"В результате победы Великой Октябрьской социалистической революции… воплощая в жизнь ленинские идеи построения коммунистического общества… Советское государство последовательно реализует разработанную Коммунистической партией программу жилищного строительства".
Это цитата из преамбулы действующего основоположного законодательного акта нашей страны в сфере жилищной политики - Жилищный кодекс УССР.
Именно этот документ создает фундамент жилищной политики государства. Потому какой фундамент - такая и политика?..
Попробуем ответить на этот вопрос. Прежде всего напомним о еще одном фундаментальном законодательном постулате в этой сфере - ст. 47 Конституции, которая гарантирует защиту жилищных прав всех граждан Украины. Кроме того, еще в 1995 г. ВР утвердила Концепцию развития государственной жилищной политики.
Действует и ряд других законодательных актов, которые регламентируют, регулируют и гарантируют гражданам Украины соблюдение их жилищных прав. Десятки законов и постановлений гарантируют жилье для каждого. Итак, принимая во внимание такое количество толстых томов этих документов, можно прийти к выводу, что у украинцев просто не должно быть жилищных проблем. Но реалии кардинально другие.
Основным усредненным показателем обеспеченности жителей страны жильем считается количество квадратных метров на каждого жителя. Так вот, на одного украинца сегодня приходится лишь 23,1 кв м жилья. По данным Национального института стратегических исследований, около 42% украинских семей живут на площади, меньшей предусмотренного ЖК норматива в 13,65 кв м на человека.
Из стран бывшего соцлагеря до недавних пор хуже нас были обеспечены жильем только румыны с их 22 "квадратами" на человека. Впрочем, темпы развития экономики этой страны дают основания предположить, что жилье среднестатистического румына стало более просторным. У другой соседки, Польши, - свыше 24 кв м на человека. Чем дальше от наших границ - тем больше жилой площади, вплоть до среднего показателя в странах Евросоюза в 45–50 "квадратов" и свыше 60 метров в Великом Герцогстве Люксембург.
Сколько же новых квартир предлагает рынку отечественная строительная отрасль? Официальная статистика говорит, что этот показатель на протяжении последних лет растет. В 2017 г. в Украине принято в эксплуатацию 10,2 млн кв м жилья - на 9% больше, чем в 2016-м.
Однако в 2018 г. рост может плавно смениться своей противоположностью. В первом полугодии введено в действие 3,26 млн кв м жилья в новостройках - почти на треть (на 29%) меньше по сравнению с шестью месяцами 2017-го. Итоги года покажут - это временное явление или первый тревожный звоночек. Не исключено, что причина лежит в плоскости уменьшения платежеспособного спроса населения - при сохранении огромной потребности в собственном жилье.
Почему же незыблемым, как строительный фундамент у добросовестного застройщика, остается позорно низкий показатель обеспечения наших людей квадратными метрами? Откуда ложка дегтя в украинскую "жилищную бочку меда"? Или все же строим недостаточно, учитывая нужды среднего гражданина? Вот в Польше, например, - настоящий строительный бум. Доля строительства в ВВП наших соседей достигает 12%. Даже у белорусов этот показатель колеблется у отметки в 6% экономики. А в Украине - 2,3% ВВП, и не растет.
Все же жилье в Украине строится, но есть большая проблема с реализацией готовых квартир застройщиками и девелоперами. А это сигнализирует о дисбалансе между спросом и предложением на рынке жилищной недвижимости.
Существует значительный отложенный спрос на недорогое жилье. Его создают прежде всего 650 тыс. наших сограждан, которые стоят на квартирной очереди, т.е. государство официально считает их нуждающимися в улучшении жилищных условий. Добавьте 1,5 млн внутренних переселенцев, которые заждались поддержки власти в решении жилищного вопроса.
И это еще не полная картина. Но, к сожалению, всей полнотой ситуации государство не владеет: начиная с 2015 г., официальная статистика не фиксирует потребности людей в жилье.
Жилье строится, спрос на него большой, но получить квартиру бесплатно или приобрести ее по доступной цене может очень небольшой процент тех, кто в этом нуждается.
Что же у нас с состоянием имеющегося жилья? 0,6% отечественного жилфонда представляет аварийное и старое жилье. Это почти 61 тыс. домов и 146 тыс. их жителей. Каждый четвертый городской житель живет в жилых помещениях, имеющих неудовлетворительное техническое состояние и низкие эксплуатационные качества. К тому же, они исчерпали эксплуатационный ресурс. Речь идет прежде всего о 72 млн кв м т.н. хрущевок первых серий, которые не отвечают современным требованиям относительно достойного и достаточного жилья. Нужно отдать им должное: массовое строительство 60–70-х - это единственная и последняя программа комплексного индустриального строительства жилья, которая была реализована в Украине. Где бы жили сегодня все эти граждане, если бы не было тех же "хрущевок"?
Но годы проходят, состояние этих домов точно не улучшается, а комплексной государственной программы модернизации жилищного фонда как не было, так и нет. Периодически слышим о планах профильных ведомств начать реконструкцию устаревшего жилья. Но добрыми намерениями старые стены не подопрешь. Еще в 2006 г. в Украине был разработан проект соответствующего закона. Но на практике - не пошло. Говорят, из-за законодательной неурегулированности. А я считаю - из-за неимения политической воли начать решать сложный социальный вопрос.
Шансов и дальше прятать голову в песок все меньше. Где будут жить люди, когда "хрущевки" окончательно исчерпают срок своей эксплуатации? Вопрос не к строителям. Они как раз и обновят старое жилье, и обеспечат людям новые квартиры, если будет на то воля государства и соответствующее финансирование.
И это еще не все возможные направления развития жилищного строительства в Украине. Но новое вино в старые сосуды не наливают. Жилищная сфера - едва ли не последняя в стране, которая до сих пор руководствуется заскорузлыми советскими клише. Украине крайне необходимо новое современное жилищное законодательство. Действующая система нормативно-правовых актов, регулирующая жилищную политику, насчитывает более 100 законов, постановлений правительства и ВР, распоряжений и т.п. И большинство этих документов не отвечают ни нуждам общества, ни реальным возможностям государства.
В национальном докладе "Цели устойчивого развития: Украина", подготовленном Министерством экономики в 2017 г., констатируется неудовлетворительное состояние обеспечения населения Украины жильем. Содержатся там и рекомендации по созданию условий и обеспечению доступа к достаточному, безопасному и недорогому жилью и основным жизненным услугам. Правда, не объясняется, как именно государство эти условия будет создавать.
Скажем, Закон о жилищном фонде социального назначения регламентирует порядок создания, предоставления и эксплуатации социального жилья, но предмет регулирования этого закона практически отсутствует: в стране нет фонда социального жилья как такового. Большинство счастливых получателей социального жилья приватизируют его за бесценок.
Это не проблема, когда речь идет о жилищном фонде времен СССР. Но приватизация за "копейки" нововыстроенного жилья является преступлением государственного масштаба. Нормированного института лизингового или арендного жилья в стране практически нет, попытки ввести такие механизмы не получают поддержки во властных кабинетах. Правда, возобновилось обсуждение концепции закона об арендном жилье. Дело полезное. Посмотрим, чем оно закончится.
На бумаге имеем ряд, возможно, неидеальных, но в целом неплохих и нужных людям государственных и региональных жилищных программ, на которые возложена задача обеспечить граждан жильем. Но программы, которые реализуют центральные органы исполнительной власти для ряда категорий граждан, финансируются по остаточному принципу и в основном зависят от политической позиции или субъективного отношения к этим программам того или иного высокопоставленного должностного лица.
Тем временем политики спекулируют на жилищных проблемах украинцев, заигрывают обещаниями будущей реализации жилищных программ. В калейдоскопе законов и постановлений обычному украинцу тяжело своими силами разобраться, на какие именно гарантированные государством жилищные права он может надеяться.
Вот и получается: с одной стороны - обещаем всем и все, а с другой - не даем никому и ничего.
За 27 лет независимости было несколько попыток изменить ЖК. Разработанные проекты даже выносились на первое чтение в зал парламента, но не были поддержаны депутатами. Сегодня даже существуют две рабочие группы по подготовке нового ЖК: одна - при парламентском комитете по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, а вторая - при администрации президента. Только существуют они на бумаге, а реальной работы не ведут.
Были попытки разработки концепции государственной жилищной политики Украины. Но разработчики уперлись в проблему: как трактовать упомянутую ст. 47 Конституции о гарантированных жилищных правах граждан? На том и забросили благородную идею. Такая же судьба постигла и остальные инициативы по модернизации жилищных программ.
Какие причины кризиса государственной жилищной политики? По моему мнению, одна из главных - банальный политический популизм. За четверть века никто из политиков и чиновников не смог открыто сказать украинцам: бесплатного жилья для всех больше не будет! А для социально незащищенных мы разработаем и внедрим механизм обеспечения социальным жильем, которое не будет передаваться в собственность. Тогда как для остальных граждан государство должно создать доступные финансово-кредитные механизмы решения жилищного вопроса.
Украина остро нуждается в комплексном реформировании государственной жилищной политики. Необходимо подготовить национальный план действий, который будет базироваться на европейских стандартах, будет отвечать международным нормам и лучшим мировым практикам.