взявшей курс на создание дополнительных рабочих мест в городе. Ее новые предприятия обеспечили киевлянам около 10 тысяч рабочих мест. При этом следует особо отметить, что «ХХІ век» делает ставку не на толстосумов, а на массового потребителя со средним достатком, именно его привлекая в свои торговые комплексы. Что, однако, ничуть не вредит успешному бизнесу.
На сегодняшний день «ХХІ век» позиционирует себя как компания, привлекающая инвестиции и реализующая крупные инвестиционные проекты. Ожидается, что в 2003 году объем инвестиций должен превысить 100 млн. евро.
Таким образом, квалификация персонала и опыт реализации проектов ИПК «ХХІ век» и работы с государственными структурами в процессе продвижения проектов становятся главными факторами, обусловливающими доверие клиентов. К этому следует добавить, что и в государственных службах, занимающихся отводом земли и утверждением проектов, уже сложилось мнение о ее работниках как о грамотных специалистах и порядочных людях. Кроме того, здесь взят на вооружение лучший зарубежный и отечественный опыт и передовые технологии управления персоналом и ресурсами. Для компании, специализирующейся на разработке проектов строительства жилой недвижимости и привлечении инвестиций под эти проекты, — это главные составляющие успеха.
Если основная услуга, предоставляемая проектно-инвестиционной компанией «Жилье ХХІ века», — управление проектами строительства жилья, то конечный продукт — полностью согласованный во всех государственных учреждениях и инстанциях проект, под который будут привлекаться инвестиции.
Какие же обязанности берет на себя девелопер, выполняя функции по управлению проектом? На предпроектной стадии — это анализ рынка недвижимости и подбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов. На стадии проектирования он разрабатывает финансовую схему, организует финансирование, формирует архитектурно-инженерную группу, привлекает для консультации брокера, который будет реализовывать площади, осуществляет руководство проектированием и проводит тендер на строительные работы. От девелопера требуется координация проведения строительных работ, контроль их качества и сметных расходов. И наконец, на стадии реализации девелопер отвечает за маркетинг и реализацию площадей, осуществляет контроль за эксплуатацией здания и работой его инженерных систем после окончания строительства.
Более подробно о привлечении кредитных и инвестиционных ресурсов. Чаще всего владелец имеет лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Недостающие средства привлекаются от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации любого риэлторского проекта — его узкое место. В таком случае управляющая компания берет на себя разработку и реализацию стратегии по привлечению финансов в проекты по недвижимости. При этом она выполняет следующие функции: разработку рекомендаций по структуре финансирования (собственные средства, привлеченные кредитные и (или) инвестиционные, предарендные платежи и т. д.); разработку кредитной заявки; анализ потенциальных возможностей кредитования проекта в отечественных и зарубежных банковских учреждениях; разработку инвестиционного предложения; анализ потенциальной возможности привлечения инвестиционных средств в проект; презентацию проекта и рассылку всех необходимых документов отечественным и зарубежным финансовым учреждениям; проведение переговоров с заинтересованными финансовыми учреждениями и проработку конкретных юридических и финансовых схем их участия в проекте; разработку контрактов для подписания финансовыми учреждениями и владельцем. В итоге тот получает полный пакет документации, необходимый для привлечения внешних финансовых ресурсов. Кроме того, девелопер берет на себя реализацию инвестиционной стратегии путем поиска и привлечения в проект инвестиционных и кредитных партнеров.
В случае, если проект реализуется в коммерческих целях, управляющая компания выполняет комплекс услуг по разработке и осуществлению стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Эти услуги заключаются в разработке маркетинговой концепции и стратегии, логотипа проекта и всех вытекающих атрибутов, пакета рекламно-информационных материалов, описывающих проект, для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей, а также издание соответствующих брошюр и буклетов. Сюда же входит размещение рекламы в средствах массовой информации, подготовка пресс-релизов о ходе развития проекта, прямая рассылка потенциальным клиентам и профессиональным брокерам, проведение презентаций проекта с участием представителей государственных структур, разработка типового договора аренды или продажи, проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу помещений. Таким образом, девелопер помогает заказчику добиться максимальной эффективности инвестиций. Именно в этом наиболее ярко проявляются преимущества концепции управления строительными проектами, реализуемой девелоперской компанией.
Целевыми клиентами «Жилья ХХІ века» являются владельцы земельных участков, которые по каким-либо причинам не могут обеспечить продвижение своих проектов строительства жилья или нуждаются в повышении их привлекательности с экономической точки зрения, а также инвесторы, желающие вкладывать средства в данную сферу.
— Стратегия нашего развития, — говорит генеральный директор проектно-инвестиционной компании «Жилье ХХІ века» Алексей Бутенко, — базируется на ценностях, ставших основой девелопмента во всем мире. Это прежде всего обязательность, компетентность и надежность. Все запросы клиентов выполняются неукоснительно, независимо от сложности поставленных задач, работы — на высоком профессиональном уровне, с полным осознанием ответственности и гарантией ожидаемого результата. Компания действует эффективно и гибко. Для определения требований, предъявляемых к качеству продукции и услуг, наши специалисты изучают потребности и пожелания клиентов, при общении с ними предоставляют полную и достоверную информацию, добиваясь при заключении контрактов взаимопонимания и выполнения гарантий для обеих сторон. Внимание акцентируется на развитии наиболее перспективных проектов, при этом проводится тщательный отбор тех, которые в полной мере отвечают высоким требованиям. Заказчику предлагаются многовариантные решения его проблем на основе предварительного отбора проектов. Согласно контракту и в четко оговоренный срок он получает безупречную продукцию.
Эффективность собственной работы компания оценивает на основании отзывов клиентов, показателей деятельности на всех этапах продвижения проекта, внутреннего аудита и анализа со стороны своего менеджмента. Это творческий коллектив, клиенты которого получают даже сверх ожидаемого. Свою миссию «Жилье ХХІ века» видит в том, чтобы заменить сложившиеся стереотипы новым представлением о Доме, воплощающим самые смелые пожелания и отражающим философию жизни современного человека.