Сносить или надстраивать? Этот почти гамлетовский вопрос время от времени возникает в коридорах власти, в бурных дискуссиях, разворачивающихся в СМИ, когда речь заходит о судьбе так называемых хрущевок. Однако вразумительный ответ на него никто так и не дал. И тот, и другой подходы имеют свои колоссальные плюсы и минусы.
Однако научно-технический прогресс, как известно, на месте не стоит. В прошлом году в Украине появились новые технологии строительства, позволяющие существенно надстраивать родные пятиэтажки.
Объединяет эти технологии одно — использование конструкций и материалов, делающих надстройку легкой, с незначительной нагрузкой на несущие конструкции. Разделить эти технологии следует, в первую очередь, по конструкциям, которые используют для строительства каркаса. В одном случае применяются металлические, в другом — деревянные.
«Легкий» металл
Эта технология основана на использовании облегченных стальных оцинкованных профилей, из которых возводится каркас здания. Затем снаружи каркас обшивается OSB-плитами (древесно-стружечная водостойкая плита. — Ред.) или цементно-стружечными плитами, а изнутри — гипсокартонными плитами. Внутри, между плитами внутренней и внешней обшивки, размещается утеплитель, как правило, полужесткая минераловатная плита. Если же требуется большее значение теплозащитных характеристик наружных стен, то снаружи дом дополнительно утепляется или минеральной ватой, или — по желанию заказчика — пенополистиролом. После этого наружные стены отделываются декоративной штукатуркой, каким-либо плитным материалом, который пожелает заказчик, или окрашиваются фасадными красками.
Внутренние перегородки выполняются из гипсокартонных плит, между которыми для звукоизоляции размещаются минераловатные или стекловолоконные маты.
Перекрытия также изготавливают из профиля, который монтируют с шагом 0,6 м, а на профиль укладываются OSB-плиты или цементно-стружечные плиты. В результате перекрытие имеет достаточную жесткость и несущую способность.
Стропильная система делается из облегченных профилей. Кровельный материал — металлочерепица или битумная черепица. В качестве обрешетки используются опять же OSB-плиты.
Архитектурно-планировочное решение может быть самым разнообразным. Каркасная система из легких профилей дает возможность возводить здания с помещениями без промежуточных опор шириной до 12 м. Это позволяет получить свободную (как ныне модно) планировку нового жилья.
Монтаж каркаса, по словам Виталия Вакуленко, директора по строительству компании «РСУ-777», занимает, как правило, одну-две недели, в зависимости от сложности проекта, а готовое, построенное, что называется, «под ключ» сооружение можно получить уже через три-четыре месяца. При этом отсутствуют так называемые мокрые процессы, что позволяет вести строительство круглогодично, не привязываясь к теплому сезону. Кроме того, как показывает мировая практика, здания, возведенные по этой технологии, отличает высокая прочность. В частности, они выдерживают сейсмические нагрузки до 9,5 балла.
Изготавливает профили предприятие, находящееся в Чехии. Его производственные мощности позволяют в течение месяца поставить профиль, требующийся для возведения пятидесяти коттеджей.
Многослойное дерево
Деревянно-каркасная технология MiTek освоена заводом каркасно-панельного деревянного домостроения «ЭКО-ДОМ». Особенность этой технологии — соединения в узлах брусьев, изготовленных из цельного массива хвойных пород дерева. Эти соединения выполняются с помощью металлических зубчатых пластин (МЗП), которые изготавливаются из оцинкованной с двух сторон стали. В заводских условиях из брусьев путем соединения их МЗП собираются конструкции, предусмотренные проектом. Затем, непосредственно на площадке, осуществляется сборка каркаса, который с помощью анкерных соединений надежно крепится к наружным стенам здания. После этого каркас обшивается влагостойкой фанерой или OSB-плитой. Полости внутри каркаса заполняются теплоизоляционным материалом, образуя таким образом своеобразный сандвич. Для защиты утеплителя от намокания используются паро- и гидроизоляционные пленки. Стропильная конструкция обладает прочностью, достаточной для использования любых материалов: металло- или керамическая черепица, еврошифер, битумная черепица и пр. Снаружи надстроенная часть может быть отделана фасадной штукатуркой с дальнейшей покраской или, если позволяет состояние несущих конструкций, можно обложить облицовочным кирпичом или искусственным камнем. На этапе отделки возведенный каркас внутри обшивается гипсокартонной плитой.
Противники использования деревянного каркаса всегда акцентируют внимание на повышенной пожароопасности деревянных строений и их подверженности биологическим вредителям. Для устранения этого недостатка в заводских условиях осуществляется антисептическая и огнезащитная пропитка древесины, из которой изготавливается каркас.
Использование деревянно-каркасной технологии MiTek дает возможность возведения большепролетных сооружений: стропильные фермы могут иметь безопорный пролет до 30 метров, что позволяет получить свободную планировку внутренних помещений.
Также следует отметить высокие темпы возведения каркаса надстройки. По словам Александра Жарикова, генерального директора завода «ЭКО-ДОМ», монтаж площади 250 м2 занимает 14 дней.
Микроэкономика надстройки
Во что это выльется, стоит ли овчинка выделки? Ответить на этот вопрос в первом приближении можно с помощью несложных арифметических расчетов.
Стоимость квадратного метра надстройки с использованием легких металлических конструкций составляет 630—650 долл. Причем эти цифры уже включают и кровлю, и внутреннюю отделку, приборы отопления, внутренние системы водоснабжения и водоотвода, сантехнические приборы и электрику… Короче говоря, все необходимое для полноценной квартиры.
На пятиэтажном кирпичном доме, используя легкие металлические конструкции, можно надстроить три или четыре этажа (количество этажей определяет, в первую очередь, состояние фундамента и наружных стен здания), что позволит получить на одном подъезде 520 или 700 кв. м, в зависимости от количества надстроенных этажей.
Ориентировочная стоимость деревянного каркаса, включая внешние и внутренние стеновые панели, составляет от 150 долл./м2. Стоимость же самого деревянного каркаса составляет менее 30% общей стоимости квадратного метра «под ключ». Монтаж деревянного каркаса зависит от сложности объекта и обходится, как правило, в 25—30% от стоимости конструкций.
Необходимый при столь существенном увеличении этажности здания лифт незначительно повышает стоимость квадратного метра дополнительной площади. При надстройке трех этажей — на 20 долл., а четырех — на 14 долл.
Является ли прибыльным подобный бизнес? Об этом можно судить, если сравнить с уровнем цен, которые сложились, например, на киевском рынке недвижимости. В качестве примера можно рассмотреть один из киевских районов, наиболее плотно застроенных кирпичными пятиэтажками, — Печерск. Стоимость квадратного метра в этом районе на рынке первичного жилья варьируется в пределах от 2700 до 3300—3400 долл. На вторичном рынке цены «квадрата» еще выше — от 3800 до 4700 долл. Таким образом, предполагаемая рентабельность может составить до 300—350%. К этому необходимо добавить, что в отличие от капитального строительства скорость оборота финансовых средств увеличивается в несколько раз.