Цикл устойчивого роста на рынке жилья, зародившийся еще в 2003 г., в итоге превратился, как известно, в беспрецедентный пузырь, лопнувший в конце 2008-го. Увы, покупатели и продавцы, средства массовой информации, эксперты и, разумеется, риэлторы слепо прогнозировали бесконечный скачкообразный рост на рынке жилья. Безответственные прогнозы привели к тому, что многие тысячи граждан в один миг потеряли значительную часть своего личного капитала, а банковские учреждения списали на убытки многомиллионные суммы.
Кстати, ZN.UA еще задолго до схлопывания пузыря предупреждало читателей о надвигающемся коллапсе рынка, материал с однозначным заголовком "Не забудь продать квартиру" был опубликован еще в начале 2008-го. Были и другие публикации о пузыре на рынке жилья в 2006–2007 гг.
Предсказать точку в цикле "подъем-падение" очень непросто, более пяти лет назад мнение газеты о перегреве рынка не многие разделяли. Вот и сейчас, вразрез с общепринятым мнением о том, что до дна рынка недвижимости еще очень далеко, выскажем предположение о медленном восстановлении рынка квартир, правда, пока лишь в отдельном сегменте современного качественного жилья, расположенного в "козырных" местах.
Двукратное падение
Рассмотрим динамику цен на жилье в разрезе разных типов домов в районе столичного метро Левобережная, которая, впрочем, легко проецируется и на другие районы Киева. Для иллюстративности возьмем оптимальные, двухкомнатные квартиры.
Так, 52 "квадрата" в старенькой советской "чешке-панельке" (девять этажей постройки 1970 г.) в неприглядном состоянии, но в нескольких минутах пешей ходьбы от станции метро Левобережная можно было приобрести в 2003 г. за 28 тыс. долл. А в середине 2008-го, т.е. фактически спустя пять лет, ее можно было с легкостью продать уже за 160 тыс. долл., причем в том же "убитом" состоянии. После первой волны финансово-экономического кризиса конца 2008 г. аналоги указанной квартиры подешевели со 160 до 75–85 тыс. условных единиц, т.е. практически в два раза, уйдя в минус на 80 тыс. долл.
Район метро Левобережная богат так называемыми ведомственными домами-"совминами", жилье в которых высоко ценилось еще в советские времена, прежде всего из-за монументальности и качества строительства самого дома. За 43-метровую двушку с "косметикой" в 12-этажке по ул. Флоренции в разгар пузыря просили чуть менее 250 тысяч. Сейчас такие квартиры выставляются по цене от 120–130 тысяч, если, конечно, продавец выражает желание именно продать недвижимость, а не безрезультатно "повесить" свои квадратные метры на какое-то время в базы рекламных агентств.
Двухкомнатные апартаменты (86 кв. м) в недостроенной свечке в том же районе и в непосредственной близости от той же станции метро, с видами на Русановский канал в разгар истерии на рынке жилья оценивались не менее чем в 250 тыс. долл. В настоящее время дом уже достроен, но цена квартиры также практически в два раза меньше:120–130 тыс. долл. (состояние "от застройщика"). Минус по цене в среднем составил все те же 120 тыс. долл.
Квартировладения в еще одном доме, в период безумия на рынке недвижимости, в незаконченном виде предлагались по цене около 6 тыс. долл. за 1 кв. м. (Дом позиционировался в сегменте премиум-класса: с огражденной охраняемой территорией, скоростными лифтами, импортной мебелью в вестибюле, центральной системой кондиционирования и тому подобными удобствами для особо обеспеченных людей). Дом уже построен и сдан в эксплуатацию. Однако целый ряд ощутимых проблем (среди них и заоблачная квартплата), касающихся именно этого проекта, привели к тому, что попытки избавиться от купленной недвижимости приобрели едва ли не массовый характер. Квадратный метр оценивают в 3000 у. е., но и по 2500 мало кто покупает. Т.е. цена упала даже более чем в два раза. Учитывая сравнительно большие метражи квартир, минус в цене составил более 200 тыс. долл.
Итак, начиная с осени 2008-го и до настоящего времени налицо классическая стагнация на столичном рынке жилья. Цены упали практически вдвое. Лишь на одной квартире нынешний покупатель по сравнению с покупателем "пузырных" времен в зависимости от объекта экономит от 50 до 250 тыс. валютных единиц. Однако покупательского ажиотажа явно не наблюдается.
Повторный обвал или восстановление?
Период стагнации на рынке жилья не ограничен временными рамками, он может продолжаться годами. Смена цикла происходит либо после сваливания в повторный обвал рынка, либо после его плавного перехода к восстановлению.
Рассмотрим коротко возможность повторного обвала на рынке жилья Киева.
Такие риски существуют, и просчитать их достаточно легко, они сейчас у всех на слуху. Если вместо того, чтобы взять деньги на восстановление экономики с богатых, начнут прижимать "бедных", если МВФ не даст дешевых и длинных денег, а иных финансовых доноров не найдется, если не разрешится газовая проблема… Вот тогда депрессия в экономике в целом и на рынке недвижимости, в частности, будет только усиливаться.
Впрочем, вероятность такого сценария, во всяком случае пока, не слишком велика. Именно поэтому на рынке квартир появились признаки медленного восстановления, которое сильно тормозится из-за отсутствия позитивных сдвигов на рынке труда и недоступной сверхдорогой ипотеки.
Тем не менее, падение цен вдвое для многих сограждан явилось значительным аргументом, чтобы попытаться именно сейчас решить свои жилищные проблемы. Статистика все-таки демонстрирует, что столичный рынок купли-продажи квартир функционирует достаточно активно, хотя все еще и далек от прежних оборотов.
"Изюминки" всегда в цене
Кроме статистики, доверия к которой, как известно, мало, некоторое оздоровление рынка квадратных метров подтверждается также базой рекламных предложений и ценовыми индексами.
Количество адекватных по критерию "цена-качество" объектов в базе заметно уменьшается, а цены на оставшиеся приличные квартиры (кроме, естественно, переоцененных и висевших в базах как информационный мусор) корректируются в сторону повышения. И это несмотря на то, что в целом ценовые графики все еще смотрят вниз. Дело в том, что действительно привлекательных объектов на рынке сравнительно немного, в предложении изобилует массовка сомнительного качества и месторасположения.
Вот и получается - хорошее дорожает, неважное дешевеет. Поскольку хорошего сравнительно мало, то именно массовка диктует ценовые индексы и тянет графики вниз.
Применительно к коммерческой недвижимости, например, хороший объект в отличном месте и по адекватной цене вообще можно было выгодно взять лишь в 2009 г. Почти все "лакомства" нежилой недвижимости размели еще три года назад. Хороший магазин или офис с быстрой окупаемостью (такие не пустуют, даже когда город забит "скучающими" без арендаторов помещениями) - это вообще штучный товар, поэтому он и закончился практически мгновенно (в течение года).
То же, но с замедлением происходит сейчас и с рынком жилой недвижимости. С каждым годом все труднее "выудить" с рынка своеобразные "бриллианты", т.е. особо ликвидные квартиры по среднерыночным "незаоблачным" ценам. Стоимость такого товара (ввиду ограниченности предложения) умеренно повышалась и повышается даже сейчас в период стагнации на рынке.
"Изюминкой" рынка жилья можно назвать лишь привлекательный по параметрам качества и месторасположения объект, реализуемый по адекватной цене. Если же цена пусть даже и на хороший объект "безбожно" завышена, он уже не является "изюмом" и, естественно, не вызывает никакого интереса со стороны покупателей.
Весна на рынке
Период восстановления рынка столичного жилья, вероятно, уже начался и, скорее всего, будет длительным и плавным.
Никогда уже в Украине не будут "раздавать" квартиры по цене средненькой иномарки, даже в случае самых отчаянных сложностей с экономикой страны.
Многие потенциальные покупатели с нетерпением ждут дефолта или, на худой конец, резкой девальвации национальной денежной единицы, не понимая, что "дармовых" квартир не будет даже при таком варианте развития событий.
Наоборот, потенциальные продавцы начнут массово снимать объекты с продажи, поскольку при любых раскладах недвижимость -относительно безрисковый актив. В отличие от вкладов в финансовые учреждения, которые при потрясениях экономики начнут сыпаться, словно груши с дерева.
Рынок недвижимости - и коммерческой и жилой - является основополагающим в любой экономике любой страны мира.
Без этого рынка невозможен ни рынок труда, ни рынок капитала, ни рынок товаров и услуг, поскольку для своего существования и люди, и предприятия должны иметь в собственности либо арендовать для своей деятельности помещения. Иными словами, "депозитом сыт не будешь", гривна, доллар и евро - лишь инструмент для накопления средств, необходимых для покупки в собственность или аренды помещения.
Кстати, циклы в развитии рынка недвижимости в основном не совпадают с циклами в других отраслях экономики. В Украине спад на рынке недвижимости начался, по сути, еще в начале лета 2008 г. До обвала национальной валюты и краха экономики было еще достаточно далеко, цены на квартиры по инерции росли, но жилье уже почти никто не покупал.
Так и сейчас, восстановление экономики не виднеется даже на горизонте, а первые признаки восстановления на рынке недвижимости (о подъеме говорить пока еще рановато) уже просматриваются.
Подтверждение тому - поведение строительных компаний. Да, по стране раскидано "море" замороженных домов и объектов коммерческого назначения. Причина в том, что в период ценового безумия мало кто задумывался над привлекательностью места строительства, сопутствующей объекту инфраструктурой, рациональностью метражей помещений и востребованностью объекта в целом. Это было время, когда привлекали деньги покупателей и банков и, по сути, зарывали их в землю.
Сейчас иная ситуация. Яркий пример - свечка в нескольких минутах от метро Левобережная в Киеве. По проекту 2008 г. дом планировался в 22 этажа с паркингом на 115 мест. В результате он простроен 25-этажным (по девять квартир на каждом этаже) с гостевой стоянкой на 15 авто.
Метражи квартир в доме уменьшились почти вдвое. Соответственно, количество апартаментов выросло с 188 до 432. Правда, планировки стали удобными, "кризисными", окна предусмотрены панорамные.
Площадь 1-комнатных квартир - 37–41 кв. м, 2-комнатных - 62–71 кв. м, 3-комнатных - 79–81 кв. м. Район - один из лучших в Киеве. Рядом не понатыканы многоэтажные свечки по ужасающему принципу "окно-в окно", как это принято в других районах столицы. Метро рядом, зелени - море, инфраструктура в порядке, вид из многих квартир - потрясающий.
Проект начат в разгар кризиса и сейчас практически завершен. Сотни квартир нашли своего покупателя, совсем скоро люди закончат ремонт и отпразднуют новоселье. Цена покупки у застройщика стартовала от 1150–1250 у. е. за кв.м. Сейчас пробуют "переуступать" от 1500 у. е. за "квадрат".
Это ли не начало восстановления рынка недвижимости?
Такие примеры не единичны. Покупатели прицениваются и покупают. Деньги в "бетонометры" уже никто бездумно не вкладывает. Квартиры в новостройках - это товар, который для успешной продажи как минимум должен обладать несколькими свойствами: находиться в современных качественных домах, обладать "разумной" планировкой и быть расположенным в привлекательных местах.
Личная финансовая защита
Инвестиции в недвижимость, как и всякие вложения, имеют свои плюсы и минусы.
К недостаткам можно отнести то, что информация о рынке недвижимости не столь открыта и прозрачна как, например, о рынке товаров, что усложняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций.
Вычислить, в какой именно точке цикла: подъема, пузыря, падения, обвала или стагнации находится рынок и, соответственно, цена на желаемый объект, весьма непросто. А многочисленные аналитики и эксперты, как правило, не помогают, а лишь запутывают покупателей и продавцов. Да и реального профессионала среди специалистов по недвижимости найти порой бывает довольно трудно.
Не способствует участникам рынка недвижимости и государство. До сих пор отсутствует законодательная база в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости, как это принято во всех цивилизованных странах. То, что публикуется у нас, - лишь жалкая капля необходимой информации.
В Украине до сих пор данные о количестве сделок купли-продажи квартир являются почему-то особо секретными. Публикуется лишь информация о количестве договоров отчуждения, включающих кроме прочего отчуждения квадратных метров по договорам дарения, мены, наследования, пожизненного содержания и т.п.
Преимущества вложения в недвижимость также хорошо известны.
Покупка квартиры или коммерческого объекта (если он правильно выбран) - это возможность получения большей прибыли, чем на других рынках за весь период эксплуатации объекта (если недвижимость покупается не для собственного использования).
Инвестиция в востребованный для сдачи в аренду объект недвижимости - это супернадежное и достойное пенсионное обеспечение. Квартира в хорошем доме - с видом на полоску зелени или детский садик невдалеке от столичного метро - всегда и при любых раскладах будут востребованы арендаторами. То же можно сказать и о небольшом магазинчике или офисе в местах с высоким пешеходным трафиком, жилье в новостройке в центре Львова среди очаровывающих старинных особняков австрийского и польского периодов, квартирах в престижных районах приморской Одессы и прибрежной недвижимости Крыма.
Выберите объект разумно и вовремя, и тогда ваша инвестиция:
- будет обладать достаточной ликвидностью, поскольку хорошие квартиры и офисы ценятся при любых обстоятельствах и имеют устойчивый потребительский спрос;
- получит меньшую подверженность колебаниям экономических циклов (что мы и наблюдаем сейчас в Украине - экономика валится, а хорошая недвижимость дорожает);
- никогда не обанкротится как пенсионный фонд;
- в долгосрочном периоде не обесценится, как это периодически случается с назначенными государством пенсиями;
- никогда не "сгорит", как это иногда случается с депозитами в банках;
- и, наконец, такая инвестиция - надежная страховка от чрезмерного усердия печатных станков национального банка, Евроцентробанка и ФРС США.
"Первичка" в фаворе
Есть такая проверенная временем и в разных странах закономерность - когда рынок недвижимости идет вниз (или топчется на месте) и "квартиры никого не интересуют", то никто и не спешит их покупать, хотя в наличии широчайший выбор объектов, и можно успешно торговаться, получая приемлемую цену. Но когда рынок разворачивается, всем срочно нужно решить свой жилищный вопрос. Тогда продавцы ориентируются достаточно оперативно (инерционность больше присутствует на циклах спада), на рынке по прежним ценам остаются в основном "висяки" и неликвиды, а все остальное, более менее "вменяемое" и адекватное, дорожает, возрастает конкуренция покупателей, на особо привлекательные объекты возвращаются уже позабытые мини-аукционы.
На киевском рынке недвижимости все еще царит рынок покупателя (продать квартиру сейчас все еще очень сложно), хотя, если говорить о новостройках, к моменту сдачи дома в эксплуатацию большинство адекватных по цене квартировладений, расположенных в "удачных" местах, раскупаются. Причем, претенденты на квартиры постепенно переориентируются с вторичного на первичный рынок. Люди хотят жить в удобных, светлых квартирах, со схожими по статусу соседями, в домах с безопасными и скоростными лифтами, чистыми, уютными подъездами и вестибюлями, под управлением порядочного, честного, не рейдерского ОСББ.
К тому же, в условиях вынужденной импотенции финансовых учреждений, застройщики придумали свою мини-ипотеку. Даже в самых привлекательных объектах есть возможность разбивки платежей как минимум на год-полтора до момента сдачи дома в эксплуатацию. По менее престижным объектам рассрочка увеличивается до двух-трех лет и более. При стопроцентной оплате неизменно присутствует существенная скидка цены квадратного метра.
Сегодня желающих прикупить "малогабаритку" в грязном, холодном доме не так уж и много. А вот спрос на качественные дома, построенные после 1990 г., стабильно высок. Покупателя интересует уже не просто крыша над головой, но и качество жизни под ней. Соответственно цены на квартиры в новых домах остаются на сравнительно высокой планке или даже повышаются, а вот некачественный старый жилфонд (за исключением "сталинок", "совминов" и т. п.) постепенно теряет в цене.
С трудом находят своего покупателя и квартиры в новых домах "жесткого эконом-класса". Жилье за 25–30 тыс. долл., рекламой которого плотно увешаны вагоны столичного метро, расположенное в пригородах Киева или в отдаленных промзонах столицы, мало интересует покупателей. Ведь экономический кризис ударил, в первую очередь, по небогатому населению, перебивающемуся от зарплаты до зарплаты. Для такой "целевой аудитории" и 25–30 тысяч слишком много.
Таким образом, рынок успешно "поглощает" и "переваривает" современные и качественные дома, построенные с учетом новых реалий. Однако его развитие тормозится депрессией в экономике, напряженной ситуацией на рынке труда, неудовлетворительными доходами подавляющего большинства граждан страны и практическим отсутствием "неграбительского" кредитования.
Зима в экономике страны в самом разгаре, так что даже предстоящие весна-лето скорее всего не разморозят столичный рынок недвижимости.
Стало быть, потенциальные покупатели имеют еще достаточно времени, чтобы присмотреться, поторговаться и определиться в украинском супермаркете недвижимости.
И кому-то из них повезет. Ведь на рынке, хоть и изредка, но попадаются уникальные объекты: качественные квартиры в хороших домах, расположенных в достаточно уникальных местах, объединяющих преимущества городских привилегий (развитая инфраструктура, удобное транспортное сообщение) и зеленых зон мегаполиса.
Мимо такого "бриллианта" рынка недвижимости, если он, конечно, предлагается по адекватной цене, не стоит проходить мимо, иначе его поднимет кто-нибудь другой.