При оформлении договоров купли-продажи недвижимости часто возникает вопрос о том, где такой договор оформлять: в нотариальной конторе (частной или государственной) либо на одной из киевских бирж, предлагающих подобные услуги.
Вопрос чрезвычайно важен, поскольку связан с уплатой государственной пошлины и подоходного налога. До лета нынешнего года пошлину в размере пяти процентов от суммы, означенной в договоре купли-продажи недвижимости, платили как клиенты нотариусов (частных и государственных), так и участники биржевых сделок. В середине лета биржи получили возможность взимать с клиентов госпошлину в значительно меньшем размере, чем нотариусы. Последние по-прежнему берут пять процентов от договорной суммы.
Биржа взимает за регистрацию сделки пошлину в размере 1,3% от суммы договора, если она не превышает 18 тыс. гривен, 0,58%, если сумма составляет от 18 до 50 тыс. гривен. В том случае, когда стоимость биржевого контракта превышает 50 тыс., госпошлина снижается «всего» до 0,46%. Кстати, в эти проценты, помимо госпошлины, входит и так называемый биржевой сбор.
В августе прошлого года Кабинетом министров было принято постановление («ЗН» об этом сообщало), согласно которому стоимость квартиры, указанная в справке-характеристике бюро технической инвентаризации, должна была увеличиваться, вплоть до рыночных значений. Одновременно запрещалось в договорах купли-продажи, независимо от места их оформления, указывать стоимость квартиры меньшую, чем в справках-характеристиках БТИ.
Однако на практике данное постановление выполняется весьма неспешно, и сегодня еще можно увидеть в справках на очень приличные приватизированные квартиры государственного жилого фонда пустяковые суммы порядка нескольких десятков гривен. Несколько иная ситуация с кооперативными квартирами. Здесь стоимость доходит до десятков тысяч гривен по большим и престижным квартирам, что, впрочем, по-прежнему отстает от рыночных значений.
Казалось бы, чего проще - продавая квартиру, отправляйся на биржу, ставь в договор сумму в сто гривен, плати копейки госпошлины и забирай денежки. Однако биржи, заботясь, среди прочего, и о собственном благополучии (чем выше цена договора, тем выше биржевой сбор), установили некий минимум договорной цены, который представляет собой общую площадь квартиры, умноженную на 150. Скажем, оформляя на бирже договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 45 квадратных метров, брокер проставит в договоре сумму не меньше 6.750 гривен. Обязательные отчисления (госпошлина и биржевой сбор) с такой сделки составят, соответственно, 87,75 гривни (1,3% от суммы сделки). Предположим, что квартира в нашем примере государственная и ее стоимость согласно справке-характеристике БТИ составляет 40 гривен. Оформляя купчую у нотариуса, можно проставить в ней сумму в 100 гривен и заплатить 5 гривен госпошлины, поскольку у нотариуса нет минимума договорной цены и он связан только стоимостью квартиры, указанной в справке БТИ.
Казалось бы, выгода от нотариального оформления сделки в плане ухода от налогообложения очевидна и биржи обречены на поражение в борьбе за клиента. Однако ни Киевская универсальная биржа, ни биржа «Десятинная» - флагманы киевской недвижимости - недостатка в клиентах не испытывают по следующим причинам.
Если сделка купли-продажи квартиры будет признана судом недействительной, что происходит, к сожалению, довольно часто, то продавец получит свою квартиру обратно, а покупателю решением суда должна быть возвращена сумма, эквивалентная указанной в договоре купли-продажи. Расписки о передаче истинных сумм, которыми часто обмениваются стороны по таким сделкам, конечно, могут быть приняты судом во внимание, однако сразу возникает вопрос: а почему, собственно, господа, вы писали расписки, а не проставляли истинные суммы в договоре купли-продажи? Уж не для того ли, чтобы уйти от налогообложения? Ответить на такие, в общем-то, справедливые вопросы в наше время пристального внимания ко всему, связанному со сбором налогов в госбюджет, не всегда просто. Казалось бы, выход один: идти на биржу и указывать в купчей полную сумму, за которую продается квартира.
Госпошлина и биржевой сбор в этом случае увеличиваются, но это уже проблема брокера, из вознаграждения которого производятся все выплаты за оформление сделки. Правда, некоторые особо ушлые особи из этого клана умудряются и эти расходы возложить на покупателя либо распределить их между участниками сделки. Главное, на наш взгляд, чем должен руководствоваться покупатель, решая, какую сумму проставлять в договоре, - это обеспечение собственной безопасности.
Оформляя договор с полной суммой на бирже, следует учитывать следующий момент. На бирже, согласно закону Украины «О товарной бирже», происходит регистрация договоров купли-продажи квартир. Согласно упомянутому закону, сделки, зарегистрированные на бирже, не подлежат нотариальному заверению. В то же время, еще в 1995 году Главная государственная налоговая инспекция (сейчас - администрация) Украины разъяснила, что, согласно ст.5 декрета Кабинета министров «О подоходном налоге с граждан», не подлежат налогообложению суммы, полученные гражданами вследствие отчуждения только того имущества, за нотариальное удостоверение которого была уплачена государственная пошлина.
Теперь позволим себе жутко пофантазировать. Предположим, в 1997 году мы продали трехкомнатную квартиру за 70 тыс. гривен. Договор зарегистрировали на бирже, указав в нем полную стоимость квартиры. Весной 1998 года (а до этого времени каждый из нас будет иметь свой номер плательщика налогов) заполним налоговую декларацию о доходах, не забыв указать о доходе от продажи квартиры в размере 70 тыс. гривен. И здесь, вполне вероятно, нам зададут вопрос: а почему же, собственно, вы не заплатили подоходный налог с этой суммы? Наши пояснения об уплаченной госпошлине за биржевое оформление сделки могут быть не приняты во внимание, поскольку законодатель жестко определил: от налогообложения освобождаются только нотариально удостоверенные сделки.
Ставка подоходного налога составляет 20 процентов. В нашей фантазии нам предложат (в смысле - прикажут) заплатить в бюджет 14 тыс. гривен. Хорошо если деньги еще остались, но чаще они уходят на приобретение другой недвижимости. Напомним, что это фантазия, предположение. Однако оно основано на реально существующих нормативных документах и горьком опыте общения как с налоговой службой в отдельности, так и с государственной машиной в целом.
Рекомендация по недопущению возникновения подобных ситуаций может быть только одна: помните, что проблемы, связанные с куплей-продажей недвижимости, не заканчиваются после подписания купчей. И доверяйте это ответственное дело только профессионалам, способным не только высчитать сумму своих комиссионных, но и «построить» сделку с максимальной выгодой для вас, не дав при этом налоговым службам повода для предъявления вам обоснованных претензий.