Вчерашняя конкуренция кредиторов за состоятельного клиента — покупателя недвижимости, навязчиво предлагающих ему все более и более дешевые деньги, вдруг потеряла свою остроту. Обещания банкиров и дальше снижать кредитные ставки жилищным инвесторам с 14 вплоть до 10—8% в валюте вдруг сменились разговорами о том, что повышение этих самых ставок никак не повлияет на дальнейший рост цен на рынке недвижимости. Мол, представители солидного регионального бизнеса, желающие переселиться в столицу, все равно денег не считают. Покупали и покупать будут. Одалживали под 14 — возьмут и под 16% годовых.
Вне сомнения, банковская система стоит перед проблемой наращивания собственной капитализации и выполнения нормативов финансовой устойчивости. А тут еще, как на зло, евро шалит, то и дело выбрасывая «уставники» ряда банков за пределы дозволенного. Цены на потребительском рынке оттягивают на себя средства вчерашних потенциальных вкладчиков. Соответственно с привлечением денег и выдачей кредитов становится все туже.
И тем не менее, у специалистов по недвижимости есть основания считать, что причина изменения отношения банков к заемщикам-застройщикам кроется не только в этом. Дело даже не в величине кредитной ставки. Например, уже сегодня замечена тенденция предоставления банками тех же валютных кредитов, но не в долларах, а в евро. Нетрудно представить, что это может означать для заемщика, учитывая, что курс европейской валюты за последние полтора года вырос практически на 40%. Не устраивает кредиторов и соотношение средств, самостоятельно вносимых покупателем недвижимости и ссуживаемых ему банком. Если раньше они соглашались даже на 10% к 90% соответственно, то теперь предпочитают чуть ли не 50% на 50%. Риэлторы считают, что таким образом банки страхуются от возможного резкого падения цен на недвижимость. Ни для кого не секрет, что за последние два года цена киевских квартир по самым скромным расчетам выросла процентов на 50 и достигла заоблачных высот. Даже президент ХК «Киевгорстрой» Владимир Поляченко недавно признался журналистам, что уровень цен на жилье достиг того значения, которое можно назвать критическим для покупателей со средним уровнем доходов. «В какой-то момент мы почувствовали снижение ажиотажного спроса со стороны потенциальных инвесторов», — отметил он.
Кто может поручиться, что завтра не начнется быстрый обратный процесс? Даже если откат составит не все 50%, а только 30, несложно себе представить, что произойдет на рынке. Но обратимся к цифрам. Частный инвестор приобрел квартиру в конце 2003 года по цене 50 тыс. долл. Часть средств, допустим 20%, т.е. 10 тыс. долл. он внес самостоятельно, остальные 40 тыс. взял в кредит на пять лет. В данном случае потеря 30% стоимости квартиры будет означать, что ее рыночная цена опустится до 35 тыс. долл., т.е. ниже суммы, взятой в кредит. И что же тогда прикажете делать заемщику — платить и дальше банку или оставить ему заложенную квартиру и снова выйти на рынок в качестве покупателя? Возможны оба варианта. Во втором случае банк останется с неликвидной квартирой — продать ее за 40 тыс. долл. ему тогда вряд ли удастся. Для быстрого сброса неликвида ему придется «опускаться» ниже рыночной цены. Дальше начинаются гонки с препятствиями, потому что таких банков и клиентов в момент кризиса на рынке может быть довольно много, и своими действиями они могут разрушить не только рынок недвижимости, но и финансовый.
Другое дело, если застройщик внесет в счет приобретенного жилья 40, а лучше 50% его стоимости. Тогда даже в случае настоящего обвала цен ему некуда будет деваться. Клиенту банка-кредитора придется платить за комфорт столичной жизни согласно кредитному договору, даже если аналогичные апартаменты будут предлагаться на рынке гораздо дешевле. Все, экономическая ловушка захлопнулась.
Александр Андреев,
генеральный директор агентства недвижимости «Апартамент»
— Об обвале цен пока речь не идет. Зато отмечается прогнозируемая остановка их роста. Я говорю о реальных продажах. Потому что продавцы и дальше пытаются декларировать подорожание. Совсем недавно агентству приходилось продавать квартиру, за которую хотели 35 тыс. долл. Приобрели ее только за 33 тыс. Сейчас в том же доме выставлена на продажу аналогичная квартира, но уже за 40 тыс. Покупателей на нее нет…