Если вы собственник частного дома, земельного участка или того и другого и имеете в подтверждение права этой собственности все возможные и невозможные документы, если вы проживаете в своем доме и работаете на своей земле, так сказать, с деда-прадеда, то... это не означает, что вашу недвижимость завтра не отберут вполне законным способом. Причем отберут не рейдеры, не богатые бизнесмены, а ваши сельские или городские власти. По крайней мере, с 17 ноября гарантий того, что ваше имущество останется при вас, пожалуй, не даст ни один юрист. Речь идет о Законе №3682 «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, которые находятся в частной собственности, для общественных потребностей или по мотивам общественной необходимости», вступившем в силу после преодоления парламентом президентского вето на него.
История вопроса
Автором законодательной инициативы является премьер-министр Украины Юлия Тимошенко. Документ попал в парламент еще 30 января текущего года, принят за основу в парламенте 18 марта, а принят в целом 25 июня. Тем не менее 24 июля президент предложил отклонить законопроект как «не обеспечивающий в ходе решения затронутых в нем вопросов реальной защиты прав частного собственника, соблюдения конституционных гарантий права частной собственности». Однако
17 ноября президентское вето было преодолено со второй попытки 326-ю голосами депутатов.
Безусловно, общественные потребности и необходимость должны доминировать над потребностями индивидуума, в частности и в земельной сфере. Возможно, такими мотивами руководствовался и автор законодательной инициативы. Но законодательное оформление доминирования общественного над частным вызывает много вопросов в контексте того, не подменяет ли этот закон доминанту общественной потребности над частной на доминирование частного интереса над чьим-то правом собственности.
Потребность или необходимость?
В частности, указанный закон определяет общественную необходимость как «обусловленную общегосударственными интересами или интересами территориальной общины. Исключительную необходимость, для обеспечения которой допускается принудительное отчуждение земельного участка, других объектов недвижимого имущества, которые на ней размещены...». А общественная потребность — это «обусловленная общегосударственными интересами или интересами территориальной общины потребность в земельных участках, в том числе тех, на которых размещены объекты недвижимого имущества, выкуп которых осуществляется в порядке, установленном законом».
Разница состоит в том, что в случае общественной необходимости ваше имущество может быть изъято в принудительном порядке через соответствующее решение суда, о чем также сказано в законе. А общественная потребность предусматривает согласие собственника на выкуп его имущества.
Общественную потребность закон рассматривает как потребность в земельном участке под строительство дорог, нефтегазопроводов, линий электропередачи, транспортных сооружений, городских парков, детсадов, спортивных площадок, стадионов и т.д. Словом, этот перечень не содержит конкретного количества видов объектов, под которые может отчуждаться земля.
Перечень объектов, представляющих общественную необходимость, в значительной степени дублирует предыдущий. В частности речь идет об: объектах национальной безопасности и обороны; линейных объектах, объектах транспортной и энергетической инфраструктуры и объектах, необходимых для их эксплуатации; объектах, связанных с добычей полезных ископаемых общегосударственного значения; объектах природно-заповедного фонда; кладбищах.
Схема дерибана чужой собственности
А теперь смоделируйте ситуацию. Скажем, у вас есть земельный участок в сельской местности с выгодным расположением вблизи автотрассы или где-нибудь в живописном месте. И у кого-то, кто имеет деньги и влияние (юридического или физлица), возникла идея этот участок присвоить. Для этого вовсе не нужно договариваться c собственником о продаже земли по рыночной цене (да и не факт, что собственник согласится продать из сугубо субъективных соображений). Следующим шагом нашего влиятельного рейдера будет визит в сельский совет, где за определенную мотивацию депутаты поставят вопрос об общественной необходимости разместить на вашей земле объект, например, природно-заповедного фонда. Можно не сомневаться, что решение будет принято. Следующий шаг — вам предложат отдать землю по-хорошему по цене, которая будет определена экспертом, назначенным тем же таки сельским советом. Если вы будете упираться, в дело вступит суд, который примет решение о принудительном изъятии земельного участка, а также установит размер денежной или имущественной компенсации за отчужденное имущество. И вряд ли она будет рыночной. (Кстати, о рыночных принципах в вопросе компенсации за утраченное имущество в законе вообще не сказано).
После этого местная власть становится собственником вышеупомянутой земли. А дальше уже ничто не мешает изменить целевое назначение земельного участка, скажем, на использование с целью застройки и передачу ее в нужные руки.
К тому же закон четко не разграничивает общественную необходимость и потребность. Скажем, если власть не договорилась с собственником о выкупной цене недвижимости, которая изымается под общественную потребность, то, с одной стороны, закон гласит, что недвижимость остается у собственника, а с другой — дает право органу власти доказать в суде, что существует общественная необходимость в указанном объекте недвижимости, а дальше идет принудительный выкуп.
Конечно, изображенная схема дерибана частной собственности весьма условная, и реальные способы отчуждения за бесценок будут намного более изобретательными. Как аргумент можно привести тот факт, что, несмотря на прямой и исчерпывающий запрет рыночного оборота земли сельхозназначения, ею уже давно торгуют на теневом рынке.
Поле для маневров
Еще один момент. Указанный закон дает довольно широкие полномочия как суду (административной ветви судебной власти) в вопросе перераспределения права собственности на земельный участок, определение его стоимости, так и муниципалитетам в вопросе инициирования принудительного отчуждения имущества.
А теперь представьте, что, например, власть села Новые Петривцы или же Вышгородского района обратится в суд с иском об отчуждении земельного участка из частной собственности лидера фракции ПР Виктора Януковича в пользу обустройства заповедника. (Оснований более чем достаточно: кто бывал в Межигорье, знает о его уникальном ландшафте, похожем на виды Карпат.) Вопрос, чью сторону примет суд, — риторический. Или же можно предположить, что киевская власть обратится в суд с иском об отчуждении пресловутой многоэтажки по ул. Грушевского в Киеве. Мотив тоже, согласно новому закону, найдется. Например, расширение границ Мариинского парка и устранение угрозы оползня на днепровских кручах. Зато намного меньше сомнений, что — не сегодня, так завтра — собственники дачных домов на Русановке в Киеве (где должен пройти мост метро) будут принудительно лишены своей недвижимости и вряд ли получат за это адекватную компенсацию, как и жители Киевщины, по земельным участкам которых должна пройти большая окружная дорога вокруг столицы.
Очевидно, что закон сырой, и отнюдь не из-за непрофессионализма его инициаторов и авторов. Двусмысленность его терминологии и положений документа открывает широкие возможности для различных юридических маневров и неоднозначных прочтений. И вряд ли этого не заметили разработчики закона и более трехсот нардепов, проголосовавших за преодоление вето.
Комментарии
Валерия ЛУТКОВСКАЯ, заместитель министра юстиции:
— Думаю, что по поводу этого закона все же последует обращение в Конституционный суд, и тогда мы увидим позицию органа, который может определить конституционность того, что будет происходить с землей в случае общественной необходимости. (Если не будет такого обращения, мы получим обращение в Европейский суд по правам человека.) Я согласна с тем, что определения общественной необходимости в законодательстве сегодня нет. В связи с этим данный закон будет мертвым до тех пор, пока в законодательстве не появится соответствующее разъяснение. Оно должно быть очень ограниченным и уникальным, чтобы не нарушать права человека.
Владимир ЯВОРСКИЙ, исполнительный директор Украинского Хельсинкского союза по правам человека:
— Этот закон уже работает. И без него до сегодняшнего дня изымались дома для общественных потребностей, хотя они нигде не определены. У нас есть десятки дел, по которым местные органы власти изымали у людей помещения, передавали их коммерческим предприятиям, после чего там строились развлекательные центры. Общине от этого пользы не было, но все суды, включительно с Верховным, трактовали это как общественные интересы. И мы в дальнейшем увидим то же самое: фактически любой орган местных властей может передать любой земельный участок для разработки другому собственнику без особого обоснования. Еще одна проблема этого закона — адекватная компенсация права собственности. Там этого нет. Я очень сомневаюсь, что кто-то обратится в Конституционный суд по поводу конституционности этого закона, поскольку в нем заинтересованы все бизнес-структуры, а это люди, которые контролируют органы власти, имеющие право на обращение в КСУ.