Недавно в Киеве состоялся круглый стол, посвященный проблемам муниципального земельного рынка, а именно — защите прав местных общин во время отчуждения земли в частную собственность.
Земельная проблема довольно болезненна для всего государства, прежде всего для городов, где земля чрезвычайно дорогая. Практика свидетельствует, что почти повсюду община не имеет никакой более-менее приличной выгоды от продажи земельных участков. В городах, где сотка земли стоит от 5000 грн. и до бесконечности, у властей нет средств на замену лампочек в уличных фонарях, не говоря уж о ремонте лифтов и дорог.
Почему так происходит и почему чиновники от сельского землемера до руководства мегаполиса не заинтересованы в изменении ситуации, мы говорим с одним из участников круглого стола, председателем харьковской общественной организации «Харьковчанин» Владиславом Протасом.
Община по-прежнему не влияет на решение земельных вопросов
— Г-н Протас, во время круглого стола вы несколько раз упоминали «Временное положение о порядке продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения и праве их аренды на конкурентной основе в г.Харькове» Как изменилась ситуация в землеотводе после вступления в силу этого документа?
— Когда городской голова пришел к власти, то уверял, что все земельные участки будут передаваться в собственность или аренду только на конкурентной основе. Причем формы отчуждения будут согласовываться с территориальной общиной. Но на самом деле ничего не было сделано, и землеотводы, которые он обещал вернуть городу как незаконные, просто передали другим субъектам предпринимательской деятельности для ведения строительства.
Когда вопрос проведения земельных конкурсов обострился, горсовет Харькова принял «Временное положение...». Учитывая пункты этого положения, оно преследует благородную цель: создание прозрачного механизма приобретения права собственности/аренды на земельный участок, развитие конкурентных основ на земельном рынке и увеличение поступлений в городской бюджет.
Но в этом положении нигде не сказано, что будет приниматься во внимание общественное мнение во время отчуждения земли, а следовательно, община не имеет никакого влияния на «земельные» решения горсовета.
Власть также ограничила в правах средства массовой информации: пресса не имеет доступа к земельным документам, к инвесторам. Об этом говорится во временном положении: доступ к информации об инвесторе, покупающем землю, может иметь только суд или прокуратура в случае возбуждения уголовного дела. Единственное, что разрешили журналистам, — присутствовать во время проведения аукционов. Но с разрешения оператора, который, тем не менее, может и запретить присутствие СМИ на торгах.
— Вы выступаете против проведения земельных конкурсов. Почему?
— Потому что через конкурсы поступлений в бюджет не будет, ведь во временном положении отсутствует главный принцип: покупатель — тот, кто предложил самую высокую цену. Зато определены другие, второстепенные условия.
Община должна знать, под что выдается участок, должна контролировать выполнение инвестобязательств пользователем или обладателем земли. Однако условия конкурсов, проводимых харьковскими властями, и предложения инвесторов являются тайной для харьковчан. Победителя конкурса определяет конкурсная комиссия, и вопрос ее объективности, учитывая непубличность деятельности, остается открытым. К тому же нет никаких гарантий, что после получения земельного участка владелец или арендатор не изменит его целевое назначение.
В вопросах допуска к земельным конкурсам городская власть превысила свои полномочия. Так, в пункте 5.6 положения указывается: «городская власть устанавливает требования к покупателям... определяет критерии отбора покупателей земельного участка». Как видим, критерии допуска отданы на усмотрение властей. Даже операторы конкурса наделены полномочием возвращать документы инвестору без объяснений.
Закрытые конкурсы, о которых говорится во временном положении, также дают пространство горсовету манипулировать земельными участками. Они позволяют участвовать в конкурсе только одному претенденту. В документе сказано: если после двух объявлений о конкурсе в СМИ не откликнулся более чем один инвестор, то в конкурсе участвует только один. При этом не регламентировано, в каких именно СМИ должно быть размещено объявление и в какой последовательности. Это противоречит требованиям законодательства, в частности ст. 138 Земельного кодекса: земельные торги недействительны, если на лот претендует только один покупатель.
Неправомерно расширены права оператора конкурса. Он может отменить конкурс за 10 дней до даты его проведения. А организатору конкурса — городской власти — предоставляется право менять его условия. Это может привести к тому, что условия будут «подгоняться» под определенного инвестора. То есть налицо еще один путь к коррупции.
Итак, временное положение идет вразрез с Земельным кодексом, вступает в противоречие с законодательством, регламентирующим отношения между местными властями и СМИ. Поэтому мы обращаемся к президенту и Кабинету министров с просьбой наложить мораторий на конкурсы по продаже земли как на грабеж земли общины. А также предлагаем ограничить полномочия городской власти и более четко прописать положение о земельных аукционах.
Долгосрочная аренда участка под застройку — скрытая продажа
— Но вас также не устраивает и практика аренды земельных участков. Почему, ведь она закреплена в центральных законодательных актах?
— Да, но такая практика противоречит самому определению термина «аренда», согласно которому владелец по истечении срока аренды имеет право забрать участок и использовать его по собственному усмотрению. Но как может владелец — городская община — забрать участок, на котором сооружено капитальное здание? Это сделать невозможно. Кроме того, арендатор может и не дождаться окончания срока аренды, а сдать дом в эксплуатацию и продать квартиры. Таким образом общину ставят перед фактом: арендная плата не поступает и земельный участок потерян. При этом все понимают, что арендатор получает деньги от продажи участка, но не платит никаких налогов, а городская власть, не исключаю, получает огромные суммы «премиальных» за принятое земельное решение. Городской бюджет из-за несовершенства законодательства теряет сотни миллионов гривен.
— Почему вы считаете, что аукционы являются лучшей альтернативой земельным конкурсам?
— «Харьковчанин» убежден, что решить проблему может норма отчуждения земельного участка исключительно в форме ее продажи на аукционе. И с разрешения жителей города, которые должны обязательно санкционировать продажу участка земли на общественных слушаниях.
Это выгодно всем: и общине, и власти, и инвестору. Власть гарантированно получит средства за продажу земельного участка. Община будет располагать информацией и контролировать то, что намерен построить инвестор. Инвестору гарантируется право собственности на земельный участок и ему не нужно беспокоиться, что завтра городская власть «передумает» и отдаст землю другому и для других нужд.
Вообще-то норма о продаже земли на аукционе существует, однако харьковская власть, как, наверное, и киевская, пользуясь несовершенством законодательства, определяет по своему усмотрению, какой участок продать с аукциона, а какой — отдать в аренду или вообще отдать «за так» решением сессии.
Городской парк превращен в дачный массив
— К каким именно формам злоупотребления прибегает харьковская власть в земельной политике?
— Во временном положении содержится норма, что положение не распространяется на земельные участки, предоставляемые в частное пользование. Это приводит к коррупции и злоупотреблениям со стороны городских властей.
Например, в Харькове на 10-й сессии горсовета гражданину Виталию Французу передали для ведения сельского хозяйства 6,5 га в центре города. При этом ничто не мешает вышеупомянутому землепользователю продать этот участок под застройку.
Другой пример злоупотребления харьковской власти. К «Харьковчанину» обратились горожане, живущие возле городского парка «Встреча». Оказалось, что горсовет лишил парк статуса рекреационной зоны и эта земля бесплатно роздана под застройку дачами. Среди дачников оказался и судья Дзержинского районного суда Харькова Александр Шестак. Соседями А.Шестака стали его близкие родственники.
По этому поводу мы обратились в прокуратуру области и Генпрокуратуру с просьбой опротестовать землеотвод. Также направили обращение в Высший совет юстиции с просьбой провести расследование в отношении А.Шестака, ведущего, кстати, земельные дела в суде по искам против городской власти. Пока что реакции от прокуратуры мы не получили.
Еще нюанс. Во временном положении предусмотрено: вознаграждение оператору за проведение конкурса может составлять до 15% стоимости проданного участка. Заплатить должен покупатель. Оператор — частная фирма, что тоже является нарушением законодательства. Оператором может быть только государственное или коммунальное предприятие. Предусмотрено также возмещение из городского бюджета производственных затрат оператора, что тоже незаконно. Разве это не коррупционная схема?
Харькову нужны перевыборы
— И как вы сотрудничаете с местной властью?
— Цель нашей организации — сломать стереотип советской эпохи, мол, от жителей города ничего не зависит. В Харькове не многие люди верят в свои силы и убеждены, что власть не всесильна. Многие люди запуганы городской властью. Считающих, что от них ничего не зависит, более 60%. И наша задача — работать с такими людьми. Между тем нам в этой работе препятствуют. Если кто-то разъясняет людям их права и обязанности власти, их начинают преследовать, создавать проблемы для их бизнеса, а то и прибегают к прямым угрозам. Например, когда мы стали выступать против передачи в концессию ряда коммунальных предприятий, городская власть запретила нам размещать палатки в городе.
— Ваша организация инициирует перевыборы харьковского городского головы. Какова ваша цель?
— «Харьковчанин» выступает за досрочные выборы мэра города. Цель — доказать общине, что именно она может принимать решения по управлению городом и способна контролировать тех, кому она делегировала свои полномочия.
Нам не нужна война ради войны. Если бы мы не были уверены, что эта цель достижима, то не инициировали бы процедуру отставки городского головы. На этой ниве мы уже достигли определенных успехов: создана инициативная группа по сбору подписей для референдума о выражении недоверия Михаилу Добкину.
Вместе с тем мы встретили активное сопротивление со стороны власти: получили отказ в регистрации инициативной группы и направили жалобу в Дзержинский суд. Жалоба была подана 3 мая, а 11-го суд сообщил, что наша жалоба будет рассмотрена 30 мая, то есть только через 27 дней вместо законных пяти.
— Кто ваши партнеры?
— Наша организация сознательно не поддерживает никаких политических лозунгов и не сотрудничает ни с одной партией. Мы стремимся доказать, что, независимо от цвета власти, именно община будет принимать решения о руководстве городом.
Впрочем, нам поступало много предложений от политиков. Мне бы не хотелось называть их, скажу лишь, что были среди них представители и оппозиции, и властей. Но мы боремся не против партий, а против конкретных чиновников.
Несмотря на сопротивление городской власти, у нас есть определенные достижения. За год работы мы снискали доверие харьковчан и не намерены останавливаться на достигнутом. В планах — проконтролировать перерасчет за непредоставленные коммунальные услуги.
Справка
Общественная организация «Харьковчанин» создана в начале 2006 года как добровольное объединение граждан, целью которого является контроль территориальной общины за действиями местной власти. Ее численность по состоянию на май 2007 года — 5842 человека.