С мая текущего года на рынке недвижимости наступило относительное затишье. Относительное, потому что рынок не останавливался ни на день, просто сократилось количество сделок купли-продажи. Тем не менее это дало повод для разговоров о неминуемом падении цен и последующем обвале рынка. Что ж, вполне объяснимая реакция. По-человечески людей можно понять: всем хочется, чтобы жилье было дешевым. Однако давайте рассматривать происходящее с точки зрения процесса в целом, а не как отдельно взятый эпизод.
Обвал рынка — это практически полное отсутствие спроса. При этом не продается ни первичное, ни вторичное жилье. Что же мы видим в Киеве сегодня? На вторичном рынке — обычное летнее затишье, на первичном — стабильные продажи жилья без ажиотажа и очередей.
В связи с этим возникает другой вопрос: если люди говорят о грядущем обвале рынка, то надо ли это понимать так, что в городе полностью удовлетворен спрос на жилье? Вопрос кажется риторическим, но, похоже, на него придется отвечать.
Начнем с того, что Киев объективно является городом, в котором люди хотят жить, работать и учиться. Они едут сюда со всей страны, поскольку шанс добиться успеха здесь максимальный. Это подтверждает тот факт, что, по официальным данным, население столицы по состоянию на июнь 2007 года составляет 2,72 млн. человек, по неофициальным — свыше 5 млн. Есть подозрение, что эти пять миллионов собрались в одном городе по собственному желанию, а не по принуждению.
При том, что в течение последних шести лет столичные строители сдают более 1 млн. квадратных метров жилья ежегодно, Киеву, по мнению специалистов, для удовлетворения существующего спроса необходимо одновременно выбросить на рынок 10 млн. квадратных метров жилья. При существующих темпах строительства и сдачи жилых домов городу потребуется минимум 10 лет для решения этого вопроса. А ведь следует учитывать и тот факт, что количество зарегистрированных и незарегистрированных жителей города постоянно растет.
Идем дальше. На рынке первичного и вторичного жилья присутствует много категорий покупателей. Кто-то улучшает свои жилищные условия, кто-то инвестирует в недвижимость с целью сохранения денег, кто-то спекулирует квартирами и т.д. Такая сегментация является гарантией того, что при любой ситуации на рынке недвижимости всегда есть стабильная группа покупателей, подпитывающая спрос на жилье.
За последние несколько лет столичный рынок недвижимости уже неоднократно переживал периоды ажиотажного спроса и периоды стабилизации. Это хорошо иллюстрирует приведенный рисунок. На нем представлена динамика изменения цен на вторичное жилье в Киеве, на вторичное и первичное жилье — на Осокорках. Причем эти данные в целом отражают тенденцию для всего столичного рынка недвижимости Киева.
Временная стабилизация всегда была результатом определенных событий в обществе. Охлаждение интереса потенциальных покупателей к жилью происходило из-за политической нестабильности, по причине смены власти, в связи с сезонностью спроса и изменением курса доллара США. Если отбросить политику, то остаются сезонность и валютный курс, которые влияют на рынок при любых обстоятельствах.
С точки зрения продавцов недвижимости, традиционно неблагоприятными для реализации жилья являются январь—февраль, первая половина мая, конец июня — середина августа. Все эти периоды связаны с праздниками и отпусками.
Поскольку значительная часть населения по-прежнему предпочитает хранить сбережения в долларах, любые колебания курса этой валюты отрицательно сказываются на количестве сделок по купле-продаже жилья. Квартира, особенно в столице, сегодня стоит немало, поэтому люди выжидают более удобный для обмена момент.
В любом случае, будь то политическое влияние, или сезонность, или низкий валютный курс, образуется так называемый отложенный спрос. Но посудите сами: если вам нужна квартира, то в силу неблагоприятных обстоятельств вы можете повременить с покупкой, но не откажетесь от нее в принципе. Заметьте, остальные делают то же самое. Пока все ждут, сомневаются и надеются, как раз и наблюдается охлаждение рынка. Чем дольше это продолжается, тем больше аргументов у «романтиков», которые верят в обвал рынка и в то, что квартиру можно будет купить за полцены. Опыт же показывает, что чем дольше период затишья, тем более динамичным становится рост цен впоследствии.
Во время политических кризисов и при других неблагоприятных обстоятельствах рост цен прекращается на два-три месяца, но потом происходит обратный процесс — рынок резко активизируется и за несколько месяцев цены «добирают» недостающий рост.
Если посмотреть на цены, то обращает на себя внимание тот разрыв, который образовался между первичкой и вторичкой. Как видим из рисунка, в июне разница составляла 900(!) долл. на квадратном метре. Это значит, что, покупая, к примеру, квартиру площадью 100 кв. метров на вторичном рынке, вы будете вынуждены переплатить 90 тыс. долл. Здравый смысл подсказывает, что лучше все-таки подождать год или полтора, чем выбрасывать такие деньги. Это с одной стороны. С другой, разрыв в 900 долл. позволяет застройщикам чувствовать себя более чем уверенно: на какие бы скидки ни пошла вторичка, цены первичного рынка все равно останутся гораздо более привлекательными для покупателей.
Именно по этой причине у крупных операторов рынка первичного жилья и не наблюдается такого сокращения количества сделок, как на вторичном рынке. Можно сказать, что ажиотажа нет, но стабильность продаж сохранилась практически на прежнем уровне. При таком раскладе застройщику нет смысла рассматривать вопрос о снижении цен.
Подводя итог вышесказанному, можно с уверенностью предположить, что, несмотря на одновременное влияние таких факторов, как ожидание выборов в Верховную Раду, сезонный спад активности и некоторое снижение курса наличного доллара, затишье на рынке вторичного жилья и стабилизация цен первичного рынка продлится максимум до конца сентября.
Однако эти проблемы не идут ни в какое сравнение с более глобальными вопросами развития рынка киевской недвижимости.
К сожалению, на сегодняшний день существует ряд объективных факторов, которые в ближайшем будущем могут привести к увеличению дефицита жилья в столице. Эти факторы лежат в политической и административной плоскостях. Как показали события прошлого года, со сменой городского головы и состава Киевсовета положение дел не улучшилось. Все так же отсутствует четкая стратегия развития столицы, растут отчисления строительных компаний городу, усложняются бюрократические процедуры и усиливается давление коррумпированных чиновников при подготовке разрешительной документации.
Еще более сложной проблемой является поиск новых территорий для строительства. Действенной программы использования территорий с устаревшим жилфондом в городе нет, как нет и свободной земли под жилищное строительство. Освоение земель, примыкающих к Киеву, требует колоссальных затрат, связанных с их инженерной подготовкой. Ни город, ни государство не могут взять на себя эти расходы, а частным инвесторам они просто не под силу.
Серьезное влияние на объемы строительства оказали события конца 2004-го — начала 2005 года, когда резко замедлились процессы выделения земельных участков под жилищное строительство, получения всевозможных разрешений и т.п. Сегодня это оборачивается уменьшением объемов строительства.
Еще одним фактором, который значительно влияет на сегодняшний рынок, стали протесты горожан, блокирование строек.
Существующие государственные нормы работы на строительном рынке не дают оснований для оптимистических прогнозов. Сегодня, чтобы получить участок, необходим как минимум год, для согласования проекта — еще полтора-два. То есть на процедуры согласования, предшествующие строительству, уходит три года. Эти цифры говорят о том, что в ближайшее время не стоит ожидать резкого увеличения предложения жилья.
А если при остром дефиците площадок для ведения жилищного строительства часть из них не удастся освоить из-за протестов общественности, то в итоге мы получим даже сокращение предложения нового жилья.
Однако, несмотря на то, что эксперты прогнозируют осеннее возобновление роста цен, а в более отдаленной перспективе — дефицит предложения нового жилья в столице, статью хотелось бы закончить на оптимистической ноте. Поводом для оптимизма является то, что именно периоды стабилизации цен — самое удобное время для приобретения недвижимости. Времени для принятия правильного решения еще достаточно.