Сегодня многие эксперты дают правительству множество дельных советов о том, как выбраться из кризиса и реформировать экономику, а депутаты активизировали законотворчество. Одним из приоритетов все называют устранение коррупционных схем в законодательном поле. Особым случаем в истории украинского законодательства является так называемая "налоговая оценка" (о которой ZN.UA неоднократно писало ранее), признанная самой коррупционной схемой в бизнес-истории Украины. И хотя все, кто имеет какое-либо отношение к оценке, прекрасно знают, кто автор этой коррупционной схемы, прямых доказательств причастности лично г-на Антона Яценко до сих пор не обнаружено. И вот…неужели свершилось? Неужели Гюльчатай открыла личико?
Итак, новый законопроект №4291 в области налоговой оценки зарегистрирован г-ном Яценко 26 февраля 2014 г. как внесение изменений в Налоговый кодекс Украины. Не удивляйтесь, если обнаружите точно такой же законопроект, зарегистрированный депутатом Мищенко, только под номером 4291-1. Зачем понадобилось регистрировать два одинаковых законопроекта под разными номерами разными депутатами мы, наверное, никогда не узнаем (ох уж эти депутатские игры!), а догадок высказывать не будем, ибо нас интересует несколько другое.
Видимо, г-ну Яценко очень уж хочется стать героем при новой власти, для чего он даже предложил депутатам перечислить в фонд пострадавших на Майдане одномесячную зарплату. Но теперь этот человек уже никогда не сможет сказать, как раньше, что к оценке он не имеет никакого отношения, и что она никогда не входила в сферу его интересов. А сейчас вдруг оценка вошла в эту сферу и сильно его обеспокоила. Видимо, меняет стиль работы и очень хочет быть полезным новой власти. Вот только полезность эта - не с той стороны. Ну да обо всем по порядку.
Что же такого революционного с точки зрения веяний времени предлагает А.Яценко в новом законопроекте? Неужто и впрямь решил отменить "самую большую коррупционную схему"? Вдруг так перевоспитался?
Ага, как бы не так!
Нет, новая схема, конечно же, предполагает отмену как оценочной стоимости, так и никому не нужной системы контроля качества и как такового особого направления в оценке - оценки для налогообложения и уплаты других платежей. А также единственной монопольно навязываемой оценщикам программы и многих других "прелестей" налоговой оценки. И отсюда вывод очень простой - раз все так просто отменить, то была ли она вообще нужна - эта налоговая оценка? И долго ли она продержится в стране, где борьба с коррупцией поставлена во главу угла?
Упреждая очевидно грядущую отмену "старой коррупционной" схемы, г-н Яценко решил предложить совершенно иной механизм. На первый взгляд, предлагается весьма простой механизм налогообложения (и уплаты других платежей) сделок купли-продажи с недвижимостью, дарения и наследства недвижимости. Простота заключается в расчете величины налога и/или других платежей не от стоимости объекта, а в зависимости от количества квадратных метров квартиры, дома и/или земельного участка. В проекте закона это записано следующим образом: "…ставкою 3 відсотка від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за
1 кв метр бази оподаткування, а для земельних ділянок - за 100 кв м бази оподаткування".
Не говоря уже о научной и экономической безграмотности постановки вопроса о налогообложении земли в дополнение к обложению налогом здания (об этом чуть ниже - коль уж речь зашла), ущербной является сама идея обложения физических параметров вместо стоимости. Почему?
Во-первых, потому, что никто в развитых странах так не делает, и это могло бы быть первым и последним аргументом, если бы не было других, еще более убийственных.
Во-вторых, налог, который надо уплатить в этом случае за хату-развалюху в селе, будет такой же, как и за хоромы в столице на Печерске. И что тогда делать с социальной справедливостью? Как объяснять небогатым гражданам Украины, почему они должны платить за богатых?
В-третьих, любое налогообложение несет не только фискальную, но и регулирующую функцию, которая может быть достигнута только при налогообложении рыночной стоимости недвижимости: чем дороже недвижимость, тем выше должны быть платежи - как при сделках, так и при любом другом налогообложении.
Рассмотрим, например, платежи при купле/продаже квартиры на Печерске, площадью 100 кв м и стоимостью 250 тыс. долл. США. При расчете в зависимости от стоимости, 1% в Пенсионный фонд от стоимости такой квартиры составит 2,5 тыс. долл. или 25 тыс. грн (при курсе 10 грн за 1 долл.). Вместе с тем 1% для квартиры в Кривом Роге такой же площадью 100 кв м, но стоимостью 50 тыс. долл., составит 500 долл. или 5 тыс. грн. Как видим, разница в налогообложении - пятикратная.
При предлагаемой г-ном Яценко системе сегодняшний 1% для обеих квартир уже будет представлен 3% от налогооблагаемого минимума за кв м, т.е. 3% х 1200 х 100 = 3600 грн. В итоге получаем незначительное снижение уровня налогов для недорогой квартиры на периферии (по
сравнению с налогообложением ее рыночной стоимости, т.е.
3600 против 5000 грн). Но, что особенно настораживает, налогообложение операций по купле/продаже дорогой квартиры в элитном районе снизилось почти в семь раз (3600 против 25 тыс. грн)!
Не может не радовать отдельных граждан некоторое снижение платежей по сделке (а следовательно, и уменьшение поступлений в бюджет) от такого налогообложения. Но, во-первых, этот налог является важным источником поступлений в Пенсионный фонд, а снижение поступлений от богатых в этой ситуации будет намного больше, чем от квартир экономкласса, особенно расположенных в небольших городках, где цены на недвижимость весьма невысокие.
Почему нельзя облагать налогом здание и земельный участок? Почему это неграмотно?
Дело в том, что в рыночной стоимости любой недвижимости "сидит" стоимость земельного участка, на котором она расположена. Ведь все мы знаем, что стоимость зависит от местоположения недвижимости. В цене любой квартиры, которая расположена "на этаже" и с землей не соприкасается, все равно учтена стоимость земельного участка. Поэтому облагая налогом/платежом и дом, и земельный участок, мы заставляем платить за одно и то же дважды: сначала - за дом с землей, а потом - еще и за землю отдельно. Не думаю, чтобы законодатель захотел, чтобы было ТАКОЕ налогообложение. Ладно, если это поместье олигарха, но если это обычный частный дом? Если в рыночной стоимости дома "заложена" стоимость земельного участка, то облагаться налогом должен
объект недвижимости в целом, а не каждая составляющая этого объекта в отдельности. Ведь никому не приходит в голову облагать налогом квартиру и земельный участок здания, в котором расположена квартира. Почему же тогда это делают с домами? А учитывая, что частных домовладений множество именно там, где недвижимость недорогая (количество Конче-Засп у нас еще не так много, как хотелось бы), то опять получается, что бедные платят за богатых.
Безусловно, в постреволюционное время многое надо менять как в налогообложении предприятий, граждан и, конечно же, недвижимости. Нужно вводить нормальное налогообложение не только сделок, но и ежегодную уплату налогов, идущих на развитие инфраструктуры региона, за которое голосует данный регион. И тогда, поддержанное большинством региона, такое налогообложение рыночной стоимости станет равноправным среди остальных налогов в стране, а не падчерицей, на администрирование которой будут тратиться немалые и неэффективные средства.
Напоследок не могу удержаться от рекомендаций в области совершенствования налогообложения недвижимости. Нужно просто отменить постановление правительства №231, описывавшее требования к оценке, но при этом не забыть отменить действие сертификатов оценщиков, выданных под оценку для налогообложения, так как эти сертификаты выдавались с нарушением Закона "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности".
Также необходимо в Налоговом Кодексе заменить вид стоимости "оценочная" на "рыночная", так как никакая другая стоимость, кроме рыночной, не может облагаться налогом в сделках с недвижимостью. И, конечно, надо сделать все, чтобы "ОТКРЫТЬ" рынок недвижимости, сделать его прозрачным. Есть и масса других идей, как его оживить. Изложить их мы попробуем в самое ближайшее время.
Комментарии экспертов
Данил ГЕТМАНЦЕВ, доктор юридических наук, профессор:
- Воистину не имеет границ фантазия народных избранников, стремящихся выделить себя в нестройной очереди желающих самоочиститься от прошлой преступной власти. В своем желании проявиться в борьбе со старыми коррупционными схемами они не считаются ни с чем, включая здравый смысл. Чего стоит инициатива сразу нескольких депутатов по отмене злополучной оценки имущества для исчисления налоговой базы при его продаже! Выплескивая грязную воду, депутаты предлагают не просто выплеснуть с нею ребенка, но и разобрать на мелкие части лоханку, в которой этот ребенок доселе плескался. При этом они, не мудрствуя лукаво, предлагают использовать уже реализованный в полной своей несостоятельности способ определения базы налогообложения недвижимого имущества, исходя из его внешних признаков в существующем в НКУ налоге на недвижимость.
Дело в том, что определение базы налогообложения имущества, исходя из внешних признаков, было характерным для ранних налоговых систем, в которых широко использовались очажный, подымный и т.п. налоги. Позднее в Европе налог стал браться от количества окон и просуществовал в таком виде (особенно во Франции) достаточно долго - до конца XIX в., повлияв даже на архитектуру. Но уже с ХХ в. повсеместно налогообложение недвижимости, равно как и доходов от ее реализации, осуществлялось исключительно исходя из рыночной стоимости или доходности таковой. Такая система существует сегодня в абсолютном большинстве стран, включая коммунистический Китай.
Именно поэтому причины, по которым депутаты предложили откатить нашу налоговую систему на несколько столетий назад, мягко говоря, не поддаются пониманию.
Дмитрий ШОСТЯ, руководитель отдела продаж ЖК Park Stone:
- В случае отмены системы "налоговой" оценки в ее сегодняшнем виде, рынок жилой недвижимости вздохнет с облегчением. В первую очередь, можно ожидать ускорения сделок между физическими лицами. Ведь налоговая оценка зачастую могла затянуть весь процесс на две-три недели. Как следствие, по цепочке активизируются и продажи на первичном рынке. Многие "двойные" сделки в столице, как правило, формируются из продажи старого жилья приезжим из области или других регионов и покупки нового, более просторного жилья в новостроях. "Налоговая" оценка часто задерживала первую часть процесса. Что отрицательно сказывалось на первичном рынке. Наличие единой рыночной оценки - как для целей налогообложения, так и для остальных целей - будет способствовать прозрачности работы рынка.
Игорь ВИШНЯКОВ, президент строительного холдинга BGM:
- Законопроекты №4291 от 26.02.2014 г. "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты Украины (относительно исчисления и уплаты отдельных налогов и сборов" и №4291-1 от 27.02.2014 г. "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины (относительно налогов и сборов по операциям с недвижимым и движимым имуществом физических лиц)", подготовленные соответственно народными депутатами А.Яценко и С.Мищенко, предполагают наполнение бюджета за счет менее социально защищенных слоев населения.
Так, согласно законопроекту, продавцы обычных квартир и домов в любом населенном пункте Украины должны будут заплатить за отчуждение имущества столько же, сколько и владельцы элитных квартир и домов в Конче-Заспе.
Глубоко убежден, что данный законопроект требует доработки и приведения к общепринятым стандартам налогообложения в зависимости от стоимости объектов недвижимости.