Два закона от одной партии
Оба законопроекта касаются вопросов регистрации оценки при заключении договоров купли-продажи недвижимости. Напомним читателям: в конце 2017 г. ВР проголосовала изменения в Налоговый кодекс (НК), которыми обязала регистрировать результаты оценки имущества при заключении договоров купли-продажи через так называемые площадки с проверкой стоимости. Эта проверка осуществлялась специальным Модулем, то есть программой, которая где-то как-то приблизительно определяет стоимость объекта и не допускает ее существенного занижения. При этом НК предусматривает, что в случае несогласия с результатом оценщик может обратиться в Фонд госимущества, который руководит оценкой в Украине, получить рецензию и зарегистрировать отчет, если она будет положительной. Фактически НК предусматривает возможность обжалования результатов.
Именно о недостатках этой системы ZN.UA писало, обращая на них внимание общественности. ФГИ критиковали за отсутствие прозрачности Модуля и за то, что результаты не публиковались в базе онлайн, а это не позволяло убедиться, что все зарегистрированные оценки становятся публичными.
При этом пользователи жаловались на существенное завышение стоимости этим Модулем. Например, он оценивал 1 кв. м в 67 тыс. грн , при реальной стоимости около 30 тыс. за 1 кв. м.
Некоторые обращались за рецензиями, позволяющими защитить правильные результаты, но большинство владельцев не хотели ждать и решали не тратить время на рецензирование, длящееся три недели, поскольку стороны договора опасались его потерять за этот период. Поэтому чаще всего владельцы соглашались платить больше налогов. И это негативно сказывалось на всей базе, поскольку средняя стоимость результатов возрастала.
Возрастала и плата площадкам за регистрацию. На сегодняшний день она достигла 1800 грн за отчет, а если Модуль "не пропускает" стоимость, что часто случается из-за ошибок, такую плату приходится вносить несколько раз.
Бывало и так, что вместо улицы Садовая на окраине Киева (массив Берковец) Модуль брал в работу улицу около Кабинета министров в самом центре Киева, и отказывал в регистрации, завышая стоимость в десятки раз!
Давно уже ведутся разговоры о необходимости налогообложения разницы между ценой покупки и продажи с учетом инфляции, но дело стоит на месте, поскольку это вопрос сложный, а вот вопрос определения реальной стоимости недвижимости кажется простым. И теперь новая команда решила навести порядок в этом вопросе.
Говорили, говорили - сели и затужили
Оба законопроекта зарегистрированы представителями партии "Слуга народа". Первый, законопроект 2047, заявлен Андреем Герусом, хотя на первом месте среди подписантов значится депутат Павел Фролов.
Антикоррупционное сообщество, придирчиво следившее за борьбой вокруг этой схемы, с энтузиазмом восприняло законопроект, поскольку он полностью исключал из процедуры коррупционных посредников - площадки, получающие немалые деньги лишь за передачу информации от оценщика в Единую базу и передачу результатов анализа Модуля оценщику. Причем все бывшее руководство государства знало о схеме, но притворялось, что ничего не может с этим поделать.
Почти с самого начала введения схемы в действие, летом 2018-го, расследовать деятельность коррупционных площадок начал АМКУ. Чтобы остановить это, в бюджетную ночь 2018-го была проведена поправка, запрещающая АМКУ проводить расследование. А желание новых площадок составить конкуренцию навсегда перекрыли необходимостью подписания протоколов с уже зарегистрированными площадками. Фактически независимой площадке, получившей все необходимые разрешения, ФГИ не дает аккредитацию (возможность работать), потому что... просто так хочет. Результат: конкуренция умножена на нуль, цена 1800 грн за каждую регистрацию, а проходит регистраций - 2000 в день. То есть 3,5 млн грн в день просто за передачу данных в Модуль! Хороший бизнес!
И вот теперь, когда законопроектом 2047 предложено вообще исключить площадки из процесса, появляется альтернативный законопроект - 2047-1, который, наоборот, закрепляет роль посредников-площадок, передавая им функцию оценки всей недвижимости, и полностью исключает работу оценщиков. Подается эта новация под соусом диджитализации, а всех оценщиков обвиняют в том, что они лоббируют собственные интересы, когда настаивают на невозможности и нецелесообразности выполнения справедливой оценки электронными средствами, в том числе без возможности апелляции по поводу определенной стоимости. Это то же, что обвинять врача, который призывает пациента лечиться, в лоббировании собственных интересов. Господа, когда оценку реально выполняют 1000 человек, конкуренция среди них настолько сильна, что площадкам даже не снилось.
Где коррупция в 2047-1?
Прежде всего, она прописана в заключительных положениях, согласно которым оценка для налогообложения выводится из сферы применения Закона об оценке имущества, поскольку стоимость, которая будет определяться, названа "налоговой" стоимостью.
Конечно, авторы искали название стоимости, которой нет в законодательстве, поэтому и выводили из профильного закона. Потому что в этом случае правил определения такой стоимости не существует, и доказать, что площадки определили стоимость неправильно, будет просто невозможно: определяй фигню, какую захочешь.
Почему выводили из-под Закона об оценке? Потому что, согласно закону об оценке и национальных стандартах, оценке предшествуют осмотр и фотофиксация объекта оценки. Понятно, что площадки не будут ничего осматривать и фотофиксировать. Кроме того, процедуры оценки предусматривают поиск объектов сравнения и их корректировку, причем использование данных самой единой базы нарушает принципы оценки, прописанные в национальных стандартах, поскольку данные базы являются не рыночными аналогами, а результатами проведенных оценочных процедур. Забудьте также об уточнении параметров объекта телефонным звонком владельцу или агенту, - ничего этого площадка делать не будет, потому что не надо. Для определения фигни не нужны такие сложности, у нас же диджитализация!
Кроме того, площадка не сможет анализировать наиболее эффективное использование объекта оценки, способное существенно повлиять на стоимость нежилой недвижимости и незастроенного земельного участка. Есть множество других факторов, которые так же не сможет адекватно учесть площадка. Потому его и выводят из-под профильного Закона, что он позволит определять стоимость в зависимости от фейса заказчика и толщины его кошелька: для тех, кто согласен заплатить кэш, стоимость будет ниже, а для тех, кто на кэш не согласен, - возрастет. И никто ничего доказать не сможет ни рецензированием (которое прописано в законе об оценке, но здесь действовать не будет), ни в суде, где тоже пользуются действующими законами.
Во-вторых, очевидно, на авторизацию площадок, особенно альтернативных действующему картелю, понадобится много времени. Если все делать честно, - почти год. Если же законопроект 2047-1 будет принят, стороны договора пойдут к нотариусу, который должен внести данные в площадку вместо оценщика. И здесь возникает вопрос: а смогут ли нотариусы это делать? Ведь большинство оценщиков недвижимости имеют образование строителей или учатся различать капитальность здания или наличие каркаса в доме. Там три страницы вопросов, на которые надо ответить! Как нотариусы это будут делать?
Так это диджитализация или просто профанация?
А теперь главный вопрос: почему государство так сильно озабочено, кто будет оценивать недвижимость: частные площадки или частные оценщики? Зачем это государству в условиях, когда все будет проверять государственный Модуль? Кто мешает сегодня площадкам выполнять оценку? Скажу даже больше: они ее выполняют, потому что там и владельцы, и директора имеют оценочные сертификаты. То есть какова суть этого законопроекта? Отстранить оценщиков, не работающих на площадках? А не все ли равно государству, как будет оцениваться недвижимость - калькулятором или на компьютере? Неужели альтернатива создана, чтобы затормозить принятие нормального проекта, ввести в заблуждение депутатов и оставить коррупционную схему предшественников?
Обидно, что коррупционный законопроект подается под соусом диджитализации. Похоже, его авторы поняли модный тренд и, манипулируя, подстроились под него.
Конечно, если законопроект 2047-1 останется, партию "Слуга народа" обвинят в потворстве коррупции и смене владельцев потоков. А вот что реально необходимо сделать -создать прозрачное обнародование данных Единой базы в режиме онлайн, что пресечет "левые" регистрации и потери бюджета.
И в завершение. Ни в одном государстве средства за определение базы для налогообложения не берут с граждан - этот процесс государства организовывают сами. В Украине чиновники почему-то не понимают - для того, чтобы получить средства и справедливо посчитать налоги, государство должно вложить средства в систему расчетов этих налогов. Причем в прозрачную государственную систему, которая будет начислять налоги справедливо, ведь принцип справедливости начисления налогов заложен в налоговом законодательстве. И его никто не отменял. Предшественники его нарушали, но , надеемся, теперь у нас другая страна, защищающая граждан, поэтому поспешные действия в вопросе, так или иначе касающемся многих граждан, просто недопустимы.