«Не пей из лужи — козленочком станешь», — говорила братцу Иванушке сестрица Аленушка. Только не послушался братец Иванушка… Так в сказке сказывается. В жизни же совсем наоборот. Предостерегает глава Нацбанка население не играть на повышение евро, и что? Кто понадеялся на доллар, теперь кусает локти за дешевым евро. Зато те, кто поступил иначе, — увеличил свой капитал или, по крайней мере, сохранил прежнюю его стоимость. Советовали «специалисты», не покупать квартиру, мол, цены вошли в зенит. Вы не купили в прошлом году? Теперь сосчитайте недополученную прибыль. В 2004-м о таком можно только мечтать.
Вирус ажиотажа
Ускоренный рост цен на апартаменты в 2001—2002 годах в 2003-м перешел в ажиотажный. Дорожали не только квартиры, но и коммерческая недвижимость, земля (по некоторым данным, ее цена за год удвоилась), частные дома. По мнению аналитиков, нижняя граница годового прироста цены на недвижимые объекты составила 30%. Причем тенденция, ранее зародившаяся в столице, теперь расширилась на регионы. Более интенсивно шел процесс в городах-миллионниках — Днепропетровск, Харьков, Одесса, Донецк. Чуть слабее — в Тернополе, Чернигове, Черкассах, Полтаве, Кировограде. Не стали исключением и маленькие населенные пункты. Эксперты Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины сосчитали, что средний рост цен за прошлый год по Украине в зависимости от сегмента рынка и состояния объекта составил от 30 до 70%.
О причинах ажиотажа говорить не будем, об этом уже достаточно сказано. Напомним лишь, что последним ценовым всплеском рынок обязан государству, которое упразднило льготу по НДС для физлиц—покупателей новостроек. Подогрел аппетиты граждан-толстосумов и Закон «О налоге с доходов физических лиц», который тоже вступил в действие с 1 января 2004 года. В результате часть строительных компаний, воспользовавшись предновогодним ажиотажем, подняли цены еще в 2003 году, остальное добрали в 2004-м, задекларировав 8—20-процентную прибавку к стоимости. Все. Дальше стоп машина. Аналитики зафиксировали остановку ценовой динамики и отсутствие платежеспособного интереса со стороны покупателей. Хотя, нужно сказать, желающих приобрести жилье меньше не стало, чего не скажешь об их возможностях. И теперь перед рынком стоит вопрос: если Магомет уже не может идти к горе, то пойдет ли гора к Магомету?
Вынужденная остановка
Перегрев как минимум уже не позволит ценам расти в текущем году так же резво, как это было последние два года. Но даже такая временная остановка в пути — это сигнал к потенциальным продавцам—владельцам квартир, представляющих собой отложенное предложение. Должны среагировать на перемены тенденции и спекулянты, зарабатывающие на перепродаже в том числе и нового жилья. Они дождались максимума цен. Логично предположить, что среди продавцов самыми стойкими окажутся строительные компании, но и у них нервы не железные, да и финансовый ресурс не безграничен. А строить лишь бы строить никто же не будет.
Снова раскачать рынок позволит разве что ипотека. Но и в этом случае покупатель сможет по-страусиному проигнорировать уровень цен, лишь если ему предложат достаточно низкие кредитные ставки и длительные сроки погашения долговых обязательств. Однако таких средств у отечественных банков сейчас нет. (Разговоры о том, что НБУ разрешит снизить нормативы обязательного резервирования под ипотечные кредиты, пока таковыми и остаются.) Более того, в жизни происходит обратное — стоимость потребительского кредитования растет. А между прочим, именно значительно более низкие кредитные ставки под строительство или покупку жилья по сравнению с темпами роста цен на апартаменты и подогревали спекулятивные настроения на рынке на протяжении последних нескольких лет. Теперь же все наоборот: кредитные ставки растут, а цены выжидают.
Заграница не успевает
Официальное признание ипотечных схем, состоявшееся в связи с принятием закона об ипотеке, несколько меняет ситуацию. Дешевые деньги уже пообещал дать ЕБРР. Так, совет директоров европейского банка одобрил рамочную программу ипотечного финансирования Украины в размере 30 млн. долл. Деньги не бог весть какие, но лиха беда начало. Под ипотеку, скорее всего, не против выделить средства и Всемирный банк. Конечно, речь не о меценатстве, но процентные ставки будут доступнее. Но, опять-таки, когда? Не все еще достаточно детально прописано в ипотечном законодательстве. Для иностранцев это тормоз. А время не ждет. И потом ведь ипотека тоже палка о двух концах.
Не прошло и двух лет активного кредитования населения, как заемщики-физлица начали осознавать, что у кредитования две стороны медали. Деньги все равно нужно возвращать вовремя и с процентами. Впрочем, это не обязательно, но тогда придется отдать свое жилье кредиторам, ведь оно находится в залоге до тех пор, пока по нему не произведен полный расчет. А банк — это не жэк, долго уговаривать не будет. У него время в буквальном смысле те же деньги, которые он тоже у кого-то одолжил. Выселять будут без церемоний. Можете не сомневаться, закон уже позволяет. Квартиру — с молотка. А заемщику-банкроту с семьей в лучшем случае предложат какое-нибудь скромное жилье, естественно, временно и за дополнительную плату. А что? Нормальная цивилизованная практика. Кстати, появление таких квартир в свободной продаже создаст дополнительное давление на цены в сторону их уменьшения, первая волна которого ожидается уже в марте—апреле 2004-го. Правда, так считают аналитики-пессимисты. Ну, те, которые смогли предсказать зимнее торможение и теперь уверяют, что очередной пятилетний максимум цен на жилье мы уже миновали…