Если в так называемых депрессивных регионах Украины стоимость частного дома или квартиры составляет подчас сумму 5—10 тыс. гривен, то в экономически развитых регионах и городах цены на то же самое на несколько порядков выше. Очевидно, что дешевизна жилья в отсталых регионах продиктована отсутствием рабочих мест со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями. Но не факт, что запредельные цены на столичную жилую недвижимость отображают лишь высокий спрос на жилплощадь.
Стало быть, Антимонопольному комитету действительно есть над чем поработать. Не зря же независимые эксперты то и дело кивают на первичный рынок, на который «чужых» не пускают. Да и вторичный, по сути, полностью под контролем риэлторов. Или, может быть, кому-то повезло приобрести квартиру в Киеве, не отстегнув посреднику 3—5% от ее стоимости? Не будем называть это рэкетом, но на монополию — очень похоже…
Борьба со следствием, а не с причиной
Нельзя сказать, чтобы в высоких киевских кабинетах об этой проблеме не знали или не пытались ее решить (в свое время премьер Юлия Тимошенко на одной из пресс-конференций даже обещала журналистам обратить на нее внимание, но в силу известных причин обещание осталось невыполненным). Но шаги, предпринимаемые, или больше декларируемые властью, по-прежнему направлены на следствие, а не на причину. Жилищную проблему киевлянам (и не только) предлагается решить путем удешевления кредитных ставок за счет программ, финансируемых из госбюджета. Хотя очевидно, что если для жителя небольшого города такое решение квартирного вопроса более-менее приемлемо, то для бесквартирных киевлян, одесситов, львовян, жителей ряда других мегаполисов оно является утопией, поскольку при цене квадратного метра жилья в 5000 гривен и выше даже беспроцентный кредит очень немногие могут себе позволить.
Делегирование функции и доходов от них
Логика ценообразования на первичном рынке столичной недвижимости до последнего времени оставалась terra incognita как для органов центральной власти, так и для потенциальных покупателей. Похоже, что пионером в деле исследования причин высоких цен на недвижимость стал Антимонопольный комитет Украины.
13 декабря АМКУ провел открытое заседание, на котором было принято два решения, касающиеся развития конкуренции на первоначальном этапе любого коммерческого строительства — процедуры выделения органами местной власти (в данном случае Киевским городским советом) земли под застройку и оформления прав на земельные участки.
Как по отношению к Госкомитету земельных ресурсов, так и по отношению к Киевраде Антимонопольный комитет усмотрел ряд нарушений, препятствующих свободной конкуренции. Так, начальник отдела рассмотрения дел АМКУ Наталья Ничипоренко в своем докладе отметила, что на этапе регистрации прав на землю Госкомзем допустил нарушение конкурентного законодательства, делегировав свои функции государственному хозрасчетному предприятию «Центр ДЗК». Это привело к монополизации данного вида деятельности и искажению конкурентной среды, поскольку ряд других организаций, специализирующихся на подготовке документов по оформлению права земельной собственности, вынуждены обращаться именно к «Центр ДЗК». Последний, в свою очередь, являясь структурой хозрасчетной, включает в стоимость своих услуг НДС, который не взимается с услуг, предоставленных государством.
Кроме того, деньги за предоставленные услуги по выдаче государственного акта на право владения земельным участком, не поступают в госбюджет, а оседают на счетах «Центр ДЗК».
АМКУ рекомендовал Госкомзему устранить нарушения конкурентного законодательства, т.е. самостоятельно осуществлять государственные функции по регистрации земельных участков.
В обход конкуренции
Второе решение АМКУ вызвало ряд замечаний со стороны заместителя начальника главного управления земельных ресурсов Киевской городской госадминистрации Андрея Тарнапольского.
Продолжая доклад, Наталья Ничипоренко подчеркнула, что некоторые пункты нормативно-правовых актов Киеврады, регулирующих порядок выделения земли под жилищное строительство, могут привести к нарушению конкурентного законодательства и прав юридических лиц, поскольку они позволяют Киевраде обходить конкурентные процедуры и принимать решение о землеотводе без проведения аукциона или конкурса.
В частности докладчик АМКУ назвала четыре пункта о правах организатора земельных торгов:
1) снимать участок с торгов в любой момент без обоснования причины;
2) вносить на рассмотрение Киеврады проекты решения о предоставлении земли вне конкурса или аукциона в случае признания торгов несостоявшимися, отмены результатов торгов или их аннулирования Киеврадой;
3) вносить и передавать на рассмотрение Киеврады проект решения о продаже участка одному покупателю, в случае признания конкурса несостоявшимся из-за недостатка конкурентных предложений;
4) готовить проект решения Киеврады, в соответствии с которым, в случае если через шесть месяцев после утверждения перечня земельных участков, предназначенных к продаже на конкурентной основе, на них не найдется покупателя, организатор имеет право продать участки заинтересованной стороне без проведения торгов.
Все эти пункты, по мнению АМКУ, дают возможность Киевраде предоставлять земельные участки коммунальной собственности не на конкурентной основе, исходя из чего Антимонопольный комитет рекомендовал Киевраде привести в соответствие с нормами конкурентного законодательства порядок приобретения права на землю в Киеве, что должно улучшить инвестиционный климат в этом сегменте рынка и уравнять права потенциальных инвесторов. Кроме того, АМКУ рекомендовал Киевраде отменить положение, в соответствии с которым застройщик обязан внести деньги (так называемый паевой взнос) в развитие инфраструктуры города.
В свою очередь, Андрей Тарнапольский критически отнесся к рекомендациям АМКУ, принципиально согласившись лишь с четвертым пунктом, подчеркнув, что существуют участки, на которые в силу их специфики вряд ли будет претендовать больше одного покупателя. Еще один аргумент г-на Тарнапольского: в случае запрета на снятие участка с торгов есть риск того, что ряд покупателей, предварительно сговорившись, ограничат аукцион тремя шагами. Таким образом, они могут приобрести участок по цене, близкой к стартовой, а затем перепродать его по реальной цене.
Конкурс на землю, а не на квартиру
От старта борьбы АМКУ за стабилизацию и снижение столичных цен на недвижимость до реальных результатов в этом вопросе не так близко. Хотя абсолютно ясно, что прозрачное и конкурентное выделение достаточного количества земли под застройку заложит основу для добросовестной конкуренции на первичном рынке недвижимости. Без этого избранным застройщикам будет выгодно строить ровно столько, сколько требуется для поддержания высокой цены квадратного метра, независимо от его реальной себестоимости.
Теперь что касается затрат для получения госакта на право собственности на землю и изготовления земельной документации. Стоимость пакета таких документов, по словам той же Натальи Ничипоренко, исчисляется максимум сотнями гривен. Поэтому вряд ли даже несколько тысяч гривен смогут повлиять на цену возводимого частного дома, не говоря уже о многоквартирной высотке. Таким образом рекомендации АМКУ Госкомзему более важны для крестьянина, желающего оформить свое право на владение частью бывшей колхозной земли, поскольку для многих жителей села даже лишних 20 гривен за изготовление госакта являются существенными из-за их плачевного финансового положения.
Интересно, что анализируя рекомендации АМКУ, данные Киевраде, некоторые эксперты склоняются к парадоксальному выводу: мол, выполнение рекомендаций теоретически может даже поднять цену квадрата в новостройке. Ведь аукционная продажа земли под жилищное строительство подразумевает максимальную рыночную цену, которую даст один из претендующих на участок покупателей. При этом в случае непрозрачного землеотвода «избранному» покупателю участок обойдется дешевле, даже с учетом предполагаемой в таких случаях «благодарности».
Все так, если бы при этом не убивалась конкуренция, а собственник приобретенного под застройку земельного участка продавал квартиры в построенном доме со скидкой на купленную по дешевке землю.