Риелторы запасаются шампанским
К началу текущего года цены на квадратные метры в Украине упали в среднем в два раза, а количество сделок купли-продажи приблизилось к нулевым значениям. Покупатели потеряли всякий интерес и к земельным участкам, и к сделкам в сфере коммерческой недвижимости. «Шевелился» лишь рынок аренды, однако и на нем количество потенциальных квартиросдатчиков в разы превышало число соискателей-нанимателей.
Впрочем, к апрелю, когда неимоверными усилиями, на грани фокуса, национальная валюта была «загнана» в рамки более-менее приличных значений, прекратилось и безостановочное падение на рынке недвижимости.
Более того, на рынке жилья случилось неожиданное оживление, и к июню со столичного рынка недвижимости были буквально сметены (или переоценены) практически все гостинки за 30—35 тысяч и полноценные однокомнатные за 40—45 тысяч американских долларов.
Столичные (и не только) риелторы запасаются шампанским в предвкушении нового долгосрочного роста цен на квадратные метры. Заскучавшие без работы и без денег торговцы недвижимостью зачастую отваживаются даже советовать продавцам квартир немедленно поднимать цены еще.
За последний месяц цены на многие объекты в Киеве действительно выросли. В среднем на 10 тысяч у.е. подорожали малометражные гостинки — своеобразная разменная монета на рынке, на 10—20 тысяч у.е. — одно- и двухкомнатные квартиры в советских «чешках». Обладатели же так называемого совмина (очень тесного и морально устаревшего, но чуть более качественного по сравнению с «чешками» жилья в бывших ведомственных домах) «дооценили» свое «сокровище» сразу на 25—30 тыс. у.е. Некоторые квартиры в довольно неприглядном состоянии, но в центре поднялись и на 50 тыс. у.е.
Вместе с тем значительно, иногда и на десятки тысяч долларов, снижались цены на относительно качественное жилье в престижных районах, зачастую с отличным ремонтом, причем некоторые варианты предлагались со встроенной кухонной мебелью и бытовой техникой.
Такой феномен объясняется весьма просто: даже пониженные с начала экономического кризиса в стране цены на то, что продавцы у нас называют элитным жильем, тем не менее остались на неадекватных уровнях. За те деньги, которые продавцы желают банально «выманить» у покупателей (к примеру, за двушки в одной из сданных в эксплуатацию многоэтажных «свечек» у станции метро «Левобережная» или на Оболони), можно элементарно приобрести несколько аналогичных по метражу апартаментов или одну виллу в престижных районах столиц многих стран Евросоюза.
Не секрет, что эти страны несоизмеримо выше и по уровню, и по качеству жизни. Их население, несмотря на финансовый кризис (который, впрочем, там мало кто замечает), с достаточным оптимизмом смотрит в будущее.
Таким образом, резкий рост цен на квартиры низшего ценового сегмента и не менее резкое падение цены предложения на рынке элитных квартир уравновесили индексы цен. Именно поэтому ценовые индексы, которые отслеживаются на популярных интернет-порталах недвижимости, не рванули резко вверх, а показали умеренный в пределах статистической погрешности ценовой рост.
Тем не менее целый ряд факторов указывает на то, что риелторы явно поторопились открывать бутылки с игристым напитком, а рынок недвижимости нашей страны еще далек от «ценового дна».
Паршивая овца все стадо портит
Не экономическая целесообразность и не адекватные цены на квадратные метры загнали немногочисленных покупателей на рынок жилья в апреле—мае текущего года. Покупкам способствовал просто страх за свои личные финансы и неуверенность в завтрашнем дне.
Миллионам сограждан не так давно пришлось стать невольными участниками программы «фактор страха по-украински», они вступили в неравный бой (и многие выиграли его) с некоторыми украинскими банками. Это только в Америке или в странах ЕС в случае неплатежеспособности финансового учреждения вкладчик через недельку-вторую получает чек на всю причитающуюся ему по вкладу сумму. В нашей же стране получило распространение «ноу-хау» с введением так называемых временных администраций в проблемные финансовые учреждения с последующим замораживанием вкладов на полгода. К слову сказать, пресловутые шесть месяцев действия запрета на выдачу вкладов в большинстве банков — финансовых неудачников заканчиваются в августе-сентябре. Скорее всего, вкладчиков упомянутых учреждений и после окончания этого срока ожидает в лучшем случае лишь выплата очень незначительной части вклада и дальнейшая «заморозка» основной суммы с туманными перспективами.
По официальным данным, эквивалент около 94 (!) млрд. грн. изъят из отечественной финансовой системы гражданами и только около 1 млрд. из этой суммы возвратился в систему в апреле после временной стабилизации курса гривни.
Нетрудно догадаться о планах граждан, изъявших упомянутые миллиарды.
Начнется ли массовый возврат вкладов в банковские учреждения страны? Нет, не начнется. Ведь до сих пор для того, чтобы получить свои несколько тысяч гривен, необходимых для лечения, даже пенсионерам приходится проходить унизительные многонедельные «комиссии», где очень серьезные и, вероятно, высокооплачиваемые люди решают, достоин ли вкладчик получить свои же деньги на лечение (и это при наличии полного пакета заверенных медицинских документов). Даже эквивалент одной тысячи долларов (даже по медицинским показаниям) вырвать сейчас из некоторых финансовых учреждений Украины чрезвычайно проблематично. Создается впечатление, что назначенные распоряжаться деньгами чиновники из временных администраций уже считают эти средства своими, вернее, государственными.
Есть такая народная мудрость: «паршивая овца все стадо портит». Количество таких «овец», еще недавно раскидывавших авантюрные кредиты на жилье направо и налево и одновременно обеспечивавших своих хозяев личными сверхдоходами, в нашей стране постоянно увеличивается. Именно поэтому о полномасштабном возобновлении доверия к банковской системе не может идти и речи. Банковская система скомпрометирована всерьез и надолго.
В условиях безостановочного снижения уровня жизни в стране и уменьшения реальных заработных плат и доходов часть снятых с банковских счетов денег, безусловно, будет проедаться. Часть уйдет на «затухающий» рынок продажи авто, часть будет потрачена на импортную бытовую технику, вследствие чего сальдо внешней торговли товарами еще долго будет нас «радовать» резко отрицательными значениями.
Те же, у кого на руках оказалось несколько десятков тысяч иностранных денежных знаков, обратили свой взгляд как раз на рынок недвижимости, что и послужило поводом для оптимизма операторов рынка. Поэтому и «расхватали» в основном самые дешевые варианты, а на то, что осталось, хозяева жилья резко повысили цены.
Тем не менее совсем скоро, не исключено — уже осенью текущего года, в крайнем случае в течение следующего года, рынок недвижимости Украины все равно рухнет повторно. Причем обвальные тенденции коснутся всех видов жилья.
Вторая волна
Есть целый ряд обстоятельств, которые делают вторую волну снижения цен на квадратные метры попросту неизбежной.
1. Падающая экономика, дырявый бюджет, подозрительно завязший в неподъемных долгах «Нефтегаз» и заигравшиеся банкиры требуют огромной и постоянной необеспеченной эмиссии гривни. Таким образом, девальвация национальной валюты — лишь вопрос времени. Валютные цены на квадратные метры, как показали события прошлого года, автоматически падают (с некоторым временным лагом) вместе с девальвацией гривни. Значит, валютная стоимость квадратного метра будет падать, и некоторые коррективы в этот процесс может внести лишь вероятность крупных неприятностей американского доллара на мировых рынках, на что в последнее время прозрачно намекают Россия и Китай.
2. Характерно и то, что на данный момент цены на рынке недвижимости по сравнению с пиковыми значениями прошлого года упали только в валютном исчислении и практически лишь на процент девальвации гривни. В гривневом исчислении цены на квадратные метры остались или на прежних значениях, или даже превышают докризисный уровень. Но и времена массового потребительского загула, когда, к примеру, в каждом 25-метровом мобильном салоне сразу два-три банка имели свое представительство и тут же штамповали кредиты, когда ипотечные кредиты выдавались едва ли не лицам без постоянного места жительства, уже никогда не вернутся.
Пока что Украина остается одной из беднейших стран Европы с мизерным валовым доходом на душу населения, с низкой оплатой труда, с едва ли не тотальной системой коррупции, которая препятствует проникновению долгосрочных неспекулятивных инвестиций в страну, с чрезмерным энергопотреблением, с несовременной неинновационной экономикой, а значит, цены на рынке жилья Украины не могут быть европейскими. Следовательно, нас ожидает не только сильная «валютная девальвация» квадратного метра, но и некоторое уменьшение его цены в гривневом исчислении.
3. Стоимость квадратного метра и в столице Украины, и в региональных центрах зашкаливает за все мыслимые и немыслимые границы потенциальной окупаемости квартиры. Виртуально окупаемость жилья определить довольно просто. Достаточно раскрыть два раздела, посвященных недвижимости, в одном из наиболее популярных столичных рекламных изданий и сравнить условную квартиру из раздела «продажа» с аналогичной по метражу, расположению и параметрам из раздела «аренда». Не трудно определить, что окупаемость почти всех объектов (с учетом хотя бы минимальных вложений в периодические ремонты и обновление мебельного минимума, но при условии беспрерывной сдачи в аренду), представленных на рынке столичного жилья, составляет в среднем не менее 20—25 лет. Напомним: в «допузырные» времена почти любая столичная квартира окупалась за 7—10 лет.
Понятно, что нельзя уравнивать окупаемость жилья на цивилизованных европейских рынках и на нашем едва ли не средневековом (учитывая недешевые факторы коррупции в землеотводах и разрешительных процедурах, а также неустойчивость финансовой системы, что сводит к минимуму альтернативы вложений в недвижимость). Тем не менее 20—25 лет — уж слишком. Ведь это даже больше, чем безнадежная квартирная очередь на получение бесплатного благоустроенного жилья в советские времена.
4. Привлекательность инвестиций в жилье будет понижаться и по мере повышения стоимости содержания жилого фонда и повышения тарифной планки по коммунальным услугам. Громоздкие, неэффективные жилищные органы все свои проблемы, в том числе и повышения личного благосостояния работников жилищно-коммунального хозяйства, и далее будут решать исключительно за счет собственников жилья. Уже сейчас цифры в ежемесячных квитанциях на оплату квартирных расходов шокируют и киевлян, и жителей других городов страны.
5. Ну и, наконец, в какой-то момент на рынке недвижимости закономерно отыграют проблемы банковского сектора. Если сейчас, не в последнюю очередь благодаря мощнейшему строительному лобби, высший законодательный орган страны продуцирует законы, направленные на поддержку несостоятельных владельцев квартир, купленных на ипотечные деньги, то совсем скоро игра может пойти в обратную сторону.
Рада против вкладчиков
Закон «О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса», которым предлагалось ввести мораторий на изъятие банками жилья у заемщиков, испытывающих проблемы с погашением ипотеки, фактически означал бы медленное, но безвозвратное крушение отечественной банковской системы в целом, так как банков, не увязших в проблемной ипотеке, в стране осталось совсем немного.
Впрочем, закон, ставящий в привилегированное положение около 400 тысяч ипотечных заемщиков и дискриминирующий около 12 миллионов вкладчиков отечественной финансовой системы, на деньги которых, собственно говоря, и происходит весь пир на рынке недвижимости, по всей вероятности будет ветирован президентом и вряд ли будет принят повторно в первоначальном виде.
Рано или поздно и крайне популистски настроенные законодатели, и банкиры должны прийти к общему знаменателю, который состоит в том, что давление на должников-ипотечников все равно будет возрастать, а неподъемные (по кредиту) квартиры будут таки попадать на рынок и способствовать понижению общего уровня цен на нем.
Таким образом, даже при возобновлении ипотечного кредитования, которого с некоторой озабоченностью ожидают потенциальные покупатели квартир, рынок недвижимости Украины в обратную сторону не развернется. Слишком высоки будут проценты по ипотеке с учетом рисков банковской системы, и слишком осторожно будут относиться к заемщикам представители тех банков, которые все-таки выживут.
Впрочем, и до широкомасштабного (не под конкретные проекты) кредитования еще далеко. Так, на днях пресс-служба одного из банков первой десятки, принадлежащего иностранным владельцам, сообщила следующее:
«Планируется, что в 2009 году в Украине новые кредитования будут приостановлены, портфель розничных и корпоративных кредитов реорганизован, а усилия, связанные со взысканием кредитов, будут наращиваться. Затраты в Украине будут сокращены (закрытие 100 филиалов и сокращение рабочих мест). На других же развивающихся рынках будут предприняты усилия по привлечению новых клиентов».
Иными словами, предусмотрительные «забугорные» банкиры боятся нашей страны, непредсказуемости нашего политикума и непрогнозируемости нашей экономики.
Новые тысячи пустующих офисов и квартир с псевдоэлитным ремонтом, которые не то что продать, но и в аренду будет сдать невозможно, — вот что ожидает украинский рынок недвижимости, если цены на квадратные метры и далее будут искусственно удерживаться на неадекватных уровнях.
Кстати, на некоторые интернет-сайты, где объявления о продаже столичных квартир публикуются с фотографиями, вскоре не исключен массовый приток посетителей, однако не с целью прицениться к будущей покупке, а просто посмеяться. Чего стоит одно из последних предложений интернет-ресурса с объявлением о продаже квартиры в Киеве в Печерском районе, но далеко не в престижной центральной части города, почти за 2 млн. евро. Пикантности предложению придает тот факт, что вместо ценных пород дерева на полу дешевенький ламинат, а обстановка в квартире по-настоящему аскетична. Не менее впечатляют и некоторые другие фотопредложения, где со ссылкой на евроремонт присутствуют голые, плохо пошпаклеванные стены, со страшненькой плиткой — а-ля Советский Союз — в санузле.
Еще минимум 30% падения
Для того чтобы механизм рынка как вторичного, так и первичного жилья (а вместе с ними и национальная экономика) закрутился в привычном режиме, необходимо дополнительное как минимум 30-процентное (от сегодняшней цены) снижение валютной стоимости квадратного метра, что и произойдет совсем скоро.
Причем, как ожидается, «посадка» явно переоцененных квадратных метров так называемого элитного жилья в процентном отношении будет намного жестче, чем «посадка» тех же квадратных метров в квартирах экономкласса. Ведь если в экономсегменте даже сейчас, в период жесточайшего экономического кризиса, движение не прекращено, то рынок дорогих квартир практически полностью заморожен. Все меньше желающих расстаться с сотнями тысяч долларов за жилье только потому, что, как указывается в квартирных объявлениях, в жилище находится дешевый 300-долларовый китайский кондиционер, или подключен Интернет, или квартира оснащена металлопластиковыми окнами, которые в богатых странах устанавливают лишь самые бедные слои населения либо исключительно в офисах. А ведь именно этими дешевыми аргументами многие хозяева продаваемых квартир мотивируют свое желание заполучить за них суммы, превышающие среднюю заработную плату рядового украинца за многие десятилетия...