Если в былые времена цены на недвижимость неизменно повышались при росте цен на нефть/сырье/металл, то в последнее время мы наблюдаем неизменное и уверенное снижение цен на рынке жилой недвижимости Украины, несмотря на колебания курса, инфляцию и прочие факторы. При этом объемы строительства продолжают то расти, то падать. И рост этих объемов порой настолько удручает почему-то именно посредников/риэлторов/так называемых "специалистов по недвижимости", что они договорились до того, что "бьют тревогу" и уже несколько лет подряд предупреждают нас о некоем "пузыре" на рынке, который вот-вот лопнет. Пояснения о том, что "пузырь" возникает при росте цен, а не при снижении, этими "спецами" во внимание не принимаются. А главная проблема в том, что сии "специалисты" призывают срочно спасать рынок недвижимости вливанием в него государственных средств, то есть наших налогов. Иначе, мол, пострадают инвесторы, купившие квартиры, а еще - застройщики, их сотрудники… ну и дальше по цепочке…
От чего на самом деле страдают инвесторы
Хочется пояснить этим горе-специалистам, что инвесторы страдают гораздо больше из-за поведения недобросовестных застройщиков/девелоперов, которые по-прежнему, после всех скандалов, предлагают зачастую "отдать им деньги и забыть". Ведь в договорах, которые подписывают инвесторы/покупатели воздуха в недостроенных домах, все еще присутствуют дискриминационные условия по отношению к покупателям. Фактически инвесторы после всех скандалов на рынке недвижимости и после всех нововведений в виде покупки модных нынче деривативов или имущественных прав по-прежнему никак не защищены от потери своих денег и квадратных метров.
Ни одна из существующих ныне легальных схем приобретения жилья не защищает инвестора, и это печально осознавать. Хотя создание действенного механизма защиты прав инвестора является важной государственной задачей, но государство почему-то не спешит защищать покупателей и регулировать взаимоотношения между покупателем недвижимости и продавцом. Например, договора на покупку имущественных прав (или деривативов) прописаны так, что уплаченные за квартиру средства вам могут вернуть в любой момент без пояснения причин. Особенно это выгодно для застройщика/девелопера в момент резких скачков курса: платите-то вы в гривнах, и возвращают вам ваши средства в гривнах, но ведь это уже "не те" гривны!
При этом ни один из застройщиков не соглашается на индексацию перечисленной суммы в случае ее возврата не по вине покупателя или на прописывание эквивалента в долларах США. И это в лучшем случае. В худшем застройщик просто исчезает с вашими деньгами, и добиться их возврата невозможно.
Вы спросите - а как же тогда покупаются квартиры? Ответ простой: покупатели берут на себя все риски, у них просто нет другого выхода: не хочешь - не покупай. Получив ваши деньги, застройщик по факту прописанного в договоре не несет никакой ответственности за срыв сроков ввода дома в эксплуатацию - это в лучшем случае, если сроки прописаны. Практика такова, что задержка в полгода - нормальная ситуация. В реальности вы сможете начать ремонт в квартире через год после обещанного, ибо вы с удивлением обнаружите, что, несмотря на наличие документа о вводе, стройка совсем не закончена: фасад не отделан, коммуникации не подключены, а застройщик ждет официального решения о почтовом адресе… (конечно, есть исключения из описанной распространенной ситуации).
Поэтому если вы ввязались в процедуру покупки недостроенной квартиры, вам надо запастись терпением, потому как не только застройщики хронически не выполняют все свои обещания, но и масса домов строится без разрешительных документов и потом годами вводятся в эксплуатацию. Это если вводится, поскольку есть уже дома, по которым приняты судом решения об их сносе, поскольку построены они были незаконно - на участке земли, который имеет другое целевое назначение или с нарушением многих норм государственных стандартов.
Почему государство не хочет защищать своих граждан? Но это так понятно, ведь депутаты представляют зачастую интересы именно застройщиков, а не инвесторов, и представить себе, что они проголосуют за законопроект, который бы защитил покупателей квартир, просто невозможно.
Однако вернемся к попыткам привлечь наши налоги на "спасение" домов, которые строятся.
Так называемым "специалистам по недвижимости" следовало бы приветствовать снижение цен на недвижимость, так как именно это делает жилье более доступным для граждан. Хотя слабость рынка кредитования, обвал банковской системы и обвал гривны привели к тому, что все чаще квартиры используются как инвестиционные инструменты - банально для того, чтобы не потерять сбережения, а также для сдачи квартир в аренду. На сегодня рынок недвижимости является чуть ли не единственным способом сохранить сбережения и даже получить некоторый доход. По оценке некоторых экспертов, примерно 20% жилья покупается для личного проживания, а остальные 80% - как инвестиции. И этих последних, безусловно, интересует и отдача на капитал (т.е. какой процент в год от первоначально вложенной суммы можно получить) и возврат капитала, т.е. за сколько они смогут продать эту квартиру в случае, если возникнет такая необходимость.
Срок окупаемости
Правда, известные "специалисты" пытаются убедить наивных граждан, что срок окупаемости недвижимости 30-40 лет. Что это означает?
Сначала разберемся, как считается этот самый срок окупаемости. Это совсем несложно: надо общую стоимость квартиры с учетом ремонта, который будет произведен, разделить на годовую сумму, за которую квартира может быть сдана в аренду. Это и называется периодом окупаемости, так как за этот период вы получаете полный возврат вложенных в квартиру средств.
Тогда период в 40 лет окупаемости означает, что если купить квартиру по стоимости квадратного метра 20 тыс. грн, то небольшая квартира в Киеве площадью 45 кв. м обойдется в 900 тыс. грн, плюс ремонт 100 тыс. грн (т.е. общее вложение 1 млн грн), то в аренду эту квартиру можно сдать за 2 000 грн в месяц, поскольку 1 000 000: 40 : 12 = 2000. Но извините, для тех, кто знает киевские цены, не секрет, что сдача в аренду будет приносить не менее 5 тыс. грн/месяц. Анализ соотношения реальной арендной платы и цены квартир в Киеве в самых разных сегментах показывает, что период окупаемости составляет в пределах 10-12 лет (порядка 10% годовых), а иногда, при удачном выборе квартиры, может составить и 7-8 лет (14-15% годовых). Такой доходности не дает ни один банковский депозит, номинированный в твердой валюте, а вот риск потерять 800 тыс. из вложенных 1 млн грн (за вычетом 200 тыс. от ФГВФЛ если положить 1 млн грн на депозит) остается очень высоким, особенно в случае очередной "чистки" банковской системы.
Будет ли такое соотношение между стоимостью квартиры и арендной платой оставаться в дальнейшем? На этот вопрос ответить весьма сложно, хотя тенденция к увеличению сроков окупаемости при анализе последних 20 лет явно прослеживается.
Тут интересен пример стран Балтии, где во многих случаях сдать жилье в аренду со сроком окупаемости в 10-15 лет практически невозможно - нет долгосрочных арендаторов. Иногда квартиры сдают в аренду по цене коммунальных услуг - такой низкий спрос на аренду. И связан он с высокими коммунальными и налогами на недвижимость. Ожидает ли Украину такая ситуация? Возможно, что ожидает, особенно в случае, если экономика не начнет улучшаться, а отток рабочей силы не уменьшится.
Кроме пророчеств о "пузыре", "специалисты" высказывают идеи о том, чтобы застройщики в принудительном порядке передавали жилье в аренду. Эти идеи вообще представляются весьма странными, ведь во всем мире существует специализация: застройщики строят, а арендодатели сдают в аренду, и смешивать эти виды деятельности силовыми методами совершенно бессмысленно. Более того, если застройщикам будет выгодно, они будут сдавать в аренду то жилье, которое не продается или продается медленно. Что они успешно делают уже сегодня. Поэтому никаких государственных программ, по которым застройщики будут передавать жилье в аренду, просто не надо, рынок все расставит на свои места. И вообще, не надо заставлять государство вмешиваться туда, где это вмешательство совсем не нужно: "руки прочь от наших налогов!"
Другое дело, что государство (в лице местной власти) должно прекратить передавать бесплатно жилье судьям, прокурорам, чиновникам и депутатам. Оно должно продавать землю для застройки или права на застройку. А еще просто обязано наконец-то озаботиться кадастром недвижимости, в котором бы соединилась информация из градостроительного кадастра и реестра недвижимости, а также добавить туда информацию из земельного кадастра. Ведь, к сожалению, все эта столь необходимая информация управляется разными министерствами/ведомствами.
Для дальнейшего развития рынка недвижимости хотелось бы увидеть кардинальные изменения в строительных нормах - там слишком много лишних требований, но нет необходимых. Например, во всем мире каркасы высотных жилых зданий строят из металла, а мы по-прежнему - из железобетона, это напрямую связано с требованиями ГОСТов. О необходимости полной замены инфраструктуры поставок коммунальных услуг, наверное, не говорил разве что ленивый, но воз и ныне там.
Что будет с ценами на жилье?
Напоследок - по поводу цен. Нельзя сказать, что они будут одинаково снижаться во всех сегментах недвижимости, хотя пока есть где втиснуть очередное здание в центре Киева, - будет и конкуренция. К сожалению, плотность застройки в Киеве без расширения инфраструктуры становится такой, что исчезает комфорт от жизни в центре города. Все больше и больше времени надо проводить в пробках по дороге на работу.
Именно ограниченность возможности застройки новых земельных участков будет диктовать цены в центральной части, хотя можно предвидеть снос "старых", не "исторических" зданий и строительство на их месте новых небоскребов. Скорее всего, это будет следующим этапом развития киевского рынка недвижимости.
Что касается нецентральных районов, то здесь тоже постепенно все застраивается, и стройки все более уходят на окраины, а дороги при этом не расширяются вообще. В некоторых окраинных районах наблюдается просто транспортный коллапс - я уж не говорю о школах, детских садиках и больницах, их катастрофически не хватает.
Вы можете купить жилье в очень симпатичном комплексе с отличной инфраструктурой (детский сад, супермаркет, спортивные площадки), но добираться до этого земного рая вы будете в ужасных пробках. Поэтому инвестиционная привлекательность окраинных домов будет снижаться именно потому, что "лучше уж заплатить больше, но жить недалеко от места работы".
Сегодня в развитых странах популярность приобретает концепция жизни "без автомобилей", когда на работу идут пешком или едут на двухколесном транспорте по специально оборудованным дорожкам. Автомобили все больше занимают подземное пространство и используются больше для загородных поездок, а доставку продуктов из супермаркетов в скором времени будут осуществлять роботы и дроны. В Киеве катастрофически не хватает ни велосипедных дорожек, ни прогулочных мест, а в любимый всеми Ботанический сад вход платный, что можно охарактеризовать как "позор столицы", ведь именно в Киеве - огромный дефицит парковых зон для прогулок и отдыха жителей столицы. Зато все больше и больше пространства, занятого новыми стройками, а не парками...
Безусловно, на цены недвижимости в Киеве будет влиять наличие альтернативных вложений и их надежность, качество строящегося жилья, опыт приобретения квартир покупателями (например, люди наконец-то перестанут подписывать слишком уж одиозные и дискриминационные договора) и многие другие факторы. Но вряд ли стоит ожидать роста цен до того, как произойдут макроэкономические изменения, улучшатся условия ведения бизнеса и увеличатся доходы населения, что вряд ли произойдет в год выборов и больших выплат по государственным долгам.