Развитие ситуации на отечественном рынке жилья во многом будет зависеть от желания властей изменить правила игры на нем. А пока крупнейшие операторы столичного строительного рынка, в попытке вывести цены на очередной виток, применили испытанный способ психологического давления на покупателя — в прайс-листах основных игроков выставлено в основном жилье ценой от миллиона гривен. «Дешевые» же одно- и двухкомнатные варианты сняты с продажи.
Москва
Тенденции на рынке недвижимости нашего соседа интересны для экспертов хотя бы потому, что традиционно считалось (и зачастую подтверждалось реалиями), что цена жилья Киева и Москвы с небольшими отклонениями соотносится как 1:2. Так, в недалеком прошлом, когда цена московского метра колебалась вокруг 2000 у.е., цена киевского так же «плавала» около рубежа в 1000 у.е. за усредненный метр квадратный.
Еще несколько месяцев назад такое соотношение также действовало: Москва — около 4000 у.е., Киев — около 2000 у.е. По состоянию же на 7 января текущего года, цена на вторичном рынке украинской столицы в среднем составляла 2907 у.е. за метр (данные украинского независимого портала недвижимости). Т.е. цена на жилье в украинской столице уже не в 2 раза, а лишь на 40% ниже московской.
Российские власти всерьез озаботились неконтролируемым развитием ситуации на рынке жилья и в преддверии выборов президента страны пытаются предпринять какие-то меры. В частности, намерены реализовать проект (по мнению автора, абсолютно бесперспективный), который можно было бы назвать «Москва — только для москвичей», т.е. предусматривающий реализацию жилья по льготным ценам только коренным москвичам. И не важно, эта или какая-либо другая программа будет воплощена в жизнь, важно то, что власти России проблему заметили. Как положительный момент стоит отметить хотя бы то, что с самых высоких трибун говорят о спекулятивности и раздутости рынка. А также то, что многие представители риэлторских агентств не скрывают не только факт значительного сокращения сделок на рынке, стагнации и даже отката цен в некоторых сегментах рынка, но и то, что себестоимость одного квадрата особняка в поселке в разумной досягаемости от Москвы, с учетом зашкаливающей стоимости земли, и при наличии на участке маленьких радостей жизни в виде газонов с фонариками, небольшого бассейна, сауны и т. п. наворотов не превышает 1 тыс. у. е., а остальные тысячи «зеленых» в цене объекта — это сверхприбыль застройщика.
Киев
В отличие от соседей, у нас пока что, во-первых, не до наворотов, народ скупает то, что дают, а дают зачастую по заоблачным ценам весьма убогое и некачественное жилье. И, во-вторых, мало кто обеспокоен проблемой доступности жилья как в столице, так и в большинстве региональных центров и провинциальных городов.
Как должное воспринимается такой анекдотический факт: стоимость «трешки» во многих небольших провинциальных городках Украины составляет около 40—45 тыс. у. е. Стоимость аналогичной «трешки» в столице Германии составляет те же 40 тыс. (а порой и меньше), правда в евро. А ведь если такое положение сохранится, широко разрекламированное пособие по рождению ребенка в 8500 гривен через десяток лет выплачивать будет некому. Молодые семьи нуждаются в жилье, и желательно таком, которое не нужно будет отрабатывать до самой старости (в течение 25—35 лет), ведь демографическая ситуация в стране и так, как говорится, на грани.
Между тем в столице ситуация на рынке недвижимости, что называется, дошла до точки. В некоторых районах столицы агентства предлагают однокомнатные «чешки» и «хрущевки», стоимость которых превышает 100 тыс. у.е. Зачастую речь идет об «убитых» апартаментах общим метражом 30—32 м2.
Причины сложившейся ситуации в общем-то ясны. Это и игры в ревальвацию-девальвацию, и «украинская нефтяная скважина» в виде колоссальной выручки от продажи Криворожского меткомбината (которая, впрочем, уже иссякла), и мини-майданы, организованные гражданами домов, соседствующих со строительными площадками. И откровенное дилетантство многих тысяч высокооплачиваемых чиновников, и пополнение рядов покупателей недвижимости из числа тех же чиновников, официальные доходы которых (в отличие от простых граждан) волевым решением были увеличены в десятки раз. Кроме того, сотни обязательных согласований застройщиков с этими же «малообеспеченными» чиновниками, и «сказки для приезжих» о выделении земель под застройку исключительно по аукционному принципу.
В таких условиях на столичном (и не только) рынке доходно резвятся спекулянты, которые создали в столице настоящую систему по выкачиванию денег из своих соотечественников. Казалось бы, чего проще. Спекулятивный пыл можно в значительной мере остудить разумно созданной системой налогообложения, предусматривающей повышенные ставки налогов для граждан, увлекающихся неоднократной скупкой-перепродажей квадратных метров. Однако некоторые законодательные нормы, введенные в действие в начале этого года, похоже, окажутся как всегда не слишком эффективными.
Поэтому у 30-метровой киевской «однушки» из такого суперсовременного материала, как панель, ценою 100 тыс. у.е. отныне есть аж три пути.
Первый: вырасти в цене еще на десяток-другой тысяч и достичь стоимости аналогичных по метражу (но не по качеству) квартир, расположенных в кварталах, непосредственно примыкающих, например, к Белому дому или к Триумфальной арке и Елисейским Полям. Поверьте на слово, до этого уровня осталось совсем немного. Уже сейчас к событиям, происходящим на рынке недвижимости, начинают присматриваться не только психологи, но и эскулапы некоторых других весьма специфических специализаций.
Второй: стагнация и «мягкая посадка» рынка. Впрочем, оснований для такого сценария не так уж много, поскольку его реализация предполагает активное вмешательство властей, усилия по перевоплощению базарно-договорного стандарта в сфере жилищного строительства в прозрачные рыночные отношения, разъяснительную кампанию в СМИ как противовес агрессивным заказным материалам некоторых агентств и строительных организаций о том, что цены на жилье, устремившиеся в космос, — это нормально.
Третий путь — обвал. Есть ряд причин, благодаря которым этот вариант может реализоваться.
1. Медленно, но уверенно, в несколько этапов будет расти стоимость содержания жилья. Чем дороже будет обходиться содержание объекта инвестиций, тем меньше будет его привлекательность в глазах потенциального инвестора.
2. Как уже упоминалось, «первая украинская нефтяная скважина» довольно быстро иссякла. В распоряжении властей осталась еще одна, последняя, такая «скважина» в виде «Укртелекома», однако маловероятно, что средства, полученные от его реализации, будут истрачены так же быстро и бездарно, как это произошло со средствами от продажи меткомбината.
3. Правительство по сути уже задекларировало курс на отказ от политики популистского накачивания экономики «социалкой». Это значит, что прирост цен, по-видимому, все-таки будет опережать рост реальных доходов, а значит, у средней украинской семьи все больше средств будет уходить «на жизнь» и все меньше будет возможность делать сбережения или осуществлять выплаты по ипотечному кредиту.
4. Экономическая ситуация и прямые намеки чиновников действующего правительства позволяют практически исключить вариант ревальвации гривни и не исключают вариант мягкой девальвационной политики (в последнее время давление на Нацбанк по этому вопросу со стороны определенных кругов усилилось), соответственно эквивалент заработка граждан в у. е. как минимум увеличиваться не будет. Плавная девальвация может оказаться тем стартером, который развернет рынок.
5. Общемировая тенденция охлаждения рынков жилья в перспективе скажется и на украинском рынке.
6. Риски украинской экономики еще долгие годы будут покрываться повышенными кредитными ставками, в т.ч. и по ипотеке. Так что среднеевропейские 4—6% ипотеки нам еще долго не светят. А отечественные 11—12% в валюте могут стать настоящей кабалой для многих наших сограждан.
7. После прекращения скачкообразного роста, несомненно, возникнут проблемы с финансированием и у десятков столичных застройщиков. Ведь часть из них выстроили свою деятельность по классическому принципу пирамиды. Непросто будет и гражданам, связавшимся с ипотекой только в расчете на быструю перепродажу объекта инвестиций. Единовременно на рынок может быть вброшено довольно значительное количество квартир, что, конечно же, не поспособствует ценовой стабильности. Трудно представить себе, что случится на столичном рынке недвижимости в случае реализации понижательного тренда, если даже сейчас, в тепличных условиях почти безостановочного роста цен многие застройщики начали испытывать финансовые проблемы с окончанием строительства. В результате уже наблюдается паломничество граждан-инвесторов под стены горсовета с бесхитростными лозунгами «верните наши деньги или квартиры».
8. Все больше игроков рынка понимают неадекватность сложившейся ситуации, да и многие банкиры уже начали задумываться над тем, что 10-балльный шторм на рынке недвижимости вполне может захлестнуть даже вполне устойчивые финансовые учреждения.
9. Возможно, наконец-то проявится обеспокоенность и в правительственных кругах. Ведь неконтролированный обвал рынка жилья будет означать потерю рабочих мест и соответственно доходов не только работников строительной индустрии, но и смежных отраслей. Меньше понадобится строительных материалов, сантехники, осветительных приборов, мебели, напольных покрытий и еще много чего, что в итоге будет означать потерю только лишь восстановившихся темпов роста и скатывание экономики страны в стагфляцию — достаточно милое сочетание растущей инфляции на фоне падения темпов экономического роста.
10. Наконец, все больше граждан задумываются о том, что в жизни есть намного более приятные вещи, чем трудовая повинность на протяжении почти всех лет активной трудовой жизни ради 30—40-метровых апартаментов далеко не в самой богатой стране Европы. Как результат — количество сделок на рынке медленно, но уверенно стремится к минимальным значениям, все меньше людей удается втянуть в ставшую весьма азартной и поэтому опасной игру на рынке украинской недвижимости.
Рано или поздно кто-то ведь станет последним участником в непрерывной игре на повышение. А когда мышеловка захлопнется, именно последние оплатят сверхдоходы всех предыдущих игроков.
Берлин, Брюссель, Париж…
Вместо заключения — несколько перепечаток из свежих (декабрьских 2006 года) предложений на рынке жилья стран, где ежемесячный заработок в 2000—2500 евро считается весьма скромным.
«Берлин. Квартира 35 м2, состоит из двух комнат. Стоимость 15 тыс. евро».
«Берлин. Квартира 56 м2, три комнаты. Стоимость 25 тыс. евро».
«Берлин. Дом 70 м2 с земельным участком 650 кв. м. В доме — три комнаты, из них две спальни. Стоимость 25 тыс. евро».
«Берлин. Дом, пять комнат, из них четыре спальни. Общая площадь 120 м2, земельный участок 770 м2. Стоимость 70 тыс. евро».
Конечно, в некоторых других городах Германии, например в весьма престижном для проживания Бонне, уровень цен выше, до 1500—2000 евро за метр, однако даже эти «дорогие» города не дотягивают до цен на жилье в столице Украины.
«Брюссель. Двухкомнатная квартира площадью 50 м2. Стоимость 90 тыс. евро».
«Милан. Двухкомнатная квартира площадью 40 м2.Стоимость 39 тыс. евро».
«Париж. Однокомнатная квартира площадью 32 м2. Стоимость 55 тыс. евро. Квартира расположена в спокойном месте, на пятом этаже девятиэтажного дома, построенного в 1992 г. В доме есть лифт».
«Париж. Однокомнатная квартира площадью 33 м2. Стоимость 56 тыс. евро».
Естественно, для примера взяты самые дешевые варианты. Да вот только разница между Киевом и тем же Парижем все-таки есть, и она существенна. Во-первых, это именно о Париже гуляет пословица «увидеть Париж и умереть», именно этот город вот уже многие столетия притягивает миллионы туристов со всего мира. Во-вторых, жилье в Париже расположено зачастую в красивых старинных домах, которые не сравнить с однотипной панельно-кирпичной застройкой советского периода. В-третьих, если речь идет о более дорогих вариантах, то жилье во французской столице в основном предлагается не просто отделанным, но и меблированным. В-четвертых, уровень доходов французских граждан превышает заработки наших соотечественников десятикратно.
А между тем цены на жилье в нашей столице лишь немного не дотягивают до апартаментов в столице Франции и столицах многих других стран старой Европы и заметно превышают ценовой уровень столиц стран-членов ЕС так называемой последней волны, той же Варшавы и Праги. Так что в какой-то мере к Евросоюзу мы уже приблизились, во всяком случае по ценам на жилье. Теперь дело за малым — поднять до тех же высот реальную заработную плату.