Замороженные стройки новых жилмассивов и офисных центров, тысячи безработных строителей, отсутствие рекламы, кредитов на квартиры. В нынешнем году такая ситуация уже никого не удивляет. По данным Госкомстата, в период с января по август 2009 года украинские компании выполнили работ стоимостью 21,5 млрд. грн., что составило всего 46,4% объема строительства за аналогичный период предыдущего года.
Согласно исследованиям аналитиков компании «Альянс-Недвижимость», в 2006—2008 годах не менее 30% всех инвесторов покупали новое жилье исключительно для перепродажи. Ныне, оценив бесперспективность рынка, они стали срочно избавляться от квартир, вызвав тем самым резкое увеличение предложения на рынке.
Учитывая, что многие украинцы не имеют собственного жилья (в очереди на квартиру стоят около 1,3 млн. человек), можно было бы предположить, что вызванное повышенным предложением значительное снижение цен будет стимулировать спрос на квартиры. Однако и здесь наблюдаем застой. Кризис приучил украинцев не спешить вкладывать деньги в инвестирование строительства или покупку готовых квартир. В первом квартале 2009 года наши соотечественники на строительство собственного жилья потратили 898 млн. грн., или менее 40% по сравнению с аналогичным периодом 2008-го. Что касается готового жилья, то даже снижение цен не сделало его более доступным для большинства населения.
Сегодня подавляющему большинству строительных компаний хватает денег лишь на то, чтобы поддерживать объекты в состоянии, позволяющем когда-нибудь продолжить работы. Но даже если через несколько лет отрасль начнет восстанавливаться, не решив основные системные проблемы строительства, как никогда обнажившиеся в период кризиса, украинцы так и не получат доступное жилье, а строительный бизнес рискует оказаться под ударом очередных экономических проблем.
По одну сторону баррикад
Во многом ситуация в строительстве вызвана кредитным бумом 2007—2008 годов, когда банки выдавали кредиты под сумасшедшие проценты, практически без каких-либо обязательств со стороны заемщиков, рассчитывая на быструю прибыль. Те, кто год назад приобрел квартиру в кредит, сейчас оказался в безвыходном положении. Стоимость квартиры очень упала, а сумма, которую необходимо выплатить, осталась прежней. Власти, допустившие заведомо провальную ситуацию с кредитами, теперь не способны повлиять на ее последствия.
Так что если раньше строителей и покупателей жилья можно было назвать двумя противоположными силами, одна из которых стремилась продать подороже, а другая — купить подешевле, то сегодня они оказались по одну сторону баррикад.
Если системные проблемы в строительной отрасли не будут решены, проблемы грозят экономике в целом: отсутствие наполнения бюджета, тысячи безработных специалистов, а самое главное — упадок отраслей, связанных со строительством, а это и транспортные перевозки, и горнодобывающая отрасль, и производство строительных материалов, оборудования, машин, механизмов, энергетический комплекс, ЖКХ и многое другое.
На ситуацию не смогут повлиять даже выборы: популистские антикризисные законы фактически не работают и, что самое главное, в большинстве случаев они даже не касаются основных проблем, существующих в строительной сфере.
Бюрократические мытарства
Одна из главных причин, по которой многие украинские стройки сейчас заморожены, — бюрократическая система разработки, согласования и получения разрешительной, правовой, технической, землеустроительной и другой документации. Ни в одной другой отрасли экономики эта процедура не является настолько сложной.
Строительным компаниям приходится находиться в «тесном контакте» с 20—25 различными структурными подразделениями областных, городских и районных правоохранительных и контролирующих органов, включая органы власти и местного самоуправления. О сложности волокиты говорят давно и много. Однако теперь как строители, так и покупатели жилья столкнулись с наихудшими последствиями этой проблемы.
Земля под строительство практически любого украинского объекта, который заморожен на начальном этапе, приобретена не менее трех лет назад. Примерно столько же времени необходимо потратить компании-застройщику на получение всех вышеуказанных согласований. Вопросы, связанные с согласованием и утверждением проектно-сметной документации, получением правовых и разрешительных документов в органах местной власти, могут не решаться годами, хотя действующим законодательством на это отведено порядка трех-шести месяцев.
Сроки получения разрешений зависят также от опытности так называемых отделов согласований каждой строительной компании. Так, для получения необходимых согласований по одному из крупных проектов пришлось создать команду из пяти человек, трое из которых ранее занимали высокие должности в структурах власти. Но и это ненамного ускорило процедуру получения разрешительной документации.
Таким образом, строительство в Украине напоминает игру в покер с крупными ставками: если сел за стол — отказаться от игры уже не можешь. Точно так же многие компании, купив землю три года назад, вложив в свои строительные проекты значительные средства, пройдя дорогостоящую процедуру и сложную систему согласований, оказавшись загнанными при этом в жесткие сроки начала и завершения строительства, были вынуждены начинать и продолжать строительство, несмотря на то, что кризис в отрасли уже начался.
Последствия тоже можно сравнить с карточной игрой: те, у кого хватило денег, успели закончить строительство, а остальным пришлось заморозить объекты или же вообще уйти с рынка.
Проблема эта решаема только на законодательном уровне. Без длительного процесса согласований можно обойтись. Это доказывает опыт Польши, где проектная организация, имеющая все необходимые лицензии, разрабатывает проект строительства, который изначально учитывает все вопросы, которые могут возникнуть у того же МЧС или санэпидстанции. Далее проект попадает в государственный орган (в Украине — это ГП «Укринвестэкспертиза»), который проверяет все его разделы и принимает решение об утверждении или необходимости доработки. Когда строительство начинается, соблюдение всех норм и правил регулярно контролирует другая государственная организация (в Украине — Государственный архитектурно-строительный контроль). В нашей стране есть все, чтобы такая цивилизованная схема работала. Ведь в результате количество этапов контроля сократилось бы с 20—25 до двух-трех, а время строительства — с пяти до двух лет, что в итоге снизило бы себестоимость квадратных метров.
Доступное жилье в кармане чиновников
Длительный процесс получения согласований создает идеальную почву для коррупции. Причем о взятках говорят все, но при этом мало кто знает, насколько сильно зависят цены на квартиры от аппетитов украинских чиновников. По неофициальным данным, себестоимость квадратного метра за счет взяток вырастает как минимум на 20%.
Эта сумма увеличивается еще на 20—30% за счет выполнения технических условий: застройщик должен построить системы подачи газа, воды и электричества, которые потом бесплатно передаются соответствующим коммунальным предприятиям.
Не стоит забывать и о цене денег. Например, вложенный в покупку земли миллион гривен через три года согласований, не окупаясь, будет стоить своему хозяину в полтора раза дороже.
Еще один фактор ценообразования заключается в том, что строительные компании вынуждены «добровольно» отдавать от 12 до 25% построенной жилой площади местным властям. Декларируется, что городские власти распределяют эти квартиры очередникам. Более того, это дает им повод говорить о своих заслугах перед народом, приобретая дополнительные бонусы накануне очередных выборов.
Поверить, что в эти квартиры действительно бесплатно вселяют очередников, мягко говоря, сложно. Что же на самом деле происходит с этой площадью, не знает никто, хотя вариантов множество. Один из них — создание городской властью подструктурных организаций, которые фактически завуалировано занимаются перепродажей бесплатного жилья. Цинизм ситуации заключается в том, что финансирование строительства так называемых городских квадратных метров в конце концов ложится на плечи инвесторов или покупателей, за чьи средства возводятся домостроения в целом.
В ситуации, когда строительство заморожено из-за недостатка средств, эти «городские квадратные метры» могли бы коренным образом изменить ситуацию в лучшую сторону. Законом Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» №800-VI от 25.12.2008 года органам местного самоуправления запретили требовать от заказчика строительства передачи материальных активов — жилых и нежилых помещений (в том числе путем их выкупа). Несмотря на это, чиновники по-прежнему требуют от строительных компаний свои 12—25% жилья, объясняя, что закон не касается объектов, запущенных в строительство до принятия закона.
В большинстве случаев, если бы городские власти возвратили строительным компаниям бесплатно полученные жилые площади, строительство объектов можно было бы разморозить. Это доказывает одесский опыт, когда инвесторы, объединяясь в общественные организации, берут на себя управление проектами строительства и уже от своего имени добиваются от городских властей возврата полученных теми «бесплатных процентов». Средства от продажи этих жилых площадей позволяют запустить механизм остановленного ранее строительства. В результате дома достраиваются, и люди все же получают свои квартиры.
Сергей Валентинович Кононов — основатель и президент корпорации «Альянс», депутат Одесского областного совета, член комиссии по строительству и архитектуре, лауреат премии «Человек года» в номинации «Лидер среднего и малого бизнеса».
Корпорация «Альянс» — крупнейшая одесская компания, в сферу интересов которой входят строительство, операции с недвижимостью, девелоперская и финансовая деятельность.