ЗАЧЕМ НУЖЕН НАЛОГ, ЕСЛИ СУММА СОБРАННЫХ СРЕДСТВ БУДЕТ КОНКУРИРОВАТЬ С ЗАТРАТАМИ НА ЕГО АДМИНИСТРИРОВАНИЕ?
Одним из событий, взорвавших Интернет в начале этого года, стало введение в законе о госбюджете налога на недвижимость. Попробуем разобраться, какие "плюсы" и "минусы" у этого налога, и нужен ли он в таком виде вообще.
В тех странах, где этот налог взимается, он действительно используется на местном уровне. Но каков механизм? А механизм как раз кардинально отличается от нашего: не правительство решает, какой размер этого налога, а сами граждане, проживающие в данном регионе, решают, хотят ли они "поделиться" частью своих доходов с местной властью для строительства новой школы, дороги или ремонта местной больницы. Причем решают на местном референдуме простым голосованием.
Т.е. сначала голосуют за объекты, которые хотят построить, представляют смету этого строительства, а потом начинают делать расчеты требуемого налога. И никогда этот налог не привязывается к площади, а ВСЕГДА - к рыночной стоимости недвижимости. Ведь априори предполагается, что владельцы более дорогих "квадратов" в состоянии выделить большую сумму на улучшение условий жизни в регионе. Расчет налога от квадратных метров, от числа окон или дверей и т.д. - это такая древность данного налога, о которой просто стыдно говорить в цивилизованном обществе.
А фискалы говорят, что много коррупции при определении рыночной стоимости. Выходит, мы эту коррупцию взялись побороть, но признаем ее неодолимой. На самом деле, совсем несложно победить коррупцию в оценке, надо просто хотеть этого. Механизмы массовой оценки недвижимости хорошо известны в мире. Сама процедура состоит из разработки программного обеспечения для оценки всех объектов региона, когда стоимость определяется путем поправок, в зависимости от технических характеристик недвижимости и ее состояния. Методологии и программное обеспечение представляются и утверждаются на сессии местного совета. Затем с помощью этой программы производится оценка каждого объекта путем подстановки исходных данных (характеристик каждого определенного объекта) и определения стоимости. Обязательно предусматривается возможность апелляции, если программа исказила результат. Только в этом случае привлекаются независимые оценщики. Так оценивают жилье. Механизм несколько напоминает одиозную налоговую оценку, существовавшую у нас в стране с февраля по август 2014 г. Вот только дьявол кроется в деталях, и тот одиозный механизм налоговой оценки на самом деле не имеет ничего общего с процедурой массовой оценки, изложенной в этой статье, очень прошу это не путать.
Объекты нежилой недвижимости могут оцениваться путем привлечения независимых компаний, выбранных на тендере. Возможны и другие механизмы, но утверждать в XXI в., что правильно определить рыночную стоимость объектов региона невозможно, - это просто показывать свою беспомощность и некомпетентность.
Результаты массовой оценки обязательно заносятся в реестр (кадастр) и становятся общедоступными, а ошибки сразу будут всем видны.
Поверьте, будет практически невозможно два находящихся рядом объекта оценить с большим отличием, в противном случае такая разница будет сразу всем видна в кадастре и может быть просто оспорена. Не бойтесь рыночной стоимости, господа фискалы.
Есть у нового налога и весьма сложная психологическая сторона, ведь многие говорят: мы потратили свои средства, обложенные всеми налогами, на покупку или строительство дома или квартиры. Почему же тогда этот дом или квартиру опять обкладывают каким-то налогом? И ответ на этот вопрос такой: стоимость квартиры или дома является только базой для сбора средств в общую копилку, которая будет использована на нужды региона: если твоя недвижимость более дорогая - твой вклад будет больше в эту копилку. Но никогда правительство не сможет пояснить это гражданам, не применив описанный выше механизм выбора ими того, во что они сами захотят вложить собранные в общую копилку средства. Поэтому данный закон должен был бы содержать механизм выбора того, как сами люди хотят потратить эти средства. В нынешней же редакции все это выглядит как затыкание очередных бюджетных дыр, только на этот раз - дыр местного бюджета.
Когда сумма средств, которые граждане согласны выделить из своего кармана, согласована, определяется тот процент от рыночной стоимости недвижимости, который и будет, собственно, налогом на недвижимость. Во многих странах этот налог колеблется от 1 до 3% от рыночной стоимости, хотя в разных регионах проценты разные. И самое главное: выплата налога осуществляется ежемесячно, сумма разбивается на 12 частей, чтобы не создавать слишком большого давления на бюджет семьи.
Другим аргументом против введения налога в нынешнем виде является отсутствие компьютеризированных данных об объектах недвижимости. Наивно полагать, что открытие реестра недвижимости с 1 января 2014 г. решит этот вопрос. В реестре не более 10% всех объектов недвижимости, поскольку он ведется только с 2012 г. В нем содержится информация об объектах, которые были введены в эксплуатацию последние три года или продавались/покупались, становились залогом в эти три года.
А почему там нет всей информации? Да потому, что ее внесение - это заработок нотариуса (от 500 до 1500 грн за внесение в реестр) или регистрационной службы при вводе дома в эксплуатацию.
Информация об объектах, не внесенных в реестр, зафиксирована только на бумажных носителях в "старых" БТИ. И хотя Егор Соболев пообещал "вытянуть" эту информацию из БТИ, с трудом верится, что в ближайшее время она может быть оцифрована, структурирована и внесена в кадастр.
Кому же тогда собираются направлять счета на оплату фискальные службы? Только тем, кто есть в реестре? Или все-таки надо сначала создать реестр/кадастр недвижимости, где будет не просто список объектов в хаотичном порядке, а информация будет структурирована по городам, улицам? И при этом она будет привязана к земельным участкам? И там будут находиться все объекты, подлежащие налогообложению? И будет проведена их массовая оценка?
Пару слов о предлагаемой сумме налога, фактически 24 грн с м2. Если говорить о том, какой это процент для киевской недвижимости, то для квартир на Печерске, где средняя стоимость квадратного метра 2500 долл. за м2, это будет примерно 0,06%, а для небольшого городка, где средняя стоимость - 500 долл/м2, это составит 0,3%, для поселка городского типа со средней стоимостью 100 долл./м2 - 1,5% - почти как в США. Как всегда, бедные платят больше, хотя должно быть наоборот. И хотя нам говорят, что озвученный в законе размер налога является верхним пределом, есть большие сомнения, что в нынешней условиях удастся этот размер снизить. Более того, существуют опасения, что в таком виде сумма собранного налога будет конкурировать с затратами на его администрирование, и тогда вообще непонятно - зачем он нужен.
Что же делать правительству в этой ситуации?
Отложить введение налога на недвижимость до момента готовности полного кадастра, в который будет включена ВСЯ недвижимость в Украине.
Разработать механизм, при котором граждане, живущие в данном регионе, сами будут решать, сколько они хотят выделить средств на этот налог, и на что они хотят его истратить.
Изменить механизм взимания - в зависимости от рыночной стоимости, что восстановит социальную справедливость и поможет гражданам лучше воспринимать данный закон.
Разработать механизмы определения рыночной стоимости, провести соответствующие конкурсы, обнародовать методологию оценки на уровне местных советов и т.д., провести оценку и внести ее в кадастр.
И только после этого вводить данный налог.