Эпидемия коронавируса внесла свои коррективы во все сферы нашей повседневной жизни. Но едва ли не самым большим изменениям подверглись отношения по аренде недвижимого имущества, ведь Верховная Рада едва ли не каждую неделю вносит изменения в Гражданский кодекс в этой части. И пока юристы дискутируют о точном содержании принятых законов (которые только на первый взгляд кажутся однозначными и понятными), арендаторы хотели бы знать, должны ли сегодня оплачивать аренду, а нынешнее состояние неопределенности никоим образом не содействует развитию договорных отношений.
Как известно, спасение утопающих - дело рук самих утопающих, поэтому мы подготовили чек-лист для арендатора, который поможет определиться с направлением действий в это бурное время.
Для упорядочения отношений с арендодателем следует:
І. Проанализировать отношения с контрагентом по состоянию на сегодняшний день.
В частности:
- достигли ли вы согласия по пересмотру арендной платы?
- зафиксировали ли изменения в письменном виде?
- считаете ли вы их справедливыми?
Определение начальной точки в отношениях с контрагентом - едва ли не самый важный шаг, особенно в период постоянных изменений в законодательство, которые к тому же могут толковаться сторонами договора абсолютно по-разному. Конечно, любые споры можно решить в суде, но судебное разбирательство так же требует затраты ресурсов и времени, которые могут быть использованы более продуктивно, в частности на развитие бизнеса.
Принимая во внимание перманентность изменений в нашем законодательстве, любые договоренности следует фиксировать письменно, поскольку неизвестно, какие "новеллы" ВР примет уже завтра, не говоря о судебной практике, которая вряд ли обретет устойчивый вид в ближайшее время.
Не пренебрегайте и последним вопросом, потому что справедливость - то есть соответствие ваших затрат тем выгодам, которые вы получаете от арендодателя, а также добросовестность и разумность - не выдумка, а основа любых отношений, и договорные в этом случае - не исключение. Внутреннее понимание того, адекватны ли уступки арендодателя сложившейся ситуации, поможет вам определиться с направлением ваших действий и арсеналом средств, необходимых для достижения цели.
ІІ. Проанализировать характер изменений в вашей деятельности и соответственно в использовании арендованного имущества после введения карантинных мер.
- Используете ли вы имущество?
- Если да, то в каком объеме: так же, как и до введения карантина; частично (большинство имущества не используете или наоборот без использования осталась небольшая часть имущества)?
- Каким именно образом изменилось использования имущества: изменилась площадь используемого имущества; уменьшилось время, в течение которого используется имущество, или наоборот - в связи с внедрением сменного графика работы имущество в течение дня используется дольше, чем это было до карантина?
Нормы права, в том числе Гражданского кодекса, носят универсальный характер и сформулированы обобщенно. Именно это позволяет применять их к множеству фактических ситуаций, но, с другой стороны, и усложняет такое применение, порождает длительные споры. Именно поэтому важно выяснить точно, что именно и как изменилось в пользовании имуществом, и донести это до арендодателя. При обсуждении с контрагентом лучше оперировать конкретными фактами, которые подтверждаются цифрами, а не общими фразами, определенными в законе.
ІІІ. Определите прямые причины, приведшие к изменениям в пользовании имуществом.
Здесь возможны разные варианты:
- деятельность, которую вы осуществляете с использованием арендованного имущества, прямо запрещена постановлением об установлении карантина или актами органов местного самоуправления;
- хозяйственная деятельность не запрещена, но работники (все или большинство) переведены на дистанционную работу, чему, в свою очередь, могут быть разные причины: забота об их здоровье и желание снизить риск заражения; введение ограничения движения общественного транспорта и невозможность обеспечить перевозку работников на собственные средства; невозможность обеспечить надлежащую дистанцию между работниками, учитывая небольшую площадь помещения;
- приостановление деятельности и соответственно пользование арендованным имуществом было обусловлено тем, что поток клиентов существенным образом уменьшился.
Конечно, все (или почти все) изменения хозяйственной деятельности в современных условиях связаны с карантинными мерами, но не все эти меры прямо влияют на возможность пользоваться имуществом. Из приведенных выше вариантов причин первый - прямо влияет на возможность пользования имуществом, второй - довольно косвенно, а третий, к сожалению, никаких преград для пользования имуществом не создает. По этим основаниям, например, снижение арендной платы для арендаторов офисных помещений в период карантина дискуссионно и частично остается на усмотрение сторон.
На эти тонкости надо обратить внимание, чтобы объективно понимать, на что можно рассчитывать в переговорах с владельцем имущества.
IV. Проанализируйте договор аренды в части порядка использования имущества.
Обычно с этого надо начинать, но, поскольку порядок пользования имуществом уже изменился, большой беды не будет, если поставить этот пункт на четвертое место. Следует обратить внимание на то, каким образом в договоре прописан (и прописан ли вообще) порядок пользования имуществом.
Как правило, в договорах отмечается, что имущество используется с конкретной целью, а использование имущества с другой целью или запрещено в целом, или возможно с разрешения арендодателя. Если в договоре есть соответствующее положение, а имущество не используется/используется в меньшем объеме из-за введения карантинных мер (см. п. ІІ и ІІІ), то можно говорить об основаниях для снижения арендной платы. Если в договоре четко не указано, с какой целью используется имущество, то это может усложнить достижение согласия по пересмотру арендной платы, ведь фактически имущество можно использовать и для других потребностей, не связанных с хозяйственной деятельностью.
V. Подготовить доказательную базу.
После определения наличия оснований для обращения к арендодателю следует позаботиться о документальном подтверждении невозможности пользования имуществом. Такими доказательствами (кроме ссылки на нормативно-правовые акты, устанавливающие соответствующие запреты и ограничения, в частности постановление Кабинета министров Украины №211 от 11.03.2020) могут быть: приказ о приостановлении работы предприятия; приказ о переведении работников на дистанционную работу; записи с камер видеонаблюдения, подтверждающие фактическую остановку или ограничение хозяйственной деятельности, и т.п. Обращение в Торгово-промышленную палату в таком случае не является необходимым, поскольку форс-мажор - отдельное основание для изменения договорных отношений и освобождает прежде всего от ответственности за невыполнение обязательств, а не от выполнения обязательства в натуре, коим является оплата арендной платы.
VI. Определить желательные изменения в арендной плате, проанализировать их на реальность, адекватность и справедливость и обратиться к арендодателю.
После завершения подготовительной работы надо установить, каких изменений в арендной плате вы ожидаете от арендодателя: полного освобождения или частичного уменьшения; с компенсацией затрат арендодателя на содержание имущества или без нее и т.п. Эти желательные изменения должны коррелироваться с теми ограничениями, которые возникнут в связи с карантинными мерами. Например, если вы не используете часть площади арендованного имущества, целесообразно просить изменения арендной платы пропорционально той части имущества, которую вы фактически используете. Сложнее определить изменения в арендной плате, если использование имущества уменьшилось во времени, но здесь тоже можно использовать пропорциональный подход.
Если же вы с начала карантина платили арендную плату в полном объеме, по желанию сторон, можно договориться о ее зачислении в будущие периоды. Свобода договора дает сторонам почти неограниченные возможности в урегулировании спорных ситуаций, а главное в этом случае - желание сторон достичь консенсуса.
Соответствующее обращение желательно изложить в письменном виде, как и договоренности, достигнутые в результате переговоров, во избежание недоразумений в будущем.