ОТНЫНЕ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЛИ МОЖНО НЕ РАНЕЕ, ЧЕМ ЧЕРЕЗ СЕМЬ ЛЕТ
2 апреля президент подписал Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляции)". Однако совершенно удивительным образом в закон попало положение, делающее владельцев земельных паев крепостными их арендаторов.
О дерегуляции говорили давно и много. Ее ждут только от новой власти уже год (а еще ждали от старой, однако, как говорят - ждали, ждали, да ждать устали). Ждут не только наши соотечественники - ждет Европа и весь цивилизованный мир, все активнее намекая украинской власти на недопустимость дальнейшего промедления с реформами. И вот - свершилось:
12 февраля парламент принял закон под многообещающим названием, а президент аж 2 апреля его подписал.
Однако читаем ч. 4 ст. 5, - она дополняет ст. 93 Земельного кодекса частью 10, которая гласит: срок аренды земли сельскохозяйственного назначения составляет не менее семи лет. Кто-то может сказать: при чем тут дерегуляция? И где здесь дерегуляция вообще? Это же чистой воды ограничение. Более того - это ограничение может стать крайне пагубным - как для широких масс сельских жителей, так и для власти. Представьте себе, что селянин сдавал свой пай в аренду на одних условиях, а тут нашелся другой арендатор, предложивший лучшие условия. Здравый смысл предполагает, что селянин расторгнет предыдущий договор и заключит новый. А теперь нетушки: расторгнуть договор можно не ранее, чем через семь лет. Арендатор обнаглел и снизил арендную плату - терпи семь лет. Даже если многолетний мораторий на продажу сельскохозяйственных земель закончится - пока не пройдет семь лет, своего пая не продашь. А желающих его продать много, и такие землевладельцы сдают землю на год-два в надежде на отмену моратория. В конце концов, землю невозможно забрать, чтобы вести хозяйство на ней своими силами, - а такая идея в период экономических трудностей приходит в голову все большему количеству владельцев паев. И когда все это дойдет до широких селянских масс - самое позднее, осенью-зимой, когда закончится срок действия части договоров аренды и придет время заключать новые, - тогда недовольство властью на селе еще больше усилится.
Зато крупным агрокомпаниям весьма удобно. Заманил арендодателя - и он уже, как минимум, семь лет никуда от тебя не денется. Делай с ним что хочешь: води за нос с оплатой, предлагай как оплату то, что удобно тебе, а не арендодателю, - все равно, по меньшей мере, семь лет - он твой, ни к конкуренту, ни к малому фермеру не перейдет. А за это время можно еще кое-что пролоббировать. Например первоочередное право на выкуп арендованной земли. Или же возможность использования долгосрочных прав аренды на землю как залог для кредита.
Кроме того, долгосрочная аренда значительно облегчает планирование бизнеса. Ну и, конечно, обеспечивает стабильность для агрохолдингов. Стабильность обычно способствует привлечению инвестиций, например в орошение земель, в дорогую технику, хранилища и элеваторы. Хотя стабильность аренды земли на фоне нестабильности в государстве, нестабильности курса национальной валюты - слабая утеха.
Да и как вообще такое могло попасть в закон, львиная доля положений которого действительно упрощает условия ведения бизнеса в той или иной отрасли? Это попытался объяснить заместитель заведующего отделом проблем аграрного и земельного права Института государства и права НАНУ, доктор юридических наук Павел Кулинич: "Установка минимального срока аренды сельскохозяйственных земель давно лоббировалась: вносились законопроекты, устанавливавшие минимум на уровне то семи, то девяти, то 10, и даже 14 лет. И ни разу не находили поддержки". Потому, наверное, в этот раз лоббисты цинично заложили эту норму в закон о дерегуляции бизнеса в надежде, что депутаты, которых подгоняют с процессом дерегуляции и внутри страны, и из-за рубежа, наспех его ратифицируют, не вчитываясь в детали. А, может, и в надежде на то, что ставить подпись под законом будет человек, чья семья тоже имеет значительные интересы в агробизнесе.
Представители фермерства считают, что лоббисты крупного агробизнеса спешили еще и из-за законопроекта о семейных фермах: прогнозируется, что этот стимул к развитию малого фермерства вынуждает несколько сотен тысяч владельцев забрать свои паи из аренды.
Лоббисты установления длительного минимального срока аренды сельскохозяйственных земель оправдываются необходимостью обеспечить стабильность условий работы для инвесторов в сельское хозяйство и заботой о плодородии почв. Ведь закон о дерегуляции отменяет обязательность соблюдения севооборота. А норма о 7-летнем минимальном сроке аренды призвана заменить отменяемую норму, продлив таким образом стимул для арендаторов сохранять севообороты.
О перенасыщенности сельскохозяйственных угодий высокодоходным подсолнечником, который советские учебники рекомендовали сеять на одном месте не чаще одного раза в восемь лет, написано много. Как и о деградации украинских черноземов в течение последних 20 лет. К этому рискну добавить лишь то, что некоторые специалисты главной причиной деградации почв в Украине называют резкое снижение объемов внесения органики из-за уменьшения поголовья скота, а не нарушение севооборотов.
Вернуться к контролю севооборотов ради сохранения плодородия почв начали призывать уже вскоре после паевания земель КСП, но при режиме Януковича его таки ввели. Как и все, что тогда вводилось, - в безобразной, искаженной форме. Фактически, контроль над севооборотами стал ширмой для нового вида побора: он предусматривал обязательное изготовление проекта землеустройства севооборотов, которое стоило, по словам фермеров, до 10 долл. на гектар. Не изготовил - штраф 100 грн/га. Если у тебя 500 га - соответственно, тебе необходимо заплатить 50 тыс. грн. На практике под угрозой такого штрафа просто договаривались c контролерами (сельхозинспекция, экологическая инспекция) за меньшую сумму. Ибо работать согласно действующей на то время нормативной базе было невозможно, в частности потому, что планы севооборотов выполнялись по старым, еще советским, разработкам, не учитывавшим ни современного европейского опыта, ни специализации конкретного хозяйства. "У меня под картофелем и овощами - не одна сотня гектаров, при общем земельном банке хозяйства 15 тыс. га, - рассказывает один знакомый аграрий с Черкасчины. - А мне, кандидату наук, вчерашний троечник из сельхозинспекции рассказывает, что такие площади под овощами севооборотом не предусмотрены. И показывает как аргумент старые советские схемы, где в каждом колхозе предполагалось под овощами всего по 5–10 га". Да еще и после каждой смены площади (например, если забирал свой пай хотя бы один из тысяч арендодателей) необходимо было делать новый проект.
Сразу после Революции достоинства новый министр агрополитики пообещал, что ведомство больше не будет настаивать на соблюдении нормативной базы в вопросе обязательности проектов севооборотов. И действительно, аграриев больше этим не донимали. А теперь решили изъять эту норму совсем. Но попутно, будто спохватившись, внедрили норму о минимальном сроке аренды.
По теории, долговременная аренда действительно должна была бы стимулировать арендаторов к более бережному отношению к земле. Но никаких гарантий введения севооборота или вообще поддержки арендатором плодородия почвы нет. Зато есть масса неудобств для владельцев паев. И большой соблазн для них таки договариваться об аренде на короткий срок неформально - с каким-то местным фермером или учредителем сельхозпредприятия, которого они хорошо знают и верят на слово, тем самым переводя процесс аренды земли в тень.
Увидев, какие предлагаются меры с целью заставить арендатора заботиться о плодородии почв, даже авторитетные специалисты, такие как Павел Кулинич или руководитель юридической фирмы "ОМП" Николай Орлов, считают, что лучше уже вернуться к контролю над севооборотами. Конечно, не в такой сложной и затратной для сельхозпроизводителя форме. "Можно, например, дать право сельхозпроизводителю самостоятельно составлять план севооборотов и затем контролировать, как арендатор придерживается своего же плана", - говорит П.Кулинич.
А можно вообще вместо севооборотов контролировать, собственно, плодородие почвы, имеющее свои показатели. Например, в Германии плодородие почвы строго контролируется. В Нидерландах существует строгий контроль по содержанию в почве вредителей и микроорганизмов, вызывающих болезни растений. Кроме того, существуют максимальные нормативы доли пахотных земель на определенной территории и минимальные - доли пастбищ. И только такой контроль заставляет фермеров самостоятельно соблюдать севообороты. Ведь если, например, картофель, будет возвращаться на одно и то же поле чаще, чем раз в три–четыре года, то будет превышение либо по вредителям и болезням, либо по остаткам пестицидов. А поскольку фермы в Нидерландах небольшие по площади и специализируются на какой-то одной культуре, то фермеры, дабы соблюдать севообороты, на год-два обмениваются земельными участками. Впрочем, в некоторых странах ЕС требования к севооборотам, точнее, к периодичности выращивания определенных культур на одном участке и многообразия культур на определенной площади, все же есть. Да и визуальный контроль над тем, какие культуры выращиваются на поле (невооруженным глазом или с дрона), дешевле, чем забор анализов почвы.
Наконец, если арендатор хочет взять участок на длительный срок, ничто не препятствует ему соответствующим образом мотивировать владельцев паев - например, больше платить. Или предусмотреть в договоре некие неустойки в случае преждевременного расторжения его арендодателем.
Таким образом, норму об установлении минимального срока аренды критикуют многие специалисты. В частности, нардеп от БПП Леонид Козаченко, хотя и сам когда-то владел крупным бизнесом в аграрной сфере. Правда, он убеждает сохранить эту норму для орошаемых земель, поскольку орошение требует таких инвестиций, срок окупаемости которых достигает 10 лет.
Однако поезд ушел: закон подписан, поскольку страна ждала дерегуляции. Так что теперь парламентарии должны, по давней и порочной традиции, разрабатывать изменения в только что принятый закон. Успеть надо в ближайшие месяцы. Иначе большие агрокомпании не упустят случая закрепить за собой своих арендодателей.
И минимальный срок аренды - не единственный "дьявол", кроющийся в законе о дерегуляции. Весьма сомнительной кажется норма о выплате арендной платы только деньгами. Особенно теперь, когда деньги обесцениваются в течение года втрое, а килограмм пшеницы остается килограммом пшеницы. Кстати, даже в стабильной Польше номинал стоимости аренды сельскохозяйственных земель устанавливается именно в килограммах пшеницы. А в Украине в 20% договоров даже возможность индексации арендной платы не прописана. Не стоит и рассказывать, насколько выгодно арендаторам оценить стоимость аренды в энное количество гривен и зафиксировать ее на 10 лет.
Итак, село ждет от депутатов немедленного внесения изменений, которые исправили бы неуместности такого уместного в целом закона.