Верховная Рада прошлого созыва на одном из своих последних пленарных заседаний приняла во втором чтении связку из двух законопроектов: «Об ипотечном кредитовании и факторинговых операциях с консолидированным ипотечным долгом» и «О финансово-кредитном механизме строительства недвижимости и операций с недвижимостью». Правовая основа для кредитования под залог недвижимости — мечта многих коммерческих банков, однако принятые законопроекты вызвали в рядах банкиров не только легкое разочарование, но и некоторое недоумение. Несмотря на длительную работу над данными законопроектами, оба они получились достаточно «сырыми»…
Законы непривычно лаконичны, однако краткость в данном случае не служит признаком их простоты и совершенства. Что же конкретно озадачило банкиров в принятых законопроектах?
Во-первых, несмотря на «громкое» название законопроекта «Об ипотечном кредитовании...», фактически механизм подобного кредитования в нем не расписан и внимание больше уделено именно «факторинговым операциям с ипотечными обязательствами», т.е. операциям переуступки (продажи) кредитором прав требования долгов по ипотечным кредитам другому кредитору.
Однако и то, что написано в проекте о кредитах под залог недвижимости, вызывает вопросы: «Стоимость обязательств должника устанавливается в кредитном договоре в индексируемых условных единицах (и.у.е.)... Размер очередного платежа определяется в и.у.е. и подлежит оплате в национальной валюте исходя из курса и.у.е. на момент совершения платежа». При этом индексация стоимости обязательств должника является «обязательным условием» кредитного договора, а «правила определения и применения и.у.е. устанавливаются коммерческим банком самостоятельно». Это практически означает, что заемщик, получая кредит, не знает наперед, сколько денег ему необходимо вернуть. Более того, сумму определяет сам банк и по каждому платежу отдельно.
Теоретически и.у.е. может определяться по курсу НБУ: гривня/доллар + индекс инфляции. Однако существует опасность, что банк может включать в данную условную единицу также и другие риски. Без сомнения, при долгосрочном кредитовании применение условной единицы, учитывающей инфляцию, целесообразно и желательно, но ее курс не должен устанавливаться самим банком и ее применение невозможно без четкой и ясной процедуры ее использования и учета в балансах банков.
Далее законопроект вводит понятие «ипотечный сертификат» (ИС), как «ценной бумаги, свидетельствующей об имущественных правах ее владельца, возникших в результате проведения факторинговой операции с ипотечными обязательствами заемщика», а также рассматривает механизм их выпуска.
Источником возврата денег по ИС являются кредиты, выданные банком на приобретение жилья, а кредиты, в свою очередь, обеспечены залогом недвижимого имущества. Иными словами, банк привлекает средства для вложения в строительство под еще не выплаченные квартиры.
Выпуск ипотечных ценных бумаг широко распространен во всем мире. Однако залогом при этом чаще всего выступает земля либо недвижимость, находящиеся в собственности эмитента ипотечных бумаг. В предлагаемой же схеме залогом выступает консолидированный ипотечный долг по кредитам, обеспеченным договорами залога либо залоговыми закладными на еще не выплаченные (недостроенные) квартиры. Т.е. объект достаточно «виртуальный».
Вызывают вопросы у банкиров и следующие строки законопроекта: «Форму бланка ИС и требования по его изготовлению утверждает исполнительный орган коммерческого банка... Выпуск ИС и информация об условиях выпуска и обращения ИС не подлежат регистрации в Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку». И это притом, что основным преимуществом ИС по сравнению с банковскими депозитами может быть лишь возможность досрочной их продажи и возврата вложенных средств без потери доходности, а такое возможно только при наличии ликвидного вторичного рынка ипотечных бумаг. Как организовать рынок неконтролируемой массы ипотечных сертификатов, авторы закона не рассказывают.
Все вышеперечисленные соображения побудили Ассоциацию украинских банков обратиться к Президенту с просьбой наложить вето на принятые ВР законы. По словам вице-президента АУБ Антонины Паламарчук, «оба закона создают условия для образования финансовых пирамид». Глава государства прислушался к мнению банкиров и вернул оба законопроекта в ВР на доработку. Дорабатывать их придется уже новому составу парламента, а значит, столь необходимая законодательная база ипотечного кредитования будет создана еще очень нескоро.
В заключение следует успокоить существующих и потенциальных инвесторов в жилищное строительство через банк «Аркада», который разработал и уже давно практикует собственную схему ипотечного кредитования в рамках эксперимента в строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой». Данная схема, равно как и другие проекты банка, регламентированы указами Президента, успешно работают и развиваются. На сегодня жилищное строительство — единственная отрасль, где риск финансовых вложений минимален. По крайней мере, в ближайшие десять-двадцать лет этот сегмент рынка в Украине будет динамично развиваться. За три с половиной года банк «Аркада» выдал около 135 млн. грн. кредитов для инвестирования жилищного строительства, причем 54 млн. грн. из них уже погашено. Только в январе 2002 г. банк выдал долгосрочных кредитов сроком до 30 лет на сумму 1284 тыс. грн., а кредитов сроком на 10 лет — на сумму 4660 тыс. грн. То есть система ипотечного кредитования завоевывает все больше сторонников. Преимущества его настолько очевидны, что банк «Аркада» принял решение о распространении киевского опыта и в других регионах. Ипотечная схема кредитования действует уже в Днепропетровске, Виннице, Запорожье, Черновцах.
Помимо этого, в августе текущего года было проведено размещение первых украинских ипотечных облигаций. Дочерняя структура АКБ «Аркада» — ООО «Аркада-фонд» — эмитировала облигации со сроком обращения три и шесть месяцев (процентная ставка 21 и 23 % годовых) на общую сумму 9 млн. грн. В настоящее время все облигации успешно погашены и готовится новая эмиссия на сумму в 17 млн. грн.