Осенью цены на киевскую недвижимость (как новую, так и бывшую в употреблении) не просто росли, они галопировали. Рекордные показатели темпов роста, зафиксированные в августе—сентябре 2005 года, вспоминаются сейчас как детский лепет. Другое дело, что тогда цены вверх толкал ажиотажный спрос покупателей. А в сентябре—ноябре 2006-го основная движущая пружина — продавцы, заблаговременно и необоснованно взвинтившие цены в ожидании дополнительных денежных потоков, которые, по их мнению, должны прийти на киевский рынок недвижимости из регионов.
Цепная реакция
Анализ процессов, происходивших в сентябре—ноябре 2006 года, вполне может войти в учебники по экономике и общественно-массовой психологии в качестве примера того, как субъективные составляющие рекордно быстрого темпа роста цен нередко превалируют над объективными.
Увидев, что после завершения политического кризиса цены на недвижимость резко пошли вверх, некоторые продавцы представили сценарий, в соответствии с которым богатые бизнесмены и политики чуть ли не массово устремятся из регионов в столицу. Заберут при этом с собой помощников и приближенных, перераспределят денежные потоки, направив большую их часть на киевский рынок недвижимости.
Значительную часть продавцов охватили радужные настроения, предчувствия, ожидания. Наблюдалась некая цепная реакция: рост цен приводил к росту цен. Продавцы, увидев, что их соседи набавили 5—10 тысяч, набавляли еще больше. А другие набавляли еще…
По данным аналитической службы компании «Київ Житло-Iнвест», по состоянию на начало осени были приостановлены продажи по 15% объектов (от общего количества возводимых домов). В отчете отмечается, что «главными причинами приостановки реализации жилья являются отсутствие у компаний всей разрешительной документации на строительство, а также политическая неопределенность». Кроме того, специалисты не исключают, что некоторые участники рынка попросту решили «придержать квартиры, ожидая сезонного всплеска активности». Ведущий аналитик «Київ Житло-Iнвест» Алла Куценко отмечает, что «в связи с приостановкой продаж некоторых объектов бизнес-класса и существующим высоким спросом на первичное жилье этой категории ряд компаний, которые заканчивают реализацию своих объектов, существенно подняли на них цену».
Также следует обратить внимание на то, что на киевском рынке замечены факты сознательного завышения компаниями-застройщиками статуса своего объекта. Понимающие толк в этом деле специалисты уже заметили как минимум три объекта, которые позиционируются как премиум (однако, согласно классификации жилья, не попадают в эту категорию).
Земля превращается в квартиры
А вот объективные факторы, способствовавшие росту цен, действовали и раньше. Чего-то качественно нового за последние месяцы не появилось. В частности, возрос приток иногородних людей и компаний в столицу. Увеличилась активность селян, получивших неплохие деньги при продаже земли в пригородных и курортных зонах. После летнего затишья банки стали более охотно выдавать ипотечные кредиты.
Итак, средняя стоимость 1 м2 жилья эконом-класса на первичном рынке в ноябре достигла 1447 у.е., увеличившись по сравнению с октябрем на 8,57%.
На сегодняшний день стоимость 1 м2 в эконом-классе в однокомнатных квартирах колеблется от 1100 до 1800 долл., в двухкомнатных — от 1000 до 2352 долл., а в трехкомнатных — от 1000 до 2052 долл. Стоимость 1 м2 в однокомнатных квартирах увеличилась на 6,2%, в двухкомнатных — на 10,2%, а в трехкомнатных — на 9,4%.
Причиной значительного увеличения стоимости объектов эконом-класса аналитики считают существенное снижение предложения в этой категории — в октябре на первичном рынке продажи велись в 60 объектах, в ноябре — только в 35 объектах.
Ситуация настолько удручающая, что к ее разрешению подключаются центральные органы. С подорожанием жилья намерен бороться, в частности, новый вице-премьер Владимир Рыбак. Он дал интервью, в ходе которого заявил, что не собирается мириться с квартирными спекулянтами и сделает все возможное, чтобы столичное жилье было доступным для среднего класса.
Впрочем, радужные ожидания продавцов имели под собой реальную основу, по данным сайта domik.net, сделок в августе и в начале сентября было много. А вот предложений — не очень. В начале августа в базе данных было порядка 4300 объектов, к началу сентября их количество уменьшилось до 3300; к концу сентября увеличилось до 3800. Другими словами, в конце августа — начале сентября спрос явно «вымывал» предложение. Уверенность продавцов нередко передавалась и некоторым покупателям. Быстрый, уверенный рост цен они воспринимают как объективное свидетельство надежности вложений в недвижимость.
Цены обогнали возможности
В первой половине осени количество сделок сокращалось с каждой неделей. Бурный рост цен обгонял возможности все большего числа покупателей, заставляя их уходить с рынка.
В аналитическом отчете компании «Київ Житло-Iнвест» отмечается, что по сравнению с октябрем количество продаваемых объектов снизилось практически втрое, что может послужить причиной будущего увеличения разрыва между спросом и предложением и, соответственно, роста цен в начале 2007 года.
Высокие темпы роста цен отмечены во всех сегментах. В том числе в сегментах самого «дешевого», морально и физически устаревшего малогабаритного жилья («старый кирпич», «старая панель»). Такое повышенное внимание к «хрущевкам» объясняется тем, что на более просторное жилье денег у большинства покупателей просто не хватает. Жить им где-то надо, арендовать устали, а уезжать из Киева не хотят.
Покупают жилье в «хрущевках» и приезжие, стремящиеся закрепиться в Киеве, и «расселенцы», меняющие одну квартиру на две (а то и три). Покупают и молодые семьи, взяв часть денег у родственников, а остальные в кредит. Другими словами, несмотря на критику и даже злобные насмешки, такие квартиры пользуются очень высокой популярностью. Отсюда их высокая ликвидность. И она будет до тех пор, пока не начнут строить в Киеве (в том числе и в городах-спутниках) малогабаритное жилье.
Высокие темпы роста цен и на более просторные квартиры. Охотно покупают их представители так называемых «региональных элит». Приобретают их и хорошо зарабатывающие киевляне (обычно продавая при этом малогабаритные). Наибольший рост цен (правда, в деньгах, а не в процентах) был зафиксирован на многокомнатные квартиры в дореволюционных домах, находящихся в центральных районах города.
Случаев расторжения предварительных договоров было немало. А ведь любой такой случай — ЧП для агента и агентства. Что же касается покупателя, оставшегося без квартиры (но с двойным задатком), то после расторжения он нередко очень долго отходит от пережитого потрясения. Особенно в периоды резкого повышения цен: время и силы потрачены зря, компенсация не покрывает удорожания недвижимости, а значит — необходимо либо изыскивать дополнительные деньги, либо идти в худшие условия.
Быстрое развитие ипотечного кредитования буквально подталкивает людей к обмену старого жилья на новое «с доплатой» (во-первых, для многих киевских семей доплата вполне посильна, а во-вторых, все больше людей сживаются с мыслью, что долги отдавать придется «потом», а жилищные проблемы решаются уже сейчас).
Случаи, когда люди переезжают в худшие условия (получив при этом приличные деньги на руки), встречаются значительно реже. Многие пенсионеры (да и не только они) отказывают себе во всем необходимом, но упорно держатся за свои просторные квартиры и/или престижные районы. Отсюда социально-бытовые конфликты между соседями, которые нередки во многих домах и подъездах. И это весьма серьезная проблема, затрудняющая не только жизнь людей, но и развитие города.
Полагаем, что активное участие в решении этой проблемы должны принять местные власти. Ведь отказ людей менять жилье и районы во многом вызван тем, что они просто боятся: не доверяют ни соседям, ни потенциальным покупателям их квартир, ни риэлторам. Им нужны реальная поддержка и гарантии государства. Именно государство должно создать (пусть за деньги инвесторов) благоприятные условия для переселения. Именно государство должно сказать людям: вот вам на выбор уютные квартиры в благоустроенных домах, вот — большая доплата за обмен жилья, вот рабочие, которые бесплатно все сделают, перевезут и обустроят. Тогда и появится возможность перестраивать киевские дома и микрорайоны без изнурительных противостояний.
Галопирование не повторится?
Дать обоснованный прогноз на ближайшие месяцы крайне сложно. Специалисты агентства недвижимости «Планета Оболонь» (г. Киев) отмечают, что будут доминировать два фактора: с одной стороны — бурный рост цен и относительно невысокое количество предложений, с другой — уход с рынка многих покупателей, а это предпосылка к началу стагнации.
Автор полагает, что в декабре рост цен продолжится. Но его темпы снизятся. Исходим в данном случае из того, что инертность рынка недвижимости очень велика и для того, чтобы остановить раскрученный маховик, необходимо время. Вместе с тем не видно объективных причин для поддержания столь высоких темпов роста цен.
«Цены на недвижимость в столице завышены необоснованно, — полагает В.Рыбак. — В Киеве квартиры дороже, чем в Лондоне и Париже. Я готов рассматривать возможность введения новых налогов для борьбы со спекулятивным капиталом на рынке недвижимости и увеличения строительства социального жилья. Охладить ажиотажный спрос и постоянно растущие цены на недвижимость может только увеличение объемов строительства. Их нужно наращивать за счет возведения социального жилья, привлечения банковских кредитов и инвестиций. Более того, я уверен, что объемы строительства увеличатся сами, потому что для этого есть все предпосылки».
Есть еще один пунктик. Если бы в Киеве решили земельный вопрос, тогда бы объем инвестиций, как зарубежных, так и внутренних, увеличился. Для того чтобы объемы строительства увеличились, а цены на новое жилье снизились, нужно сделать прозрачной и понятной систему выделения земли.
Сегодня в Украине выдано 60 тыс. строительных лицензий — реально столько строительных компаний не существует. Слишком много посредников, а это влияет на конечную цену жилья.
Необходимо тщательно «прорисовать» будущие новостройки и объекты социальной сферы — причем не единичными объектами, а в комплексе, как это делается за рубежом. Затем на конкурсной основе распределять участки для строительства между инвесторами.