Финансовый кризис почти каждый день преподносит украинцам сюрпризы. Рынок жилья лихорадит не первый день. Обваливаются арендные ставки, практически замерли продажи площадей на первичном рынке, по сути, стоит вторичка — утверждают риелторы. Наиболее неприятные новости получают инвесторы-частники, вложившие свои капиталы в жилищные проекты в Киеве и других городах. За последние несколько месяцев застройщики приостановили работы на десятках объектов. Причина банальна — дефицит средств. По словам председателя парламентского подкомитета по вопросам строительства и архитектуры Владимира Яцубы, сегодня в Украине строительство остановлено на 80%. «Живыми» остались лишь те проекты, которые инвесторы строят для себя. Работы не останавливают пока и системные компании, владеющие достаточным запасом собственных оборотных средств, — «Киевгорстрой», «Познякижилстрой». Владимир Яцуба также поведал, что к почти семи тысячам (по состоянию на 2006 год) «замороженных» в стране строительных объектов сегодня добавилось еще столько же. «Хуже всего то, что большая их часть — это жилые дома», — сожалеет парламентарий.
Если еще вчера большая часть инвесторов-физлиц считали, что проблемы остановки строительства — это тема мелких застройщиков и аферистов, то сегодня уже никто не может быть уверенным в надежности даже крупных компаний — титанов украинского стройрынка. Настоящим шоком для украинцев стало сообщение на прошлой неделе о начале (определение Хозяйственного суда г.Киева №50/369 от 17.10.08) процедуры банкротства одного из наиболее крупных в стране застройщиков — ОАО «Киевреконструкция». Как удалось выяснить со слов назначенного судом распорядителя имуществом компании-банкрота Василия Кузьменко, ОАО «Киевреконструкция» задолжала одному из кредиторов — ООО «Коммерческой компании «Престиж трейд», 11 миллионов гривен. Значительная задержка с погашением задолженности привела к тому, что кредитор был вынужден через суд инициировать процесс банкротства. При этом, как пояснил В.Кузьменко, на протяжении нескольких месяцев должник всячески пытался уклониться от взыскания с него задолженности. На первый взгляд, ситуация выглядит странновато. Кто знает, что представляет собой «Киевреконструкция», наверное, спросит — как такой монстр отечественной строительной индустрии не смог погасить каких-то 11 миллионов. Ведь для компании, реализующей только в Киеве с десяток крупных проектов, — это копеечная сумма.
Безусловно, «Киевреконструкция» — застройщик слишком авторитетный для того, чтобы простой человек, вложивший свои сбережения в один из ее проектов, сегодня мог подозревать что-либо неладное. Однако дальнейшее расследование показало, что проблемы у компании, судя по всему, начались значительно раньше — до первых симптомов финансового кризиса. Еще в прошлом году «Киевреконструкция» остановила один из своих мегапроектов под названием «Три богатыря» — на улице Борщаговской в Киеве.
Строительство трех большущих жилых домов замерло, вызвав негодование инвесторов-физлиц. Остановку восприняли сначала как временное явление. Однако уже через несколько месяцев взволнованные люди начали обивать пороги чиновничьих кабинетов застройщика в поисках объяснений. Как удалось выяснить со слов самих инвесторов, внятных аргументов они не получили до сих пор. Стоит отметить, что и в нынешней ситуации руководство «Киевреконструкции» пытается сдержать утечку информации, выставляя инвесторам нестандартные требования. В телефонном разговоре один из вкладчиков «Трех богатырей», представившийся Юрием, пояснил свой отказ от интервью. Дескать, менеджмент застройщика негласно предупредил всех инвесторов — если будут шуметь, в частности в СМИ, о квартирах могут забыть. Попытавшись выйти на контакт с топ-менеджером ОАО «Киевреконструкция» Леонидом Крючковым, журналисты получили вежливый отказ. В приемной председателя правления сообщили, что телефонные комментарии г-н Крючков не дает и пока вообще отсутствует в Киеве. Тем не менее, свою официальную позицию руководство компании все же высказало. На прошлой неделе интернет-СМИ пестрили комментарием Л.Крючкова, в котором топ-менеджер заявил, что долг «Киевреконструкции» (эти самые 11 миллионов гривен) — фиктивный. О том, почему остановлено строительство крупного проекта, — сказано не было. Между тем распорядитель имуществом В.Кузьменко сообщил, что эта «фиктивная» задолженность подтверждена решениями судов всех инстанций.
В целом настораживает молчание руководства «Киевреконструкции». По правилам хорошего тона, после пресс-конференции распорядителя имуществом Василия Кузьменко, состоявшейся в пятницу 31 октября в УНИАН, стоило бы ожидать симметричного ответа от руководства застройщика-банкрота. Однако к СМИ никто не вышел. Такая позиция наводит на мысль — или нечего сказать, или есть что скрывать. Между тем официальных пояснений ждут не только инвесторы-вкладчики в проект «Три богатыря», но и наверняка все остальные пайщики других не менее грандиозных объектов «Киевреконструкции», уверен распорядитель имуществом Василий Кузьменко. «Если компания не может расплатиться с одним из кредиторов, вполне возможно, что у нее серьезные финансовые проблемы в целом. И завтра могут остановиться все остальные проекты жилищного строительства. Обманутых вкладчиков появится в разы больше. Я только приступил к изучению ситуации на предприятии. Думаю, что уже через две-три недели можно будет сделать серьезные выводы», — подчеркнул В.Кузьменко.
Кстати, инвесторы-частники, которых справедливо сегодня можно считать обманутыми (свое жилье они должны были получить уже давно), похоже, решили действовать порознь с официальным распорядителем имущества ОАО «Киевреконструкция» и на данный момент готовят свой отдельный судебный иск. На эту тему инвесторы дискутируют на интернет-сайте realt.ua, создав в разделе «Форум» целую ветку по обсуждению банкротства ОАО «Киевреконструкция». Хотя, по мнению самого Василия Кузьменко, в дальнейшем так или иначе им придется сотрудничать. «Сегодня, согласно определению суда, открыто производство в деле о банкротстве ОАО «Киевреконструкция». Это по закону означает, что менеджмент застройщика уже не имеет право самостоятельно распоряжаться имуществом компании — только по согласованию с распорядителем имущества. После принятия судом окончательного решения о переходе в процедуру банкротства распорядитель становится единственным звеном, которое может принимать решения по оставшимся активам банкрота», — пояснил В.Кузьменко.
Слово «оставшимся» подтолкнуло журналистов уточнить, что имеется в виду. Как оказалось, ОАО «Киевреконструкция» не так давно распродавала имущество по бросовым ценам. Чтобы не быть голословным, г-н Кузьменко предложил зайти на его, как распорядителя, сайт (www.krs-bankrot.at.ua ), на котором вывешены выдержки из Государственного реестра операций купли-продажи недвижимого имущества. Согласно документам, в конце августа «Киевреконструкция» неожиданно продала один за другим три больших здания. И буквально на днях кто-то из инвесторов застройщика вывесил на упомянутом выше интернет-форуме копии договоров купли-продажи, в которых уже указаны цены реализованного имущества. Высоколиквидные квадратные метры продавались, как минимум, раз в пять дешевле их рыночной цены. Это все происходило на фоне остановленной стройки «Трех богатырей». «Какой вывод напрашивается? Компания «сливает» активы, остановив при этом свой мега-проект, оставив людей без жилья. Похоже, что у застройщика уже в начале осени были финансовые трудности. Я не исключаю, что завтра мы узнаем о том, что настоящий долг «Киевреконструкции» не 11 миллионов гривен, а 200 или 300 — по другим проектам. И что финансировать строительство больше нечем», — подчеркнул Василий Кузьменко.
Эксперты строительного рынка уверены, что строительство жилищных объектов за деньги инвесторов-физлиц равносильно построению финансовой пирамиды. По мнению Александра Бондаренко, экс-президента Ассоциации риелторов Украины, на отечественном стройрынке благодаря бездеятельности власти крепко укоренились схемы, не характерные для первички развитых стран. «Если речь идет о жилье, в основном его строят за средства индивидуальных заказчиков. Это пирамида. Сегодня строят за деньги, которые пришли вчера, завтра будут строить за средства, подоспевшие сегодня, и так далее. В какой-то момент этот источник иссякает, и тогда все останавливается. Это можно прогнозировать. Сегодня пирамида, которая еще вчера стояла головой на земле, повалилась на один бок. Теперь мы ожидаем, когда она вот-вот вообще развалится», — считает Александр Бондаренко.
По мнению экспертов, Украине необходимо срочно отказываться от накатанной схемы строительства, по крайней мере, жилых домов. Чего только стоит полная бесконтрольность в использовании застройщиками финансовых средств. Кто, скажите, в нашей стране может знать, как строительные компании тратят деньги, собранные с частников. Пока люди думают, что за их кровные покупаются кирпичи, цемент и услуги подрядчиков, на самом деле полученный капитал уходит, например, на покупку нового земельного участка, зарабатывает проценты на депозите и т.д. и т.п. Эксперты утверждают, что Украине необходимо переходить, как минимум, на испанскую модель развития первичного рынка жилья. На родине конкистадоров застройщики занимаются исключительно свойственным им делом — строят и только за кредитные средства. Готовые квартиры реализуют на рынке сами банки.
В Украине при нынешних условиях банкротство таких некогда мощных структур, как ОАО «Киевреконструкция», перестает удивлять. И это скверно. Ведь люди начинают относиться к подобным случаям, как к обыденности. Что, в свою очередь, означает одно — уровень доверия населения к строительному бизнесу стремительно падает. Постепенно можем дожить до момента, когда желающих инвестировать в жилье не станет и вовсе.