Облагодетельстовать жильем нас пытались уже не раз. Получалось, скажем так, с переменным успехом. Многие города страны (да что там страны, всего СНГовского пространства) украшают малопривлекательные пятиэтажки, где и лампочку-то в квартире можно вкрутить, даже не становясь на табурет. Презрительно называемые нынче «хрущобами», они в 60-х казались старшему поколению, изрядно намаявшемуся во времянках да коммуналках, едва ли не царскими палатами.
Источником вдохновения, в основном для сатириков, стала Великая Бумажная Программа обеспечения к 2000 году отдельным жильем каждой советской семьи. Вместе с ней, не дожив даже до конца столетия, практически была утрачена непоколебимая вера в силу хозспособа, МЖК и прочих форм, нарушающих естественный ход событий. Ход, при котором сапоги должен тачать, безусловно, сапожник - и никто иной. А что может быть лучше, чем модельный сапожок на заказ, да еще сработанный специалистом?
В таких условиях на сцене появляется один из ведущих киевских строителей - государственная коммунальная корпорация «Киевгорстрой» со списочной численностью 43425 человек - и предлагает с 1 июля с.г. покупать выпущенные ею целевые жилищные облигации. Каждая облигация номиналом 3 млн. карбованцев - это гарантия получения до конца 1996-го 0,1 квадратного метра жилья. Приобретешь необходимое количество облигаций ( от 383 штук для однокомнатной квартиры до 1009 для самой роскошной четырехкомнатной) - и по истечении определенного договором срока жилье твое. Твоя собственная недвижимость.
Принятая «Киевгорстроем» на вооружение схема «Сегодня - деньги, завтра - квартира (товар)» не нова. Можно вспомнить и известные, к сожалению, более чем печально, целевые вещевые облигации 1990 года, и разного качества и продолжительности жилищные программы ряда негосударственных фирм. Но вся прелесть нынешнего проекта в том, что, в отличие от организаций нестроительных, «Киевгорстрою» легче рассчитываться с инвесторами - квартиры строить он обязан. А значит, риск для покупателя облигаций неизмеримо меньше: в условиях, когда город, несмотря на все усилия его руководителей, никак не может полностью погасить долг, исчисляющийся триллионной суммой, строители не заинтересованы в изобретении очередного способа сравнительно честного изъятия денег. Средства потребуются и завтра, и послезавтра, и единственный их неистощимый источник - накопления граждан. Так стоит ли покушаться на курицу, способную нести золотые яйца?
Несомненные достоинства проекта киевгорстроевских облигаций сегодня на все лады описываются в рекламных публикациях столичной прессы. Безусловно, впечатляет и невиданный размер эмиссии - 1,388 триллиона карбованцев, за счет которых к концу 1996-го планируется выстроить шесть домов, 702 квартиры. Одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные, на Осокорках, неподалеку от метро, с лоджиями и балконами, с роскошными кухнями (12,5 квадратного метра в трехкомнатной и 8,5 - в однокомнатной) - чем не мечта новосела! Однокомнатные, правда, по киевским меркам дороговаты - от $ 7,5 тыс. до $ 8,5 тыс., и потому спрос уже в первые дни все больше на двух- и трехкомнатные. Тем более, что по условиям договора лица, приобретшие 50 процентов необходимого количества облигаций, имеют право прямо сейчас «застолбить» за собой строго определенную квартиру в любом из шести домов. А потом, в течение, скажем, года купить недостающий пакет облигаций.
Но вдруг необходимую для этого сумму собрать так и не удастся? Или жизнь обернется так, что в 1996-м человеку нужна будет не квартира, а деньги - немедленно, как говорится, кровь из носу?
Вот здесь-то инвестора и поджидают - или, по крайней мере, могут поджидать - несколько малоприятных сюрпризов. Нет, в принципе нынешние облигации можно будет обменять на облигации последующих выпусков. Только вот будут ли таковые, со стопроцентной уверенностью сказать трудно: гарантий этого я не услышала ни от Владимира Поляченко, президента корпорации «Киевгорстрой», ни от Константина Палыводы, председателя правления банка «Аркада», наделенного функциями торговца этими ценными бумагами. Определенные планы есть, но удастся ли их претворить в жизнь?
Значит, при необходимости попробуем облигации продать - банку «Аркада» , разумеется, так как только он наделен правом проводить с ними операции. В принципе, это должно быть несложно - выкуп даже самого крупного пакета облигаций у физического лица банк гарантирует в течение не более пяти дней. Расчет - по курсовой стоимости облигаций, определяемой торговцем совместно с эмитентом, ориентируясь на анализ покупательной способности населения, изменения в Украине курса доллара, валютной ставки по текущим депозитам и пр. Будут ли такие, извините за выражение, самопальные котировки отражать реальную ситуацию на финансовом рынке? Утверждать это было бы по меньшей мере опрометчиво.
Но и это еще не беда. Поскольку реальная опасность кроется в таких вот двух неприметных положениях проспекта эмиссии облигаций:
1. АКБ «Аркада» может временно прекратить выкуп облигаций в соответствии с решением эмитента и на установленный им срок.
2. Если через один год со дня начала продажи количество проданных облигаций составляет менее 25 % от запланированного объема эмиссии, эмиссия считается недействительной. Эмитент делает соответствующее сообщение в средствах массовой информации. Приобретенные облигации подлежат выкупу по месту покупки в течение трех месяцев со дня сообщения по номиналу (выделено мной. - Н.Я.).
Теоретически возможно также сочетание первого и второго: сначала приостановка выкупа, потом - объявление эмиссии недействительной. Нехитрая может получиться комбинация, не правда ли?
В нашем государстве мы уже свыклись с мыслью, что нет ничего более постоянного, чем временное. И со времен «черного предательства Сбербанка» знаем, что нет ничего обиднее возврата денег по номиналу в условиях инфляции. Непонятно, зачем такие эксперименты, пусть даже и умозрительные, понадобились идеологам киевгорстроевских облигаций? Тем более, что с лицами, не являющимися потенциальными покупателями квартир, расчеты предполагается вести несколько в ином ключе: к примеру, с главУКСом Киева за проектные работы и гидронамыв - с учетом индексации на дату перечисления средств.
- Расчеты по номиналу - это требование Минфина, регистрировавшего наши документы, - настойчиво доказывал мне председатель правления банка «Аркада» Константин Палывода.
- Да не могла я требовать записи «по номиналу», - отвергает подобные обвинения заместитель начальника управления ценных бумаг Министерства финансов Украины Ирина Заноза. - Расшифровать, при каких условиях эмиссия признается недействительной и как возмещаются деньги, - это необходимо. Но размеры такого возмещения определяет эмитент. Определил, что по номиналу, - это его право. По закону главное, чтобы не ниже номинала. Но люди должны иметь в виду, что их может ждать.
Еще более категоричной была Ирина Александровна по поводу «временного прекращения выкупа облигаций»: такого требования в законе нет, это - инициатива не Минфина, и заметь она как замначальника управления эту фразу при подготовке документов - никогда бы не пропустила. Обычно так никто не писал, такая формулировка может серьезно повредить инвесторам...
Дорога вновь ведет в «Киевгорстрой»и банк «Аркада»?
Не хочется думать, что эмитент и торговец ценными бумагами устроили банальную ловушку для малоискушенных граждан, что они заинтересованы в признании - по прошествии года - эмиссии недействительной. Тем более, что в разговоре с автором этих строк президент корпорации обещал обдумать вариант, при котором человек, внесший деньги за квартиру, даже при неблагоприятном раскладе не пострадает. Нет его вины в том, если эмиссия не состоялась, он-то свои облигации оплатил исправно, и «Киевгорстрой» мог бы с ним рассчитаться квартирой. Строит же в конце концов корпорация жилье для своих работников...
Увы, действующий сегодня документ практически не оставляет покупателю ни единого шанса на успех в такой ситуации. Впрочем, сама вероятность признания эмиссии несостоявшейся - крайне невелика, а в «Киевгорстрое» и «Аркаде» даже считают, что однозначно нулевая. Однако, верить ли в такие заверения, каждый должен решить для себя сам.