После окончания сезона отпусков, по мере роста деловой активности, рынок недвижимости страны может ожидать не традиционный осенний виток цен, устремившихся в бесконечность, а новая серия жилищно-строительных скандалов и тысячи обманутых инвесторов.
17 мая 2006 года киевский городской голова Леонид Черновецкий обратился к начальнику Главного управления МВД Украины в городе Киеве Виталию Яреме за информацией о практике работы строительных компаний в столице. В частности, в обращении говорится: «Как известно, в последнее время в Киеве проявили себя с негативной стороны несколько инвестиционных строительных компаний, которые или совсем исчезают, или долгое время не выполняют своих обязательств перед гражданами, которые вложили в строительство жилья свои сбережения и средства, полученные в банках по кредитным соглашениям».
В связи с этим киевский городской голова попросил предоставить информацию по следующим вопросам:
— Какие именно инвестиционные строительные компании вызывают подозрение со стороны ГУ МВД Украины в Киеве?
— Относительно каких компаний есть данные о нарушении законодательства во время оформления ими разрешительных документов на отвод земельных участков и строительство?
— Какие меры может принять киевская милиция, чтобы предотвратить появление новых «Элита-центров»?
— Чем Киевсовет и Киевская городская государственная администрация могут помочь в борьбе с мошенничеством?
Одновременно мэр Киева обратился в Нацбанк Украины с тем, чтобы банки прекратили финансировать сомнительное строительство и в дальнейшем несли полную ответственность за любые инвестиционные договоры.
Если уж проблемами подобного рода озаботились высшие должностные лица столицы, более того, если недвусмысленные предостережения публикуются пресс-службой КГГА, это значит, во-первых, что для таких предупреждений есть веские основания, и во-вторых, что по отношению к некоторым застройщикам процесс, вероятно, приобрел необратимые черты и банкротство некоторых фирм — лишь вопрос времени. Правда, пока что список «вызывающих подозрение» компаний — тайна за семью печатями, вследствие чего по сей день идет агрессивная рекламная кампания таких фирм-призраков (напомним, проплаченная реклама «Элиты» печаталась лучшими «глянцевыми» изданиями столицы — «по полной» уже и после падения пирамиды).
Отметим еще одно немаловажное обстоятельство — иллюзии о решении личных финансово-жилищных проблем вкладчиками «Элиты» развеиваются словно дым. Леонид Черновецкий уже сообщил о том, что вклады «богатых» инвесторов «Элита-центра» возмещаться не будут, предполагается лишь решить вопросы тех, «кто остался на улице в результате аферы». В качестве совета «богатым» инвесторам было предложено «думать, куда и по каким ценам вкладывать деньги».
Итак, инвесторам от «Элиты», добавим — малообеспеченным гражданам, «светит» временное бесплатное жилье гостиничного типа.
Более обеспеченным гражданам, по всей вероятности, «повезет» намного меньше. Как пострадавшие от «Элита-центра», так и будущие жертвы жилищно-строительных пирамид могут рассчитывать только на свои силы, а отношение к ним властей, очевидно, будет построено по принципу «спасение утопающих — дело рук самих утопающих».
Лучик надежды для пострадавших блеснул после решения Шевченковского суда г. Киева, гласящего: «Признать бездеятельность Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины в осуществлении государственного регулирования и по надзору за предоставлением финансовых услуг, которая выразилась в отсутствии контроля...» На государственную комиссию возложена обязанность создать временную администрацию, взять на себя внешнее руководство компаниями-банкротами, т.е. построить все недостроенное и вернуть деньги людям.
Впрочем, радоваться инвесторам, по всей видимости, рановато. Апелляционный суд вряд ли допустит создание прецедента, ведь в таком случае госкомиссия автоматически становится ответственной и за многие тысячи других людей, которые могут пострадать от деятельности других сомнительных застройщиков.
При значительном попустительстве властей и отсутствии жестких законодательных норм, регулирующих рынок, риски создания очередных пирамид на беспредельно перегретом рынке отечественной недвижимости безусловно существуют.
Для раскрытия аферы «Элиты» соответствующим органам достаточно было лишь несколько раз зайти на соответствующие ветки форумов, где люди, поверившие обещаниям мошенников, на протяжении года обсуждали сложившуюся ситуацию. Работнику любой правоохранительной структуры, как и подобает юристу, достаточно было бы одного дня, чтобы выяснить уголовные таланты руководителей компании и не допустить совершения аферы.
Позволим себе подсказку правоохранительным органам. На сегодняшний день функционирует три наиболее популярных интернет-портала недвижимости, на каждом из них есть так называемые форумы, где люди делятся своими впечатлениями о новостройках столицы и региональных центров. Потенциальные кандидаты в фигуранты уголовного дела будут заметны сразу — по количеству страниц соответствующих веток форума, на которых обсуждается их деятельность.
В дополнение к этой нехитрой подсказке добавим, что кандидатов таких десятки. Существуют как бы виртуальные дома, все сроки ввода в эксплуатацию которых прошли или проходят на днях, а результаты в лучшем случае сводятся лишь к вырытому за год-два котловану под строительство либо к возведению нескольких этажей. Добавим к этому отсутствие во многих случаях разрешительных документов на строительство и даже на отвод земельных участков.
Результаты такой деятельности строительных фирм видны, к примеру, вот в таких характерных высказываниях участников интернет-дискуссий:
— «Я пытаюсь продать свой инвестиционный договор с декабря прошлого года, причем по цене ниже той, которую я оплатила. У всех первый вопрос о том, на каком этапе стройка и после того как услышат, что ни на каком — сразу прощаются и даже цена в 500 у.е. за квадратный метр никого не прельщает, наверное люди уже в курсе…»
— «Все агентства наслышаны о нашем доме, и далеко не с лучшей стороны, поэтому неохотно реагируют на предложения взять этот объект в продажу».
Между прочим, в свое время «Элитой» предпринимались довольно оригинальные методы работы с покупателями. Так, сотрудники компании — разумеется, не бесплатно — на тех же ветках интернет-форумов выступали в качестве инвесторов и всячески успокаивали участников дискуссий. Впрочем, сотрудники эти исчезли из Интернета в один день с испарившейся компанией. В настоящее время ситуация аналогична. Многие проблемные строительные компании рекламируют свое виртуальное детище посредством Интернета через сотрудников, выступающих в роли покупателей, которые и сами купили, и своих родственников и знакомых вовлекли. В некоторых случаях разработчики сайтов «засвечивают» такие методы, отмечая на страницах форума, что десяток покупателей двушек и трешек, оказывается, проживают в одной квартире, поскольку свои сообщения посылают с одного электронного адреса. Классическая пирамида, одним словом.
Многие компании так же, как и «Элита-центр», находят тысячу причин, чтобы в лучшем случае вернуть инвестируемую сумму со значительными штрафными санкциями или же вообще максимально отсрочить выплаты желающим выйти из игры. А переуступить свои документы на виртуальные дома кому-нибудь другому не всегда получается, ведь желающих пристроиться крайним в пирамиду становится все меньше и меньше.
Отметим и то, что риски обрушения очередных жилищно-строительных пирамид в настоящее время возрастают. Напомним, что «Элита» осуществляла свою деятельность в благоприятных условиях скачкообразно растущих цен на жилье. Сейчас же не все так однозначно. С одной стороны, рынок пока далек от обвала из-за нестабильности экономической ситуации в стране. В условиях непрогнозируемости спекулятивные деньги пока не спешат возвращать из временного убежища недвижимости в бизнес. Не способствуют снижению цен на жилье и непрозрачность на строительном рынке при выделении участков под застройку. Ни обещанного «единого окна» для выдачи документов на отвод земли и разрешений на строительство, ни допуска на замонополизированный до предела рынок иностранных застройщиков-конкурентов, ни выделения участков исключительно по аукционному методу — мы пока не дождались и, судя по всему, в ближайшее время вряд ли дождемся. Дальше пустой говорильни дело пока не идет. Катализатором небольшого повышательного тренда на рынке может стать и удорожание стройматериалов в связи с ростом цен на энергоносители.
С другой стороны, благодаря высказываниям экспертов, в т.ч. мэра г.Киева и министра архитектуры и строительства, теперь чуть ли не каждый таксист в городе знает, что строители имеют отнюдь не декларируемую ими и вызывающую сочувствие 2—3-процентную рентабельность. Маржа между себестоимостью строительства и конечной ценой реализации в некоторых случаях намного превышает 100%.
Очевидно и то, что покупательная способность граждан уперлась в потолок (осенью многие объекты были проданы на 20% ниже среднерыночной цены), и сторонникам теории бесконечного роста цен даже на разогрев с помощью ипотеки вряд ли стоит надеяться.
Риелторские агентства уже не скрывают и тот факт, что индикатор зимнего количества сделок настойчиво стремился к нулевому значению, да и сейчас, в период сезонной активности, сделок минимум наполовину меньше, чем в минувшем году. Покупателей мало, в основном это те, кто по определенным причинам не может отложить приобретение жилья, с другой стороны — закупившие квадратные метры по заоблачным ценам для перепродажи также пока не спешат понижать свои запросы, рассчитывая на обещанный дальнейший значительный рост цен.
В то же время бизнес-планы почти всех застройщиков основаны как раз на этой самой сомнительной теории бесконечного роста (поэтому в случае реализации понижательного тренда на рынке попросту могут не свести концы с концами), а основа основ благополучия застройщиков — незаработанные, но привлеченные то ли посредством старых схем по инвестдоговорам, то ли через облигации, то ли через фонды финансирования строительства деньги.
Отечественные компании рискуют не средствами соучредителей как в большинстве стран цивилизованного мира, а сбережениями и благополучием доверившихся им граждан.
А вот когда ручеек желающих прикупить, к примеру, «воздух Левобережья» начнет иссякать, банкротство части застройщиков из категории рисков перейдет в категорию свершившихся фактов. И как показывает ситуация с «Элитой» — свои проблемы каждому придется решать в первую очередь самому.