Действо под названием «бум на рынке столичных квартир» так или иначе способствует развитию строительства жилья жителей столицы в предместье Киева. Похоже, что и киевская власть решила поспособствовать этой динамике. Так, недавнее заявление начальника главного управления земельных ресурсов Киевской городской государственной администрации Анатолия Муховикова о том, что в нынешнем году будет приостановлено предоставление самой дорогой в Украине земли (то есть прежде всего киевской) под индивидуальную и коттеджную застройку, получило резонанс в СМИ и, очевидно, заставило потенциальных владельцев жилых зданий серьезнее задуматься над вариантом строительства желанного дома именно за пределами города.
Кроме того, строительство жилья в предместье Киева в нынешнем году может активизироваться и в связи с прогнозами экспертов о росте цен на землю в Киеве (как минимум на 20%) из-за введения с начала 2004 года НДС на ее продажу.
Эти и прочие факторы подталкивают желающих обзавестись собственным домом к первым шагам для воплощения замыслов, то есть к приобретению земли. И здесь возникает ряд вопросов, связанных с иногда запутанными и не всегда понятными процедурами приобретения земельного участка.
Сразу же отметим: желающие приобрести земельный участок должны как следует запастись терпением и быть готовыми пожертвовать ради этого определенной суммой. Относительно первого, то это следует, так сказать, из многоэтапности (то есть сложности) процедуры получения или купли земли. А по поводу прогнозируемых финансовых затрат, то они могут быть связаны с платой за участок, а также с услугами соответствующих чиновников, даже если де-юре эти услуги бесплатны.
Итак, процедура. Любой механизм приобретения земельного участка регулирует Земельный кодекс Украины (ЗКУ). В соответствии со статьей 81, граждане Украины могут приобрести участок путем купли, обмена, получения в дар и в наследство, путем безоплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности, приватизации земельных участков, которые были ранее предоставлены им в пользование, и выделением в натуре (на местности) положенной им земельной доли (пая).
Проще всего в этом случае бывшим колхозникам, поскольку они имеют право на получение земельного пая. Однако вряд ли это касается жителей крупных городов, которые не работали в колхозах, в государственных и коммунальных сельхозпредприятиях, учреждениях и организациях. Очевидно, что даже при наличии родственников в селе не все желающие строиться за городом смогут унаследовать землю или получить ее в дар. Да еще и именно там, где хотелось бы поселиться. Поэтому остается два варианта: безоплатное получение земельного участка или купля.
Вариант первый, финансово более привлекательный
В условиях роста цен на землю под строительство жилья этот вариант заинтересует очень многих. Предполагаем, что даже тех, кто не планирует строиться.
Как же получить земельный участок бесплатно? По ЗКУ, каждый украинский гражданин имеет право один раз получить участок в собственность, в частности для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и гаражного строительства в пределах, определенных ЗКУ. Причем участок можно выбирать в любом регионе, независимо от местожительства и регистрации. Во всяком случае, теоретически. На практике же не все так просто.
Получить землю под строительство желанного дома можно по решению органов исполнительной власти (как правило, райгосадминистрации) или органов местного самоуправления. Если строительство планируется на территории определенного села, обращаться нужно в местный сельсовет. Если за его пределами — в местную райгосадминистрацию.
Относительно площадей для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных зданий, то, в соответствии со статьей 121 ЗКУ, вы имеете право на безоплатное получение участков из земель государственной или коммунальной собственности в селах — не больше 0,25 гектара, в поселках — не больше 0,15 гектара, в городах — не больше 0,1 гектара. Для строительства дач — не больше 0,1 гектара, а гаражей — не больше 0,01 гектара.
Порядок безоплатной приватизации земельных участков также определяет ЗКУ. По статье 118, вы должны подать заявление в соответствующую районную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию или сельский, поселковый или городской совет по местонахождению земельного участка. В заявлении должны быть указаны желательные размеры участка и цель его использования.
Орган, куда подано заявление, рассматривает его и, при согласии на передачу земельного участка в собственность, дает разрешение на разработку проекта его отвода. Этот проект по вашему заказу разрабатывают организации, имеющие разрешения (лицензии) на выполнение подобных работ. Это могут быть частные или государственные землеустроительные организации, например, институты землеустройства, имеющиеся в каждой области.
Но и на этом испытания получателя участка не заканчиваются. Проект отвода земельного участка необходимо согласовать с рядом органов (по земельным ресурсам, природоохранным, санитарно-эпидемиологическим, по архитектуре) и подать на рассмотрение в местную госадминистрацию или в орган местного самоуправления. Там в месячный срок должны рассмотреть проект отвода и принять решение о передаче земельного участка в собственность. Для детализации определенных шагов процедуры госадминистрации или органы местного самоуправления имеют право утвердить собственные процедуры предоставления участка, не нарушая требований законодательства.
Итак, если процедура пройдена, владелец земельного участка получает государственный акт, подтверждающий его право собственности на этот участок.
Но орган исполнительной власти или местного самоуправления может отказать в передаче земельного участка в собственность. Естественно, в этом случае можно подать в суд. Но это не гарантирует вам желаемого результата. Как утверждают информированные люди, сегодня получить бесплатно землю на относительно небольшом расстоянии от Киева (скажем, в часе езды на автомобиле) практически невозможно. Причиной отказа, скорее всего, будет отсутствие нужного участка среди земель коммунальной или государственной собственности, из которых, собственно, и выделяют землю для бесплатной передачи. В связи с наивысшей затребованностью, эти земли, как правило, уже переданы в частную собственность.
Вариант второй, более реальный
Купля земельного участка неподалеку от города кажется больше осуществимой и реальной, чем получение бесплатно. Но большая реальность требует и больших затрат, которые в условиях все большей конкуренции тоже имеют тенденцию к росту.
Сейчас землю под Киевом, пригодную для строительства жилья, скупают все более активно. Скупают часто очень богатые люди с коммерческой целью. Например, для элементарной спекуляции или под строительство коттеджей для их дальнейшей продажи. Известны случаи, когда такой деятельностью, вопреки законодательству, через подставных лиц занимаются и иностранные граждане.
Несмотря на еще один законодательный запрет, скупаются и земли сельхозназначения. Механизмы обхода законодательных запретов несложные — покупатель за соответствующее вознаграждение, о котором, естественно, никто не знает, получает участок от владельца в дар или обменивает на что-то символичное. С правовой стороны все чисто. Но строиться на этой земле нельзя, поскольку она должна использоваться по целевому назначению. Поэтому новый землевладелец обращается в местный орган власти, например, в райгосадминистрацию, которая, опять же за соответствующее вознаграждение, переводит этот участок из разряда земель сельскохозяйственного назначения в разряд земель застройки.
Что до приобретения земельного участка законным путем, то это можно осуществить, купив собственно участок или усадьбу с земельным участком. Нормы, касающиеся операций купли-продажи, изложены в главе 54 Гражданского кодекса Украины (ГКУ).
Договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома или иного недвижимого имущества должен быть заключен в письменном виде и нотариально заверен, а также подлежит государственной регистрации в Реестре прав собственности на недвижимое имущество в Минюсте. Администратором реестра, который, собственно, и осуществляет регистрацию, является государственное предприятие «Информационный центр» Минюста, отвечающий за функционирование реестра.
При купле жилого дома (усадьбы), в соответствии со статьей 377 ГКУ, к покупателю переходит право собственности на земельный участок, на котором здание размещено. При этом целевое назначение участка должно оставаться без изменений.
Покупка дома — процедура стандартная, которую проведет любой риэлтор. Но все же следует проследить, чтобы в договоре о купле-продаже была указана площадь земельного участка, иначе к вам перейдет право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием, и на часть земельного участка, необходимую для обслуживания приобретенного здания. Таким образом, при невнимательном составлении договора можно купить лишь часть участка.
Купить земельный участок без здания можно, в соответствии с нормами, изложенными в главе 20 ЗКУ. Для обеспечения прозрачности купли-продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности органы власти и местного самоуправления, в соответствии с их полномочиями, осуществляют продажу земли исключительно на конкурентных принципах (аукцион, конкурс). Правда, для ловких дельцов не проблема организовать фиктивные торги. Например, попросить кума, брата или свата создать видимость конкуренции на торгах, чтобы и овцы были цели, и волки сыты.
Для купли земли простые граждане или юридические лица должны подать заявление (ходатайство) в райгосадминистрацию или сельский, поселковый или городской совет. В заявлении указываются желательное месторасположение участка, его целевое назначение, размер и план.
Орган, куда было подано заявление, должен в течение месяца рассмотреть его и принять решение о продаже земельного участка или об отказе с обязательным указанием причины. Основанием для отказа является непредоставление документов, необходимых для принятия решения о продаже земли, и выявление недостоверных сведений в этих документах. То есть при наличии соответствующего участка и при соблюдении покупателем формальных условий процедуры его купли у представителей власти не должно быть причин для отказа в продаже земли. Если же чиновники местного уровня все же отказывают в продаже привлекательного лоскутка земли по непонятным, на первый взгляд, причинам, этот отказ можно обжаловать в суде.
Продажа участка осуществляется в течение 30 дней после разработки землеустроительной организацией проекта отвода земельного участка. Основанием для заключения договора купли-продажи участка является решение соответствующего органа власти о продаже земельного участка. Договор купли-продажи должен быть нотариально заверен. Документ об уплате денег за землю является основанием для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации. С этой минуты покупатель становится полноправным землевладельцем.
Стоимость участка определяется на основании его денежной и экспертной оценки по методике, утвержденной Кабмином. Расчет за землю может осуществляться в рассрочку.
Если же в избранной местности нет для продажи земель коммунальной собственности, можно найти альтернативный вариант. Например, приобрести землю у владельца, готового ее продать или обменять. Это могут быть как физические, так и юридические лица, суть соглашения от этого не изменяется. Такие соглашения тоже заключаются в письменной форме и заверяются нотариально.
Подобное соглашение должно содержать: название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица); указание его вида (купля-продажа, мена, дарение и т.п.); предмет соглашения (земельный участок с определением месторасположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т.п.); документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (государственный акт); сведения об отсутствии запрета на отчуждение земельного участка; сведения об отсутствии или наличии ограничений, касающихся использования земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т.п.); договорную цену; обязательства сторон.
Соглашения о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными со дня их нотариального заверения.
Обратная сторона медали — земельные споры
Нет уверенности, что процесс купли земли по определенным причинам не станет основанием для тяжбы, которая в юриспруденции называется земельным спором. Куда же обращаться при возникновении подобных недоразумений?
Любые земельные споры решаются в судах, в органах местного самоуправления и исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов. Однако компетенция этих органов в решении земельных споров неодинакова.
Споры по поводу владения, использования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, решаются исключительно в суде.
Вопросы о размежевании земельных участков, находящихся в собственности и пользовании граждан на территории населенных пунктов, и соблюдения гражданами правил добрососедства в земельных вопросах решают органы местного самоуправления.
Разрешение любых противоречивых моментов, связанных с размежеванием земли за пределами населенных пунктов, установлением ограничений в использовании земель и земельных сервитутов — прерогатива органов исполнительной власти.
При несогласии владельцев земли или землепользователей с решением органов местного самоуправления или органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов спор можно решать в суде.
Блиц-интервью со специалистом по земельным вопросам
Роман КОРИНЕЦ,
эксперт общественной организации «Институт сельского развития»
— По закону земельный участок можно получить фактически где угодно. Это де-юре. А как де-факто? Что может помешать этому? Честно говоря, слабо верится, что простой гражданин имеет такую реальную возможность.
— Эта возможность предусмотрена действующим законодательством. Реально же возможны разные варианты. В популярных для застройки местах вы можете не получить земельного участка из-за нехватки свободных мест.
Есть и другие причины. В процессе паевания земель сельскохозяйственного назначения никто не подумал о перспективном развитии населенного пункта, о возможности его развития, поскольку сегодня такие села окружены распаёванными частными земельными участками сельхозназначения, на которых невозможно строить жилье.
Естественно, существуют способы для власти «придержать» участок-другой в ожидании денежного клиента.
Кроме того, вам могут отказать в безоплатном получении земельного участка, если вы уже таким правом воспользовались.
— Часто ли люди пользуются своим правом бесплатного получения земли? Видимо, значительная часть украинских граждан даже не знает об этом праве.
— Вынужден не согласиться. Большинство населения Украины никогда не платило за земельные участки. Их гражданам выдавали, правда, иногда использовался «блат» с определенной «компенсацией». Но это была не цена земельного участка, это была плата за «услуги».
Сегодня же к плате за услуги посредникам (без них в этом деле мало кто обходится) добавляется конкретная цена земельного участка. Желание получить участок — если такие участки есть, если это не зона престижной активной застройки — под собственный домик в большинстве случаев может стать реальностью.
— По Земельному кодексу продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности должна проводиться на конкурентных принципах. То есть на аукционе или на конкурсе. Каковы гарантии прозрачности и, соответственно, справедливости этой процедуры?
— Разумеется, при большом желании заинтересованная сторона может организовать фиктивный конкурс или аукцион. Однако Земельным кодексом предусмотрен ряд механизмов для обеспечения прозрачности конкурентных торгов.
Прежде всего продавец таких участков должен опубликовать в СМИ объявление о торгах, которые будут проводиться не раньше, чем через 30 дней после подобной публикации. Кроме того, предусмотрено, что на таких земельных участках должны быть выставлены информационные щиты с сообщением о планируемой продаже этих участков на земельных торгах.
Механизмом обеспечения прозрачности является и конкурсная комиссия, коллегиальность принятия решения органами местного самоуправления, если этот участок расположен в пределах населенного пункта.
Сегодня в Верховной Раде Украины готовится к первому чтению проект закона Украины «О рынке земель», в котором предусмотрены и другие барьеры на пути возможных злоупотреблений, например участие общественности в процедуре земельных торгов.