Рынок недвижимости в 2005 году подарил нам немало сюрпризов и сенсаций. Первые три квартала цены на квартиры росли так стремительно, что даже опытные риэлторы не могли внятно объяснить сей феномен. Потом, в октябре, рост цен «застопорился», а уже в ноябре и декабре некоторые объекты даже подешевели. Много было сказано и написано в связи с массовыми акциями протеста против хаотичного (а нередко и незаконного!) строительства. Активно также обсуждали и проблему налогообложения операций с недвижимостью (помните, в начале года из-за законодательных непоняток нотариусы отказывались удостоверять сделки, целых три недели рынок был фактически парализован). Достаточно бурно восприняли возможность прихода московских компаний, которые хотели «реконструировать» хрущевские кварталы и возводить дорогое жилье на льготных условиях.
Настало время спрогнозировать дальнейшее развитие ситуации, предварительно дав трезвую оценку наиболее значительным событиям 2005 года.
Почему так стремительно растут цены?
В течение первых трех кварталов 2005 года цены росли рекордными темпами — до 5% в месяц. В результате за девять месяцев столичные квартиры подорожали от 25 до 50% (в зависимости от сегмента). Не отставали и регионы: даже в депрессивных городах стоимость жилья подскочила не менее чем на четверть.
Скорее всего, сказывалось несколько причин, обеспечивших «синергетический эффект». Одна из главных — монополизм застройщиков, которые могут диктовать рынку свои условия. К примеру, около 70% нового жилья в столице возводится компаниями, входящими в холдинг «Киевгорстрой» (значительный процент акций которого находится в руках Киевской горгосадминистрации). Давно ушли в прошлое те времена, когда цена квадратного метра, предлагаемого первичным рынком, была процентов на 30 меньше, чем на вторичном (а это служило сдерживающим фактором для всех продавцов). Да и во многих областных центрах новое жилье возводят две-три близких к власти компании.
Ни для кого не секрет, что столичные строительные компании манипулируют предложением: не выставляют на продажу однокомнатные квартиры (о чем неоднократно сообщалось в прессе), могут каждую неделю повышать цены, которые и так далеки от себестоимости строительства. Пугают общественность введением НДС и подорожанием стройматериалов и т.д. Неудивительно, что застройщиками и принципами их работы заинтересовался Антимонопольный комитет.
Другая причина — спекулятивный характер многих сделок, когда жилье приобретается не для проживания, а исключительно с целью дальнейшей перепродажи. Это выгодно: инвестировав в будущую квартиру в конце 2004 года 100 тыс. долл., в конце 2005-го ее можно было продать уже за 140—150 тыс. Генеральный директор консалтинговой компании «Самсон» Александр Рубанов полагает, что в 2005 году около 30% купленного жилья на начальных стадиях строительства стало объектом спекулятивного интереса. В таких условиях перманентное подорожание — нормальное явление.
Спекулятивный интерес возник не на ровном месте, его подогрела… валютная стабилизация. Если в 1997—2000 годах можно было сохранить сбережения, купив энное количество долларов, то после 2001 года эта практика потеряла всякий смысл. Люди стали искать способ сохранения сбережений и инстинктивно нашли его в приобретении недвижимости. Фактически рынок недвижимости стал тем убежищем, куда многие поспешили «пристроить» свои сбережения (у кого их было недостаточно, прибегли к услугам банков).
Кстати, о кредитах. Это — третья причина. Срок кредитования возрос до 20—25 лет, а некоторые банки выдавали кредиты даже без первичного взноса. Объем займов под залог квартир вырос за последние 5 лет более чем в 100 раз! По данным экспертов, были периоды, когда часть кредитных квартир в общем объеме сделок возрастала до 60% — это аномально высокий показатель.
Рост цен на рынке недвижимости в 2001—2005 годах (особенно заметно — как раз в 2005-м) подогревался психологическим фактором: застройщики и риэлторы постоянно пугали общественность гиперподорожанием. Аргументов было море: сначала отмена льгот по НДС, затем введение налога на операции с недвижимостью, подорожание стройматериалов, трудовая миграция. Истерия подогревалась массированными рекламными кампаниями и искусственно созданным дефицитом малометражного жилья.
Итак, диагноз: резкое увеличение спроса при неизменной динамике предложения, помноженное на инфляционные ожидания. «Чтобы «насытить» спрос, необходимо в Киеве ежегодно строить 12 млн. кв. м жилья в год, — полагает директор Голосеевского филиала АН «Благовест» Людмила Друзенко. — Сейчас же в столице строят чуть более 1 млн. кв. м». Сравните: в Москве — 8 млн. жителей, там ежегодно сдается свыше 5 млн. м2 нового жилья. В Киеве количество жителей в 3 раза меньше, а вот новых квартир вводят в эксплуатацию в 5 раз меньше…
Наконец — обвал? Замедление? Стабилизация?
Однако в октябре темпы роста цен на жилье упали, а в ноябре цены вообще «застабилизировались». Многие объекты даже подешевели. Наиболее заметно — жилье премиум-класса и многокомнатные «хрущевки». В некоторых районах цена квартир указанных сегментов упала на 6—8%.
Тем не менее, психологическое противостояние покупателей и продавцов все еще сохраняется: первые не очень спешат расставаться с деньгами, пользуясь возможностью наконец-то спокойно просмотреть варианты, а вторые не торопятся снижать цены на квартиры, опасаясь продешевить. Большинство участников рынка избрало выжидательную позицию. Однако риэлторы отмечают желание части продавцов идти на компромисс, что выражается в их готовности уступать в процессе торга. Говорят, квартиры, за которые еще в ноябре просили 63 тыс. долл., сейчас могут отдать и за 55 тыс. Правда, более сговорчивыми стали в основном продавцы морально и физически устаревшего жилья в панельных домах и «хрущевках», расположенных в непрестижных районах города.
Как утверждает начальник отдела «Укрсоцбанка» Эрик Найман, падение цен можно было спрогнозировать еще летом, когда стало известно о грядущем дефиците кредитных ресурсов банков. Это связано с ужесточением политики Нацбанка в отношении ипотечных программ. В результате в последнем квартале прошлого года уменьшился объем выданных «длинных» денег, что сразу же отразилось на спросе (снизился. — Авт.) на рынке недвижимости. Это и спровоцировало не только ценовую стабилизацию, но и некоторый откат цен.
По мнению начальника отдела продаж СИК «Київ Житло-Інвест» Натальи Полатайко, «уже на протяжении нескольких месяцев на рынке недвижимости наблюдается стабилизация, вызванная ужесточением условий кредитования покупки жилья… На протяжении нескольких лет большинство коммерческих банков именно осенью вынуждены пересматривать свои кредитные программы в связи с возникающей у них ограниченностью кредитных средств».
Однако наивно было бы считать, что цены «застопорились» только из-за банков. Во-первых, квартир, купленных за кредитные деньги, в общей структуре не так уж и много — около 20%. Во-вторых, ипотека продолжает «работать», о ее сворачивании речь не идет.
Сказались и другие причины. Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости в 2005 году стала куда более рискованной. Инвестировавшие в строительство жилья граждане часто жалуются на низкое качество новостроек и задержки с вводом жилья в эксплуатацию (иногда на год!). Эти жалобы приобретают все более массовый характер.
Случаются и патовые ситуации: человек взял кредит, платит по нему огромные проценты (больше, чем оплата в счет погашения основной суммы!), тратит немалые суммы на аренду квартиры (чтобы хоть где-то жить), а застройщик в это время водит инвестора за нос... Строительство некоторых объектов было просто приостановлено из-за пикетов и проверок. Кроме того, часто в предложениях застройщиков появляются объекты, строительство которых еще не началось и на которые даже не утверждены проектная документация и землеотвод. Этим грешат даже так называемые «лидеры рынка»…
Научный сотрудник Института потребительских экспертиз Юрий Чернобривец полагает, что ценовая стабилизация в немалой степени связана с грядущими парламентскими выборами: вся «лишняя» долларовая масса, которая давила на рынок недвижимости, сейчас брошена на раскрутку партий и политическую рекламу. Крупные игроки в преддверии результатов заняли выжидательную позицию и несколько заморозили свою кипучую деятельность. Кроме того, эксперт считает, что на многие объекты элитной недвижимости нынче сложно найти покупателя, потому что предложение значительно превышает спрос. Все богатые граждане уже и так имеют прекрасные апартаменты, а люди со средним доходом могут позволить себе только так называемое «социальное жилье», которое выгоднее купить на «вторичке».
То есть главные причина роста цен на жилье в последние два года — ажиотажный спрос и психологическое давление — исчезли. Сейчас спрос и предложение приблизительно сбалансированы.
Направо пойдешь — деньги потеряешь…
Мнения риэлторов разделились. Одни ожидают ценовую стабилизацию (сезонные колебания в 2—3% — не в счет), другие — незначительное (до 10%) повышение цен. Однако профессиональные аналитики не исключают дальнейшего удешевления объектов жилой недвижимости.
В 2006 году особенности развития рынка недвижимости будут обусловлены действием таких факторов:
— парламентские выборы, кризис системы власти;
— экономический спад, высокие инфляционные ожидания;
— снижение темпов роста объемов нового строительства;
— ужесточение требований к компаниям-застройщикам со стороны государственных и муниципальных органов власти;
— расширение кредитных программ в связи с приходом в экономику иностранного банковского капитала.
Теоретически большинство перечисленных факторов должны вызвать устойчивое повышение цен. Однако этого может и не произойти, поскольку цены, не исключено, уже достигли своего пика. Проще говоря, дорожать уже некуда.
Простой пример. Жителю Германии, чтобы купить в Берлине обычную 60-метровую квартиру, надо работать 2,5 года (при этом не потратив на питание и удовлетворение других потребностей ни единого евро). Гражданину Чехии и Польши на жилье в столицах своих стран понадобится около шести лет. А вот среднестатистическому украинцу надо «отпахать» 28 лет. Почти всю трудовую жизнь! Иными словами, честно работающий гражданин, легально получающий среднюю зарплату, приобрести жилье не в состоянии.
Теперь о других факторах, способных вызвать уже понижательную ценовую динамику:
— дальнейшее обострение конкуренции среди компаний-застройщиков за счет увеличения их количества;
— падение спекулятивного спроса (простые расчеты показывают, что спекулятивные операции являются невыгодными при росте цен на недвижимость менее чем на 22—25% в год);
— начало реализации широкомасштабных проектов в сфере жилищного строительства, в том числе с привлечением иностранного капитала;
— замедление темпов роста доходов граждан.
Если принять во внимание, что в 2004—2005 годах объем спекулятивных покупок на рынке жилой недвижимости находился на уровне 30%, а ныне эта операция перестала быть привлекательной, то можно предположить, что спрос на новое жилье упадет приблизительно на столько же. Кроме того, в скором будущем «спекулятивные квартиры», накопившиеся за несколько последних месяцев, начнут «сбрасываться» и пополнят предложение.
— Как только на строительный рынок позволят входить нормальным работоспособным компаниям, без «крыш» и без «откатов», предложение жилья возрастет, а цены упадут, — полагает Юрий Чернобривец. — Разрыв между стоимостью жилья и ростом индивидуальных доходов, мизерный размер ВВП на душу населения, небольшая активность на рынке труда, постепенное увеличение налоговой нагрузки при оформлении сделок купли-продажи, увеличение срока экспозиции квартир на рынке при одновременном расширении ассортимента, уход с рынка наиболее осторожных перекупщиков — именно эти факторы могут привести к снижению цен.
Сравнительный анализ динамики доходности рынков недвижимости Киева, Москвы и восточноевропейских столиц показывает, что в украинской столице доходность является аномально высокой. С 2004 года Киев — наиболее рентабельная строительная площадка. В то же время динамика доходности указанных рынков и в странах СНГ, и в Восточной Европе имеет тенденцию к незначительному падению. В Москве эта ситуация сохраняется уже более года. Если в Украине будет нормальная политическая и экономическая ситуация, риски уменьшатся до уровня стран Центральной и Восточной Европы, то доходность рынка недвижимости будет снижаться и в дальнейшем.