Привычка выпрашивать льготы — старинный народный промысел. Раньше это делалось достаточно колоритно и трогательно. К государю или, как сейчас бы сказали, главному распорядителю бюджетных средств писали челобитную типа «мы, сироты твои, ныне оскудели и обнищали... от городового земляного дела и от твоих государевых великих податей... И от той великой бедности из слобод разбрелись розно и дворишки свои мечут...»
Наверху разбирались и либо секли челобитчиков, либо что-то без особого фанатизма корректировали.
Сейчас форма челобитных несколько видоизменилась, но надежда выпросить себе, любимому, что-то ценное, неизбывна. Тем более что государи ныне не в моде, и сечь точно не будут. А государственные ресурсы часто, и не без оснований, считаются шаровыми. Если договоришься, конечно…
Проблема одна: на всех страждущих денег явно не хватит.
Хитом нынешнего года стали практически ежемесячные обращения девелоперов о своей «великой нужде». Если суммировать все их требования, то людям нужен маленький внутренний офшорчик — за чужой счет. Причем люди очень хотят права не только ничего не платить, но и на всех плевать.
Желание понятное, но трудно осуществимое. К примеру, предназначенный к массовому распилу стабилизационный фонд пока что не создан, и совершенно неясно, чем он будет наполняться. Да и желающих припасть к нему будет точно больше, чем наших любимых застройщиков, а многие и повлиятельнее будут. Так что «хотелки» придется резать по любому.
Тем более что далеко не все согласны, что спасение владельцев строительных компаний — главный украинский приоритет. Чересчур уж большую, если не сказать — громадную маржу закладывали в цены на протяжении последних пяти лет и слишком публично еще недавно собирались закладывать и дальше.
Трудно не согласиться с министром по вопросам ЖКХ Алексеем Кучеренко, что в жилищном строительстве «мировой финансовый кризис лег на благодатную почву. Это то, что наши застройщики — не строители, а застройщики, поскольку строители — это те, кто строит, они реально на 5% рентабельности живут, а застройщики и девелоперы просто превратились в спекулянтов, и они в свое время оторвались от реалий, помогли оторваться чиновникам со взятками космическими».
Вся тяжесть этих расходов (в том числе и «неформальных») ложилась на конечного потребителя. «А застройщики в это время собирались и кричали о себестоимости 1500 долларов, о тяжелой судьбе. Но ту сверхприбыль, от которой их распирало в последние годы, нужно было использовать на то, чтобы снижать цену и расширять круг людей, которые могут воспользоваться их услугами.
К сожалению, этого не произошло. Надули этот пузырь... и на сегодняшний день — полный коллапс отрасли, остановка и все те последствия, которые мы скоро ощутим», — добавил министр.
Сказано не по-чиновничьи жестко. Но под этим словами подпишутся 95% населения Украины.
К счастью для строителей, Алексей Юрьевич — не президент и премьер, так что небезосновательная надежда выудить что-то из бюджета по-прежнему жива. Еще в прошлом году, когда кризис только наметился, в качестве «кубышки» назначили Нацбанк, который хотели обязать выдавать бесплатные кредиты, обещая в противном случае штрафовать его работников. Сейчас девелоперы несколько поутихли, и о штрафах речь уже не идет. Они даже согласны на простые кредиты годиков этак на пять, по ставке рефинансирования НБУ. Что примерно вдвое дешевле, чем им дадут на рынке.
Учитывая, что полное банкротство отрасли действительно никому не нужно, ребят будут поддерживать. Собственно говоря, формально им это уже пообещали.
12 ноября на общенациональное антикризисное совещание Стройпалаты приезжал сам президент. К его приезду составили обширный перечень «хотелок» — как реальных, так и не очень…
Самая веселая содержалась в просьбе «введения налоговых каникул для застройщиков при строительстве жилья и социальных объектов в случае приостановки строительства этих объектов, обусловленной финансовым кризисом». Т.е. получить льготу — и вообще не строить. Наглость, безусловно, второе счастье, но тут явно перебрали.
Список других пожеланий попроще и пореалистичнее. К примеру, с отменой НДС с продавцов при первой покупке квартир в пределах нормативной стоимости жилья можно было бы и согласиться.
Но ключевой «хотелкой» было предложение обеспечить выкуп государством жилых домов со степенью готовности более 50—70% с целью их достройки и продажи. И уже упомянутое целевое рефинансирование НБУ госбанков и... «банков, которые имеют в своем портфеле более 20% ипотечных кредитов».
То есть государству предлагали заплатить за недострой и достроить его.
Поначалу навязывали выкуп жилья с готовностью не менее 70%. Однако жаждущих впихнуть любимой Родине и 50-процентные недострои оказалось столько, что планку понизили. Впрочем, в данном случае цифра особого значения не имеет: денег все равно не хватит даже на объекты с высокой степенью готовности.
Собственно говоря, визит президента свелся к тому, что он долго и вполне правдиво рассказывал о царящем в стране популизме и безответственности и пообещал подписать указ. За указом «О дополнительных мерах по преодолению финансового кризиса в Украине» и в самом деле не заржавело. Однако в нем произошел существенный «урез осетра»…
Документ был выполнен в традиционном стиле «углубить и расширить», а ключевым пунктом стало требование к Кабмину обеспечить привлечение в 2009 году в стабилизационный фонд минимум 50 млрд.
гривен. В том числе 10 млрд. — уже в первом квартале. За чей счет возникнет такое изобилие ресурсов, упоминалось предельно глухо…
Сложно всерьез рассматривать в качестве рога изобилия поступления от платы за аренду госимущества и дивиденды на акции. А приватизацию напрочь срывали и в более благополучные времена…
Что еще веселее, так это сплошной туман вокруг претензий строителей на «распил» оного фонда. Так, кредиты на завершение строительства жилья должны предоставляться с «обязательным условием совместного финансирования со стороны банков и застройщиков».
Вопрос о предоставлении гражданам одноразовой целевой госпомощи для осуществления первого взноса на жилье в недостроенных многоквартирных жилых домах предложили «проработать и внести предложения». Налоги не сняли, хотя и пообещали не повышать.
Деньги госбанкам (Ощадбанку и Укрэксимбанку) вроде пообещали. Но среди приоритетов последних ипотечное кредитование оказалось только у Ощадбанка, и то среди прочих целевых заемщиков…
В общем, по факту все ограничилось предложением обеспечить в месячный срок проведение инвентаризации недостроенных многоквартирных жилых домов, определить степень их готовности и предложить Национальному банку Украины рефинансирование тех же «половинчатых» недостроев, а также «энергетики, транспорта, связи и Евро-2012».
Куда сейчас НБУ, у которого как раз валютный кризис и жесточайший дефицит средств, пошлет основную массу «челобитчиков», в принципе понятно. Особенно на фоне дивного предложения «принять меры относительно пролонгации кредитов, полученных в банках для инвестиционных проектов субъектами агропромышленного, машиностроительного, металлургического и энергетического комплексов».
Итак, указ от 17 ноября с.г. получился неплохой, но только для криков «Президент с нами!» И крайне туманный по финансовому наполнению.
Хотя строители предусмотрительно не клали яйца в одну корзину и так же вдумчиво работали с любимым партнером президента по «демократической коалиции». С Юлией Владимировной они встретились даже пораньше, еще 8 ноября. Та им тоже много и охотно обещала. Правда, почти исключительно за чужой счет. Кабмин очень неохотно говорил о деталях, как, откуда и кого он будет финансировать. Зато радостно изъявлял готовность отдать «на поток и разграбление» местное самоуправление.
Вылилось это в кабминовский законопроект №3354 «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства». Им предлагалось создание Государственной программы строительства жилья по государственной поддержке.
Кстати, пообещали, что в текущем году будут достраивать жилье с готовностью более 70%, а в следующем уже и «половинки». Впрочем, денег на нынешний год в бюджете не заложили ни копейки.
А источники все те же: бюджет, стабфонд. Интересно, что предполагается использовать также международные займы (читать — деньги МВФ?).
Что и где будут строить, определит Кабмин, распорядителем бюджетных средств выступит Министерство регионального развития и строительства Украины (Минрегионстрой).
Очень любопытно и поучительно изложен в законопроекте порядок определения стоимости финансируемых объектов жилищного строительства. Она «определяется Минрегионстроем и Минэкономики». Т.е. нигде прямо не указано, что стоимость не может быть выше опосредованной стоимости, определяемой государством. Четко сформулировать этот пункт, видимо, была не судьба. В итоге получилось «как договоритесь».
Авторы законопроекта пообещали от имени государства оплатить ряду очередников первый взнос в 30% стоимости жилья и посодействовать в праве получения ипотечного жилищного кредита в уполномоченном банке. Пообещали и такой механизм, как аренда жилья с долгосрочным, до 30 лет, выкупом (по существу — ту же ипотеку).
Государственная поддержка должна предоставляться из расчета не более 21 кв. метра общей площади жилья на одного человека и дополнительно 10,5 кв. метра — на семью. Т.е. на семью из трех человек — до 74 метров. По идее, нормально. Но у славных украинских девелоперов таких квартир почти нет.
Впрочем, есть и пряники. Кабмин окончательно закопал идею прозрачной продажи земли. Распределение будет исключительно теневым.
Милый застройщик получит «участок под строительство жилья без проведения аукциона» — нужно только понравиться властям. Как именно — все люди не маленькие, знают.
Забавно, но к снижению стоимости строительства эта новелла не имеет ни малейшего отношения: ныне строящиеся дома уже благополучно (и практически все «неформально») рассчитались за землю.
Заодно застройщиков пообещали освобождать «от паевого участия на развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов». Т.е. городская община не только получает фигу с маслом, но еще и сама должна профинансировать страдальца.
Кстати, в антикризисном законе совершенно не обозначен срок действия. Надо думать, кризис, под который будут дерибанить землю, будет вечным?
Во время предыдущего кризиса строителям — Христа ради и по причине криворукости — разрешили сдавать дома без отделки. Итоги общеизвестны. Взамен «на период действия данного закона» размер их сметной прибыли ограничили 10% «прямых и общепроизводственных расходов по строительству», а предельный уровень рентабельности — 10% стоимости материалов и изделий, в частности строительных конструкций, используемых в строительстве объектов программы».
Вот это они с радостью! Очень рекомендуется поинтересоваться у строителей их отчетами за последние годика три. Чтобы они когда-то превысили 10% от «прямых и общепроизводственных расходов»? Да ни в жисть! Сплошные убытки и пятипроцентная рентабельность. Ну просто альтруисты, ей Богу — жили исключительно на зазор между до 5 тыс. гривен (себестоимость) и свыше 10 тыс. гривен (продажа), на оставшиеся ДВА ПРОЦЕНТА и жили.
Также Кабмин пообещал в законопроекте финансирование программы в размере «учетной ставки НБУ плюс 2%». Источники — все тот же бюджет и будущий стабфонд.
Уже известны первые прикидки. Минрегионстрой считает, что недостроенных многоквартирных домов в стране — порядка тысячи. Еще примерно на 800 идут работы. На достройку домов с готовностью свыше 70% нужно около 2 млрд. гривен, а всего — порядка 8 млрд.
Напомним, что в стабфонде у нас сейчас ноль гривен ноль копеек. Зато очередь желающих с ним «поработать» уходит далеко за горизонт...
Существует еще один нюанс: квартиры в строящихся домах в основном тоже уже проданы, и в ходе инвентаризации надо разобраться, сколько реально квартир может пойти очередникам.
Кстати, в пояснительной записке к законопроекту забыта масса любопытнейших вещей. Так, строителям предоставляют святое право наплевать на всякие там генпланы и прочую лабуду. В частности, в мусорное ведро выброшен закон Украины об архитектурной деятельности.
Территориальные общины любезно информируются, что обязательному рассмотрению архитектурно-градостроительных советов подлежат проекты объектов, расположенных «в исторической части городов, в исторических ареалах на магистралях и улицах общегородского значения, проекты высотных зданий и сооружений». И далее: итоги оного рассмотрения, во-первых, «носят рекомендательный характер» и, во-вторых, никому больше не нужны. Поскольку предлагаемой редакцией законопроекта «запрещается требовать от заказчиков строительства решение архитектурно-градостроительного совета для дальнейшего рассмотрения и согласования градостроительной и проектной документации».
Любопытно, много ли у нас строится доступного жилья в районе Крещатика, и по какой цене оно будет выкупаться? Согласно законопроекту, объект инвестирования — отдельная квартира. Просто чудесно: берешь в проект этаж-другой «доступного жилья» и строй, где хочешь и что хочешь. Тип дома не указан.
Есть и другие прикольчики. В частности, рынок постараются максимально оградить от конкуренции. Если застройщик — иностранное юрлицо, он обязан привлекать к выполнению строительно-монтажных работ объемом не менее 90% граждан Украины (что еще куда ни шло) и «юридических лиц». Зато стройматериалы без проблем могут быть и наполовину импортные.
Кстати говоря, одним из основных лозунгов нашего стройлобби является неустанная забота о персонале. Недавно удалось формализовать и ее — путем подписания трехстороннего меморандума между представителями строительного рынка, министерством и профсоюзами. Оказалось, что увольнять персонал будут легко и непринужденно. Главное — «с сохранением минимально необходимого уровня производственных мощностей и трудовых ресурсов».
Заодно предполагается «проработать в трудовых коллективах совместно с профсоюзными организациями вопрос о внесении изменений в коллективные договора, направленных на стабилизацию ситуации». Забота — ну просто обалдеть. И для этого антикризисный закон?
А вот трогательная забота о привлечении украинских лиц иностранцами легко объяснима. Ее можно даже проиллюстрировать на примере.
Недавно Минрегионстрой порадовал общественность тем, что генеральным подрядчиком реконструкции многострадального комплекса «Олимпийский» будет украинский застройщик: «У нас есть достойная строительная организация, и она сможет его построить». Вторая часть чуть менее оптимистична: реконструкция обойдется государству не в 1,5 млрд. грн., как ожидалось, а в жалкие 2,2 млрд. Причем цифра не окончательная.
По этому поводу руководитель свежераспущенного агентства по подготовке к Евро-2012 Евгений Червоненко поделился деталями: «Я руками и ногами отпихивал «Киевгорстрой», сегодня его опять пропихивают. Это просто верх цинизма… После того как конкурс по «Олимпийскому», честно выигранный, тупо отменили. Тут же на 700 млн. грн. увеличена смета реконструкции. И это в то время, когда цены на стройматериалы упали на 30—50%.
Новый стадион в Донецке стоит 1,2 млрд. гривен, а в Киеве простенькая реконструкция будет стоить 2,2 млрд.?!
Проведите открытый тендер с государственными гарантиями среди лучших украинских строительных компаний, и при нынешней дешевизне материалов вместо 2,2 млрд. реконструкция будет на миллиард дешевле.
Идет чистый дерибан. Чиновники понимают, что они не доживут во власти до Евро-2012. Потому спешат отдать деньги подрядчикам и получить с них все, что полагается».
Вопрос, проведут ли конкурс, естественно, чисто риторический. Представят ли строители расчетик о 10% рентабельности? Думаю, без проблем.
Кстати, наши законодатели могли бы посмотреть, как спасают строителей от кризиса в других странах СНГ. В Казахстане, в Алматы выкупную стоимость у профукавших средства девелоперов установили примерно в 50% от рыночной. В Санкт-Петербурге на декабрь назначен аукцион по покупке городом квартир для льготников. Фишка в том, что выкупать их собираются именно по расчетной стоимости российского Минрегиона для Питера.
Жилье рассматривается с готовностью не менее 70%, про «половинки» никто и речи не ведет. Цена в рублях опять же вдвое меньше средней по городским новостройкам. Сначала строители закричали, что это ниже себестоимости, потом сказали, что это разве что «в домах на окраинах», и вообще это только на 20% выше затрат. На что им посоветовали хорошенько подумать — кто ж им еще заплатит столько денег. Крики сразу утихли. Думают.
Оплачивать питерские квартиры собираются по схеме: 30% — через месяц после аукциона, 70% — уже после сдачи объекта. Будет поучительно посмотреть на итоги.
О снижении цены городского заказа на 27% за метр заговорили даже в московской мэрии. И это при живом Лужкове!
У нас строители идею «двигаться по цене» пока не воспринимают. Может, им помочь? Например, четко, а не расплывчато зафиксировать, что цена выкупа не может превышать цену Минрегионстроя. Кому не нравится — вперед, на рынок и торгуйте!
Это не смертельно. Работайте с клиентом, повышайте качество, меняйте планировки (те же «двушки» по 50 квадратных метров и «трешки» по 60—65 вполне пошли бы). Нужны деньги — берите кредиты, продавайте акции.
«Шара» 2003—2007 годов ушла и не обещала скоро вернуться. Кто этого не поймет, разорится. И это в общем правильно. Рынок-с, джентльмены!