То, что в столице строят много, видно всем и каждому. Киев потихоньку оброс новостройками. Ежегодно в эксплуатацию сдается более миллиона квадратных метров жилья, чем очень гордятся городские власти. В то же время на рынке ощущается заметная нехватка предложения, и цены на квартиры за год увеличились примерно на 40%, превысив в долларовом выражении уровень «додефолтного» 1998 года. Объяснений тому несколько. В столицу активно подтянулись люди, заработавшие первоначальный капитал в провинции (их доля в покупке жилья, по некоторым оценкам, превышает половину). Сказался и начавшийся экономический подъем.
В общем, налицо маленький бум. По самым скромным оценкам, рыночная стоимость ежегодно вводимого в столице жилья составляет до полумиллиарда долларов. Примерно вдвое больше продается на вторичном рынке. Деньги вполне приличные. Естественно, что такой большой и вкусный кусок не мог долго оставаться без внимания отечественного бизнеса...
Поначалу это внимание выражалось в стремлении получить свою долю на рынке недвижимости, где стало возникать все больше независимых фирм. Это и «Познякижилстрой» Нвера Мхитаряна, и симферопольская «Консоль», и харьковская «ТММ». По разным данным, строительством в Киеве занимается порядка трех десятков компаний. Но совершенно очевидно, что лидируют на столичном рынке предприятия холдинговой компании «Киевгорстрой» — суммарно они возводят до 70% столичного жилья.
Учитывая то, что 80% холдинга управляется мэрией, положение компании многим казалось абсолютно незыблемым. Однако в конце прошлого и начале этого года эту аксиому не без успеха попробовали опровергнуть: началась активная скупка входящих в состав компании предприятий.
В самом факте скупки ничего неожиданного не было: аналогичная схема уже отработана в России, в частности в Москве и Питере. Однако директоров многих столичных предприятий она застала врасплох.
«Киевгорстрой»: или хорошо, или ничего
Реализацию схемы облегчал ряд факторов. Когда в 1994—1995 годах шло оформление холдинга, предполагалось, что в его уставный фонд войдут контрольные пакеты 28 киевских строительных предприятий. Однако, по словам президента «Киевгорстроя» Владимира Поляченко, тогда Антимонопольный комитет разрешил владеть лишь 25—30% акций.
Впрочем, долгое время это мало кого волновало: строительство жилья в городе стремительно падало, и было откровенно не до вопросов собственности. В условиях, когда в городе вводилось в строй каких-то 300—400 тыс. квадратных метров жилья в год, все стремились хоть как-то удержаться на плаву. Огромный переизбыток строительных мощностей служил питательной средой для пессимизма: каждый будет умирать в одиночку…
На некоторых предприятиях менеджмент консолидировал пакеты акций в контрольные, но на большинстве этого делать не стали. Зачем, если все равно умирать? К тому же к подобной затее явно неодобрительно относился один из бывших руководителей городского строительного комплекса, а ныне мэр города Александр Омельченко.
Этим ситуация в Киеве резко отличалась от московской. В Белокаменной Юрий Лужков (точнее, его жена Елена Батурина) откровенно сгребал под себя акции домостроительных комбинатов и строительных производств. Абсолютным рекордом стала покупка осенью 2002-го фирмой Батуриной Оскольского цементного завода за 90 млн. долл. Что бы ни говорили, но у нас массированной скупки «под Омельченко» не было даже близко.
Надо отдать должное и Поляченко, и Омельченко: руководитель холдинга делал все возможное, чтобы улучшить состояние дел в строительстве, а мэр со своей стороны ему активно помогал. Палочкой-выручалочкой стали средства населения, привлекаемые под строительство жилья. Запуск таких программ, получивших и законодательную поддержку, позволил привлечь серьезные ресурсы: за восемь лет — около 2,5 млрд. гривен.
Отрасль стала потихоньку набирать обороты, выйдя на уровень ввода миллиона квадратных метров жилья в год. Это очень мало по мировым, но много по украинским меркам (вся остальная Украина на 45 млн. «некиевлян» строит всего 5 млн. кв. м). Почуяв запах живых денег, предприятия, многие из которых уже позабыли, что в их уставном фонде еще числится доля холдинга, пришли проситься назад, в «Киевгорстрой».
Вскоре авторитет холдинговой компании в выработке строительной политики стал практически непререкаемым. Более того, ассоциативными членами «Киевгорстроя» теперь стремились стать предприятия, в которых ни город, ни холдинг не владеют акциями — все они выкуплены сторонними организациями. Директора небезосновательно надеялись, что это поможет получить кусочек от вполне приличного пирога городских заказов.
Похитители унитазов…
И все бы хорошо, но распоряжаясь, по факту, львиной частью строительства в городе, холдинг не имел ни в одном из дочерних предприятий контрольного пакета. По существу, все держалось (и держится) на воле и авторитете двух людей — Владимира Поляченко и Александра Омельченко. Да, менеджерский талант первого плюс политическая поддержка второго обеспечивали функционирование очень разнородной системы. Однако с корпоративной точки зрения ситуация в холдинге была настолько неустойчивой, что вопрос — кто и как начнет атаку — был чисто вопросом времени и смелости поссориться с мэром. Тогда как премиальные обещали быть изрядными.
Если посмотреть на балансовые отчеты входящих в ХК предприятий, то серьезной прибылью там и не пахнет. Строители работают разве что не себе в убыток. В 2002 году оборот предприятий составил 1,77 млрд. грн. (336 млн. долл.), причем было введено в строй 670,2 тыс. квадратных метров жилья. Если разделить одну цифру на другую, то получается, что квадратный метр обходился в 500 долл.
Однако еще два года назад, делясь опытом с московскими коллегами, руководство холдинга не без гордости рассказывало, что себестоимость дома с отделкой составляет порядка 240 долл. за квадратный метр. С той поры расходы, естественно, выросли, но далеко не вдвое. Косвенно это подтверждается и тем, что киевские строители, работая в регионах, успешно строят и продают жилье по ценам на треть ниже киевских (надо думать, не в убыток себе)…
Достоверность украинских бухгалтерских документов — понятие вообще достаточно растяжимое. Даже опубликованные годовые отчеты вызывают ряд вопросов. К примеру, каким образом при резком подъеме цен на жилье и ненасыщенном рынке можно получить падение общей прибыли. Хотя… У одного из крупнейших ДСК графа «иные операционные расходы» за год увеличилась в 14 раз — с менее чем с одного миллиона долларов до двенадцати с половиной. Это, впрочем, не предел. В 2001 году одна из строительных корпораций, не входящая в холдинг, но возводящая дома в центре города (рентабельность работы в этой зоне сами строители единодушно принимают за 150—200%) вообще показала убытки. Бухгалтеры же «Киевгорстроя» всего-то проигнорировали прошлогодний скачок цен на окраинах, где холдинг в основном и возводит дома.
Однако применительно к нашей истории качество финансовой статистики — дело десятое. Во всяком случае, компании, начинавшие скупку акций входящих в холдинг предприятий, вряд ли вдавались в бухгалтерские дебри. Расчеты были гораздо проще. Разницу между продажной ценой и себестоимостью оценили в 100 долл., умножили на площадь ежегодно вводимого жилья и получили потенциально возможные, как минимум, 70 млн. долл. ежегодной прибыли. Тем более что нынешний рост цен на квартиры, который явно обгоняет рост себестоимости жилья, возможную прибыль только увеличивает.
Достоверность подобной оценки выглядела как минимум не хуже, чем декларируемая холдингом двухпроцентная рентабельность. Ну, а выстроить схему, дающую возможность получать нормальную прибыль от продажи жилья на растущем рынке, — дело техники. И не надо думать, что новые собственники резко увеличат официальную рентабельность — зачем им это?
Как бы то ни было, но со второй половины прошлого года у руководства киевгорстроевских предприятий начались серьезные проблемы: их акции стали усиленно скупать. Правда, на деле опасность была все-таки несколько преувеличенной. У «захватчиков» было негусто с деньгами.
Драка по правилам
Исходя из 70—100 млн. долл. потенциальной ежегодной прибыли, было бы не жалко хотя бы половину этой суммы затратить на скупку акций у сотрудников. Особенно с учетом того, что для большинства из 40 тыс. работающих в киевгорстроевских организациях акции представляли абсолютно непонятную бумажку, не дававшую ни прав на управление, ни доходов. Так что с собственностью люди расставались охотно.
Скупку вели сразу несколько структур, но на острие атаки явно находилась инвестиционная компания «ТЕКТ» Вадима Гриба. Она проводила интенсивную работу с ценными бумагами, как минимум, восьми компаний холдинга, на долю которых приходилось более 40% всего объема работ. Конечно, менеджмент предприятий был не в восторге от того, что рабочие открыто предпочитают живые деньги верности горячо любимому директору и его придворным поставщикам. Но в целом переход собственности протекал вполне нормально, со скандалами, в которых, судя по применяемым технологиям, обе стороны оказались вполне достойными друг друга.
При этом за акции стали предлагать до 10 номиналов — сумму, выгодно отличавшуюся от предложений родимых директоров, которые по большей части привыкли скупать вообще «на шармачка» или за счет оборотных средств любимого предприятия.
Схватка получилась бурной. Директорат «предприятий-целей» при поддержке холдинга отчаянно защищался, одновременно проводя встречную контрскупку акций. Началась и информационная война с неизбежными в таких случаях обменами «комплиментами». Поляченко высказался в том смысле, что людям, самостоятельно не установившим унитаза в квартире, нечего делать в строительстве. Ну, а «безунитазные люди» с придыханием рассказывали, как и сколько «пилят бабок», откатывают денег в строительстве и как преследуют рабочих, продавших им акции. Элементы правды были и в тех, и в других утверждениях, хотя насчет увольнений скупщики несколько пересаливали: даже по версии «ТЕКТ» за продажу акций на сторону уволили около сотни человек. На фоне десятков тысяч строителей — не так уж много…
В средствах не стеснялись. В ряде строительных организаций были срочно объявлены дополнительные эмиссии акции (иногда на смешную, но хорошо размывающую пакет акций сумму). Одно из предприятий (очевидно, для удобства обожаемых мелких акционеров) решило провести допэмиссию аж в Полтаве. «ТЕКТ», естественно, оспаривал результаты эмиссий по судам, мелкие акционеры (точнее, их высокооплачиваемые адвокаты) регулярно подавали иски в интересах обеих сторон. В общем, развлекались, как могли.
На последнем собрании акционеров руководители «Киевгорстроя» попробовали даже вбить в устав «правило первой ночи» — т.е. обязать акционеров продавать акции в первую очередь другим акционерам. Однако учитывая, что холдинг — открытое акционерное общество, юридическая ценность подобной оговорки очень сомнительна.
Для «ТЕКТа», несмотря на уже имевшийся опыт громких и скандальных поглощений, новый проект стал несомненно периодом предельного напряжения сил. Фондовики выкладывались вовсю, атакуя с разных направлений. Стали ходить слухи и о планах создания некого альтернативного «Киевгорстрою» холдинга. Но все-таки ураганной скупки в городе не случилось. К счастью для менеджмента предприятий, все-таки слишком уж больших денег на данную операцию выделено не было. Возможно их просто не было, а может быть, с учетом украинской ментальности решили обойтись малой кровью.
Хотя «ТЕКТ» заявлял, что приобретает акции исключительно за свои деньги, поверить в это оказалось так же сложно, как и в бесприбыльность работы строителей. Деньги на скупку были явно заемными, вопрос только в том, чьи они и кто заказчик.
Выдвигалось несколько версий. На первых порах говорили о донецких структурах. Тем более что как раз в то время «Индустриальный союз Донбасса» перекупил у руководства контрольный пакет КГС-1. Но вскоре более популярной стала иная версия: «ТЕКТ», по крайней мере частично, работает на ресурсах Валерия Хорошковского (Укрсоцбанк).
Сложная структура собственности показывала: максимум того, что можно купить, — это блокирующий пакет (25%). Было абсолютно очевидно, что приобрести контрольный пакет ни на одном из предприятий не удастся. Что автоматически предопределяло затяжную войну, ведь на поверхность выходила судьба акций именно из киевгорстроевского пакета в этих предприятиях. По существу, речь шла о ликвидации холдинга, что не очень-то и скрывали. Только в этих условиях новые инвесторы могли сконцентрировать контрольные пакеты.
Отдельной главой корпоративно-строительной эпопеи стало то, что в процессе скупки ее субъектом стал и банк «Аркада», подпадающий под специальный закон об ипотеке. Несмотря на то что после серии допэмиссий пакет «Киевгорстроя» в банке уменьшился с 35 до 25%, он по-прежнему обеспечивает достаточную возможность контроля. В общем, попытка передела собственности затрагивала массу интересов.
Учитывая, что строительство является не только коньком, но и одной из финансовых опор Александра Омельченко, происходящее было, помимо всего прочего, и «большим приветом» ему накануне президентских выборов. Причем если вдуматься, позиции мэра ослаблялись независимо от результатов скупки, так именно к Президенту Украины, как к последней инстанции, апеллировал тот же Поляченко с просьбой вмешаться. В общем, всем было четко показано, кто в Киеве хозяин.
Сейчас, после 65-летия Омельченко, ситуация еще больше осложнилась, тем более что основным кандидатом на освобождающийся пост считается именно Валерий Хорошковский. Возможно, нынешнему главе столичной власти и его потенциальному преемнику есть о чем поговорить?
С точки зрения корпоративных отношений, первый этап скупки не выявил победителя. Естественно, стороны резко расходятся в его оценках, однако максимум, что удалось «ТЕКТу», — это консолидировать более чем 20-процентные пакеты в четырех предприятиях. При этом не факт, что их не размоют дополнительными эмиссиями акций.
Пока что «ТЕКТ» создал новый холдинг из более-менее крупных пакетов акций, назвав его управляющей компанией ООО «Современное строительство». Было заявлено, что с учетом акций, контролируемых «Киевгорстроем», это обеспечивает контрольный пакет, правда, представить Поляченко блокирующимся с Грибом более чем сложно. Во всяком случае пока.
Между прочим, объявляя о создании новой компании, «ТЕКТ» невзначай напомнил, что «в связи с возникшим противостоянием рассматривает сейчас поступающие… предложения по покупке управляющей компании «Современное строительство» и не исключает возможности ее продажи». Надо думать, этим он не очень удивил руководство «Киевгорстроя».
Как видим, вся война еще впереди, и против «Киевгорстроя» играют несколько факторов, в том числе и размытость корпоративной структуры, при которой директора иногда играют явно не в свои игры. К примеру, выплыли факты, когда активы ряда киевгорстроевских предприятий стали выводить на непонятно кем контролируемые «дочки». Плюс, повторимся, основной союзник менеджмента — мэрия — не владеет ни одной акцией «Киевгорстроя», а шансы получить их в собственность даром практически нулевые.
Не говоря уж о том, что и город не следует воспринимать как нечто единое и монолитное. Отношения Владимира Поляченко и руководителя Главного управления строительства Киевской горадминистрации «Житло-інвест» Михаила Голицы не так уж безоблачны. Если же нынешний пакет акций «Киевгорстроя» будет выставлен на продажу, то за него будут платить очень высокую цену. И структура собственности в «Киевгорстрое» резко изменится.
...И другие товарищи
Итак, процесс передела собственности строительных организаций далеко не окончен. Городская администрация будет несомненно оставаться ключевым игроком, но права вето она не имеет. Кстати, больше теоретически на расстановку сил способен повлиять и Антимонопольный комитет. Ситуация, когда две трети рынка, не являющегося естественной монополией, контролируются одной структурой, с точки зрения антимонопольного законодательства вряд ли является нормальной. Особенно учитывая проблемы как с качеством, так и со своевременностью сдачи жилья, где проблем более чем достаточно.
Впрочем, у нас же не США, где тамошние ревнители антитрестовского законодательства наехали на Билла Гейтса, требуя раздробить его детище. Однако при большом желании нечто подобное можно воспроизвести и в Украине. А желающие (со стороны отечественных бизнес-групп) подсказать нашим антимонопольным товарищам найдутся.
Хотя конкуренция в строительстве и без того растет. За прошлый год как минимум две крупные компании перешли на вольные хлеба. Это КГС-6, выкупленный структурами ИСД, и ДСК-1, чьи акции скуплены «Укргазбанком» Василия Горбаля. Ведется скупка и более мелких структур, другое дело, что тот же Поляченко приводил наглядные примеры, когда новые собственники в прошлом перепрофилировали ряд предприятий…
Такие факты действительно имели место и, вполне возможно, еще будут. Городская земля действительно дорога. Строительный рынок привлекает инвесторов именно возможностью гарантированного сбыта металла (ИСД, «Запорожсталь»), цемента, электротехники и прочее. Учитывая, что, согласно генплану развития столицы, средние темпы строительства должны выйти на уровень полутора миллионов метров в год (это примерно уровень 80-х годов ХХ века), перспективы более чем хороши.
Что касается простых киевлян, то большая часть из них — при средней зарплате 150 долл. в месяц — вообще вне игры. При втрое большей стоимости одного квадратного метра купить квартиру они не в состоянии даже теоретически. Их нынешняя ситуация касается другим боком: скачок цен на первичном рынке потянул за собой вверх и цены на сдаваемое жилье. Цена аренды однокомнатной квартиры уже ушла за стодолларовый рубеж, что ощутимо ударило по их карману. Но так как денег на новое жилье у этих людей нет, для строителей они как бы и не существуют. О них вспоминают только тогда, когда выясняется, что здоровое желание впихнуть на детскую площадку двадцатиэтажный дом почему-то не нравится местным жителям.
С другой стороны, существует достаточно многочисленный слой жителей столицы с ежемесячными доходами от 500 долл. и выше, вот в отношении их уже возможны и ипотека, и кредитование под покупку квартир. В 150-тысячной очереди на жилье есть и достаточно обеспеченные люди. Даже очень скромная городская программа, предусматривающая оплату городом половины стоимости жилья (под нее выделяется 620 квартир), собрала более 9 тыс. заявок претендентов. Вряд ли эти люди смогут получить льготное жилье: правила его получения с советских времен если и изменились, то не в лучшую сторону. Речь идет скорее о финансовой базе ипотечного кредитования.
Так что заказов хватит — как и военных действий за право их получить. Сейчас на украинский рынок выходят самые разные компании, в том числе и международные, четко обозначился интерес российских структур, возможно участие фирм из дальнего зарубежья. Так, сейчас КГС-6 готов перепродать часть своего пакета в обмен на инвестиции.
Рынок жилья везде динамичен, всегда интересен и привлекает капиталы самого разного происхождения. Деньги там варятся (а иногда и откатываются) большие, в конце концов, в том же итальянском Палермо много строят. И как раз дело властей — не важно каких, городских, центральных — создать максимально прозрачные правила игры для всех. А если кто-то работает со сверхприбылью, то неплохо бы и заставить по крайней мере платить с нее налоги. В конце концов хотелось бы, чтобы крошку от строительного бума получили и простые киевляне. Мысль не свежая, но вечно актуальная.
Пока же радует одно: период бесплатной раздачи активов в городском стройкомплексе закончился, раздача своим на халяву с каждым годом будет происходить все труднее и труднее. За собственность придется платить — это грустно, непривычно, но неизбежно.