Покупая квартиру, воспользовавшись услугами риэлтора, будущий собственник должен «выложить» за посреднические услуги кругленькую сумму — как правило, от 3 до 5% от стоимости жилья. Деньги огромные: если агентству недвижимости удалось продать «хатынку» за 200 тысяч долларов, значит, оно получит комиссионные в размере от 6 до 10 тысяч «зеленью». Не многовато ли? И если агентство берет такие деньги, значит, оно должно свой «гонорар» отрабатывать. И тут возникает вполне логичный вопрос: так за что же покупатель платит посреднику?
В некоторых агентствах менеджеры ведут себя с клиентом примерно так: мол, мы вам помогаем подобрать квартиру, смотрите варианты, выбирайте и не мешайте работать. На самом же деле человек, обратившийся за помощью к риэлтору, нанимает его на работу, ибо платит за эту помощь приличные деньги. В первую очередь клиент платит за безопасность сделки, за качество услуг, за минимизацию временных затрат. А риэлтор, как продавец посреднической услуги, обязан выполнить целый комплекс определенных действий, причем вовремя и качественно.
И каждый сам вправе для себя решить, стоит ли ему обращаться к профессиональным риэлторам или же попробовать самостоятельно совершить сделку. О своей готовности к операциям с недвижимостью можно судить, ответив на ряд конкретных вопросов:
— cможете ли вы самостоятельно оценить квартиру;
— cможете ли оформить предварительный договор (соглашение о задатке);
— знаете ли, какие обязательства существуют у продавца и покупателя;
— что за собой влечет невыполнение этих обязательств;
— знаете ли, что необходимо оговорить в соглашении о задатке;
— можете ли проверить подлинность правоустанавливающих документов;
— знаете ли, какие необходимы документы для нотариального удостоверения сделки.
«Основная обязанность риэлтора, на мой взгляд, — помочь людям найти друг друга и договориться, причем очень важно, чтобы пожелания каждой стороны были услышаны и приняты во внимание другой стороной (на основе договора), — полагает научный сотрудник Института потребительских экспертиз Юрий Чернобривец. — Риэлтор не только coединяет людей в поисках наиболее подходящего варианта, следит за правильным оформлением сделки, но и является свидетелем coвершившейся сделки. Порой никто, кроме него, не может помочь разобраться в какой-либо конфликтной ситуации».
Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтор совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с законом и со своими обязательствами. По словам руководителя одного из столичных агентств недвижимости, неписаный кодекс профессиональной этики гласит, что при первой встрече с клиентом сотрудник агентства недвижимости обязан:
— подтвердить свой статус (предъявить удостоверение и копию свидетельства о регистрации);
— сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;
— заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;
— информировать «потребителя» риэлторских услуг о его правах, гарантированных действующим законодательством;
— обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки;
— предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти и др.
Может ли один и тот же агент представлять интересы и продавца, и покупателя? «Закон это не запрещает, — говорит юрист компании «Де-юре» Вадим Петрик. — Риэлтор вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке. При этом он вправе получить оплату своих услуг более чем от одной стороны сделки или приобрести любые другие имущественные интересы в сделке только с ведома и согласия всех сторон сделки».
В то же время в обязанности риэлтора не входит:
— оценка правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству;
— предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования прав на недвижимость, от случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.
Так называемые «Стандарты практики», утвержденные российской гильдией риэлторов, гласят, что риэлтор имеет право разглашать конфиденциальную информацию клиента в следующих случаях:
— на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или по решению суда;
— если риэлтору стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;
— если риэлтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.
Эти же правила действуют и в Украине.
И между прочим основными участниками на рынке недвижимости являются покупатели, продавцы, риэлторы, застройщики, инвесторы и… мошенники. Поэтому профессиональный риэлтор прежде всего уберегает своего клиента от аферистов, коих на рынке всегда хватает. Агентства недвижимости хвалятся, что если их специалисты участвуют в сделке, то мошенники даже не пытаются провернуть свою аферу. Иначе попытка обмануть профессионала в конечном итоге может закончится скамьей подсудимых. Ведь подозрительные квартиры проверяются службами безопасности агентств, которые поддерживают связь с правоохранительными органами.
И все таки: за что конкретно мы платим риэлтору? Практики сходятся во мнении, что прежде всего — за поиск наилучшего варианта объекта недвижимости из имеющихся на рынке. Далее в порядке важности идет: предоставление пакета юридических услуг, включающих комплексную проверку всей «истории» квартиры, сбор необходимых документов (в т.ч. справок-характеристик из БТИ, выписок из ЖЭКа, а также целого ряда других), проверка документов, удостоверяющих личность продавца, подготовка и оформление предварительного договора. Продавец платит за услуги профессионального оценщика (при необходимости), комплекс юридических услуг для устранения, если это необходимо, юридических погрешностей в правоустанавливающих документах, рекламирование объекта в профильных изданиях, поиск покупателя, подготовку объекта к продаже и пр.
«Что нужно сделать покупателю? Ему нужно обратиться в агентство, сделать выбор квартиры и купить ее. Это три единственных действия нашего клиента. Обо всем остальном позаботятся наши сотрудники», — резюмирует директор одного из столичных агентств недвижимости.
Автору остается лишь напомнить, что в реальной жизни за «остальные заботы» именно покупателя (а не продавца или как-то иначе) попросят заплатить 3—5% комиссионных риэлтору. Процент, как известно, берется от стоимости квартиры. Хотя в голове с трудом укладывается логическая связь между стоимостью квартиры и стоимостью услуг по ее продаже. Так за что же так щедро мы платим риэлтору?..