Рынок ипотечного кредитования стал одним из главных банковских рынков прошлого года — обороты на нем выросли более чем втрое. Ближайшие два года, по прогнозам экспертов, обещают стать решающими в разделе данного рынка между крупнейшими игроками. Прогнозы были подкреплены более чем амбициозными заявлениями целого ряда отечественных и зарубежных банков. Однако уже в начале года планам банкиров была поставлена подножка. Грянул первый в истории Украины масштабный крах строительно-финансовой пирамиды.
Кредиторы предусмотрели все
По предварительным данным, из 400 млн. грн., которые собрала с доверчивых граждан «Элита-центр», 40—50 млн. грн. были выданы банками в кредит под залог имущественных прав на строящиеся квартиры. Большую часть кредитов выдали банк «Аваль» и польский Кредит Банк (Украина). Обманутые вкладчики компании упоминают также «Кредитпромбанк» и «Индэкс-Банк».
Сейчас инвесторы, взявшие банковский кредит под строящиеся квартиры, оказались в ужасном положении, — тяжелом не только финансово, но и морально. Одно дело, когда ты отказываешь себе в последнем и выплачиваешь кредит, живя в новой квартире, и совсем другое — когда надежды получить долгожданную квартиру уже нет, а деньги банку все равно надо платить. Остроту ситуации придает тот факт, что инвесторы часть вины за случившееся перекладывают на банки.
По своей воле и на собственный риск
Заемщиков легко понять. Люди были уверены, что, оформляя кредит в солидном банке, собирая кучу документов, они дополнительно страхуют себя от большинства неожиданностей, наивно полагая, что банк, заботясь о надежности кредита, тщательно проверит застройщика, его строительную и финансовую документацию. Тем более что и реклама у застройщика и банков была совместная. Логично было бы предположить, что в сложившейся ситуации банк должен нести ответственность за качество работы своих сотрудников. Однако банкиры придерживаются другого мнения. «Лица, которые выбрали инвестирование в строительство компании «Элита-центр», сделали это по собственной воле и на собственный риск», — сказано в заявлении пресс-службы банка «Аваль». Вот так — просто и однозначно. И обращаться в суд пострадавшим практически бесполезно. К превеликому сожалению заемщиков, банки хорошо умеют составлять ипотечные договоры. Проанализировав кредитный договор, заемщик не обнаружит законных оснований не выплачивать кредит. Более того, согласно типовому кредитному договору, в случае отсутствия залогового имущества банк может обратить взыскание на любое имущество должника либо его поручителя путем внесения изменений в договор залога. По добровольному согласию сторон либо по решению суда. В такой ситуации у заемщика есть только один выход — быстро переоформить на третьих лиц имущество, не находящееся в залоге. Тогда банк в судебном порядке сможет принудительно обязать клиента выплачивать кредит только из его зарплаты. Однако полностью отвертеться от выплат вряд ли удастся.
Резонансное событие заставит как заемщиков, так и банки пересмотреть свои взгляды и стать более осторожными. Парламентарии отреагировали оперативно. С 14 января вступил в силу запрет для застройщиков привлекать деньги инвесторов в строительство жилья посредством инвестиционного договора. Прописана эта норма в подправленной редакции Закона «Об инвестиционной деятельности». Отечественные законодатели посчитали схему инвестирования, по которой работала «Элита-центр», самой ненадежной. Однако в наших реалиях практически любое финансирование строительства и выдача кредитов под жилье дело достаточно рискованное как для кредитора, так и для заемщика. Во всем мире ипотечный кредит считают повышенно рискованным и очень просто решают проблему — все риски страхуют в страховых компаниях. В наших условиях риски на себя берет, преимущественно, клиент.
Обречена на бурный рост
По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), в 2005 году объем ипотечных кредитов, предоставленных коммерческими банками, вырос с 3 млрд. грн. до 10,6 млрд. грн. Стремительные темпы роста объясняются, прежде всего, недостаточной развитостью данного рынка. Пристальное внимание на рынок жилых кредитов банкиры обратили совсем недавно. Объем ипотечного портфеля в прошлом году составил 2% ВВП, а его удельный вес в общем кредитном портфеле отечественных банков — всего 7%. В настоящее время ипотечные кредиты предлагают 90 украинских банков, 11 из которых занимают около 85% всего рынка. При этом среди первых пяти банков развернулась нешуточная конкурентная борьба, что не могло не сказаться на уровне ставок заимствования. Средние ставки по кредитам, по данным УНИА, в 2005 году снизились на 3—4% в гривне и на 2,5—3% в иностранной валюте. На сегодня ставки по ипотечным кредитам одни из самых низких в банковских портфелях и находятся на уровне 17—19% в гривне и 10,5—15% в иностранной валюте. Правда, существуют еще комиссионные банка за оформление кредита и обслуживание счета, страховка и прочие накладные расходы привязанные к размеру займа. В целом данные расходы могут составлять от двух до 20% от суммы кредита.
Банкиры продолжают утверждать, что ставки по ипотечным кредитам продолжат снижаться. Однако создается впечатление, что эти разговоры ведутся скорее по инерции, поскольку ни одного аргумента, кроме тенденции прошлых лет, в пользу этой точки зрения банкиры не приводят. Прежде всего не ясно, зачем банкирам снижать собственный доход, если спрос на кредиты все равно превышает предложение. Нынешнее затишье на рынке имеет сезонный и политический характер. После выборов народ, позабыв о страхах и горьком опыте пострадавших, вновь будет стоять в очереди за банковскими кредитами. Жилищная проблема никуда не исчезнет.
Более того, наступивший год обещает быть переломным для украинского рынка розничного кредитования. По мнению большинства отечественных банкиров, для его полного заполнения достаточно дополнительного появления трех-четырех сильных игроков. У иностранных финансовых холдингов, пришедших в Украину именно с целью завоевания розничного рынка, несколько иной взгляд. Они уверены, что для охвата рынка достаточно всего от трех до пяти мощных финансовых структур. В результате следует ожидать не просто стремительного заполнения рынка, а настоящей конкурентной битвы за клиентов на рынке ипотеки.
Существенно усилить свои розничные позиции обещают банки, в которые пришел иностранный капитал. Они, кстати, и так удерживают лидирующие позиции. Банк «Аваль», купленный австрийской группой Raiffeisen, вместе с Райффайзенбанком выдал в 2005 году примерно 23,5% ипотечных кредитов. УкрСиббанк, контрольный пакет которого приобрела французская группа BNP Paribas, занимает первое место в списке розничных банков с почти 15% рынка ипотеки. Укрсоцбанк, купленный недавно итальянским Banca Intesa, выдал около 14% жилищных кредитов.
Серьезно готовятся к завоеванию рынка и российский Внешторгбанк, купивший банк «Мрія», ВАБанк, в капитал которого через участие в израильской группе Kardan вошла крупная австрийская страховая группа Wiener Staedtische, и банк «Ажио», приобретенный шведской группой SEB. Весьма существенную долю рынка может получить и небанковская компания «ПростоФинанс», созданная французской группой Societe Generale и собирающаяся работать через сеть Ощадбанка. Через сеть Укрпромбанка готовится в нынешнем году работать и специально созданный для освоения нашего ипотечного рынка Международный ипотечный банк. Серьезно заявил о себе в прошлом году и ранее малоактивный украинский «Альфа-Банк Украина» — дочерний банк крупнейшего российского банка. «Альфа-банк» уже успел занять 3% рынка розничного кредитования, а к концу 2006 года, согласно бизнес-плану, также собирается выйти в лидеры. Если сложить все намерения, указанные в бизнес-планах выше перечисленных финансовых учреждений, то получится, что банкиры намерены освоить как минимум 200% украинского рынка ипотеки. При этом нынешние лидеры розничного рынка — ПриватБанк, Правэксбанк, банк «Надра» и ряд других также не намерены уступать свои позиции...
Остается надеяться, что конкуренция среди финансистов сыграет на руку простым заемщикам. Хотелось бы увидеть даже не столько низкие ставки (хотя и это было бы неплохо), сколько надежность кредитов, привнесенную западными банковскими технологиями. На это действительно есть надежда, тем более что после краха группы «Элита-центр» украинцы уже будут вдвое осмотрительны и научатся, наконец, читать договоры и требовать соблюдения своих законных прав.