ЗОНА ОСОБОГО ВНИМАНИЯ
Не секрет, что действующая в стране система налогообложения вынуждает граждан скрывать свои доходы и оформлять договора купли-продажи жилья по «смешным» ценам. В то же время, при желании, руководствуясь действующим законодательством, признать договор отчуждения квартиры недействительным не составляет большого труда. Все эти обстоятельства способствуют превращению рынка жилья в Клондайк для любителей легкой наживы.
На столичном рынке жилья каждый месяц заключается более 4 тыс. сделок купли-продажи квартир. По оценкам компетентных органов, десятая часть из них впоследствии оспаривается в районных судах на предмет законности.
Мина замедленного действия
Как считают многие торговцы недвижимостью, большая часть выставляемых на продажу квартир уже имеет продолжительную «рыночную историю». Иными словами, они уже не раз меняли своих владельцев, участвуя в сделках купли-продажи, дарения или мены. Как раз к таким квартирам покупателю и следует относиться с максимальной осторожностью. Ведь, согласно ст. 71 ГК Украины, общий срок исковой давности установлен в три года. Это означает, что в течение этого времени с момента продажи жилья один из предыдущих его собственников имеет право предъявить иск к последнему его владельцу, обратившись в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи.
Чтобы подыскать для этого повод, вовсе не обязательно иметь сноровку великого комбинатора - в качестве практического пособия вполне может сойти Гражданский кодекс. В соответствии со ст. 57, сделка, «совершенная вследствие обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую гражданин был вынужден совершить на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств», может быть признана недействительной. Для этого продавцу достаточно заявить, что на момент подписания договора об отчуждении жилья он заблуждался…
Как определено ст. 27-29 Гражданского кодекса, при рассмотрении спора о признании сделки купли-продажи жилья недействительной суд принимает во внимание все допустимые доказательства. К ним относятся письменные и устные свидетельства сторон, третьих лиц, показания свидетелей, различные документы. Но что стоит, например, заинтересованной стороне нанять «профессионального свидетеля» для разрешения дела в свою пользу?
В случае признания сделки недействительной, всем расчетам, проведенным в результате продажи жилья, дается обратный ход. При этом учитываются суммы, указанные в договоре купли-продажи и отражающие остаточную стоимость квартиры. В итоге незадачливому покупателю возвращают документально засвидетельствованные пару тысяч гривен, а об уплаченной наличными круглой сумме «баксов» никто даже и не заикается. Следует заметить, что в большинстве случаев такие иски судами удовлетворяются, в результате чего в самом незавидном положении оказывается последний владелец квартиры, а в наиболее выигрышном - тот, который предъявил иск.
Интересно и то, что среди некоторых киевских юристов распространился своего рода бизнес, который строится на сговоре с прежними владельцами квартир на предмет возбуждения дела по расторжению сделки купли-продажи. В случае успеха жилье продается повторно и юрист получает свою долю прибыли…
Отсюда вывод: чтобы в купленной квартире в течение первых трех лет спать спокойно, нужно обязательно проверить «чистоту» оформления всех предыдущих договоров ее отчуждения. Правда, получить данную информацию довольно непросто - нотариальные конторы и биржи предоставляют сведения о прошедших сделках только самому владельцу недвижимости. По этой причине покупателю следует вместе с продавцом жилья обойти все места, в которых ранее заключались сделки, и удостовериться в их правомочности. Чтобы сделать предполагаемую сделку юридически как можно «чище», добросовестным риэлтерам приходится порой даже колесить по стране в поисках предыдущих владельцев апартаментов. Ведь даже невозможность прописки продавца жилья по другому адресу может послужить основанием для подачи иска в суд.
По мнению юристов и риэлтеров, есть верный способ не попасться на удочку квартирного мошенника - нужно заключать сделки купли-продажи недвижимости на полную ее стоимость. В этом случае теряется смысл отсуживать назад квартиру. Правда, если вам попадется терпеливый комбинатор, то через два-три года инфляция сделает свое «черное» дело - гривня подешевеет, а стоимость квартиры может значительно возрасти.
Козырь в рукаве...
На практике довольно распространены случаи, когда суд давал обратный ход сделке купли-продажи по причине ущемления прав проживающих в квартире несовершеннолетних детей в процессе ее приватизации и последующей продажи. Таковыми, согласно действующему законодательству, признаются несколько ситуаций: первая - если на полученные после продажи квартиры деньги было куплено другое жилье и дети не были включены в число его собственников; вторая - если в новой квартире на ребенка приходится меньше площади, чем прежде. Обычно такие истории происходят в том случае, если квартира продавалась одним из родителей, в то время как другой там не проживал. Этот второй родитель и подает иск о расторжении сделки на основании ущемления прав своих детей. Во избежание этого каждому покупателю нужно «зарубить» себе на носу, что если в предложенной ему квартире проживают несовершеннолетние, то, согласно ст.145 и 78 Кодекса о браке и семье, следует требовать от продавца разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение части жилья, принадлежащей детям.
На рынке жилья происходят и другие конфликтные ситуации, связанные с нарушением прав детей на «квартирную» собственность. Например, недавно в судебном порядке был признан недействительным договор мены квартир, который заключила одна гражданка, в том числе и от имени своих несовершеннолетних детей, по отношению к которым она была лишена родительских прав.
На продажу часто выставляется жилье, которое является общей совместной собственностью. По закону, при отчуждении таких квартир договор купли-продажи должны подписывать все владельцы. Вот здесь и могут быть заложены «мины замедленного действия». Например, довольно часто случается, что после развода супругов квартиру продает один из них без согласия другого. Это при том, что квартира была куплена во время супружества и, согласно ст.28 КоБС, супруги имеют одинаковые права на нее. В этом случае должен был произойти размен квартиры либо материальное возмещение одним из совладельцев доли другого. Поэтому если покупатель вовремя не учтет этих нюансов, то он сильно рискует остаться без покупки. Совсем другое дело, если квартира была приобретена одним из супругов до заключения брака, - тогда, согласно ст.24 КоБС, она является только его неделимой собственностью.
Кстати, поводом для подачи иска в суд может также служить ущемление прав квартиранта, проживающего в апартаментах. Такая ситуация возможна в том случае, когда на момент продажи жилья не истек срок договора его аренды.
На практике довольно часто происходят инциденты, когда после получения денег от покупателя продавец не спешит выписываться из квартиры. По действующим у нас законам, человек, прописанный в квартире, имеет на жилплощадь не намного меньше прав, чем ее собственник. Кроме этого, органы МВД отказывают в прописке новому собственнику квартиры, если прежний не выписался из жилища. Поэтому покупателю иногда приходится через суд добиваться выселения и выписки с квартиры прежнего ее владельца. Также до подписания договора купли-продажи покупателю следует убедиться в возможности продавца прописаться в другом месте. Поскольку в противном случае сделка может быть признана недействительной.
Конечно, лучше всего оформлять договор уже после выселения и выписки прежних жильцов. Если такой вариант для продавца неприемлем, то нужно включить в договор пункт о сроках выписки бывших владельцев квартиры. Практики real estate также советуют своим клиентам после оформления договора купли-продажи производить неполный взаиморасчет - отдать 50-60% денег. Тогда последние, для получения остальной причитающейся им суммы, будут заинтересованы скорейшим образом выписаться.
Кстати, кроме выписки из домовой книги следует также поинтересоваться данными паспортного стола - ведь при оформлении договора необходимо получить согласие на продажу квартиры и временно выписанных из нее жильцов (выехавших на учебу, призванных в армию и т.д.).
С особой осторожностью покупателю следует относиться к предложениям приобрести жилье по демпинговой цене. Как правило, продавцами таких квартир являются люди, злоупотребляющие алкоголем, принимающие наркотики и т.д. По закону, если продавец находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения на момент заключения сделки, он может в суде утверждать, что был в это время в невменяемом состоянии, и для подкрепления этой версии ему достаточно после совершения сделки пойти на обследование или лечь на лечение в больницу. Правда, можно надеяться, что ни один уважающий себя нотариус или юрист на бирже не станет оформлять подобный договор.
Кстати, довольно проблематичным для покупателей является выяснение дееспособности продавца. В Киеве не ведется централизованный учет лиц, признанных недееспособными. Психиатрические учреждения выдают необходимую для заключения сделки информацию только по решению суда, что, понятно, до возбуждения уголовного дела маловероятно.
Технология «бизнеса»
Все вышеприведенные критические для покупателей жилья ситуации происходили из-за возможности мошенников балансировать на грани нашего несовершенного законодательства. Что впоследствии делает факт мошенничества труднодоказуемым. По оценкам же риэлтеров, большая часть преступлений на рынке жилья лежит уже за чертой закона. Пожалуй, самым популярным приемом квартирных «кидал» является использование подделанных документов. В Киеве можно найти профессионалов, способных без большого труда изготовить полный пакет фальшивок, подтверждающих право собственности на любую квартиру. Объект продажи мошенники на время проведения «сделки» просто арендуют.
Некоторые комбинаторы считают излишним тратиться на подделку документов - намного проще получить их дубликаты. Тем более что в ЖЭКах, БТИ, нотариатах копии справок, свидетельств можно получить без особенных проблем. Для этого нужно только каким-то образом заиметь паспорт настоящего владельца квартиры, который мошенник «подгоняет» под себя - переклеивает фотографию или наоборот мастерит себе усы и пудрит нос, но это уже детали.
Довольно распространены случаи, когда аферисты используют фальшивый паспорт для обращения в ЖЭК с просьбой о приватизации якобы своей квартиры. После чего, с вполне «настоящим» свидетельством о праве собственности на жилье, ищут покупателя. В любом случае, если мошенникам не удается по какой-то причине провернуть задуманное до конца, то они могут скрыться с полученным от покупателя задатком, который, как правило, им вносится перед подписанием договора.
С осторожностью следует покупать квартиру, которую продают по генеральной доверенности. Бывалые торговцы недвижимостью сталкивались со случаями, когда таким образом продавались апартаменты уже после кончины их владельца.
Известно, что наличие в квартире телефона делает объект более привлекательным для покупателя и увеличивает стоимость квартиры в среднем на $1 тыс. По этой причине некоторые продавцы имитируют телефонизацию, подключившись на время к соседской линии.
Довольно сложным и деликатным моментом в процессе покупки жилья является передача денег. Полностью расплачиваться следует только после регистрации сделки в БТИ. Эту процедуру нужно осуществлять в специально оборудованных местах - в банке или офисе риэлтерской фирмы (естественно, той, которой можно доверять). Как считают специалисты, лучше всего положить деньги в банковский сейф, с условием выдачи их продавцу при предъявлении им зарегистрированного в БТИ документа о сделке.
«Плохая» квартира
В последнее время в районных судах участились случаи рассмотрения дел о признании недействительными договоров, где жилье выступает предметом залога. Как правило, данные разбирательства касаются правомочности заключенных соглашений. Довольно часто при получении кредита под залог недвижимости с заемщиком заключается сделка купли-продажи его собственности вместо предполагаемого оформления договора заема. В принципе, кредитора понять можно: опираясь только на действующее законодательство в этой области, он очень рискует потерять временно одолженные деньги. По нашим не совсем совершенным законам, например, у должника нельзя востребовать заложенную квартиру в случае, если она одна. Спрашивается, а зачем гражданину закладывать свое единственное пристанище (кредит не превышает 60-70% от стоимости залога), если у него имеется их целый подъезд? К тому же и привлечь-то к ответственности должника довольно проблематично - статьи Уголовного кодекса о мошенничестве или фиктивном банкротстве достаточно трудно применимы по отношению к физическому лицу.
В итоге, когда приходит момент расплаты, а денег у заемщика кот наплакал, последний подает в суд исковое заявление о том, что под оформленным сторонами договором купли-продажи жилья на самом деле подразумевалось соглашение о заеме. Согласно ст. 58 Гражданского кодекса, при заключении договора с целью прикрытия условий другого настоящим признается тот, который действительно подразумевали стороны. Правда, это должнику еще нужно доказать.
Не так давно в Зализнычном районном суде столицы с этой задачей успешно справилась одна гражданка. Началось данное дело с иска о выселении этой особы из двухкомнатной квартиры. На рассмотрение суда обиженной стороной был представлен договор купли-продажи с обусловленным трехмесячным сроком освобождения жилья, который уже истек. Опровергая данный иск, ответчица заявила, что стороны имели в виду другое, и в подтверждение этого представила соглашения заема и поручительства. В этом случае последствия несоблюдения условий договора будут решаться в соответствии со ст. 20-24 закона Украины «О залоге». В конечном итоге заложенная недвижимость может пойти «с молотка».
В судебной практике также бывают случаи, когда злоумышленники пытаются получить ссуду в банках под залог квартиры, используя фальшивые документы. В том же суде Зализнычного района Киева рассматривалось уголовное дело, возбужденное по факту мошенничества, когда комбинаторы пытались получить заем в ломбарде, подделав договор купли-продажи жилья. Документ был так мастерски «сработан», что успешно прошел регистрацию в БТИ и по нему была выдана арестная справка в Первой госнотконторе. Частный нотариус, заверявший договор залога, также ничего не заподозрил. В итоге лжезалогодатель получил довольно кругленькую сумму. Правда, как вы поняли выше, в данной истории преступник все-таки получил по заслугам: комбинатора «вычислили», когда проводилась процедура наложения запрета на продажу жилья, и успели арестовать при получении второй части денег в ломбарде. Жадность его сгубила…
Нужно также отметить, что сейчас подделать правоустанавливающие документы на недвижимость, оформленные у нотариусов, довольно непросто - они оформляют договора на бланках с очень высокой степенью защиты.
Кстати, на рынке жилья довольно распространены случаи, когда мошенники собирают с нескольких покупателей денежные залоги и «смываются». При покупке квартир очень часто практикуется внесение сторонами залогов (до 10% от стоимости недвижимости) в знак серьезности своих намерений. Чтобы остаться при своих деньгах, нужно убедиться в оригинальности всех правоустанавливающих документов…
Покупая жилье у иностранного гражданина, следует удостовериться, что на момент оформления договора купли-продажи он пребывает в стране легально...
Да, все-таки не из легких это занятие - покупка квартиры. Можно не успеть на свое новоселье и в то же время остаться без денег. Чтобы такую перспективу свести до минимума, советую оформлять сделку купли-продажи квартиры по реальной ее цене и доверить всю эту процедуру опытным сотрудникам солидной риэлтерской фирмы. Кстати, в последнее время в столице «работает» множество лжемаклеров, которые представляются сотрудниками известных агентств недвижимости. Не попадитесь на удочку, проверяйте полномочия посредника непосредственно в самой фирме.
Однако… полностью застраховаться от всех неожиданностей покупателю жилья практически невозможно - даже опытные риэлтеры иногда попадают впросак.