С упорством, достойным лучшего применения, украинские чиновники ежедневно и ежечасно меняют законодательство в различных сферах управления государством. Чаще всего такое регулирование осуществляется путем "выдергивания" какого-то элемента западного подхода и изобретения очередного "лисапета" - уникального и бессмысленного. Одним из таких "лисапетов" сегодня является так называемая оценка для налогообложения операций с недвижимостью при заключении договоров купли-продажи. Вот уже несколько лет висит дамокловым мечом угроза изменения правил игры на рынке недвижимости в области ее оценки, с которой опытные оценщики борются и пока что побеждают. Что же дальше?
Приближающийся день 1 ноября оценщики, риелторы и нотариусы уже окрестили "черным" днем не только для оценки, но и для всего рынка недвижимости и движимого имущества: квартир, домов, дач, земельных участков, нежилых помещений, автомобилей, пароходов, самолетов и т.д, и т.п. На этот день намечена полная замена действующих подходов и процедур оценки на ту самую "лисапетную", которая будет применяться как оценка для налогообложения, уплаты пошлины и других обязательных платежей, уплачиваемых в государственный бюджет при нотариальном оформлении соответствующих договоров. Дата 1 ноября возникла в результате переноса на три месяца старта "лисапетной" оценки, поскольку, по объяснению государственных органов, к 1 августа не было готово достаточное количество специалистов и компаний, имеющих право заниматься оценкой для налогообложения по новым правилам и процедурам.
Как сегодня происходит оценка имущества для начисления налога при заключении сделок с имуществом? Неужто не платим?
Сегодня все еще действуют нормы, по которым работают оценщики, получившие сертификаты по специальностям в зависимости от вида имущества: оценка недвижимости, автомобилей, земельных участков и т.д. Нормы же "лисапетной" оценки предполагают введение практически одной специальности для всех видов имущества: новоиспеченные ПТУ-шники будут оценивать ВСЕ без разбора, и не важно, что опыта у них - абсолютный ноль… Впрочем, обо всем по порядку.
В отчете Фонда госимущества Украины (является уполномоченным органом по оценке имущества) сказано, что "в первом полугодии 2012 г. на рынке оценки имущества и имущественных прав работало 3186 зарегистрированных субъектов оценочной деятельности - субъектов хозяйствования. Это составляет 54,9% от общего количества (5806) зарегистрированных субъектов, имеющих сертификаты по предоставлению услуг". В течение августа-сентября и начала октября 2013 г. были выданы сертификаты субъектов оценочной деятельности по специальности оценки для налогообложения всего лишь 128 компаниям, что составляет 2,2% от общего числа компаний, зарегистрированных в ФГИ. Именно поэтому риелторы и нотариусы назвали 1 ноября "черный" днем, поскольку они предвидят проблемы, которые возникнут из-за ограниченного числа участников рынка: банальные очереди и взятки "за ускорение процесса". И не просто очереди, а очередной скачок цен на эти услуги, стоимость которых может возрасти в 5–10 раз, как это уже было в июне 2012 г., о чем ZN.UA писало и предупреждало неоднократно.
Более того, если до 1 ноября при составлении дарственной или завещания недвижимости близким родственникам оценка не выполнялась, то, несмотря на то, что налоги с такой сделки не уплачиваются, после введения новых правил оценка все равно будет требоваться, и ее придется оплачивать. Т.е. бабушки и дедушки, оставляя дом в селе близким родственникам, должны будут заплатить за совершенно ненужную процедуру лишь для того, чтобы некоторая группа лиц фактически украла у них эти деньги, оторванные от скудной пенсии и сэкономленные на лекарствах. Добавьте сюда еще 1500 грн за первое внесение объекта в реестр и еще 1500 грн (за каждый объект) при регистрации нового собственника, и окажется, что дом в селе стоит дешевле, чем его оформление. А ведь эти деньги собственники "вторички" уже уплатили в БТИ при регистрации объектов. Более того, если реестр разработан за деньги налогоплательщиков, то внесение в него должно быть бесплатным.
Вопрос "зачем это делается?" звучит сегодня риторически, так как во многих СМИ можно найти на него ответ. Читателя скорее волнует вопрос: улучшит ли эта процедура функционирование стагнирующего рынка недвижимости или нанесет ему еще больший вред? Чем является "лисапетная оценка" - шагом вперед, шагом назад или топтанием на месте?
Проанализировав ситуацию, несложно придти к однозначному выводу: введение "лисапетной оценки" - это очередное изобретение отечественного велосипеда с целью уничтожения конкуренции на рынке, чтобы направить денежные потоки в определенное русло. Почему так? Попробуем разобраться.
1. Процедура "лисапетной оценки" предусматривает вопиющее нарушение Международных стандартов оценки, принятых в ЕС и используемых оценщиками всего мира, так как отрицает необходимость осмотра объекта оценки. А ведь требование осмотра объекта оценки и объектов сравнения, проданных или выставленных на рынке на дату оценки, является обязательным не только в Международных стандартах, принятых в Европейском Союзе, но также и в американских "Единых стандартах профессиональной практики", канадских стандартах, да и в стандартах всех развитых стран. Почему же апологеты "лисапетной оценки" ввели такое нелепое требование?
Их объяснение - мы хотим избежать коррупции, поскольку она возникает при встрече оценщика с продавцом объекта - не выдерживает критики. Оказывается, оценщики в Европе и США - сплошные коррупционеры, а мы тут - одни ангелы. Простите, господа, но дело не в этом, тем более что заказчику, при желании, совсем несложно будет найти оценщика. Дело, скорее, в том, что вы просто хотите сэкономить на важнейшей функции оценки - осмотре объекта для учета его технического состояния. Намерены переложить на заказчика ответственность, не свойственную ему: вы хотите, чтобы он свидетельствовал против самого себя, что нарушает ст. 63 Конституции Украины. Читателю, наверное, непонятно - куда же смотрела армия юристов, согласовавших данные процедуры в законодательстве? Конечно, они все это видели. И хотя юридическое управление Кабмина написало отрицательный отзыв, положение Кабмина, регламентирующее "лисапетную оценку" все равно было принято...
2. В нарушение Закона об оценке, нормативные документы, принятые Кабинетом министров, позволяют получать квалификационное оценочное свидетельство в области "лисапетной оценки" без годичной стажировки. Такой подход противоречит не только Закону Украины "Об оценке имущества, имущественных прав…", но и практике, сложившейся в странах Евросоюза, США, Канады и др. Оценщик - специальность, требующая огромного количества знаний во многих областях. А кроме знаний нужна еще и хорошая практика их применения. Апологеты же "лисапетной оценки" считают, что требование по стажировке усложняет доступ на рынок оценочных услуг… Но ведь мы же не хотим лечиться у врача, не прошедшего интернатуру! Почему вдруг в оценке мы отрицаем необходимость практической стажировки? И почему тогда получение сертификата субъекта оценочной деятельности, без которого все квалификационные свидетельства физических лиц - это просто ненужные бумажки, обставлено таким количеством требований, что выполнить их не может никто, кроме ограниченного круга людей?
3. Как же на практике ФГИ создает этот ограниченный круг? Все очень просто и знакомо: через требование иметь определенный софт (компьютерную программу), через использование объектов интеллектуальной собственности (знакомо?) и через нечеткие, но многочисленные требования к системе контроля качества компаний, претендующих на получение сертификата субъекта оценочной деятельности. Когда нет объективных критериев, несложно отказать "чужим" и протащить "своих". Не потому ли так ничтожно мало количество оценочных компаний, получивших право заниматься оценкой для налогообложения?
4. Большие надежды апологеты "лисапетной оценки" вкупе с ФГИ возлагают на некоторую компьютерную программу, в которую только и надо, что данные подставил - и результат получил. И это вызывает ряд вопросов. Во-первых, если все так просто - подставил данные и получил результат - зачем тогда вообще нужны для этого оценщики? Пусть бы нотариусы подставляли данные и получали результат. Но в том-то и проблема, что такую программу если и можно сделать качественно, то только для массового типа объектов. К ним относятся те, которых на рынке большое количество, что позволяет применить статистические методы. Сегодня это две категории: квартиры экономкласса в больших городах и легковые автомобили популярных брендов. Все, список исчерпан. Даже для домовладений и квартир в небольших ПГТ количество данных недостаточно! Даже для нежилых помещений в больших городах нет достаточной статистической выборки, не говоря уже о самолетах, пароходах, уникальных историко-архитектурных объектах или кредитных портфелях обанкротившихся банков. Все эти объекты надо оценивать индивидуально. И без опытных оценщиков высокой квалификации тут не обойтись. Но проблема в том, что тем, кто представил софт для квартир, автоматически дается право оценивать все остальное подлежащее нотариальному заверению! И что тогда? А то, что оценивать все равно будут ПТУ-шники, и не важно, умеют они это делать или нет. Это равносильно тому, что в физике заявить: Эйнштейн и Ландау смертельно устарели, мы их заменим молодым поколением ПТУ-шников. И заменяют ведь! Из оценщиков, работающих в компаниях, получивших право на выполнение налоговой оценки, никто ранее не занимался оценкой - вот какой уникальный "лисапет" изобрели в Украине!
5. Во-вторых, корректный софт для расчета стоимости квартир в большом городе делается обычно спустя несколько месяцев после даты оценки, поскольку огромное число данных необходимо проанализировать, чтобы опять-таки корректно, близко к рынку, рассчитать стоимость для налогообложения. Но ведь по требованиям ФГИ софт представляется и согласовывается ФГИ задолго до проведения оценки. Т.е. данные, заложенные в программу, в лучшем случае отстают от даты оценки на год, а то и на два. Рынок недвижимости в Украине сегодня довольно вариативный, поэтому невозможно корректно определить стоимость на сегодня, используя вчерашние данные не первой свежести, а попытка их корректировки может привести к весьма сомнительным результатам. Именно поэтому использование программы никогда не позволит получить оценочную стоимость, близкую к рыночной, да еще и на дату оценки.
Здесь также уместно заметить, что в Европе, США и Канаде оценка имущества осуществляется для ежегодного налогообложения, а не транзакционного (как у нас): никто и нигде не определяет стоимость для заключения сделки. Поэтому софты в этих странах действительны на определенную дату: как правило, на 1 января текущего года - для начисления налога в текущем году. Более того, база аналогичных объектов, используемых в этих софтах, является публично доступной, обсуждается общественностью и согласовывается в открытом, прозрачном режиме. В Украине эта база - за семью печатями, а за ее использование предлагается взимать роялти - плату за использование объекта интеллектуальной собственности. При этом самым уникальным элементом софта является, как мы уже понимаем, непрозрачная и быстро устаревающая база аналогов, неконтролируемая широкой общественностью и имеющая весьма ограниченное применение для типовых квартир в больших городах - уникальные объекты программа рассчитывать не в состоянии. Может, именно поэтому разработчики софта, признанного ФГИ, отказываются показать его общественности? Может, король там - голый?..
6. Ну, и кому нужна корректная оценка - спросит читатель? Главное, что оценят и в бюджет заплатят. Но у некорректной оценки есть две проблемы: если она занижена, бюджет недополучает средства - и это плохо, с этим все согласны; если она завышена, это вызывает в людях чувство несправедливости и беззащитности перед… частными фирмочками с депутатским прикрытием. А нужна ли руководству государства такая реакция огромной группы обычных людей, столкнувшихся с несправедливостью на рынке недвижимости?
7. И последнее. Профессиональные оценщики с большим стажем, с украинскими и международными квалификационными свидетельствами - все выступают за отмену налоговой "лисапетной оценки", ратуют за улучшения в сфере регулирования существующей оценки, как то контроль отчетов по оценке, повышение требований к рецензированию отчетов по оценке. Они выступают за совершенствование Национальных стандартов оценки, принятых еще 10 лет назад и потому уже не соответствующих в полной мере Международным стандартам оценки, ратуют за улучшение качества экзаменов и качества курсов по повышению квалификации и т.д.
Есть над чем работать ФГИУ в этом направлении, но почему-то очень не хочется…