Дефиниции появившегося не так давно в нашем обиходе словосочетания «элитное жилье» до сих пор не существует. Относительно немногочисленные подрядные компании, возводящие жилье, хоть слегка отличающееся в лучшую сторону от среднестатистического, ничтоже сумняшеся заявляют о его элитарности, ссылаясь при этом на якобы западные стандарты.
Элит, еще элит…
Еще древние сформулировали: перед тем как спорить, следует договориться о терминах. Мудры были латиняне, ох как мудры! Попыток дать определение «элитарности» применительно к жилью было немало. Самые первые и примитивные сделаны лет этак десять назад. В те времена для классификации использовали, как правило, два критерия — площадь квартиры и ее расположение в городе, но иногда к ним добавляли еще один — цену. Однако со временем подходы несколько изменились, и перечень признаков элитарности претерпел существенные изменения. Да и само понятие «элитное жилье» расслоилось.
Ныне для употребления предлагается несколько подходов к определению и классификации «элитарности». Весьма широко применяется подход, похоже, позаимствованный у риэлтеров, специализирующихся на офисной недвижимости. Заключается он в том, что жилье поделено на три категории: А, B и С. К высшему классу (категория А) относятся только объекты, удовлетворяющие 20 критериям. Отсутствие хотя бы одного-двух параметров автоматически переводит жилой дом из категории А в более низкую — В. Жилье категории С — это, соответственно, еще более простой вариант. Модификацией этого подхода можно считать дифференциацию, когда каждая из категорий разбивается еще на несколько: «А плюс», «А минус» и т.д.
Противники такого подхода утверждают, что дома, относящиеся к категории В, назвать элитными никак нельзя. Они представляют собой жилье, в котором в Западной Европе проживает средний класс. А то, что относят к категории С, — это просто дома повышенной, по нашим меркам, комфортности, с хорошей отделкой, современными лифтами, благоустроенной придомовой территорией.
Другой способ классификации элитного жилья делит его всего на две категории, которые иногда называют de Lux и Lux. Для определения принадлежности к той или иной группе также разработаны различные перечни критериев. Количество их разнится. Например, специалистами фирмы «Маркетинговая компания «Инфотерра», специализирующейся на рынке недвижимости, предложен перечень из трех десятков признаков, которые для удобства объединены в несколько кластеров. Эти показатели характеризуют месторасположение дома, его инфраструктуру и квартиры, прилегающую территорию, степень технической оснащенности, используемые материалы, конструкции и изделия.
По мнению адептов двухуровневой элитарности, такое жилье может находиться только в центре города, в крайнем случае, в районе вблизи центра, но тогда удаленность от центра должна компенсироваться такими преимуществами, как зеленая зона, приятный вид из окна, транспортная инфраструктура и пр. Далее среди требований числятся окружающая застройка: наличие трущоб, мягко говоря, не приветствуется. Обязательным условием элитарности также является небольшое количество квартир.
Несмотря на некоторые разногласия среди операторов рынка жилья, «портрет» элитного дома сложился приблизительно следующий.
Расположен дом должен быть в тихом месте исторического центра. Если фасад выходит на шумную улицу, это может понизить класс дома. Окружающая застройка должна быть равноценной, элита не потерпит рядом «хрущевок». В то же время район должен быть обжитым, с развитой социальной инфраструктурой и основными транспортными магистралями поблизости.
Особенно жесткие требования предъявляют к архитектуре дома, его конфигурации. Эти дома имеют малую этажность (не более 8—10 этажей), небольшое количество квартир (ориентировочно 20—40), подземный гараж (как правило, два места на каждую квартиру). При строительстве этого дома используются только высококачественные строительные материалы и изделия, о применении какого-либо эрзаца, наподобие металлопластиковых окон, и речи быть не может.
Отдельным пунктом в перечне признаков элитарности всегда стоит инфраструктура дома, ориентированная на обслуживание только его жильцов. Как правило, список атрибутов состоит из двух частей: обязательных элементов и допускаемых. Обязательная «программа» чаще всего включает просторный вестибюль-диванная, бассейн, фитнес-зал, зал для приема гостей, предназначенные только для жильцов дома пункты приема химчистки и прачечной, магазин, аптека или медпункт. К необязательным элементам, призванным повысить комфорт проживающих, относятся офисы, конференц-зал, каминная комната, комната водителей, комната для детей, небольшой отель для гостей, сигарная, кинозал, бильярдная, холодильник для шуб, мойка для лап собак, винные погреба, оружейные комнаты.
Комфорт — понятие многогранное. Для того чтобы никакие пустяки не отвлекали жильцов от комфортного времяпрепровождения, одни системы жизнеобеспечения дома выполнены максимально независимыми от городских коммунальных служб, другие — с резервированием. Системы снабжения теплом и горячей водой — это, как правило, автономные котельные, а ввод электрики здания зачастую дублируется. Не упускается из виду и здоровье проживающих: воздух для системы вентиляции и воду очищают двумя способами — механическим и химическим. Отдана, конечно же, и дань моде. В различной степени реализуется так называемый «умный дом», что находит выражение в осуществлении дистанционно управляемых систем освещения, отопления, защиты. Последняя пока еще выражена в установке пожарных датчиков в каждой квартире, а также в развитой системе безопасности (система видеонаблюдения, круглосуточная охрана, в том числе и по периметру придомовой территории и пр.).
Площадь квартир должна быть достаточно велика (менее 100 кв. м на рынке элитного жилья не котируется), планировка — свободной, при которой покупатель сам формирует пространство своей квартиры, а потолки — не ниже 3—3,2 метра. Кроме этого, при каждой спальне имеется свой санузел, планировка должна быть обогащена эркерами, террасами, зимними садами, возможностью оборудовать каминную.
Конечно же, не забыты и средства коммуникации. В отличие от ординарного жилья, в элитных домах телефонизация и Интернет выполнены с возможностью выбора оператора.
Почем неординарный «квадрат»?
Вокруг элитного жилья сложился свой бизнес, в сферу которого втянуты различные категории интересантов. Начать их перечень следует, видимо, с архитекторов, специализирующихся на внутреннем оформлении помещений.
Элитное жилье требует неординарного интерьера, создать который может только высококвалифицированный архитектор. Услуги такого специалиста стоят также неординарно. По словам известного киевского архитектора Елены Гнездиловой, разработка проекта интерьера может оцениваться в довольно-таки широком диапазоне: от 15—20 до 70—100 долл. за квадратный метр общей площади. Иногда расчет идет в зависимости от сметной стоимости, в этом случае услуги архитектора составляют от шести до 17—20%. А так как площади квартир весьма приличны, то и сумма расходов получается ощутимой. Но даже и при этом количество специалистов, способных создать стильный, незаурядный, комфортный интерьер, очень невелико. В Украине ныне уже сформировался архитектурно-дизайнерский слой, специализирующийся на подобных проектах, и работой эти сотрудники загружены основательно, что называется, по самое «не хочу».
На следующем этапе происходит воплощение замысла архитектора в реальность. Удовольствие это также не из дешевых, его цена варьируется в очень широком диапазоне: от 500 до 1000 долл./кв. м. Строительно-отделочные работы проходят с использованием высококачественных дорогостоящих (как правило, импортных) материалов, которые не являются обыденным явлением на нашем рынке. С этими материалами нужно уметь работать, ошибка иногда стоит рабочему месячной зарплаты. Однако специалистов не так уж и много, поэтому появившаяся на рынке кагорта строителей, специализирующихся именно на работах с престижными материалами и изделиями, весьма даже востребована.
Однако самый большой в финансовом выражении сегмент околоэлитно-жилищного бизнеса принадлежит все же торговцам недвижимостью. Всю совокупность операторов можно условно разделить на две категории: кратковременных владельцев и арендаторов.
Бизнес первой категории основан на приобретении у застройщика жилья в собственность и доведении его «до ума». В большинстве случаев застройщик отдает инвестору голые стены, иногда и без перегородок. Приведя все эти «безобразия» в приемлемый вид, собственник продает готовое к немедленному освоению жилое пространство. Действительно элитное жилье с полной отделкой помещений (заезжай и живи) оценивается от четырех до шести тыс. долл. за квадратный метр. С учетом того, что стоимость квадратного метра в «голых» стенах, полученных от застройщика, составляет 1,5—2 тыс. долл./кв.м, то рентабельность подобной производственной деятельности довольно высокая (до 100—150%), но слишком много «подводных камней»: интерьер — штука весьма индивидуальная, угадать пристрастия покупателя удается далеко не всегда. С другой стороны, по словам директора филиала агентства недвижимости «Янус» Олега Сидненко, спрос на покупку элитного жилья удовлетворен приблизительно на 50%.
Второй вариант — сдача в аренду. Здесь тоже два пути: долгосрочная и краткосрочная. С точки зрения количества хлопот, выгоднее, конечно же, долгосрочная. Арендная плата определяется классом квартир. Стоимость аренды наиболее дорогих (их на рынке всего 25—30%) составляет от 5 до 10 тыс. долл. в месяц. Престижные квартиры средней ценовой категории (50—60% спроса) сдают в аренду за две—пять тыс. долл. в месяц. Квартиры нижней ценовой категории престижного жилья оценивают в одну—две тыс. долл. в месяц.
Краткосрочная аренда своей деятельностью составляет конкуренцию гостиничному бизнесу, поэтому цены там сопоставимы с хорошим отелем. Наиболее дорогие квартиры сдают в аренду, как правило, за 250—400 долл. в сутки (хотя отмечены и более «нескромные» предложения — до 500 долл./сут.). Более дешевые квартиры, составляющие большинство предложений — 50—60%, сдают за 120—200 долл./сут., а наиболее дешевые — 80—120 долл./сут. (Для сравнения: суточная стоимость номера в пятизвездочной гостинице составляет до 350 долл.).
VIP-покупатели и арендаторы
По мнению Олега Сидненко, подавляющее большинство покупателей элитного жилья — наши соотечественники, которых можно отнести к политической или бизнес-элите. Приблизительно 60—70% из них это жители различных регионов Украины, которых дела вынуждают перебраться в столицу. Иностранные компании пока не стремятся приобретать для своих сотрудников дорогостоящее жилье в Украине. В основном они покупают жилье средней (по их меркам) ценовой категории, обладающей более высокой ликвидностью, чем элитное.
Несколько по-другому выглядит «портрет» арендатора. Как считает управляющий директор компании Pickard & Co. Ltd Терри Пиккард, престижные квартиры арендуют в основном нерезиденты Украины. Приблизительно 25—30% квартир снимают дипломаты (в Киеве работает более шести десятков посольств) и чиновники международных структур, остальные — представители бизнес-структур, работающие, например, по контракту в дочерних предприятиях. Краткосрочную аренду предпочитают в основном бизнесмены, наведывающиеся по делам в Украину, но также существенна и доля государственных чиновников, прибывающих в Украину в командировки.
Комментарии специалистов
Олег Сидненко,
директор филиала агентства недвижимости «Янус»:
— Настоящее элитное жилье — это дома с ограниченным количеством соседей, максимум 8—10, причем все они должны быть, что называется, одного круга. Эталон такого жилья в Киеве пока не построен. У большинства украинских подрядчиков понимание, каким должно быть действительно элитное жилье, еще не сложилось. Наверное, поэтому в некоторых так называемых элитных домах уже были случаи перебоев в снабжении водой, электроэнергией, происходило и самопроизвольное возгорание, на которое противопожарная система контроля не была рассчитана, в ряде домов звукоизоляция, выполненная в соответствии с устаревшими нормативами, оставляет желать лучшего и т.д.
Терри ПикКард,
управляющий директор Pickard Group of Companies:
— Темпы развития экономики Украины увеличиваются, все больше западных компаний открывают свой бизнес в вашей стране. Однако в большинстве европейских компаний принято не покупать недвижимость (офисы, жилье для сотрудников и пр.), а арендовать. Такой подход и определяет очень неплохие перспективы бизнеса, основанного на сдачу в аренду комфортабельного жилья, спрос на которое будет расти. Практики найма придерживаются также и многие посольства.
Помимо этого, расширение деловых связей приведет к росту спроса и на краткосрочную аренду, так как многие предпочитают жить не в гостинице, а в условиях, больше похожих на домашние. В то же время необходимо отметить, что существенным недостатком является отсутствие в Киеве домов, в которых квартиры можно было бы арендовать подобно гостиничным номерам, хотя у гостей из-за рубежа потребность в таком жилье существует.