Cтолица айтишников
Детская мечта раздобыть машину времени никуда не девается с возрастом.
И чтобы ее осуществить, стоит всего лишь купить билет на поезд, приехать во Львов, пройтись старинными улочками армянских, польских, австрийских, русских, еврейских, латинских кварталов, вдохнуть воздух истории семи с половиной веков и вспомнить жизнь и легенды чудесного средневекового города и его жителей.
Впрочем, тот, кто не был во Львове всего пару лет, теперь город не узнает. В средневековье красивых жилых многоквартирных и т.н. "односемейных" домов, дворцов, соборов, костелов, театров и старинных площадей стремительно ворвались модные бутики известных брендов, роскошные отели и рестораны, а также ультрасовременные сверкающие торговые и офисные центры. Теперь и во Львове при посещении торгового центра можно оставить ребенка в детском сказочном городке, а самому после "шопинга" покататься на коньках, поиграть в боулинг, посетить киносеанс с "энным" количеством Д-эффектов, воспользоваться буквально десятками кафешек на любой вкус и кошелек, полюбоваться видами древнего города с роскошных открытых террас. Все это великолепие дополнено старинной и современной брусчаткой улиц, красивыми фонтанами, деревьями, высаженными прямо на разделительных полосах центральных улиц, современными велосипедными дорожками, всего лишь за пару-тройку лет превратившими Львов в самый велосипедный город Украины.
Львов на глазах становится европейским городом, который выбирают для эффективного развития украинские и международные компании из различных направлений бизнеса, и в первую очередь - из сферы информационных технологий. В планах - и голландский проект по первому в стране индустриальному парку, первенцем которого должен стать завод автопроводки с инвесторами-японцами, и проект под условным названием "Креативный квартал" с концепцией создания места совместной работы и развития представителей технологических и креативных сообществ молодых предпринимателей. В одном из самых "магнитных" мест Львова, не исключено, появится комплекс с антикафе, коворкингом, стартап-боксами, хакерспейсом, залами для мастер-классов, творческими мастерскими, центром развития детей, переговорными комнатами, конференц-залами, амфитеатром, экопарком и т.п. "индустрией будущего".
Вообще до недавнего времени по оценкам экспертов в городе проживало около 10 тыс. IT-сотрудников, но с учетом трудовой миграции в западную столицу из-за сложной обстановки в стране сейчас эта цифра существенно больше.
Поэтому Львов по праву можно назвать столицей не только западной Украины, но и столицей "айтишников". Мощные американские, канадские и европейские IT-фирмы с представительствами во всех развитых странах мира создают оптимальные рабочие места для талантливой молодежи, которая хочет и может зарабатывать свой "хлеб с маслом" именно во Львове.
Кроме мощной, зачастую дублированной интернет-"оптики" (скоростная интернет-связь), как правило, обязательными условиями для обеспечения нормальных рабочих мест для IT-специалистов международного класса является обязательное наличие в современном офисе мини-кухни с качественной бытовой техникой, место для велопарковки, душевые комнаты для велосипедистов, бесплатные кофе-чай-сладости, теннисные столы, игровые столы мини-футбола, спортивные тренажеры прямо в офисе, "не отходя от рабочего места" - стола с системным блоком.
Годы летят быстро, как знать, возможно, в будущем именно Львов станет настоящей украинской "силиконовой долиной", западно-украинским тигром, способным быть одним из основных драйверов общего экономического рывка страны.
Когда квадраты "вкуснее" доллара
Недвижимость в современном европейском, почти игрушечном городе, где работает и будет работать несметное количество зарубежных компаний и иностранных специалистов, не может стоить дешево.
Кроме иностранцев на рынке аренды и купли-продажи жилья Львова замечено немало киевлян и жителей других крупных региональных центров страны.
Не только высокопоставленные выходцы из Львова покупают квартиры на "малой" родине, но и, к примеру, "простые" коренные киевские чиновники, знаменитые украинские футболисты и другие спортсмены, известные бизнесмены не прочь прикупить вторую или третью квартиру именно во Львове. Причем зачастую жилье в этом городе используется не для постоянного проживания, а всего лишь как дача, место, куда приезжают на выходные или в праздник - попить знаменитого львовского кофе, погулять по средневековым улочкам, посетить модную театральную постановку или поучаствовать в многочисленных львовских "аттракциях" - представлениях, фестивалях, концертах и презентациях.
Именно такие "варяги", ну и иностранцы (немцы, американцы, поляки), само собой, зачастую взвинчивают цены на аренду и покупку качественной львовской недвижимости. Именно поэтому имеем такую парадоксальную ситуацию, когда цены во всех сегментах жилья во всех городах Украины в долларовом эквиваленте за последние два года буквально обвалились, а сегмент львовского премиум-класса даже в валютном исчислении значительно подорожал.
Еще в 2010-2013 гг. в центре Львова было успешно реализовано несколько удачных проектов, возведено несколько новостроек, где каждая минута пребывания - "в радость". Центр, но под окнами - полоски буйной зелени. Вокруг - старинные виллы конца ХІХ - начала ХХ ст., но в исторически сформировавшуюся застройку органично вставлены современные малоэтажные дома (пяти-шестиэтажки с несколькими мансардными этажами). Все это дополнено открытыми многоступенчатыми террасами для барбекю на крыше с видами на старинный Львов, лифтом прямо в подземный паркинг, помещениями для охраны на входе в закрытый двор, деревянным евробрусом в окнах, высокими потолками (минимум три метра, максимум 3.30 м), ну и привычным уже индивидуальным отоплением с котлами и отопительными батареями от ведущих европейских производителей.
Такое комфортное и притягательное жилье реализовывалось в среднем по 1 тыс. евро за 1 м2, что всего лишь пару лет назад составляло по прежнему курсу около 10 тыс. грн за квадрат (2010-2013 гг.).
В силу того, что прицентральные районы старинного города "не резиновые", и хороших мест в тихом центре не так уж и много, в отличие от всех других сегментов и всех других городов страны, квадратные метры в премиум-сегменте Львова за несколько лет резко подорожали, и не только в гривне. С усредненной 1 тыс. евро за 1 м2 квартиры в элитных новостройках центра города взлетели до 1300-1500 евро за 1 м2, несмотря на то, что по теперешнему курсу это составляет заоблачные и почти фантастические 35-39 тыс. грн за квадрат.
Местные риелторы знают не один случай, когда квартиры в новостройках, приобретенные весной 2010-го по цене 10 тыс. грн за 1 м2 без ремонта, на том же "нулевом" цикле были перепроданы уже в суперкризисном 2015-м по 35-40 тыс. за 1 м2. Разгадка, очевидно, в том, что элитные львовские квартиры в центре - это штучный товар, своеобразные бриллианты рынка недвижимости всей страны. Следовательно, жилплощадь в новых домах (иногда утопающих в зелени старых садов) бизнес- или премиум-класса в тихих районах центра является чрезвычайно выгодным капиталовложением.
Почему такие квадраты иногда "вкуснее" доллара? Такая инвестиция - это защита от:
1) любых финансовых потрясений, например дефолта страны (совсем недавно мы были за полшага от этого нежелательного события);
2) банкротства банков (количество рухнувших финучреждений в Украине за последние два года исчисляется многими десятками);
3) инфляции и девальвации национальной валюты (вспомним, во что превратились некогда сверхнадежные советские рубли, и во сколько тысяч американских долларов оцениваются в настоящее время те же советские квартиры);
4) защита от биржевых падений (квартиры - не акции, их стоимость в отличие от акций обанкротившихся предприятий никогда не будет равна величинам, близким к нулю). Кроме того, на рынке жилья в отличие от рынка акций невозможны резкие значительные скачки цен, этот рынок чрезвычайно инертен (есть возможность и время "рассмотреть" тренд для принятия решений);
5) финансовых реформ (всяческих деноминаций и девальваций);
6) "прелестей" экономических реформ ("не дай вам Бог жить в эпоху перемен" - гласит древняя китайская мудрость);
Кроме того, недвижимость - это универсальный товар (даже в "черный день" хорошее жилье можно дорого ли, дешево ли, но сдать в аренду, получать стабильный дополнительный доход, и даже в случае если квартира единственная, можно поселиться в менее престижной и комфортной квартире и жить на разницу в аренде). Цены на классное удобное жилье растут гораздо быстрее цен на "массовку" в период роста цен на рынке недвижимости и падают гораздо меньшими темпами в период понижательного ценового тренда.
Конечно, у недвижимости есть и свои минусы. Это и налог, к которому теперь надо привыкать. И сравнительно невысокая ликвидность (квартиру при необходимости нельзя просто "сдать в ближайшую обменку"), процесс продажи иногда длится годами. Хотя по настоящему классные квартиры, приобретенные по "разумной" цене, в случае необходимости можно продать и за неделю (иногда приличные варианты риелторы даже в базы объявлений не вносят - штучный товар расходится среди знакомых).
Даже простенькие квартиры - теперь предмет роскоши
Что касается эконом-сегмента львовского рынка недвижимости - "чешек-брежневок", "хрущевок", "сталинок", квартир в стареньких австрийских и польских домах (не в люксах, и не полулюксах ), многочисленных новостроек в спальных районах (иногда в Интернете их называют "ульями"), то тут ситуация характерна для всего рынка недвижимости Украины.
Основные тенденции таковы.
1. Медленное "сползание" долларового эквивалента стоимости, в среднем до минус 40-50% за два последних года.
2. Постоянный перманентный рост гривневой цены. Почти все объекты в гривне подорожали в два с лишним раза, и даже скромная квартира в Украине всего за два года превратилась в предмет роскоши, на который надо работать много-много лет, ведь зарплаты и доходы граждан и бизнеса в отличие от гривневой цены на жилье в стране практически не повысились. Лишь немногие "счастливчики" получили максимум 20% прибавки к заработной плате.
3. Смещение спроса в сторону малогабаритных квартир (давление налога на недвижимость и потерявшей тормоза "коммуналки"), в т.ч. и в новостройках. Некоторые проекты срочно в процессе реализации "уплотняли" и вместо просторных квартир "запускали" в работу тесные малометражки.
4. Максимальная востребованность жилья в районах хорошей транспортной развязки (в Киеве - это как всегда в первую очередь приближенность к метро). В таких квартирах легче жить, их также на порядок легче и дороже сдать.
5. Гибкость позиций покупателей и продавцов. В условиях колоссальных экономических потрясений, трехкратного "девала" национальной денежной единицы и фактической ликвидации ипотеки продавцы зачастую идут на уступки и понижают цену до реального платежеспособного уровня. С другой стороны, когда речь идет о ликвидном жилье, покупатели не переусердствуют в торговле, понимая, что по-настоящему хороших объектов не так много, и когда, рано или поздно, но неминуемо через пару-тройку лет заработает-таки кредитование, цены на квартиры будут такими, что мало не покажется.
6. Ну и, наконец, хотя все-таки рынок "скорее жив, чем мертв", количество сделок на рынке купли-продажи рекордно низкое, в разы меньше по сравнению с докризисными временами. У народа банально нет денег, долларовые заначки почти у всех закончились, а по нынешним временам ни на квартиру, ни на машину не заработаешь.
Что касается цены обычных львовских квартир, они, как и по всей стране, стали безумно дорогими (в гривне). Еще два года назад за 10 тыс. украинских денег можно было приобрести квадратный метр жилья в полуклубном доме центра Львова. Сейчас 10 тысяч грн - это всего лишь цена 1 м2. в дальних пригородах города, или в его неблагополучных районах. Иногда такие деньги просят за квартиру в еще непостроенном доме, так сказать, "на котловане".
В условиях Львова 15-23 тыс. грн за 1 м2 - это диапазон цены, по которой реализуются сравнительно качественные квартиры в нецентральных, но достаточно неплохих районах города. Тем не менее, квартиры, особенно в новостройках, покупают, ведь альтернативы капиталовложений зачастую просто нет. Объем ввода в эксплуатацию жилья именно во Львове стабильно растет, даже несмотря на хаос в экономике.
Справка ZN.UA
В 2014 г. во Львовской области сдано в эксплуатацию 877 тыс. м2 жилой площади. Количественные показатели 2013 г. превышены на треть. Это личный рекорд города по объему ввода в эксплуатацию общей площади жилья в течение последнего 20-летия.
Сегодня в Киеве на этапе коммерческой реализации находятся 239 жилых комплексов. Для сравнения, в Одессе - 100, во Львове - 143. С учетом того, что во Львове в четыре раза меньше жителей, чем в Киеве, по количеству жилых комплексов на душу населения города Львов - уже сегодня чемпион Украины.
Первый шаг к финансовой независимости
Рынок недвижимости Львова, как и рынок недвижимости всей страны - это, как водится, зеркало экономики. Экономика рухнула минимум на треть, инвестиции обходят нашу страну, как плавсредства пресловутый бермудский треугольник. И если крупные компании и сетевики еще как-то сводят концы с концами, то мелкий бизнес находится буквально на грани выживания.
По всей стране закрываются мелкие торговые точки, предприниматели предпочитают не работать, чем работать себе в убыток. Количество объявлений "продам" или "сдам в аренду" на коммерческих помещениях даже прицентральных частей городов сейчас практически удесятерилось по сравнению с "прибыльными" временами. Тем не менее, накопленные средства население несет не в банковскую систему, где "вход - гривня, выход - две", и где уже почти два года действуют просто-таки несуразные валютные ограничения, которые и "прикончили" значительную часть финансовой системы страны. Хранение средств "под подушкой" - также не вариант для неспокойного времени и сложной криминогенной ситуацией. Остается "добрый старый рынок недвижимости", который и является сегодня единственным безопасным и перспективным вариантом инвестирования. Только объекты инвестирования должны подбираться тщательно и выверено, иначе низколиквидная новоприобретенная квартира или офис вместо ожидаемой радости могут принести бесконечную головную боль.
Во Львове ведь, как и по всей стране, квартиры уже не покупаются как пирожки на рынке. Прошла "буйная" пятилетка 2004-2008 гг., когда покупатели "гребли" все без разбора, ведь пузырь, раздутый дешевыми иностранными кредитными долларами, закономерно лопнул. Закончилась и эйфория мнимой "нескончаемой" стабильности 2010-2013 гг., когда при курсе 8 грн за 1 долл. валюта зарабатывалась сравнительно легко и быстро. Каждый доллар теперь дается покупателю с неимоверным трудом. За "трудные" деньги покупатель стремится получить достойный товар.
Именно поэтому, как определили эксперты проектной группы "Архиматика", будущее на рынке недвижимости за новым трендом т.н. "комфорт-класса", включающего ландшафтную среду вокруг жилого комплекса, зеленые пешеходные зоны без автомашин во дворах, с паркингом в наземных или подземных кварталах, красивые неординарные фасады, удачные дизайнерские решения вестибюлей и коридоров общего пользования, оптимальную планировку квартир, физический комфорт жильцов (тепло, влажность, акустику, инсоляцию, вентиляцию и т.п.), объекты инфраструктуры - развлечения, питания, медицины, спорта, торговли, детские учреждения размещаются на первых этажах жилых секций. Только такое жилье будет высоколиквидной и надежной инвестицией в будущее.