21 января 1994 года в Харькове состоялся первый в Украине земельный аукцион, открывший эпоху свободной и открытой продажи земли в Украине.
Правда, согласно действующему законодательству, речь шла не о продаже земли, а о реализации права на долгосрочную аренду (на 50 лет с правом продления еще на полвека) земельных участков с объектами незавершенного строительства.
За минувшие 12 лет земельные аукционы проводились в различных регионах Украины, как говорится, с переменным успехом.
Аукцион — прибыльно и надежно
За прошедшие годы даже самые упорные скептики во власти убедились в преимуществах продажи земельных участков на открытом аукционе. Во-первых, это не только весомое пополнение местного бюджета (история украинских аукционов свидетельствует, что цена объекта в ходе торгов может вырасти в среднем в три раза). Во-вторых, с инвестором, который публично покупает объект и исправно платит налоги, работать надежнее, говорят специалисты.
Для инвестора аукцион также имеет ряд важных преимуществ. Приобрести земельный участок на аукционе — значит, сэкономить время, поскольку оформление права на землю иным способом может занять более года. К тому же оформление технической документации участка и определение его границ в натуре проводится продавцом до аукциона, тем самым экономится время и средства инвесторов.
Наконец, приобретение земельного участка на аукционе по своей природе является первичным приобретением. Выставленный на аукцион земельный участок «чист» от каких-либо имущественных прав третьих лиц на него: он не передан в пользование, в том числе в аренду, единственным собственником является государство или территориальная община в зависимости от правового статуса такого участка. По сути, единственно возможной причиной аннулирования приобретенного на аукционе права собственности на земельный участок является признание недействительными результатов аукциона. А для этого необходимо доказать нарушение установленной процедуры его подготовки и проведения.
Особый интерес вызывают земельные аукционы в больших городах, так как на них выставляются инвестиционно привлекательные земельные участки, предназначенные для застройки с целью осуществления предпринимательской деятельности. Такие участки потенциально рассчитаны на довольно крупных инвесторов, способных собственными силами строить бизнес-объекты.
Земельный «федерализм»
Несмотря на солидный опыт проведения земельных аукционов и их закрепление в законодательной базе государства (ст. 134 Земельного кодекса Украины предусматривает, что земельные участки под застройку субъектам предпринимательской деятельности должны предоставляться на конкурентных основах (продажа на земельных аукционах), единых общегосударственных правил их проведения в стране на сегодняшний день нет.
В каждой области действуют свои Положения по проведению аукционов, утвержденные местными администрациями или советами.
На сегодня законодательно не урегулированы вопросы процедуры проведения аукциона, начиная с формирования лота и методики определения стартовой цены до определения круга участников. Нет однозначности в вопросе определения организатора аукциона и вознаграждения компании, проводящей торги.
Опыт столицы
Земельные торги проводятся в Киеве с июля 2003 года. В 2004 году в Киеве состоялись три земельных аукциона, на которых были проданы три участка общей стоимостью 2,4 млн. грн., что в 4,2 раза меньше, чем в 2003 году, когда были проданы три участка на сумму 10,3 млн. грн.
В начале 2005 года Киев выставил на земельный аукцион 14 участков общей площадью 5,4 га стоимостью 21,3 млн. грн. Средняя стартовая цена за 1 кв. м земли на торгах составляла 431,8 грн.
Весной 2006 года власти Киева и Киевской области уделили немало внимания законодательному обеспечению земельных аукционов.
Так, была принята новая редакция «Порядка продажи земельных участков государственной собственности в Киевской области на земельных аукционах». Как заявили представители Киевской областной администрации, это решение было вызвано необходимостью усовершенствовать процедуру проведения аукционов, сделать ее более удобной для потенциальных покупателей и лицитаторов (ведущих аукционов).
Прежде всего положения нового Порядка распространяются на районные государственные администрации, которые отныне могут проводить свои аукционы. Усовершенствована процедура выделения земельных участков для аукционов, подготовки градостроительной документации, изготовления технического паспорта, заключения соглашения с лицитатором.
Регионы
Харьков
Хотя харьковские власти первыми в Украине провели земельный аукцион, в дальнейшем процесс продажи земли в области затормозился. В этом году администрация Харькова намерена активизировать продажу земли, находящейся в муниципальной собственности. На земельные аукционы будут выставляться незастроенные земельные участки.
Главной проблемой для организаторов и участников харьковских аукционов продолжает оставаться сложность нормативно-правовой базы, «которую необходимо тщательно изучать, чтобы действовать строго в рамках законодательства».
Львов
Львовскому городскому совету впервые в этом году удалось провести результативный земельный аукцион. На торгах, состоявшихся 24 марта, за 12 млн. грн. были проданы два надела общей площадью 5 га на окраине Львова, около трассы Львов—Шегини. Как показывает практика проведения земельных аукционов во Львове, результаты аукционов оспаривались по следующим причинам: несоблюдение процедуры проведения аукциона, установление факта наличия у другого лица законных прав на земельный участок, выставленный на продажу, несоответствие земельного участка техническому паспорту.
Одесса
Несмотря на то, что земельными участками в Одессе интересуются многие иностранные инвесторы, среди покупателей последних аукционов присутствовали только отечественные фирмы. Иностранные инвесторы не смогли принять участие в аукционе из-за сложной процедуры, установленной Земельным кодексом по участию иностранных инвесторов в наших национальных торгах. Для того чтобы иностранный инвестор принимал участие в торгах в Украине, он должен получить разрешение Кабинета министров.
Тем не менее, по мнению начальника земельных ресурсов Одесской администрации, иностранные инвесторы смогут принять участие в одесских торгах «после того, как стабилизируется политическая обстановка в стране, будут определены руководящие органы власти».
Запорожье
В прошлом году Запорожская мэрия организовала первую в Украине трансляцию открытого аукциона по продаже прав собственности на землю в прямом эфире муниципального телевизионного канала «МТМ» и в режиме on-line.
Такая практика внедрена, чтобы сделать аукцион более открытым и доступных для потенциальных покупателей. В нем принимали участие компании из Украины и России.
Самый большой интерес у покупателей вызвал лот №3 — земельный участок на Набережной магистрали общей площадью 5,5 га под строительство торгово-развлекательно-спортивного центра. В ходе торгов первоначальная стоимость в течение 10 минут выросла со стартовой цены в 21,3 млн. грн. до 34,03 млн. грн.
В 2005 году в бюджет Запорожья от продаж поступило 70 млн. грн. Каждый участок земли дает городской казне стабильные поступления в виде налога на землю.
Донецк
Транслировать аукционы в прямом эфире или в сети Интернет в режиме on-line планирует и руководство Донецкой администрации. Такая повышенная открытость земельных аукционов, по мнению организаторов, призвана изначально отсечь любые обвинения в предвзятости и тем более коррупции при определении победителя торгов. При этом ни для кого не секрет, что проблема «не совсем правильных» земельных отношений между частными лицами и городскими властями для Донецка вовсе не нова.
Севастополь
Правовую основу проведения земельных аукционов в Севастопольском регионе положило принятие в сентябре 2005 года городским советом решения «Об утверждении Положения «О порядке продажи права аренды на земельные участки в административно- территориальных границах города Севастополя». Правовая база земельных торгов была дополнена решением № 4052 от 01 ноября 2005 г «Об утверждении проектов землеустройства по отводу земельных участков, право на аренду которых приобретается на земельных торгах».
В конце 2005-го — начале 2006 года в Севастополе состоялось два земельных аукциона. Севастопольская администрация провела конкурсный отбор организации для проведения аукционов, в котором приняло участие немалое число претендентов из Киева, Симферополя, Севастополя. Победителем этого конкурса стала консалтинговая группа «Конэкс», имеющая опыт реализации успешных проектов в области инвестиционных проектов.
В связи с тем, что на организацию первого аукциона был отведен крайне малый срок, часть лотов были сняты с аукциона. В то же время лот №4 — участок площадью 1,3 га под строительство и обслуживание многоквартирных жилых домов, объектов торговли и социально-бытового назначения — в ходе аукциона поднялся от стартовой цены в 701 тыс. грн. до 2,3 млн. грн.
Как утверждает эксперт-аналитик Александр Куцмус, непосредственный организатор аукциона, если бы потенциальные покупатели были проинформированы об аукционе раньше, то городу удалось бы продать все участки, а победителю пришлось бы выдержать еще более жесткую схватку.
В ходе второго севастопольского аукциона был успешно реализован участок площадью 0,217 га под строительство и обслуживание комплекса автосервиса.
По мнению А.Куцмуса, весьма перспективным для привлечения средств в местный бюджет в ходе аукционов станет участие в них иностранного капитала.
— Опасения иностранных инвесторов абсолютно беспочвенны, — убежден эксперт-аналитик, — Победитель аукциона будет развивать в регионе свой бизнес, платить налоги, создавать рабочие места. При этом он, как и любой арендатор, будет действовать под строгим контролем государства, по очень строго регламентированным положениям и нормам.
В 2006 году севастопольские власти планируют привлечь в городской бюджет от земельных аукционах 30 млн. грн.
По мнению руководства исполнительной власти города, если бы с 2002 года земля в Севастополе не распределялась заявителям бесплатно решениями местных советов, а выставлялась на аукционы, Севастопольский регион получил бы более 1 млрд. грн., что равняется трем городским бюджетам.