Кто из нас втайне не мечтал о дешевой, но уютной квартире? Кто не листал «Авизо» или не срывал объявления на столбах в тщетной надежде на счастливый случай? К сожалению, приходится признать, что время «стихийного» рынка недвижимости давно миновало — наивные старушки уже не предлагают за бесценок вожделенную жилплощадь. А если нам и попадается подкупающе дешевая квартира, то срабатывает защитный рефлекс: стоп, красный свет! Что-то тут нечисто… И эти сомнения, нужно сказать, вполне обоснованны: в столице многие квартиры находятся в промежуточном состоянии между «убитой» и «после пожара», а желающих погреть руки на сомнительных сделках — хоть отбавляй.
О проблемах жилья в больших городах написано немало, здесь все давно «схвачено» и проходит не через вторые, а уже через десятые руки. Что же происходит в «малых» городах, особенно в радиусе Киева, в двух шагах от средоточия цивилизации?
Пообщавшись с ветеранами жилищного бизнеса на периферии, я сделала интересное открытие: оказывается, взоры населения с недавнего времени устремились из мегаполиса в провинцию, а привычные потоки миграции изменили направление на сто восемьдесят градусов, обещая в недалеком будущем массовый отток жителей крупных городов в малые. Учитывая многолетний исход населения в Киев, это так же удивительно, как если бы Гольфстрим изменил свое направление. Небезынтересно и то, что недвижимостью в «малых» городах заинтересовались как состоятельные, так и малообеспеченные сограждане, движимые совершенно противоположными целями.
Зажиточные скупают недвижимость в провинции для того, чтобы открыть там новый бизнес, поскольку в Киеве или крупном областном центре это стоит намного дороже. Второй мотив богатых — «подтянуть» к себе поближе стареньких родителей или родственников, купив им сравнительно недорогое жилье. Малообеспеченные столичные жители тоже просчитали беспроигрышный вариант: стоит ли жить в трехкомнатной квартире стоимостью в шестьдесят тысяч у. е., но с пустым холодильником, если можно купить такую же квартиру, скажем, в Белой Церкви за двадцать пять тысяч? Если положить оставшуюся сумму в банк на депозит и иметь твердые 0,8% в месяц (что составит около 300 долларов), то этого вполне достаточно для безбедного существования. И деньги целы, и дети сыты…
Эта схема весьма условна, но срабатывает в любом случае, например: если аппетит на дешевое жилье разгорелся нешуточный, то можно прикупить квартиру в Узине или Кагарлыке за 4 тысячи у.е., сэкономив гораздо больше. Есть и другие немаловажные мотивы переселения людей в «малые» города — тянут к себе родные, земляки, срабатывает стереотип «на родине выжить легче».
Что и почем на периферии — вопрос нелегкий. Стоимость жилья зависит от множества факторов, подчас весьма неожиданных: это узловые транспортные развязки, уровень промышленности, расстояние до столицы.
Самый дорогой «пояс» — это города-спутники: Борисполь, Боярка, Вышгород, Бровары… Несмотря на отсутствие промышленности и скромные размеры, города-спутники продолжают лидировать в рейтинге цен — это «спальные» районы, куда ездят ночевать из столицы. Следующее место занимают «ближние» областные центры и города, приближенные к ним по уровню промышленности, например, Винница и Белая Церковь (отсюда на работу в Киев не ездят, но сами города напоминают столицу в миниатюре).
Дорогие квартиры в Фастове, где промышленный потенциал небольшой, но есть узловая железнодорожная станция, а вот в соседнем Василькове, который немного в стороне от оживленных трасс, — квартиры достаточно дешевые. Если населенный пункт маленький, промышленно неразвитый, да еще находится далеко от столицы и не имеет хорошего транспортного сообщения, о рынке недвижимости не стоит и говорить, как, например, в Володарке.
Мой собеседник Анатолий Плющук возглавляет одно из агентств недвижимости в Белой Церкви с 1997 года, пережил «взлеты» и «падения» спроса на жилье.
— Этот год начался не очень удачно, — рассказывает он, — рынок недвижимости сейчас переживает не лучшие времена: уровень операций по сравнению с осенью 2001 года значительно упал (тогда мы оформляли по 10—15 сделок в месяц, а сейчас 2—3 является хорошим показателем). Это неудивительно — цена на 1-комнатную квартиру в Белой Церкви выросла в пять раз, хотя продолжает оставаться в три раза дешевле, чем в Киеве. Но, несмотря на это, миграция к нам продолжается.
Сфера услуг на периферийном рынке недвижимости имеет свою специфику: «малые» города — «малые» фирмы. В одной Белой Церкви только «легальных» посредников около тридцати, это небольшие агентства с минимумом персонала. В условиях спада выжили те, кто имел свой офис, арендаторы давно сидят дома — доходы не перекрывают затраты на содержание фирмы.
Та же картина в других городах региона — повлиять на спад невозможно, это цикличность, как объясняют специалисты. Например, в Германии на рынке недвижимости наблюдается цикличность продолжительностью в семь лет.
Последние четыре года экономической стабильности в Украине способствовали стабильному росту цен. Кроме того, заработала система ипотечного кредитования, у людей появилась возможность покупать жилье, что не могло не сказаться на его стоимости.
В «малых» городах Киевского региона активно занялись ипотечным кредитованием «Укрсиббанк» и «Приватбанк», кроме того, в этом году эхо молодежного кредитования дошло до периферии — частные агентства недвижимости начали заключать договора с региональными отделениями Государственного фонда содействия молодежного жилищного строительства в Киевской области. Льготы на покупку жилья в кредит для молодежи неизбежно привлекут новых покупателей, что, в свою очередь, взвинтит цены. Ведь уже сейчас в местных агентствах недвижимости 50% сделок оформляется по кредитным операциям.
Однако механизм ипотечного кредитования в отношении «вторичного» жилья пока недостаточно отработан: слишком велика степень риска для продавца недвижимости, который оформляет договор купли-продажи «авансом», до расчета наличными. Поэтому хозяева «вторичного» жилья идут на это неохотно, несмотря на помощь фирм-посредников. А «первичного» жилья в «малых» городах строят немного, в той же Белой Церкви за последние годы построили столько домов, что их можно пересчитать по пальцам одной руки, да и те возводили частные фирмы. Это так называемые «элитные» дома, в которых очень дорогие квартиры — под заказчика. Молодым семьям и людям среднего достатка они явно не по карману.
Несмотря на растущий спрос жилья на периферии, провинциальные строители не хотят заниматься типовыми блочными домами — невыгодно. Белоцерковский домостроительный комбинат в свое время построил Вишневое, ставшее ныне еще одним городом-спутником столицы. Цены на жилье там очень высокие, поэтому строителям было выгодно возить стройматериалы и рабочую силу из Белой Церкви — затраты все равно окупались с лихвой. Более того — ошарашенным белоцерковчанам предлагали покупать дома в новом населенном пункте, вместо того, чтобы строить их там, где спрос очень велик.
И все же, несмотря на странности и «перекосы» рынка недвижимости, спрос на квадратные метры в «малых» городах продолжает неуклонно расти. Уже сегодня все лучшие «ниши» в центре населенных пунктов выкуплены под офисы и магазины, а битва за квартиры на первом этаже все продолжается.
Я поинтересовалась: насколько легко сейчас можно перевести жилое помещение в статус нежилого?
Оказалось, что главную трудность составляет отнюдь не согласие местных органов власти — если пакет документов в порядке, то любой нормальный мэр всегда «за», поскольку строительство новых помещений для магазинов влечет за собой большие проблемы для города. Новый гастроном нужно отапливать, обслуживать, он быстро «обрастает» дополнительными квадратными метрами… А если частник переоборудует первый этаж самостоятельно, все хлопоты ложатся на него.
Главную трудность для предпринимателя, ринувшегося на штурм первого этажа, составляет согласие соседей, ведь если внизу квартира продается за тридцать тысяч, а этажом выше в три раза дешевле — нервы у людей не выдерживают.
Необходимо также получить разрешение в управлении архитектуры, санстанции и других служб: покупать квартиру на первом этаже на свой страх и риск, без гарантий, сегодня никто не хочет. Контроль со стороны властей достаточно жесткий, поэтому открыть магазин без разрешения можно разве что в забитом селе.
Но и эти преграды не останавливают покупателей недвижимости — они прекрасно понимают, что снижения цен в ближайшее время не произойдет, слишком большие затраты вложены в «первичное» жилье, а «вторичное» напрямую зависит от него. Во всяком случае, возврата к уровню 2001 года не будет.
Просто покупатели стали более осмотрительны и прагматичны: сегодня уже не модно «навороченное» жилье с арками и евроремонтом, в моде практичная недвижимость, которую удобно и легко содержать.
В моде «малые» города, и в этой тенденции немало здравого смысла.